Parallèlement, il est possible de trouver dans la jurisprudence un appel à la réduction de cette tendance, mais la décision sur cette question est toujours en vigueur aujourd'hui (l'affaire Ajami, supra, ibid., au paragraphe 26). Lorsqu'il s'agit d'un accord de vente de biens immobiliers, l'exigence écrite de l'article 8 de la loi immobilière, 5720-1969, s'ajoute aux conditions susmentionnées. Dans ce contexte, la jurisprudence a établi qu'un document provisoire dans une transaction immobilière dans lequel les conditions de spécificité sont remplies, il satisfait en tout cas également à l'exigence écrite (cas Rabinai, supra, ibid., aux pages 290-291).
- Dans ce contexte général, nous allons examiner les éléments mentionnés précédemment dans notre affaire.
Conclusions :
- L'examen du document lui-même et des circonstances entourant sa rédaction conduit à la conclusion que les parties avaient la discrétion de conclure un accord contraignant. Les raisons de cela seront détaillées ci-dessous.
- Premièrement, cela s'apprend du langage du document, et en particulier de la clause 1, dans laquelle il a été déterminé dans un langage décisif que « la propriété sera vendue » aux plaignants, ainsi que de ce qui est indiqué à la clause 5 selon laquelle « les parties ont calculé la transaction et sont parvenues à la conclusion que les termes de la transaction leur étaient acceptables ». C'est une expression claire de l'intention des parties de conclure une transaction de vente du bien et de leur engagement envers celui-ci. À cela, nous ajouterons ce qui est indiqué à l'article 4 du document dans lequel il est déterminé que « il ne doit être montré et/ou présenté à personne » ; Cette stipulation soutient également la conclusion que les parties considéraient le document comme ayant un effet juridique, sinon il est difficile de comprendre la nécessité de protéger son existence (et, comme indiqué, aucune explication réelle n'a été donnée par les défendeurs pour cette clause). À cela nous ajouterons le fait que l'accord a été signé par les parties (le défendeur au nom du défendeur et le demandeur au nom des deux demandeurs), un fait que la jurisprudence a vu à plusieurs reprises comme une indication de l'intention des parties de donner un effet contraignant au document (l'affaire Ajami, supra, ibid., au paragraphe 31 et ses références). Il n'est pas superflu de noter que, même selon les défendeurs, un accord juridique contraignant a été rédigé entre les parties (mais selon elles, il s'agit d'un accord d'option), il semble donc qu'en ce qui concerne l'élément de finalité, aucun véritable litige n'émerge, même de leur propre version.
- Deuxièmement, la formulation de la « formule de la relation » dans le document ne qualifie pas et ne conditionne pas la validité des accords détaillés à la signature ultérieure d'un contrat de vente. Comme on peut se rappeler, la clause 3 stipule : « Dès que possible, les parties se rencontreront et promeurt un contrat de vente pour la signature. » En règle générale, lorsque les parties déterminent dans un document de consentement que ce qui y est indiqué est « subordonné » à l'accord à signer à l'avenir ou « conditionnel » à la signature d'un tel accord, cela devrait indiquer qu'elles considèrent le document comme une étape de négociation uniquement qui ne crée pas de responsabilité contractuelle (bien que cela ne soit pas nécessairement une indication décisive mais qu'elle doive être examinée dans toutes les circonstances, voir : Civil Appeal 9247/10 Aharon Rosenberg et al. Haim Saban et al.). (24 juillet 2013), paragraphe 13 du jugement). Dans d'autres cas où les parties stipulaient dans le mémorandum qu'elles signeraient un accord plus tard ou dans un délai défini, sans conditionner les accords entre elles à cela, il a été constaté à plusieurs reprises que cela ne témoigne pas d'un manque de discrétion (voir l'affaire Rabinai, p. 288, et les exemples qu'il contient ; l'affaire Rosenberg, supra, paragraphe 17). Dans notre cas, la formulation de la clause 3 de l'accord montre que les parties avaient l'intention et supposaient qu'un contrat de vente serait signé entre elles ultérieurement, mais il n'a pas été déterminé que la validité des accords entre elles était soumise ou conditionnelle à cela. De plus, le fait que les parties aient décidé qu'elles avanceraient un contrat de vente « dès que possible » renforce également la conclusion concernant la maturité des accords entre elles selon elles (cf. l'affaire Ajami ci-dessus, ibid., au paragraphe 31).
