Vitaly : Que la copie du contrat s'applique à moi... Parce que je n'ai pas signé, tu es juste venu me prendre plus de chèques... S'il te plaît... Le chèque de ce mois-ci ? Mars ?
Shiner : Je vais le soumettre au tribunal... Tu ne peux pas partir en plein milieu de l'année, tu ne peux pas faire ce que tu veux... Vous violez un accord et encore une fois, je ne vous approuve pas !
Vitaly : Il y a une semaine, tu m'as appelé pour me dire qu'il y avait des gens qui voulaient emménager dans l'appartement ce mois-ci, alors j'ai pris soin de l'expulser... Et maintenant tu me dis qu'il y a un contrat pour presque un an ?
...
Et en plus, le loyer est trop cher pour moi, je t'en ai parlé il y a trois mois... Je ne peux pas me le permettre
Shiner : Tu as eu le temps d'amener un autre locataire chez toi et tu ne l'as pas fait, je l'ai juste publié pour toi et tu n'as pas donné la permission...
Vous êtes dans l'appartement en vertu d'un accord que vous avez signé pour moi... Et vous n'avez pas ma permission de sortir en plein contrat sans fournir un autre locataire dans des conditions similaires... J'ai accepté de t'aider et de faire de la publicité pour toi... Trouvez un autre locataire. Il y a 10 jours, j'ai trouvé un locataire et on m'a demandé de partir dans les 3 jours, mais vous ne l'avez pas fait, et le locataire a trouvé un autre appartement. Je vous suggère de faire la publicité de l'appartement de quelque manière que ce soit, y compris en bourse... Et d'ici là, à mes yeux, vous n'êtes pas exempté du contrat et êtes obligé de payer les paiements exigés de moi et de toutes les autorités... »
- Il semble que les affirmations de Vitaly avoir remarqué qu'il avait quitté l'appartement en janvier n'aient pas été prouvées : il n'y a aucune preuve dans la correspondance d'un tel avis ; le témoin Artyom a témoigné qu'il ne se souvenait pas s'il était dans la conversation de janvier entre Vitaly et Scheiner, ce qui contraste fortement avec ce qu'il affirme dans son affidavit – une contradiction qui affaiblit son témoignage et réduit considérablement son poids probant ; La correspondance que Vitaly a jointe indique explicitement que même s'il y avait eu une conversation entre les parties en janvier 2022, il ne semble pas que Shiner ait compris que Vitaly prévoyait de partir l'appartement à une date proche de la fin du deuxième bail et à quelle date précise ; Même lorsqu'il y avait l'occasion de le faire, lorsque Schiner trouvait lui-même un autre locataire (au lieu de Vitaly), même si à court préavis, Vitaly restait dans l'appartement.
- Il existe de réels doutes quant à la conversation alléguée en janvier, mais d'après l'ensemble des preuves, je ne suis pas convaincu qu'un avis de départ ait été donné en janvier comme l'affirmait Vitaly, mais au mieux une conversation informative concernant la situation financière de Vitaly à la suite de la perte de son emploi. À un moment donné, Shiner a même proposé à VitalY . un autre appartement qu'il possédait, dont le loyer était plus bas, afin d'aider Vitaly. Shiner a également publié une annonce pour trouver un locataire alternatif chez Vitaly afin de l'aider. À cet égard, je n'ai pas reproché à la conduite de Shiner, mais plutôt au contraire. L'impression qui découle des preuves est claire : Shiner a agi de bonne foi conformément à l'article 39 du droit des contrats.
- Je considère que les affirmations de Vitaly concernant un préavis dès janvier n'ont pas été prouvées et je n'ai pas été convaincu que Vitaly ait donné un préavis dès janvier. Je conclus comme fait qu'un tel avis n'a pas été donné par lui à la date alléguée.
- Cependant, la déclaration citée ci-dessus du 2 mars 2022 est une déclaration claire qui a une référence. Dans ces circonstances, je détermine que cet avis doit être considéré comme préavis au sens de l'article 12.2(b) de l'Accord.
00Le remboursement des chèques pour les mois de mai et juin 2022 par Shiner est-il légal ?
- Les preuves indiquent que dans la suite de la correspondance de l'Annexe A de l'affidavit de Vitaly, le 4 avril 2022, Shiner demande à Vital Y de s'assurer que le chèque de loyer d'avril ne soit pas remboursé, demande à Wheatley de déposer la différence et ajoute : « Je ne peux pas faire ça, je paie aussi un » Le 6 avril 2022, Shiner a écrit à Wheatley : « Vitaly, je vois et comprends que tu ne me laisses pas d'autre choix que de couper l'électricité et l'eau dans l'appartement et de ne pas payer les factures, j'écris actuellement une lettre recommandée à toutes les autorités pour te demander de quitter l'appartement aujourd'hui !! » et le 10 avril 2026, il poursuit : « Morning Light, je ne te comprends pas, aujourd'hui l'eau et l'électricité seront coupées et tu assumeras toutes les dépenses » et le matin du 11 avril 2026 : « Quand quittes-tu l'appartement ? » Le soir de ce jour-là, Vitaly répond : « Nous avons parlé du fait que le 25 du mois je quitte un appartement, demain je vais à la mairie pour payer les impôts municipaux » et Shiner répond : « Pas de problème, mais je veux l'argent de ce mois-ci, maintenant je ne veux pas courir après toi après ton départ, je cherche aussi un autre locataire...".
