Selon une approche différente - Lors du calcul de la taxe d'amélioration, la valeur du terrain « dans son état antérieur » doit être prise en compte telle quelle, conformément à sa valeur sur un marché libre, ce qui prend en compte la contribution de 38 TAMA à la valeur marchande (dans notre exemple : 2 millions de NIS). Pour plus de commodité, cette approche sera appelée L'approche d'inclusion (Bien qu'à mon avis, il soit plus approprié de l'appeler Approche de capitalisation boursière).
- À mon avis, l'approche correcte – qui répond aux exigences de la loi et est conforme aux lois fiscales – est l'approche de généralisation ; Je vais développer les détails.
Les limites de l'événement fiscal à la suite de « l'autre plan »
- La question qui nous est devant nous repose entièrement sur le droit fiscal (et non sur le droit de l'urbanisme et du bâtiment, comme on pourrait le dire). Lorsque nous traitons de droit fiscal, le centre de gravité se trouve toujours dans l'événement fiscal – que nous devons localiser et délimiter ses frontières.
- Comme cela a déjà été décidé par le passé, et comme je l'ai expliqué plus haut, la simple approbation du TAMA 38 ne constitue aucun événement fiscal. L'événement fiscal pertinent – et unique – dans notre cas est celui qui prend forme avec l'approbation de l'autre plan. L'approbation de l'autre plan satisfait les deux conditions cumulatives pour la formation d'un événement fiscal, que j'ai évoquées plus haut : (1) avec l'approbation de l'autre plan, la valeur du bien immobilier augmente ; et (2) l'augmentation a été provoquée par l'approbation du plan. Cependant, ce n'est pas le cas. L'événement fiscal de « l'amélioration » est limité, par les dispositions de l'article 1(a) de l'avenant, uniquement à l'augmentation de la valeur du terrain, qui a un lien causal direct ou indirect entre celui-ci et le plan d'amélioration (voir : Civil Appeal Authority 10879/02 Kfar Saba Bowling c. Comité local de planification et de construction, par. 13 [Nevo] (6 décembre 2006) ; Civil Appeal Authority 4217/04 Femini c. Comité local d'urbanisme et construction de Jérusalem , IsrSC 66(3) 386, par. 7 (2006) (ci-après : l'affaire Femini)).
- Ces mots ont été bien expliqués par le chercheur Henryk Rostowitz :
« Pour créer un événement fiscal dans l'impôt sur l'amélioration, deux événements et une condition sont nécessaires : le premier événement – une augmentation de la valeur du bien immobilier ; Le deuxième événement – l'approbation d'un plan, l'octroi d'un allègement ou l'autorisation d'un usage exceptionnel ; La condition est que le premier événement soit le résultat du second événement. Si un plan est approuvé, qu'une dérogation est accordée ou qu'un usage irrégulier est autorisé, et que la valeur du bien immobilier n'a pas augmenté, alors aucun événement fiscal n'a eu lieu, et cette affaire ne doit pas être traitée comme une situation où le taux de prélèvement d'amélioration est nul. Il en va de même si la valeur de l'immobilier a augmenté et que le second événement n'a pas eu lieu. Si les deux événements se sont produits, mais que la valeur du terrain n'a pas augmenté à la suite du second événement, la condition liant les deux n'a pas été remplie, et il n'y a pas eu d'événement fiscal » (voir : Henryk Rostowicz Betterment Levy 201 (1996) ; Insistance ajoutée - A.S.).
- L'importance de ce lien direct de causalité a été discutée par feu le juge M. Cheshin, z"l, lorsd'une autre audience des citoyens de Beit HaKerem, en ces termes :
« La taxe d'amélioration est imposée à l'amélioration de la planification, mais seulement à l'amélioration de la planification. La valeur de l'immobilier peut augmenter pour des raisons qui ne sont pas liées à l'urbanisme, mais cette taxe d'amélioration n'est pas imposée [...] Inutile de dire que l'évaluation de tout amélioration et amélioration spécifique sera effectuée conformément aux dispositions de la loi, c'est-à-dire que, dans le calcul de l'amélioration de l'immobilier, seule l'amélioration directement liée au plan d'amélioration sera incluse » (ibid., p. 79 ; Insistance ajoutée - A.S.).