- Troisièmement, les circonstances de la signature du document soutiennent également l'existence d'un pouvoir discrétionnaire. Comme détaillé ci-dessus, j'ai jugé bon d'accepter la version des plaignants selon laquelle le report de la signature d'un contrat de vente était fondé sur des considérations fiscales de la part du vendeur. Il ne s'agissait donc pas d'une vision authentique des parties de la signature du document comme une simple étape intermédiaire des négociations, mais plutôt de la création d'un intervalle temporel délibéré dans le but d'une représentation extérieure qui ne correspond pas à leurs intentions sur l'axe des relations entre elles. Selon les mots du défendeur dans sa conversation avec le demandeur : « Fixer le prix est le prix final, c'est tout, c'est conclu et c'est après 18 mois, le contrat est conclu, c'est tout, c'est un contrat de vente, mais en principe c'est formel » (Annexe A, p. 10, paras. 4-6). À cela s'ajoute le fait que les demandeurs ont payé à l'avance au détriment de la contrepartie (comme détaillé ci-dessus - sous couvert de loyer), ce qui renforce également la conclusion que les parties étaient déterminées à conclure un accord contraignant.
- Quant à la réclamation des défendeurs concernant le manquement de déclaration de l'accord aux autorités fiscales, comme indication qu'elles ne le considéraient pas comme un contrat contraignant, je ne la trouve pas dans les circonstances de l'affaire. En effet, le fait de ne pas avoir communiqué aux autorités fiscales concernant un protocole d'accord peut indiquer la nature limitée qui lui est attribuée par les parties (dans notre cas, la déclaration n'a été faite rétroactivement que par les plaignants, voir p. 8 de la transcription, par. 18). Cependant, chaque cas se déroule dans ses propres circonstances et n'a pas nécessairement à être tranché (la question de Shasha ci-dessus, paragraphe 9). Comme détaillé ci-dessus, la structure probatoire présentée dans cette affaire indique que les défendeurs ont cherché à créer une représentation selon laquelle l'accord entre les parties serait conclu ultérieurement, dans le but d'obtenir une exonération de la taxe sur l'amélioration. Dans l'accord rédigé au nom des défendeurs, il a été décidé qu'il ne devait être montré à personne, et le lien entre les deux éléments semble évident, c'est le moins qu'on puisse dire. De plus, même la contre-version des défendeurs, selon laquelle les parties ont conclu un accord d'option, implique un devoir de déclaration aux autorités fiscales qui n'a pas été fait, donc cela ne doit pas être considéré comme preuve de discernement. Dans ces circonstances, le fait de ne pas avoir communiqué en temps réel ne constitue pas une indication d'un manque de pouvoir discrétionnaire de la part des parties pour conclure un accord contraignant, mais plutôt le contraire. Les défendeurs ne peuvent pas être entendus sur une réclamation concernant ce non-rapport, alors que l'initiative de le faire leur appartenait et qu'elle était uniquement destinée à les signifier.
Quelques-unes :
- Pour qu'un document soit considéré comme créant une responsabilité contractuelle contraignante, il doit être suffisamment spécifique pour son objectif et inclure les principales informations essentielles à la transaction. Comme détaillé ci-dessus, l'exigence de spécificité a été assouplie dans la jurisprudence au fil des ans, alors qu'il a été déterminé qu'elle peut exister même lorsque le document n'inclut pas certains détails importants de la transaction, à condition que ces détails puissent être complétés, et que ces détails n'étaient pas en litige entre les parties au moment de la signature du protocole d'entente, et qu'elles n'aient pas conclu d'accord à ce sujet.
- Dans notre cas, le document signé par les parties contient des détails importants de la transaction : l'identité des parties, la nature de la transaction, l'identification de la vente, la contrepartie et la charge fiscale. Selon les défendeurs, l'accord n'inclut pas beaucoup d'autres questions importantes, d'une manière qui ne permet pas de le considérer comme suffisamment spécifique. À cet égard, ils notent le manque de détails sur la manière dont l'achat a été financé ; Références à la capacité de financement des acheteurs ; la date de livraison du bien ; Garantie de réception du formulaire 4 ; Dates de paiement et responsabilité en cas de défauts dans la manière dont le bien est enregistré. Concernant les quatre premiers points, je ne crois pas qu'il s'agisse de détails matériels dans les médias dont l'absence annule certaines choses et peut être complétée. Ainsi, en ce qui concerne la date du transfert de propriété et de possession, la jurisprudence a statué à plusieurs reprises que ces détails peuvent être complétés conformément à la disposition de l'article 9 de la loi sur la vente, 5728-1968 (ci-après - la loi sur la vente) (voir : affaire Rabinai, préc., ibid., p. 289 ; affaire Friedman, précitée, ibid., au paragraphe 34). La fourniture de financement par les acheteurs est un engagement clair de l'accord entre les parties et ne nécessite pas de détails. Quant au formulaire 4, il est clair d'après les preuves que les défendeurs ont clairement indiqué depuis le début et de manière sans équivoque que l'affaire relevait de leur gestion et de leur responsabilité (transcriptions des conversations en annexe A aux affidavits de l'accusation ; conversations entre les plaignants et le défendeur - p. 8, paras. 7-21 ; p. 12, paras. 4-12 ; 25, paras. 11-18 ; conversation entre le demandeur et l'avocat Ohana, p. 30, paras. 9).