- Il ressort clairement que Shiner a accepté de quitter l'appartement le 25 avril 2022, mais je ne crois pas que cet accord constitue une renonciation aux autres droits de Shiner conformément à l'accord (et cela est également conforme à la disposition de la clause 14.3 de l'accord – voir ci-dessous). La correspondance ne conteste pas qu'au début du mois de mars, Vitaly a annoncé son souhait de quitter l'appartement peu après la fin de la deuxième période de bail, et cela a été explicitement discuté entre les parties, même si dans cet avis il annonçait une expulsion immédiate et que Scheiner s'y opposait fermement.
- Quoi qu'il en soit, dans ces circonstances, il semble qu'en tout cas, Shiner n'ait pas droit au loyer du mois de juin 2022 lorsque j'ai déterminé que l'avis d'expulsion anticipée avait été donné début mars 2022, conformément à la clause 12.2(b) de l'accord, et que Vitaly doit donc assumer les paiements de loyer pour les trois prochains mois : mars, avril et mai, mais uniquement pour ces Je détermine qu'il n'y a aucune justification pour obliger Vitaly, dans ces circonstances, à payer le loyer du mois de juin 2022, et cela est d'autant plus évident qu'il n'est pas clair à partir de quelle date exacte Shiner lui-même a vécu dans l'appartement contesté.
- Quant au loyer du mois de mai , j'ai déterminé que l'avis de Vitaly de son désir de quitter l'appartement avait été donné à Shiner début mars, moment où Shiner avait droit au paiement d'un loyer de trois mois et celui de mai entre-temps, avant l'accord, et c'est ce que je décide.
Même si Shiner a demandé à Vitaly de quitter immédiatement l'appartement, je suis d'avis que l'ensemble des circonstances indique que les propos ont été faits dans le but de promouvoir les intérêts des parties dans le but de minimiser les dommages, mais sans renoncer à ses droits, ce que Shiner a répété à plusieurs reprises au cours de la correspondance. Je détermine que Vitaly a agi conformément à l'article 12.2(b) et a annoncé son intention d'aider le 2 mars 2022, et qu'il doit donc payer à Shiner le loyer du mois de mai pour un montant de 3 000 NIS.
- L'importance de cette détermination réside dans le fait que la note, dont la date d'échéance est le 1er mai 2022, a été déposée légalement pour remboursement par Shiner. Cela contraste avec la note supplémentaire de 3 000 NIS qui a été accordée séparément pour le loyer de juin – dans ce cas, je détermine qu'il a été soumis illégalement à l'exécution.
La réalisation du contrôle de sécurité par Shiner, due aux dommages et aux dettes présumées que Vitaly avait accumulés à son égard, était-elle légale ?
- Dans son affidavit – paragraphe 6 de l'affidavit – Shiner a affirmé qu'« après qu'un locataire ait quitté l'appartement de son propre chef, laissant des dégâts derrière lui, et que les paiements de loyer n'aient pas été payés, il ne restait plus qu'à ouvrir un dossier de recours à exécution pour deux chèques de 3 000 NIS (à échéance en mai et juin 2022) et un contrôle de sécurité de 20 000 »
- Il en découle donc que, selon Shiner, il a soumis le contrôle de sécurité pour réalisation pour deux raisons : l'une – à cause des dommages que Vitaly a laissés dans l'appartement, et la seconde – à cause de sommes qu'il restait tenue de payer : divers comptes, loyers ou autres (y compris l'amende prévue dans l'accord).
- La clause 12.1 de l'accord stipule que les dispositions de la loi sur les locations et prêts, 5731-1971 (ci-après : la « loi sur les loyers ») « ne s'appliquent pas à l'engagement des parties en vertu de ce contrat ». En effet, en règle générale, le texte d'un contrat conclu entre parties doit être respecté, mais le principe de liberté contractuelle n'est pas absolu et il est soumis aux dispositions pertinentes de la loi (qui ne doivent pas être stipulées).
- L'article 25D(2) de la loi sur la location, intitulé « Interdiction de stipulation », stipule que dans les baux résidentiels :
« Les dispositions des articles 6, 8 à 10, 15, 21(b) et (c), 23 à 25e, 25h(a)(1), (b) et (c) ainsi que 25t à 25C ne seront stipulées que pour le bénéfice du locataire. »
- Je ne crois pas qu'une clause de l'accord stipulant que la loi sur les loyers ne s'appliquera pas de manière générale à l'engagement entre les parties puisse résister aux circonstances. En ce qui concerne les articles évoqués à l'article 25(2), la disposition est certainement retirée de la loi et nulle et non avenue.