- L'exigence stricte d'un lien causal direct est également comprise dans le contexte de l'idée sous-jacente à la taxe, qui est, comme indiqué, la participation aux dépenses de l'autorité locale et la participation du public à l'enrichissement du propriétaire foncier, qui découle de l'action de planification de l'autorité. De cette manière, la taxe d'amélioration diffère de la taxe sur l'amélioration, dans laquelle aucun lien de causalité n'est requis, ettoute augmentation de la valeur du bien constitue en tant que telle une amélioration imposable (voir : section 6 de la loi sur la fiscalité immobilière ; Appel civil 1458/99 Rosenberg c. Land Appreciation Tax Administration, IsrSC 56(2) 174, 184 (2001)).
- Le marché immobilier est influencé par un large éventail de variables, des caractéristiques des biens, en passant par les taux d'intérêt (le « coût du capital »), jusqu'au fait qu'une célébrité ou une autre habite dans le quartier. Le problème est qu'une augmentation de valeur qui n'est pas directement le résultat de l'approbation du plan d'amélioration n'est pas prise dans le filet fiscal et ne génère pas un événement fiscal du type en question. Les lois fiscales imposent donc que, pour effectuer l'évaluation de l'amélioration, l'augmentation de la valeur du terrain résultant du plan d'amélioration doit être extraite et isolée de l'augmentation globale de la valeur du terrain, qui est également influencée par d'autres facteurs. Cette « amélioration » – et uniquement en ce cas – sera soumise à la taxe d'amélioration.
- Dans le cadre de la pratique de l'évaluateur, ledit amélioration est déterminée en calculant la différence entre la valeur du bien immobilier « dans l'état précédent » et la valeur du bien immobilier « dans le nouvel état ». Cette différence est censée représenter l'amélioration résultant de l'action de planification de l'amélioration, et de cela découle le montant de la taxe que le contribuable doit payer. En termes de charge fiscale, plus la différence mentionnée plus est faible (plus l'amélioration est faible), plus la taxe est faible. À des fins de l'affaire, en supposant que la valeur du bien immobilier « dans le nouvel État » soit un montant fixe, plus la valeur du bien immobilier « dans l'État précédent » est basse, plus la différence est grande, et par conséquent, plus le taux de la taxe est élevé. Cela signifie ceci : lorsqu'un certain composant est « neutralisé » (réduit) par rapport à la valeur du terrain « dans l'état précédent », le taux de la taxe d'amélioration augmente ; et donc, en pratique, la taxe est également perçue pour la composante neutralisée.
- Il est clair que la raison pour laquelle la valeur du terrain a augmenté et atteint un « état antérieur » est sans importance, et cette augmentation de valeur n'est pas soumise à une taxe d'amélioration, tant qu'aucun événement fiscal n'a été défini par la loi comme une taxe d'amélioration à terme. Si un événement fiscal est détecté plus loin et défini par la loi comme une taxe d'amélioration, il est alors possible de comprendre pourquoi l'augmentation de valeur impliquée dans l'évaluation de la « situation précédente » devrait être « neutralisée », puisque, comme indiqué, la neutralisation permet de percevoir l'impôt en fonction de cette augmentation de valeur. Donc l'inverse : en l'absence d'un événement fiscal défini par la loi comme une taxe d'amélioration, rien ou la moitié de la valeur de la « situation précédente » ne doit être neutralisée. Cela, comme indiqué, s'explique par le fait que la situation précédente résulte des forces du marché (qui, dans certains cas, attribuent une valeur au potentiel de planification inhérent à l'approbation même de la TAMA 38) et n'est pas une conséquence directe d'une action gouvernementale de planification définie par la loi comme établissant la responsabilité de la taxe d'amélioration.
- Dans le contexte de ce qui précède, j'examinerai les deux approches proposées.
- Les partisans de l'approche de neutralisation cherchent à réduire de la valeur du terrain « dans l'état précédent » l'augmentation de valeur issue de la TAMA 38, et ainsi à accroître l'amélioration de laquelle le taux de prélèvement sera tiré. Une telle réduction conduira, en pratique, à la perception d'une taxe d'amélioration non seulement pour l'amélioration issue de l'autre plan, mais aussi pour l'augmentation de la valeur du terrain issue de l'approbation de la TAMA 38.