- Quant à la date de paiement ; en règle générale, la jurisprudence considérait la date et son écart comme un détail important dont l'absence dans l'accord peut altuer certains éléments. Cependant, il ne s'agit pas d'une détermination strictement catégorique, mais elle doit plutôt être examinée dans chaque cas selon ses circonstances, et en particulier si les parties dans les circonstances de l'affaire concrète considéraient ce détail comme une condition importante dans la transaction. En conséquence, la jurisprudence a reconnu à plusieurs reprises l'existence de l'élément de spécificité même en l'absence de détermination dans l'accord concernant les dates de paiement/distribution du paiement, tout en activant les mécanismes complémentaires à ce sujet (Rosenberg supra, paragraphes 14 ; Rosenberg, supra, paragraphe 34 ; Weiss, supra, paragraphe 4 du jugement de l'honorable président Hayut, paragraphes 5-6 du jugement de l'honorable juge Kabub). Cela est sous réserve du fait que, comme indiqué, il ne s'agit pas d'une question sur laquelle les parties ont donné leur avis et n'ont pas trouvé d'accord au moment de la signature du protocole d'accord (voir Adini ci-dessus, l'opinion majoritaire, dans les circonstances où les parties ont exprimé leur opinion dans le mémorandum selon laquelle les paiements seraient détaillés dans l'annexe, mais qu'une telle annexe n'était pas jointe).
- Dans notre cas, l'accord ne précise pas les dates de paiement. Il n'y a aucune indication qu'au moment de sa signature, les parties l'aient considérée comme un élément important dans l'engagement ou qu'elle était en litige à ce moment-là. Plus tard, avant la réunion avec l'avocat Ohana le 3 novembre 2022, le demandeur a informé le défendeur qu'il pouvait payer la somme de 1,5 million de ILS au moment de la signature du contrat de vente et le solde dans un délai de 30 jours par le biais d'une hypothèque à contracter sur la propriété, et le défendeur n'y a pas protesté (transcription d'une conversation entre le demandeur et le défendeur, Annexe A, pp. 11-12, paras. 11-2, par. 1, respectivement). Il s'ensuit de ce qui précède que, dès le départ, la date de paiement n'a pas fait l'objet d'un véritable différend entre les parties et n'a pas été perçue comme un point important de leur point de vue. Cela est confirmé par les paroles de l'avocate Ohana au demandeur lors de leur conversation peu après le déclenchement du litige, selon lesquelles « ... Il a rédigé un million et une réservations et des conditions et nous ne l'accepterons pas, peu importe s'il y a de l'argent ou pas, ne l'acceptez pas », et a ensuite noté : « L'argent est sans importance, si le contrat que... Si vous ne recevez pas le contrat que nous vous avons envoyé » (Annexe 10, p. 1).
- En l'absence de détermination dans le document concernant la date du paiement, il est nécessaire d'examiner s'il est possible de combler les lacunes par des sources complémentaires. Dans ce contexte, il convient de noter dès le départ que le simple fait que les parties aient négocié entre elles dans le but de signer un contrat de vente n'indique pas nécessairement un manque de discrétion ou un manque de certitude suffisante qui ne peut être accompli. C'est typique dans une situation comme la nôtre, lorsque les parties rédigent un document d'accord incomplet entre elles et désignent la « clôture » de tous les détails pour la signature d'un accord final. Dans une telle situation, mener de telles négociations est nécessaire pour formuler des accords sur des questions qui restent ouvertes, et parfois cela sert même à tenter d'« améliorer les positions » de l'une ou l'autre des parties. La jurisprudence insistait sur le fait que la conduite de telles négociations, l'échange de projets entre les parties et l'absence de parvenir à une version convenue indiquaient nécessairement un manque de discrétion ou de spécificité suffisante dans le document de l'accord formulé plus tôt, tandis que chaque affaire était examinée selon ses circonstances (voir : Civil Appeal 9255/11 Yosef Daniel c. Anonymous et al. (11 août 2013), paragraphe 21 du jugement dans l'honorable juge Barak-Erez ; l' affaire Rosenberg, supra, ibid., au paragraphe 21 ; l'affaire Friedman, ibid., au paragraphe 35).
