« La manière acceptée de déterminer la valeur marchande des actifs en général, et des actifs immobiliers en particulier, est la méthode de comparaison (ou, sous son autre nom, la méthode de la valeur marchande), c'est-à-dire que la valeur de l'immobilier est estimée par des transactions comparatives à travers lesquelles le prix payé pour des actifs similaires dans une transaction volontaire sur le libre marché est examiné [...] Naturellement, cette méthode prend en compte toutes les caractéristiques de la propriété, y compris celles qui n'ont pas d'ancrage statutaire, c'est-à-dire qu'elles ne reflètent pas nécessairement les droits légaux accordés au propriétaire par un plan contraignant, tels que sa localisation géographique, le niveau de demande de biens immobiliers dans la zone où se trouve la propriété, la densité des constructions à proximité, le réseau routier et les transports publics à proximité. le point de vue à partir de celui-ci, etc. » (voir : Demande d'autorisation administrative d'appel 10212/16 Deli Dalia c. Comité local d'urbanisme et de construction Herzliya, paragraphe 10 du jugement du juge Vogelman [Nevo] (1er avril 2020) ; Soulignement ajouté - A.S.).
Le Juge A. Grosskopf, il a également précisé dans la même mesure que «La valeur réelle des actifs n'est pas le produit uniquement des droits légaux, mais d'un ensemble de caractéristiques, dont certaines sont ancrées dans la loi et d'autres non(Voir : Matière Delia Bucket, au paragraphe 13 du jugement du juge Grosskopf; Temps fort ajouté - A.S.).
- Le juge Grosskopf a ajouté que « lorsque nous demandons à l'expert de neutraliser les composants par rapport à la valeur marchande, nous devons le justifier par un argument normatif » (ibid. ; Insistance ajoutée - A.S.).
Dans notre cas, dans la mesure où l'approbation même du TAMA 38 a entraîné des fluctuations du marché immobilier qui ont augmenté la valeur d'un actif immobilier particulier, et en tenant compte du fait qu'aucun événement fiscal n'a été formé dans l'approbation du TAMA 38, il n'y a aucune justification pour neutraliser cette contribution dans l'évaluation de la « situation précédente ».
- La question de savoir si l'approbation même de la TAMA 38 a réellement contribué à la valeur du terrain est une question d'évaluation claire, qui doit être tranchée par les experts certifiés.
Comme j'ai eu l'occasion de le préciser dans le contexte des expropriations :