0TAMA 38 et sous-régulation
- Avant de passer à un examen approfondi du droit applicable à notre affaire, je souhaite éclairer la question en jeu d'un point de vue économique et social.
- L'enrichissementd'un citoyen suite à une variation du prix d'un bien immobilier qu'il possède peut provenir de deux sources principales : (1) les fluctuations des prix sur le marché immobilier libre, qui reflètent l'équilibre entre la demande et l'offre ; et (2) l'enrichissement découlant d'une initiative du gouvernement qui augmente la valeur du bien immobilier en modifiant la désignation ou en augmentant la portée autorisée de la construction.
Les chercheurs Gideon Prachomovsky et Avraham Bell ont décrit les bénéfices gouvernementaux dans le domaine de la planification et de la construction comme un « don réglementaire », en d'autres termes :
« Chaque fois que le gouvernement 'dézone' ou modifie une ordonnance de zonage au bénéfice de certains propriétaires, il a exécuté une donation. »
Voir :
Gideon Parchomovsky & Abraham Bell, Dons,
111 Yale L.J. 547, 550 (2001).
- L'enrichissement issu d'une subvention réglementaire peut donner lieu à une taxe de prélèvement d'amélioration (« charge équitable »), tandis que l'enrichissement provenant du libre marché n'établit pas une obligation de paiement de ce type (bien qu'il puisse impliquer le paiement d'une taxe d'amélioration pour la réalisation du bien, conformément aux dispositions de la Loi sur la fiscalité foncière (Appréciation et achat), 5723-1963 (ci-après : la Loi sur la fiscalité immobilière)). Lorsque les actions de planification de l'Autorité augmentent la valeur d'un bien privé, il est généralement entendu que le contribuable doit être tenu de partager sa richesse avec le public par le biais du mécanisme fiscal, puisque ces actions de l'Autorité ont été réalisées au bénéfice du public dans son ensemble et non au bénéfice d'une personne particulière ou inconnue dont les actifs se trouvent dans la zone du plan. Comme cela a déjà été dit : « Il est approprié que la hirondelle de la personne riche sorte de sa bouche et soit donnée – de peur qu'il soit dit : elle sera rendue – au public » (voir : Additional Civil Hearing 3768/98 Kiryat Beit HaKerem dans Tax Appeal Jerusalem Local Planning and Building Committee, IsrSC 56(5) 63 (2000) (ci-après : Audience supplémentaire Beit HaKerem Citizens)).
- Ce n'est pas le cas lorsque l'équilibre entre l'offre et la demande dans le libre marché est ce qui augmente la valeur de l'immobilier. Dans un tel cas, sous réserve de charges fiscales d'amélioration, le public n'est pas autorisé à venir voir le propriétaire terrien pour exiger qu'il partage sa richesse avec lui. Cela s'explique par deux raisons. Premièrement, le public – par ses actions par les autorités de l'État – n'a rien fait pour améliorer la terre, et n'a donc aucun rôle dans l'enrichissement. Deuxièmement, lorsque le marché immobilier baisse la valeur de l'immobilier privé, le propriétaire n'a pas le droit de venir au public et d'exiger qu'il partage sa perte avec lui.
- Comme indiqué, notre affaire porte sur l'enrichissement qui découle de l'approbation même de la TAMA 38, sans qu'un permis de construire ne soit délivré en vertu de celle-ci. En d'autres termes, le gouvernement a approuvé la TAMA 38 et a ainsi ajouté un potentiel de planification au terrain auquel le plan s'applique : la possibilité – incertaine – d'obtenir des droits de construction supplémentaires. Ce n'est que lorsque le potentiel de planification est réalisé grâce à l'obtention d'un permis de construction qu'il s'agit d'une subvention réglementaire, ce qui justifie, en principe, l'imposition d'une obligation au propriétaire foncier de partager avec le public l'enrichissement qui lui a été apporté en vertu de la concession. Comme indiqué, ce n'est qu'à ce moment-là qu'un événement fiscal d'amélioration prend forme (voir : l'affaire Ron, aux paragraphes 56-57) – cela, comme indiqué, n'est qu'au niveau de principe et soumis à une exemption de la taxe accordée par le législateur au propriétaire foncier dans l'article 19 de l'avenant, afin d'encourager, entre autres, le renforcement des bâtiments contre les tremblements de terre.