- Concernant les circonstances actuelles, comme déjà mentionné, les demandeurs ont demandé à payer le bien sous forme de fonds propres et du solde en argent hypothécaire dans un délai de 30 jours. Cela a été dit au défendeur lors d'une conversation entre lui et le demandeur avant une réunion avec l'avocat Ohana le 3 novembre 2022, et il a exprimé son consentement. Cependant, la question hypothécaire a rencontré un obstacle après que les plaignants ont appris, lors d'une réunion avec l'avocat Ohana le 3 novembre 2022, le problème d'enregistrement du bien. En conséquence, les plaignants ont immédiatement sollicité une représentation juridique par l'intermédiaire d'un avocat dans la présente procédure. Dans un projet de contrat de vente que l'avocat Ohana a transmis à l'avocat des plaignants, il était indiqué que toute la contrepartie serait versée à la date de signature du contrat (sous réserve d'un dépôt en fiducie de 100 000 ILS pour obtenir les certificats de transfert). Dans les commentaires soumis par les avocats des demandeurs à ce projet, il a été noté qu'au moment de la signature, la somme de 133 000 ILS serait versée contre la personne ayant enregistré une note d'avertissement, et le solde serait réglé d'ici le 20 mars 2023, dont la somme de 250 000 ILS serait déposée en fiducie entre les mains de l'avocat reconnu afin d'assurer, entre autres, la manière dont les droits seraient enregistrés. Le défendeur n'a pas accepté cela, comme le montre la lettre de l'avocat Ohana datée du 30 novembre 2022. Peu de temps après, début décembre 2022, les plaignants ont annoncé qu'ils s'étaient engagés à verser la totalité de la contrepartie d'ici la fin de ce mois. Ainsi, cela a été indiqué à la fois dans l'avis du demandeur au défendeur daté du 4 décembre 2022 (Annexe XI1 des affidavits de la demande), dans l'avis des avocats des demandeurs à l'avocat Ohana daté du 8 décembre 2022 (Annexe J aux affidavits de la demande), selon lequel ses clients « s'engagent à payer la totalité de la contrepartie d'ici la fin du mois » (Annexe 11 des affidavits de la demande), et dans une conversation téléphonique entre le demandeur et l'avocat Ohana datée du 12 décembre 2022 (Annexe J aux affidavits de la demande).
- Il ressort de ce qui précède qu'en pratique, les demandeurs ont accepté la demande du vendeur de verser la totalité de la contrepartie en un seul paiement et sans distribution des paiements. Selon la jurisprudence, le consentement rétroactif à la demande de la partie contestant la validité de l'accord peut résoudre un problème particulier dans le document, une doctrine connue en jurisprudence comme principe d'exécution optimale (affaire Ajami , supra, par. 32 ; L'affaire Green , supra, ibid., au paragraphe 48 ; L'affaire Friedman , supra, ibid., au paragraphe 34). De plus, il s'ensuit que, dès le départ (et avant que le problème d'enregistrement empêchant d'obtenir une hypothèque pour le bien spécifique ne soit clarifié), les parties envisageaient en principe un format consistant à finaliser la totalité de la contrepartie dans les 30 jours suivant la signature du contrat de vente (autofinancement + hypothèque) comme un délai approprié pour le paiement de la contrepartie du bien. Dans ces circonstances, l'accord peut être conclu à un moment conforme à la disposition de l'article 41 de la Loi sur les contrats, selon laquelle « une obligation dont la date n'a pas été convenue doit être remplie dans un délai raisonnable après la conclusion du contrat... » (Une disposition similaire se trouve en combinaison avec des articles 9(a) et 21 de la loi sur la vente). En effet, en règle générale, il semble qu'il soit difficile d'ajouter un contenu concret au terme « délai raisonnable » dans le contexte d'une transaction de vente immobilière, mais comme indiqué dans notre affaire, il existe une base concrète qui indique la perception propre des parties du délai raisonnable pour que l'obligation soit remplie.
