Q: O-Key, Savez-vous comment estimer quand ces dommages ont été causés ?
A: Non.
...
Q: D'accord, je veux dire, il n'y avait pas de test avant, tu n'en as pas fait.
A: C'est la seule fois où j'y suis allé.
Q: D'accord. À votre avis, vous fiez-vous au fait que les dommages ont été causés par le locataire ? Ou tu ne sais pas qui ?
A: C'est ce que le plaignant m'a dit."
- Concernant la résidence de Shiner dans l'appartement, M. Shiner lui-même a témoigné àla page 10 de la transcription, lignes 29 à 33 :
« Honorable Greffier : Merci. Monsieur Scheiner, depuis quand habitez-vous dans cet appartement ?
A: Après un grand nombre de mois.
Honorable Registraire : Est-ce beaucoup de 3 mois ou 9 mois ?
A: Non, beaucoup plus, 8 à 9 mois."
- Ainsi, pendant cette période intermédiaire, Shiner a vécu dans l'appartement, et même cela apparemment après un certain temps depuis le départ de Vitaly.
- À cet égard, l'honorable juge Keren Miller a écrit dans son livre « Experts in Civil Law » (2025), chapitre 12, p. 249, ce qui suit :
« En ce qui concerne les évaluations foncières, il a été jugé qu'un retard dans la préparation d'un avis d'évaluation concernant l'étendue des dommages peut être significatif pour la valeur probatoire de l'opinion, y compris la possibilité que ce retard conduise au refus de la capacité de l'opinion à constituer une preuve de poids pour prouver l'étendue des dommages. Il a également été déterminé que la question de la manière dont et dans quelle mesure le retard affectera la valeur probante de l'avis varie d'un cas à l'autre selon les circonstances. »
- Voir aussi la décision de la Cour suprême dans l'affaire Civil Appeal 4119/24 Lior Berko c. S.S. Shlomo Insurance Company dans un appel fiscal du 6 octobre 2024, où l'honorable juge Yechiel Kasher a statué ce qui suit :
« ... Un retard dans la préparation de l'avis de l'évaluateur concernant l'étendue des dommages peut être significatif pour la valeur probante de l'avis, y compris la possibilité que le retard conduise à la négation de la capacité de l'évaluateur à constituer une preuve de poids concernant l'étendue des dommages...«
- D'après ce qui précède, il semble qu'il y ait une importance probante considérable à soumettre un avis d'expert près de la date du préjudice allégué. Le témoignage de l'évaluateur conduit à la conclusion que l'avis n'établit pas de conclusions concernant l'état de l'appartement au moment de son départ par Vitaly, compte tenu du temps écoulé. L'avis d'expertise soumis par Scheiner a été rédigé environ deux ans après la date du départ de Vitaly de l'appartement, et ce retard est conforme à l'obligation de Scheiner.
- Dans ces circonstances, je détermine que le retard déraisonnable dans la préparation de l'avis, qui a eu lieu environ deux ans après la date de l'expulsion de l'appartement, en tenant compte des déclarations citées ci-dessus concernant l'importance de soumettre un avis immédiatement après la survenue de l'événement illicite allégué, ainsi que le fait que Shiner vivait dans l'appartement après le départ de Vitaly et avant la préparation de l'avis de l'évaluateur, rompt le lien de causalité entre l'état de l'appartement au moment du départ de Vitaly et les prétendues dommages qu'il a causés.
- Je détermine que la condition énoncée à l'article 25J(c)(2) de la Loi sur la location (qui stipule qu'un propriétaire a le droit d'exercer une garantie lorsque le locataire n'a pas corrigé les défauts dont il est responsable) n'est pas remplie. Par conséquent, je détermine que la tentative de M. Scheiner de rembourser le chèque de sécurité en raison des dommages qu'il affirme avoir laissés dans l'appartement constitue une tentative illégale.
- Dans un article clos, j'ajouterais que je n'ai trouvé aucune référence aux photographies jointes à l'affidavit de Shiner, même si je suppose que les défauts photographiés ont été causés par Vitaly, alors que je n'ai aucune preuve de la valeur des dommages montrés sur les photographies jointes (puisque j'ai déterminé que l'avis de l'évaluateur n'a aucune valeur probante dans notre affaire).