L'augmentation de la valeur des actifs résultant de l'approbation de la TAMA 38, sans délivrance de permis de construire en vertu de celle-ci, ne constitue donc pas une subvention réglementaire. Cette augmentation de valeur résulte des forces du marché qui augmentent la demande pour ce type de biens en raison de leur potentiel inhérent à la planification ; Et comme mentionné, lorsqu'il s'agit de s'enrichir grâce au marché libre - Il n'est pas nécessaire de le partager avec le public.
- Et maintenant – passons aux détails du droit coutumier.
L'impact de TAMA 38 sur la « situation antérieure » de l'immobilier
- Comme indiqué, la question juridique qui se pose à nous est la suivante : l'évaluation de la valeur du terrain « dans la situation précédente » doit-elle inclure la contribution de TAMA 38 à la valeur de TAMA 38, ou bien son effet doit-il être neutralisé et la valeur du terrain calculée selon la situation d'urbanisme précédant l'approbation de TAMA 38 ?
Rappelons-nous : nous avons affaire à une contribution à la valeur immobilière qui a augmenté Uniquement grâce à l'approbation de la TAMA 38 En raison du potentiel de planification qu'elle intègre, sans qu'un permis de construire ne soit délivré en vertu de celui-ci.
- Revenons à l'exemple que j'ai présenté au début de mes remarques, et attachons des valeurs numériques à ses faits :
Le contribuable est le propriétaire d'un ancien bâtiment d'une valeur de 1 million de NIS (ci-après : Statut d'origine). En 2005, TAMA 38 a été approuvé par le gouvernement israélien et appliqué au bâtiment. Comme on peut s'en souvenir, la réalisation des droits sur une extension de bâtiment en vertu de la TAMA 38 dépend de l'obtention d'un permis de construction par le comité local. Malgré son droit de le faire, le contribuable ne demande pas de permis de construire et n'agit manifestement pas pour renforcer le bâtiment contre les tremblements de terre. À ce stade, suite à l'application de la TAMA 38 sur le terrain et malgré le fait qu'aucun permis de construire n'ait été délivré, la valeur du bâtiment est portée à 2 millions de NIS (ci-après : Mode intermédiaire). Supposons que cette augmentation de valeur de 1 million de NIS provienne exclusivement de l'approbation même du TAMA 38. Par la suite, le comité local planifie et approuve un plan détaillé qui accorde des droits de construction supplémentaires concernant le bâtiment (ci-après : Le plan détaillé; Et plus tard, j'appellerai un tel programme Autres programmes). Suivant le plan détaillé, la valeur du bâtiment grimpe à 3 millions de NIS (ci-après : La nouvelle situation). Lorsque la valeur du terrain a augmenté à la suite du plan détaillé, un événement fiscal s'est produit et a entraîné une taxe d'amélioration au taux de moitié de cette amélioration.
- Pour évaluer l'amélioration de laquelle la taxe sera déduite, la valeur du bâtiment « dans son état antérieur » – à la veille de la mise en œuvre du plan détaillé – doit être évaluée et comparée à la valeur du bâtiment « dans le nouvel état » – après l'approbation du plan détaillé. La valeur du bâtiment dans son nouvel état est de 3 millions de NIS. Quel est alors l'« état précédent » du bâtiment ? Est-ce l'« état d'origine » d'une valeur de 1 million de NIS, ou de l'« état intermédiaire » d'un montant de 2 millions de NIS ? Compte tenu de la réponse à cette question, nous connaîtrons le montant de l'amélioration : une amélioration de 2 millions de NIS ou de seulement 1 million de NIS.
- C'est à ce moment-là qu'un différend entre les parties est né.
Selon une approche unique - Lors du calcul de la taxe d'amélioration, l'augmentation de valeur causée par l'application de la TAMA 38 à l'immobilier doit être ignorée. Par conséquent, dans l'évaluation de la « situation précédente », cette augmentation de valeur doit être neutralisée et la valeur du bien immobilier doit être évaluée conformément à la situation initiale (dans notre exemple : un million de NIS). Cette approche s'appellera L'approche de neutralisation.