- Concernant la question de modifier l'enregistrement des droits sur le terrain ; comme déjà noté, les droits de la défenderesse sur le terrain sont mal enregistrés, de sorte que sur la parcelle 259, seuls 7/24 des droits sont enregistrés à son nom, et sur une autre parcelle adjacente (261) le reste des droits est enregistré à son nom. D'après les preuves présentées, il semble que le terrain 259 (sur lequel la propriété est construite) ait été créé lors d'un processus de parcelle d'origine, dans lequel les partenaires avaient un accord de partage. Cet accord a été enregistré au Registre foncier, mais pour une raison qui n'a pas été clarifiée, il n'a pas été exprimé dans le cadre du processus de parcellation. La formulation de l'enregistrement de la parcelle 259 montre que la parcellation a été enregistrée le 15 décembre 2021, c'est-à-dire après la signature de l'accord entre les parties. Par conséquent, les deux parties (comme elles l'ont même témoigné devant moi) n'étaient au courant de rien au moment de la signature de l'accord et ne pouvaient même pas en avoir connaissance (puisque la parcelle 259, en tant qu'unité enregistrée, a été créée et enregistrée seulement après). Il est donc clair que dans l'accord entre les parties, elles n'ont pas jugé bon d'établir une disposition explicite concernant ce point précis ni de déterminer la responsabilité de réglementer l'enregistrement. Cependant, je suis d'avis que cette affaire peut aussi être achevée. Cela, même sans la nécessité d'exiger des dispositions complémentaires externes, puisque l'interprétation de l'accord conduit à conclure que la responsabilité dans cette affaire incombe aux plaignants. La clause 7 de l'accord entre les parties stipule qu'« aucune partie ne peut avoir de réclamation concernant la qualité du bien, même au moment de la remise de la possession de la vente. » Le terme « la nature du bien » est suffisamment large pour inclure le statut juridique de l'actif. Conformément à cet accord, le risque d'un changement survenu après l'accord incombe aux plaignants. C'est l'interprétation que les défendeurs et les plaignants revendiquent dans leurs résumés ne contestent pas cela. De plus, bien que dans les commentaires de l'avocat des plaignants sur le projet de contrat de vente, il ait été initialement indiqué que le vendeur serait responsable de modifier la manière dont le bien était enregistré, et que la somme de 250 000 ILS serait donc détenue en fiducie par son avocat jusqu'à ce que l'amendement soit apporté, peu après, au début décembre 2022, les plaignants ont annoncé qu'ils acceptaient de verser la totalité de la contrepartie d'ici la fin du mois sans délai, et ont ainsi implicitement accepté la position du défendeur à ce sujet. Dans ce contexte, il convient de noter que dans les commentaires des avocats des plaignants pour le projet de contrat de vente, une note était adressée à l'avocat Ohana, selon laquelle : « Lors de notre conversation, vous avez déclaré que le vendeur prend sur elle sans frais. » Il semble donc que les commentaires inclus par les avocats des plaignants dans le projet à ce sujet étaient liés à ce qu'il considérait alors comme acceptable pour l'avocat Ohana, d'une manière qui est liée à la revendication des plaignants dans leurs résumés selon laquelle il s'agit au mieux d'un malentendu (paragraphe 64 des résumés). Il ne m'a pas échappé que dans leur témoignage, les plaignants ont déclaré qu'ils estimaient que le défendeur devait agir pour modifier l'enregistrement, mais comme indiqué, ils n'étaient pas du tout en désaccord dans leurs résumés sur l'interprétation des défendeurs de la disposition de la clause 7 de l'accord, et même leur comportement en temps réel suggère le contraire.
- La conclusion de tout cela est qu'un accord contraignant a été conclu entre les parties, dans lequel à la fois l'exigence de finalité, celle de spécificité, avec l'aide de sources complémentaires, et l'exigence d'écriture sont remplies. J'ajouterai que dans le présent cas, il existe de solides preuves de l'existence de l'intention de conclure la transaction, comme détaillé ci-dessus. Dans ces circonstances, et conformément à l'approche utilisée en jurisprudence, au minimum, une approche suspecte doit être adoptée concernant la revendication d'une partie cherchant à la désavouer au motif d'un manque de spécificité suffisante dans ses termes, et il est possible d'assouplir l'exigence de spécificité (l' affaire Green , supra, ibid., au paragraphe 42).