- Les dispositions relatives à la réalisation d'une garantie, c'est-à-dire le contrôle de garantie que Vitaly a déposé entre les mains de Shiner, sont énoncées à l'article 25J de la Loi sur la location – qui, comme énoncé, ne doit pas être stipulée conformément à la disposition de l'article 25D(2) de cette loi – qui stipule qu'une « garantie » est « une garantie au but de garantir les obligations du locataire découlant du contrat de location résidentielle ». Un contrôle de sécurité effectué dans le cadre d'un contrat de location vise à garantir l'accomplissement des obligations du locataire et ne doit être utilisé que lorsqu'il a été prouvé que les obligations pour lesquelles il a été accordé ont été violées, et dans la mesure de la violation effectivement prouvée.
Quant à l'amende de 7 500 NIS telle que stipulée à l'article 12.2(b) de l'accord
- L'article 12.2(b) du contrat stipule que le locataire est tenu de trouver un autre locataire qui prendra sa place s'il souhaite résilier le bail avant la date prévue, sinon il sera responsable d'une amende de 7 500 NIS.
- À cet égard, je constate qu'en tenant compte des arguments de Wheatley au paragraphe 14 de son affidavit (cité ci-dessus), Wheatley s'est trompé en pensant que la responsabilité de trouver un locataire de remplacement incombe à Shiner, ce qui n'est pas le cas. Le libellé de l'accord est très clair à cet égard, et il semble qu'en temps réel, Vitaly cherche un autre locataire a tenté des efforts, puisqu'il affirmait qu'Artyom l'avait aidé à cela. De plus, deux parties ont affirmé que Shiner lui-même avait tenté de faire de la publicité pour l'appartement afin de trouver un locataire alternatif, même si cela ne relevait pas de son obligation au sens de l'accord, de manière appropriée et dans l'esprit de l'obligation de bonne foi prévue à l'article 39 de la loi sur les contrats.
- Cela indique que les deux parties ont agi comme attendues d'elles dans les circonstances. Néanmoins, et à la lumière du langage clair de l'accord, je détermine que la responsabilité de trouver un locataire alternatif reposait sur les épaules de Vitaly, et puisqu'il n'a pas pu trouver un locataire convenable (malgré les tentatives, et je ne doute pas de la prétention que de telles tentatives aient été faites), il devait à Shiner le montant de l'indemnisation convenue de la somme de 7 500 NIS tel qu'explicitement et clairement stipulé dans l'accord.
- C'est également l'endroit où l'on peut mentionner la clause 14.3 de l'accord, qui stipule que « toute prolongation, décompte, renonciation ou manquement à toute mesure ne sera pas considérée comme une renonciation aux droits des parties tels que prévus dans ce contrat ou en vertu de toute loi, sauf s'ils sont écrits et signés par les parties. » On ne peut pas dire que Shiner a renoncé à son droit à l'indemnisation convenue prévue à l'article 12.2(b), ni dans sa conduite ni dans son aide à trouver un autre locataire, ni dans les mois de préavis prévus dans cette section, et puisque la réclamation n'a pas été soulevée par Vitaly, je suis satisfait de cette conclusion.
- Je détermine que Vitaly doit à Shiner la somme de 7 500 NIS conformément à la clause 12.2(b) de l'accord.
Quant aux dommages que Shiner affirme avoir laissés Vitali dans l'appartement
- L'article 25J(c)(2) de la loi sur la location stipule qu'un contrôle de sécurité peut être effectué lorsque « le locataire n'a pas corrigé les défauts dont il est responsable de corriger...". Comme vous vous en souvenez peut-être, Shiner affirmait que Vitaly avait causé des dégâts à l'appartement. Pourappuyer cette affirmation, Shiner a joint un avis d'évaluation qui a été déposé deux ans après le départ de Vitaly de l'appartement, c'est-à-dire en 2024. Cela soulève un véritable doute quant au lien de causalité entre les dommages allégués et l'utilisation de l'appartement par Vitaly.
- Ce doute est renforcé par le fait incontesté que, durant la période intermédiaire entre le départ de Vitaly de l'appartement et la préparation de l'avis de l'évaluateur, Ma Shiner lui-même a vécu dans la propriété pendant un certain temps. Conformément à l'avis de l'évaluateur, l'ampleur des dégâts causés à l'appartement a été estimée à 44 577 NIS.
- Il s'ensuit donc que lorsqu'une autre, sans parler du demandeur lui-même, vivait dans l'appartement pendant cette période provisoire et que lorsque l'expert a visité l'appartement et préparé le rapport de l'expert pendant environ deux ans après le départ de Vitali, il existe un réel doute quant à l'existence d'un lien de causalité entre les dommages détaillés dans l'avis de l'expert et la résidence de Vitali dans l'appartement. Et qu'est-ce que ça veut dire ?
- D'après le témoignage de l'évaluateur lors de l'audience probatoire (p. 12 de la transcription, lignes 12-14 et 23-27, mon emphase D.B.) il est ressorti comme suit :
"A: J'ai évalué les dégâts que j'ai vus le jour de ma visite à l'appartement.