- À ce stade, nous avons la possibilité de demander : l'augmentation de valeur issue de la TAMA 38 (sans délivrance de permis de construction) implique-t-elle un événement fiscal d'amélioration justifiant la neutralisation de cette composante dans l'évaluation de la « situation antérieure » de manière à permettre la perception d'une taxe à son égard ? De plus, l'augmentation de valeur résultant de l'approbation de la TAMA 38 satisfait-elle à la condition nécessaire d'un lien causal direct avec l'action de planification pour laquelle la taxe a été collectée – à savoir l'approbation de l'autre plan ? Il me semble qu'il ne puisse être contesté que la réponse à ces deux questions Ce n'est pas un non catégorique.
- Premièrement, comme cela a déjà été jugé dans l'affaire Ron, l'approbation de la TAMA 38, dans la mesure où un permis de construire n'a pas été délivré en vertu de celui-ci, ne constitue pas un événement fiscal défini par la loi comme une taxe d'amélioration, et il n'est pas possible de percevoir une prance d'amélioration pour cela au moment de la vente du terrain (voir : l'affaire Ron, au paragraphe 57). Puisque l'augmentation de valeur due à l'approbation de la TAMA 38 ne constitue pas un événement fiscal, elle ne diffère pas de tout autre facteur de marché qui affecte la valeur de l'immobilier, qui, bien sûr, ne doit pas être neutralisée (et pour laquelle une taxe d'amélioration ne devrait pas être perçue). Deuxièmement, l'augmentation de valeur qui a suivi l 'approbation du TAMA 38 n'a certainement pas de lien causal, ni de lien direct, avec l'autre plan qui est apparu après que l'amélioration ait été créée grâce au NOP. Il en découle que l'approche de neutralisation viole le principe fondamental qui exige la perception des taxes d'amélioration et la perception des impôts en général : « Il n'y a pas d'impôt sans loi » (voir : Demande d'appel administratif Leave 2090/16 Herzliya Local Planning and Building Committee c. Acro Ltd., par. 42 [Nevo] (15 mars 2018)). L'approche de neutralisation ne peut donc pas tenir.
- Le fait que l'approbation de la TAMA 38 crée une sorte d'« amélioration de l'urbanisme » ne soulève ni ne diminue la question en question. Toutes les actions de planification d'une autorité publique, même si elles peuvent enrichir le citoyen, ne constituent pas un événement fiscal et entraînent une charge fiscale telle qu'une taxe d'amélioration. Par exemple, le gouvernement central s'efforce parfois d'élaborer une planification sous forme de plans nationaux pour diverses fins, sans externaliser son investissement sur les citoyens qui en bénéficient par la fiscalité (voir : Aharon Namdar, Betterment Levy 319 (2011) ; Requête en appel/Demande administrative 7381/15 Dorfberger dans Tax Appeal c. Oded, paragraphes 19-22 [Nevo] (30 octobre 2016)).
- Contrairement à l'approche de neutralisation, l'approche d'inclusion préconise une évaluation de la valeur du terrain « dans l'état précédent » selon les valeurs du libre marché telles qu'elles sont, sans accorder une importance particulière au fait que la valeur du terrain a augmenté grâce à l'approbation de la TAMA 38 et sans exiger que la taxe soit perçue pour cette augmentation de valeur. L'approche généralisatrice est donc adaptée aux principes du droit fiscal et est ce qui devrait nous guider.