- Avant de conclure ce chapitre, je vais aborder l'argument des défendeurs selon lequel les demandeurs n'avaient pas du tout le financement nécessaire à l'achat du bien, et qu'en raison de leur incapacité à présenter une confirmation fiable de l'existence de ce financement, comme ils étaient censés le faire dans la lettre de l'avocat Ohana du 6 novembre 2022, il était inutile de poursuivre les négociations. J'envisage de rejeter cet argument. Concernant la demande dans la lettre susmentionnée de présenter la confirmation du montant total de l'achat par les demandeurs dans un délai de 7 jours, même sans aborder la question de la mauvaise foi dans la demande dans les circonstances concrètes, après que l'ISA des demandeurs a annoncé le 11 novembre 2022 que les demandeurs pouvaient payer la totalité de la contrepartie, l'avocat Ohana n'a pas insisté pour que la demande présente des références, mais a plutôt transmis un projet de contrat de vente. Même dans la poursuite de la correspondance entre les parties, la demande de transfert d'une référence à l'existence du financement n'a plus été soulevée, il semble donc que cette question ait été négligée. À cet égard, je ferai également référence au témoignage de l'avocat Ohana, selon lequel il a envoyé le projet de contrat de vente après que l'avocat des demandeurs l'a informé que les demandeurs pouvaient payer la totalité de la contrepartie - ce qui l'a satisfait (p. 19 du Proturol, paras. 10-12). Quoi qu'il en soit, il ressort que « en temps réel » cette affaire n'était pas au cœur de la décision des défendeurs de se retirer de la transaction. Quant aux sources financières des plaignants ; Il n'y a aucun doute que les demandeurs ont vendu leur maison sur le plateau du Golan le 6 décembre 2021 pour 2,2 millions de ILS (le contrat de vente a été joint en annexe B aux affidavits de la réclamation), de sorte que la réclamation relative à l'équité qu'ils avaient à ce moment-là pour l'achat du bien n'est certainement pas absorbée par l'air. À leurs affidavits se trouvait un document bancaire attestant d'un solde d'environ 1,4 million de ILS. Les défendeurs font référence à la réponse de la demanderesse lors de son interrogatoire, lorsqu'on lui a demandé la date à laquelle le solde a été émis, qu'il a été émis il y a plusieurs mois et que le solde est désormais présent (p. 18, art. 34, p. 19, paras. 6-7), et soutiennent que cela prouve qu'au moment des négociations entre les parties, les demandeurs ne disposaient pas de la somme en question. Je ne juge pas bon d'accepter cet argument. Les réponses de la plaignante à ce point n'étaient pas sans équivoque, et il est clair qu'elle n'a pas pensé à préciser la date d'origine du document, mais cela ne prouve rien concernant l'existence du financement en possession des plaignants à l'époque concernée. Parallèlement, le demandeur a témoigné que ce solde provenait de la période suivant leur emménagement sur la propriété et provenait de la vente de la maison à Merom Golan (p. 37 du procès-verbal, paras. 3-8). Cette version correspond de la manière la plus logique à la date de vente de la maison et au comportement des plaignants « en temps réel », et je ne vois aucune raison de ne pas l'accepter. Quant au reste de la contrepartie, les plaignants ont témoigné que le père du demandeur était rapidement venu à leur secours et avait accepté d'hypothéquer sa maison afin d'obtenir un financement d'un montant de 1 million de ILS. Cette version est bien établie dans les documents présentés, qui attestent de l'octroi d'une approbation en principe au père pour recevoir un prêt d'un montant de 1 million de ILS (une « hypothèque inversée ») dans le but de « contribuer à l'achat d'un appartement pour une fille » (document de la compagnie d'assurance Ayalon dans un appel fiscal daté du 21 novembre 2022, Annexe I1 aux affidavits de la demande).
Manque de justification dans les négociations :
- Les plaignants soutiennent que, dans la mesure où il est déterminé que le document signé par les parties n'établit pas une responsabilité contractuelle valide, compte tenu de la mauvaise foi des défendeurs qui a empêché la signature d'un contrat de vente, la transaction doit être considérée comme ayant été perfectionnée.
- Compte tenu de ma conclusion ci-dessus, il n'est pas nécessaire d'aborder la question de savoir si un contrat peut être considéré comme ayant été perfectionné lorsque le comportement d'une des parties, en manque de consentement, l'a empêché, une position reflétée dans la jurisprudence (Civil Appeal 579/83 Sonnenstein c. Gabso Brothers, IsrSC 42(2) 278, le jugement de l'honorable juge Barak ; Appel civil 829/80 Shikun Ovdim c. Zepnik, IsrSC 37(1) 579). En tout cas, il n'est pas nécessaire de demander le recours alternatif demandé dans la réclamation (compensation pour la perte d'une opportunité d'acheter une propriété alternative ou compensation de subsistance), mais seulement pour la réparation réclamée cumulativement pour préjudice non pécuniaire dû à un manque de conduite appropriée.