Concernant la dette alléguée concernant le loyer pour les mois de janvier à avril 2022 (inclus)
- À cet égard, l'article 25J(c)(1) de la loi sur les loyers (qui ne devrait pas non plus être stipulé) stipule qu'un contrôle de sécurité peut être effectué lorsque « le locataire n'a pas payé le loyer...". J'ai déterminé plus haut que Shiner n'avait pas droit à payer le loyer du mois de juin, mais avait le droit de payer le loyer du mois de mai.
- Quant aux mois de janvier à avril – une analyse des preuves devant moi, y compris l'annexe C à l'affidavit de Vitaly (relevés bancaires), les conclusions suivantes émergent :
- Le 4 janvier 2022, Vitaly a versé un total de 3 000 NIS sous forme de chèque provenant de la même série de chèques présentés pour les mois de mai et juin. Je détermine, en tant que constat de fait, qu'il s'agit d'un chèque pour le loyer du mois de janvier, tel que revendiqué par Vitaly, et que ce chèque a été payé par lui, ce qui contredit complètement les affirmations de Scheiner selon lesquelles pour ce mois-ci Vitaly n'a pas payé le loyer mensuel conformément à l'accord.
- La correspondance jointe à l'affidavit de Vitaly en annexe B indique que Shiner lui a donné les détails du compte « Adina et Yigal » et a demandé à Vitaly de faire un virement bancaire sur leur compte en échange de chèques pour le loyer qu'ils avaient confisé. L'annexe C montre que le 7 février 2022, un virement bancaire d'un montant de 3 000 NIS a été effectué à « Adina and Yigal », et je détermine comme constatation factuelle que ce montant constitue le paiement du loyer du mois de février.
- Également dans l'annexe C, il est clair que le 2 mars 2022, un chèque d'un montant de 3 000 NIS a été déposé, qui n'a pas été honoré par la banque le 3 mars 2022. Je n'ai trouvé aucune preuve du paiement de ce chèque d'aucune manière, mais que Wheatley affirmait avoir également versé des paiements en espèces, et après cette date, je n'ai pas trouvé dans la correspondance entre les parties qu'une dette pour ce mois ait été mentionnée, même si en avril (je détaillerai immédiatement) un autre chèque pour le loyer n'a pas été honoré, et Shiner s'est tourné vers VitalY sans mentionner aucune dette antérieure concernant le loyer du mois de mars. Cependant, et en tenant compte des affirmations non fondées de Scheiner selon lesquelles le chèque de garantie a également été déposé pour la dette de loyer pour les mois de janvier à avril 2022, ce que je juge faux, je trouve que je préférerais les arguments de Vitaly dans ce contexte, qui sont situationnellement cohérents avec les preuves présentées à moi. À cet égard, je me référerai au témoignage de Vitaly à la page 16, ligne 7 : « Pour la deuxième année, nous avons convenu avec lui qu'il viendrait chez moi et que je le paierais soit en espèces, soit en virement bancaire. »
- Il apparaît également de l'annexe C que, le 3 avril 2022, un chèque supplémentaire d'un montant de 3 000 NIS a été déposé, ce qui n'a pas été honoré par la banque le 4 avril 2022. Il existe des documents attestant du transfert d'une somme de 1 600 NIS le 4 avril 2022, ainsi qu'une somme supplémentaire de 1 400 NIS le 10 avril 2022, de Wheatley à Shiner. À cet égard, il existe également une correspondance dans l'Annexe B concernant la demande de Shiner pour le « paiement de la différence », après quoi la dernière somme a été payée. Par conséquent, je détermine que le loyer du mois d'avril a également été payé en totalité par Vitaly, comme en témoignent les preuves.
- À la lumière de tout ce qui précède, je n'ai d'autre choix que de rejeter la revendication de Shiner selon laquelle le chèque de garantie a été déposé à cause d'une dette que Vitaly a accumulée en raison du non-paiement du loyer pour les mois de janvier à avril, comme mentionné précédemment, et je détermine que le loyer de ces mois a été entièrement payé.
- J'ai jugé nécessaire de me référer à ce sujet également à ce qui a été écrit dans le procès-verbal de l'audience à la page 38, lignes 28 :
"Avocat Grady : La première affirmation est que le loyer n'a pas été payé, les taxes municipales n'ont pas été payées...