- De plus, l'article 4(7) de l'addendum Moreno stipule que l'augmentation de la valeur du terrain sera calculée « comme s'il avait été vendu sur un marché libre ». Ainsi, la législature a exprimé son opinion que, parmi les approches proposées, nous devrions adopter l'approche de généralisation. Si le marché attribue une valeur économique à l'applicabilité même de la TAMA 38 à l'immobilier, cet effet devrait être pris en compte dans l'évaluation de la valeur du terrain (et je précise, entre parenthèses, que la TAMA 38 n'ajoutera pas toujours de la valeur à l'immobilier – cela sera documenté dans les litiges entourant les échecs des projets liés à la TAMA 38, qui nous sont signalés de temps à autre). Cette approche met correctement en œuvre l'un des principaux objectifs du droit fiscal : l'aspiration à la perception d'un « véritable impôt ». Percevoir un « impôt réel » signifie percevoir un impôt conformément au bénéfice économique réel à la base de l'impôt (voir et comparer : Civil Appeal 9308/20 Acre Assessor c. Beit Hosen Ltd., paragraphe 12 de mon jugement et les références [Nevo] (13 février 2023)). Dans le cadre de la collecte de la taxe d'amélioration, la tentative d'attribuer à l'enrichissement du contribuable, qu'il doit partager avec le public, est donc inappropriée lorsque son enrichissement ne provient pas du plan qui est à la base de la taxe. Comme indiqué, l'obligation du contribuable de payer l'impôt d'amélioration dépend de l'existence d'un lien de causalité entre son enrichissement et le plan d'amélioration. Quelle que soit la connexion causale, une charge de prélèvement d'amélioration ne peut pas être engagée.
- Ainsi, malgré les détails détaillés de la question qui est soumise à nous, la loi fournit une réponse claire et explicite, comme indiqué ci-dessus.
- À ce moment-là, j'aurais pu mettre fin à mon jugement. Cependant, les plaideurs ont soulevé d'autres arguments devant nous, chacun plaidant avec bon goût et connaissance. Pour cette raison, je respecterai ces arguments en fournissant une réponse.
« Exemption » de facto de l'augmentation de valeur en vertu de la TAMA 38 lors de la vente du bien
- Les appelants et les avocats – comme mentionné précédemment, souhaitent appliquer l'approche de neutralisation dans notre affaire – affirment que l'inclusion de l'augmentation de valeur résultant de l'approbation même de la TAMA 38 dans l'évaluation « précédente » conduit, en pratique, à l'octroi d'une exemption de la taxe d'amélioration sur cette augmentation de valeur lors de la vente du terrain. Selon eux, une telle exemption n'est pas inscrite dans la loi et n'a pas sa place.
- Cet argument doit être rejeté. Selon la loi existante, que j'ai présentée ci-dessus, une telle « exemption » est de toute façon reconnue et mise en œuvre dans la politique fiscale. Pour être plus précis : la prétendue « exemption » n'est rien d'autre qu'une illusion. Comme nous l'avons appris, l'approbation de la TAMA 38 dès le départ ne constitue pas un événement fiscal d'amélioration de la vente du terrain.
- De plus. Étant donné que, dans le cadre de la loi en vigueur, aucune taxe d'amélioration n'a été perçue sur l'augmentation de valeur en vertu de l'approbation de la TAMA 38 au moment de la vente, il me semble difficile d'adopter l'approche selon laquelle une loi différente devrait être appliquée – la perception de la taxe pour l'augmentation de valeur découlant de la TAMA 38 – uniquement en raison de l'approbation d'un autre plan applicable au même terrain. L'application d'une telle approche conduit à des résultats arbitraires et manifestement inégaux. Illustration : Un bâtiment sur lequel s'applique la TAMA 38, avec deux appartements identiques, A et B. Après l'approbation de la TAMA 38, sans qu'aucun permis de construire n'ait été délivré, la parité des appartements est passée de 1 million NIS à 2 millions NIS. L'appartement A a été vendu et, conformément à la loi, le propriétaire de l'appartement A n'a pas été pénalisé sur l'amélioration de l'amélioration résultant de l'approbation du TAMA 38 (millions de NIS). Par la suite, un autre plan a été approuvé, améliorant le terrain et augmentant la valeur des appartements de 2 millions NIS à 3 millions NIS. Maintenant, l'appartement B a été vendu. Si l'approche de neutralisation est mise en œuvre, le propriétaire de l'appartement B sera facturé d'une taxe pour l'amélioration de 2 millions de NIS (la différence entre la « situation précédente » de 1 million de NIS, sous l'hypothèse de neutralisation, et la « nouvelle situation » de 3 millions de NIS). Cette amélioration, pour laquelle le propriétaire de l'appartement B sera facturé d'une taxe de 50 %, inclut à la fois l'augmentation de la valeur de 1 million de NIS résultant de l'approbation du TAMA – pour laquelle le propriétaire de l'appartement A n'était pas chargé – ainsi qu'une augmentation supplémentaire de 1 million de NIS pour l'amélioration suivant l'autre plan (légalement). Cela sans changement significatif de la situation juridique et sans lien de causalité entre la première augmentation de valeur et l'approbation de l'autre plan. Il est clair, à mon avis, que ce résultat est inacceptable et doit être rejeté à deux mains.