- Sur le fond, je suis d'avis que la conduite des défendeurs dans cette affaire au moment où les parties ont négocié en vue de signer un accord final est incompatible avec l'obligation d'agir de manière acceptable et de bonne foi, comme en ressort des détails des circonstances ci-dessous. D'abord, immédiatement après la réunion du 3 novembre 2022, les prévenus ont imposé un calendrier très serré. Ils ont exigé que les demandeurs leur présentent dans un délai de 7 jours une preuve du paiement intégral, puis ont exigé que les demandeurs signent le projet de contrat de vente qu'ils avaient soumis dans un délai de deux jours, sinon les négociations seraient conclues immédiatement. Tout cela, tout en menaçant d'expulser les plaignants de la propriété dans laquelle ils vivent depuis environ un an. Les défendeurs savaient que les demandeurs avaient l'intention de financer l'achat du bien, notamment en contractant une hypothèque (et, comme indiqué, ils ne s'y opposaient pas) et étaient bien conscients du fait que, pour la première fois, les demandeurs n'avaient été informés du problème d'enregistrement et de la question qui en découlait concernant la possibilité d'obtenir une hypothèque, que lors d'une réunion le 3 novembre 2022. Dans la situation qui s'est créée, il est clair que les plaignants ont besoin de temps pour se préparer à l'alternative. Il convient de souligner qu'aucune explication substantielle n'a été donnée par les défendeurs pour avoir créé un calendrier aussi serré à ce moment-là, surtout après toute l'année écoulée, car la signature de l'accord entre les parties n'a pas accéléré la progression de la transaction par les défendeurs, et ce sont les demandeurs qui ont demandé son avancement. Par la suite, les défendeurs ont refusé de négocier sur la formulation du projet d'accord rédigé par leur avocat ; Leur refus était catégorique, sans aborder tel ou tel point en détail, sans se concentrer sur des points substantiels de désaccord avec les plaignants et sans bloquer la possibilité d'un débat substantiel. Ils exigèrent plutôt que le projet soit signé par eux, « ainsi sera vu et sanctifié », et qu'ils soient improvisés. De plus, lorsque les plaignants ont annoncé peu après qu'ils étaient prêts à se conformer aux demandes des défendeurs et qu'ils pouvaient payer l'intégralité du prix du bien dans un délai court (après s'être rapidement organisés pour obtenir une source de financement alternative), les défendeurs ont coupé les contacts, n'ont pas répondu aux téléphones ni aux SMS et ont refusé toute coopération afin de faire avancer l'engagement.
- L'image qui ressort de toute la séquence décrite ci-dessus est l'installation d'un obstacle par les défendeurs à la réalisation de la transaction, par opposition à des désaccords substantiels concernant les dates de paiement, comme le prétendent les défendeurs. Nous réitérerons les propos de l'avocate Ohana à la plaignante après qu'elle ait annoncé leur accord à payer la totalité de la contrepartie d'ici la fin du mois, à savoir : « L'argent est sans importance, si le contrat qui... Si vous ne recevez pas le contrat que nous vous avons envoyé » (Annexe 10, p. 1). Il ressort de cela que même à ce stade et avec le recul, la question de la date de paiement n'était pas au cœur de l'affaire.
- Il convient de souligner qu'à ce moment-là, les parties étaient à un stade avancé de l'engagement entre elles. Les plaignants se sont appuyés sur les accords entre les parties, ont emménagé dans la propriété un an plus tôt et ont façonné leur vie en conséquence. Ils ont même payé une somme considérable à l'avance conformément aux accords des parties. Dès le départ, le défendeur leur a présenté une déclaration selon laquelle il s'agissait d'une transaction convenue et que la signature d'un contrat de vente n'était rien d'autre qu'une affaire « formelle », comme il l'a formulé (Annexe A aux affidavits de l'accusation, p. 10 de la transcription, paras. 1-6). Les plaignants ont coopéré avec le défendeur dans ses requêtes concernant la structure de l'engagement et sa répartition telle que décrite ci-dessus, qui découlaient uniquement de considérations concernant le vendeur. Dans le contexte de tout cela, la conduite des défendeurs au moment où les parties ont approché de la formulation d'un accord final, comme décrit ci-dessus, tout en balançant l'épée de l'expulsion au-dessus des têtes des plaignants, ne répond pas, à mon avis, au standard requis de conduite acceptable et de bonne foi.
Remède :
- Les recours invoqués dans la plainte sont des mesures déclaratoires concernant l'existence d'un accord valide et contraignant entre les parties pour la vente du bien aux demandeurs et le recours de son exécution. De plus, un recours alternatif pour compensation est demandé dans la mesure où le recours principal (compensation de subsistance) est reporté, ainsi qu'un recours cumulatif de compensation pour la souffrance mentale.
- Sur la base de tout ce qui précède et de mes conclusions détaillées, une mesure déclaratoire est accordée selon laquelle un accord valide et contraignant a été conclu entre les parties pour la vente du bien aux demandeurs. Conformément à ce qui précède concernant la date de paiement, la contrepartie sera versée au défendeur sous forme d'un seul paiement à la fin de ce qui suit par les parties, et contre le transfert des droits. Les droits seront transférés aux plaignants puisqu'ils sont actuellement enregistrés au nom du défendeur.
- Afin de déterminer les méthodes de mise en œuvre et les arrangements qui y sont impliqués, les parties agiront en coopération et de bonne foi pour formuler des accords. Si cela ne se produit pas pour les parties, et si cela n'est pas attendu, chacune d'elles pourra déposer une requête appropriée pour une affaire pénale - une prolongation de la date pour un procès dans cette affaire, y compris une demande de nomination d'un receveur judiciaire afin de réaliser l'engagement.
- Dans le cadre des recours ci-dessus, j'ai porté mon attention sur la question de l'évaluation de la contrepartie contractuelle. L'accord ne stipulait pas par les parties que la contrepartie convenue serait évaluée à la date du paiement effectif. Dans ces circonstances, et étant donné que si un contrat de vente avait été signé, la contrepartie devait être payée d'ici la fin décembre 2022, je ne juge pas bon d'ordonner l'évaluation du montant contractuel à cette date. Quant à la période suivante ; L'article 4 de la loi sur les contrats (recours en cas de rupture de contrat), 5731-1970, stipule que le recours d'exécution peut être conditionné « à l'accomplissement des obligations de la partie lésée ou à la garantie de leur exécution ou à d'autres conditions requises par le contrat selon les circonstances de l'affaire. » La jurisprudence considérait cela comme une base pour ordonner l'évaluation des aspects financiers de la partie lésée dans le contrat violé, dans les cas appropriés, tandis que dans ce contexte, la contribution de chacune des parties à la violation et toutes les circonstances de l'affaire sont prises en compte, entre autres (affaire Shasha, supra, paragraphe 14). Dans notre cas, ce sont les défendeurs qui ont empêché le paiement à temps, comme détaillé ci-dessus. D'autre part, compte tenu de la durée écoulée, puisque les demandeurs affirment une augmentation substantielle des prix immobiliers au cours de la période passée, et étant donné qu'une partie de la contrepartie est restée entre les mains des demandeurs tout au long de la période, je suis d'avis que la non-évaluation est totalement inappropriée aux circonstances de l'affaire. Dans l'ensemble des circonstances, j'envisage d'ordonner une évaluation partielle, de sorte que la somme de 1,4 million de ILS de la contrepartie contractuelle comporte des différences de lien et d'intérêts conformément à la loi de la date déterminée ci-dessus (1er janvier 2023) jusqu'au paiement effectif, et que le reste de la contrepartie ne présente des différences de liaison que de la date susmentionnée jusqu'au paiement effectif. Les paiements versés aux défendeurs et convenus d'être compensés seront également évalués (lien et intérêts) à la date mentionnée.
- Quant à une demande d'indemnisation entre dommages-intérêts non pécuniaires ; Après avoir examiné la question, et non sans hésitation, j'ai conclu que les défendeurs ne devraient pas être obligés de verser une telle indemnisation. Cela s'explique par le fait que les deux parties ont vu qu'elles agissaient ensemble de manière erronée dans leur manière de formuler un simple accord contractuel, tout en créant un ensemble contractuel tordu et partiellement fictif (bien que le rôle des défendeurs dans l'affaire ait été plus dominant), ce qui semble avoir largement contribué au développement du litige et l'avoir amené à ce point.
- Par conséquent, la revendication est acceptée conformément aux éléments ci-dessus.
- Les défendeurs paieront les frais des plaignants et les honoraires d'avocat pour un montant total de 40 000 ILS, et à cet égard j'ai pris en compte les coûts de la procédure et toutes les circonstances de l'affaire.
Le Secrétariat fournira aux parties des