L'effet de la décision dans l'affaire Ron sur notre affaire
- Comme on peut le rappeler, dans l'affaire Ron , il a été jugé que la taxe d'amélioration ne devait pas être perçue en vertu de la TAMA 38 lors de l'exercice de droits par vente, mais seulement lors de la délivrance d'un permis de construction. Cela s'explique par le fait que les droits garantis par le NOP sont des droits « vagues » (non acquis) qui ne constituent pas un événement fiscal d'amélioration immédiatement après l'approbation du NOP (notamment parce que la réalisation de ces droits dépend du pouvoir discrétionnaire de l'institution locale d'urbanisme).
- Les appelants et les avocats ont trouvé dans la décision du juge Y. Amit dans l'affaire Ron un ancre pour leurs arguments en faveur de l'approche de neutralisation. Selon eux, une fois qu'il a été déterminé qu'au moment de l'approbation de la TAMA 38 il n'y a pas d'événement fiscal d'amélioration, on ne peut plus dire qu'en calculant la « situation antérieure » dans le but de réaliser une évaluation d'amélioration due à un autre plan, ces droits sont soudainement devenus « acquis » d'une manière qui augmente la valeur du terrain.
- Pour répondre à cet argument, il faut d'abord faire une distinction entre l'amélioration en tant qu'événement fiscal (ou « amélioration juridique ») et l'amélioration en tant que fait d'évaluation économique (ou « amélioration factuelle »). Qu'est-ce que ça veut dire ? L'amélioration en tant qu'événement fiscal (prélèvement d'amélioration) n'est formulée que lorsque les conditions énoncées dans la Prélève d'amélioration sont remplies, comme j'ai évoqué plus haut. L'amélioration en tant que fait d'évaluation économique est en fait toute augmentation réelle de la valeur du terrain, quelle qu'elle soit.
- Les commentaires du juge Amit dans l'affaire Ron concernant TAMA 38 n'ont pas porté sur la détermination de la valeur du terrain « dans l'État précédent », ni sur la question de savoir si TAMA 38 génère une amélioration factuelle. Ses propos portaient sur la question de savoir si l'approbation de la TAMA 38 au moment de la vente apporte un avantage juridique. En d'autres termes, dans l'affaire Ron, il n'a pas été déterminé que TAMA 38 n'augmentait pas réellement la valeur du terrain auquel il s'applique. Tout ce qui a été déterminé ici, c'est que l'approbation de la TAMA 38 ne constitue pas un événement fiscal nécessitant la perception d'une taxe d'amélioration sur la vente du bien. Le fait que TAMA 38 ait créé une amélioration factuelle – c'est-à-dire qu'elle ait augmenté la valeur réelle du terrain – ne conduit pas à la formation d'un événement fiscal ; au contraire : le fait que TAMA 38 ne produise pas d'événement fiscal n'indique pas qu'il n'a pas entraîné une augmentation de la valeur du terrain. Ce sont deux significations différentes de « amélioration ».
- La considération économique des droits contingents en vertu de l'article TAMA 38 dans l'évaluation de la « situation antérieure » ne transforme pas ces droits, comme le prétend le consultant, en « droits acquis ». La valeur de l'immobilier sur le marché libre incarne diverses variables, notamment des droits qui ne sont pas accordés et les attentes qui les accompagnent. Cela concerne le cadre des lois concernant la taxe d'amélioration, le propriétaire terrien n'est pas censé partager avec le public ce que le marché lui a donné (tout comme le public n'est pas censé le compenser pour ce que le marché lui a pris).
A noté cela, dans un contexte similaire, le juge A. Fogelman Dans cette affaire Delia Bucket: