« Une évaluation immobilière, comme son nom l'indique, est une évaluation et non une théorie. Une expertise immobilière est une description professionnelle des faits concernant le comportement des particuliers et des institutions qui vendent, achètent, louent et louent des biens immobiliers sur le marché immobilier. Cette description se concentre sur un échange réel et une réelle volonté – non normative, ni hypothétique ni théorique – d'un acheteur ou locataire de payer une certaine somme d'argent pour un achat [...] d'un actif immobilier à ce moment donné. Une telle description repose sur le principe économique de « parler d'argent » » (voir : Civil Appeal 8717/17 État d'Israël Israel Land Authority c. Succession du défunt Ismail Muhammad Ismail Ahmad, paragraphe 32 du jugement [Nevo] (23 juillet 2019)) ; Soulignement ajouté – A.S.).
- Dans ses arguments, la procureure générale a souligné que sa position selon laquelle la contribution du TAMA 38 à la valeur d'un bien immobilier spécifique ne devrait pas être neutralisée n'empêche pas de prendre en compte la contribution du TAMA à la hausse des prix du marché immobilier dans son ensemble. Compte tenu de la conclusion à laquelle je suis arrivée, je ne vois pas la nécessité de faire cette distinction.
- Les appelants ont également invoqué l'existence d'une difficulté pratique de l'évaluateur à évaluer la valeur des droits conditionnels en vertu de la TAMA 38. Quant à moi, je ne considère pas cela comme une grande difficulté, étant donné que la méthode d'évaluation acceptée est celle de comparaison par des transactions similaires, dont le prix incarne en tout cas la valeur de ces droits conditionnels. Quoi qu'il en soit, cet expert n'est pas en mesure de modifier le résultat requis par la loi, puisque « l'évaluation suit la Les principes normatifs doivent être déterminés par la cour, et à partir de cela le calcul sera déduit » (voir : L'affaire Deli Dalia, paragraphe 4 du jugement du juge Vogelman ; emphase ajoutée – A.S.).
La Question Lusternik
- Un autre jugement auquel les parties ont longuement fait référence fut celui de l'affaire Lusternik. Dans l'affaire Lusternik, la « règle de neutralisation » a été établie, selon laquelle, à partir de l'ensemble des données objectives qui influencent la valeur marchande de l' immobilier « dans l'état précédent », l'augmentation de valeur causée par les yens des attentes d'approbation du plan d'amélioration pour lequel la taxe a été collectée doit être exclue (voir aussi : affaire Femini, au paragraphe 8 ; Appel civil 8736/04 Cohen c. Ra'anana Local Planning and Building Committee, para. 4 [Nevo] (24 janvier 2006)). Comme indiqué, le juge Levy a distingué entre une attente générale d'un changement de planification (par exemple, une attente découlant du potentiel inhérent au type ou à l'emplacement de la propriété) et une attente spécifique pour l'approbation d'un certain plan – qui doit être neutralisée de la valeur du terrain « dans l'état précédent ».
- Le juge Levy a expliqué sa conclusion selon laquelle l'attente spécifique devait être neutralisée comme suit :
« Par leur nature, de nombreuses étapes de planification sont épuisantes, et elles prennent donc beaucoup de temps. Ce fait fait que la connaissance de l'existence des procédures d'urbanisme devient courante pour beaucoup, et en conséquence, il y a une attente, voire une volonté d'investir parmi ceux qui s'y intéressent, et de là à la hausse des prix fonciers, la route est courte. L'approbation du plan, qui rend cette attente une réalité, entraîne une augmentation supplémentaire de la valeur du terrain, bien qu'il semble que la majeure partie de cette augmentation ait déjà eu lieu lors des phases d'anticipation de l'approbation du plan. Il est clair que si, pour évaluer la valeur du terrain avant l'approbation du plan, la même augmentation de prix causée par le plan d'amélioration et les procédures qui y ont été engagées est prise en compte, elle disparaîtra comme si toute l'appréciation attendue de ce plan n'existait pas, et ainsi l'objectif pour lequel la taxe d'amélioration était destinée sera complètement contrecarrée » (voir : Lusternik, p. 537).
- Dans notre cas, il a été soutenu que la règle de neutralisation établie dans l'affaire Lusternik devait s'appliquer à toute attente découlant d'une action réglementaire de planification, et non seulement à une attente de planification liée au plan d'amélioration concrète, car il s'agit d'un plan « maturisant ». Je suis d'avis que la tentative d'apprendre un décret égal de Lusternnik pour nos objectifs est vouée à l'échec. La logique sous-jacente à la règle de neutralisation est le lien étroit entre ces attentes spécifiques qui doivent être neutralisées et le plan d'amélioration, en termes d'attentes et de réalisation de celle-ci. En revanche, les attentes qui découlent de la TAMA 38 ressemblent en essence à l'attente générale d'un changement de planification, qui, selon la règle de Lusternik, ne devrait pas être neutralisée.
Contrecarrer l'objectif de la taxe – est-ce vrai ?
- Vers la fin, je souhaite brièvement répondre à la préoccupation exprimée par les appelants et le consultant selon laquelle la mise en œuvre de l'approche d'inclusion pourrait entraîner l'entrave de l'objectif de la taxe et porter atteinte aux caisses publiques en raison du chevauchement total entre la « situation précédente » (qui inclut l'augmentation de valeur déjà apparue après l'approbation de TAMA 38) et la « nouvelle situation » (après l'approbation de l'autre plan). Il s'agit d'une situation dans laquelle l'autre plan a effectivement amélioré le terrain par rapport à son état initial (avant l'application de la TAMA 38), mais sa valeur n'a pas augmenté par rapport à leur situation après l'application de la TAMA 38 (c'est le cas qui s'est produit dans l'affaire Kalmanovich, objet de la demande d'autorisation d'appel dans cette affaire). Dans un tel cas, selon l'approche d'inclusion, une taxe d'amélioration ne sera pas perçue et les frais du comité local qui a travaillé à la préparation de l'autre plan ne seront pas reversés à ses caisses.
- En effet, l'importance de l'objectif sous-jacent à la perception de la taxe d'amélioration ne doit pas être sous-estimée. Cependant, cet objectif, aussi important soit-il, ne doit être réalisé à aucun prix, et certainement les limites de la loi ne doivent pas être dépassées à cette fin. Lorsque l'organisme local d'urbanisme agit et investit des ressources pour approuver un plan, mais que, malheureusement, ses efforts ne portent pas leurs fruits et n'améliorent pas la propriété du contribuable (au-delà de l'amélioration déjà apportée pour lui en vertu des droits conditionnels prévus par la TAMA 38) – le comité local ne devrait pas avoir droit à cette taxe. Au contraire, il semble que la collecte de la taxe d'amélioration sur l'amélioration qui est née de manière causale avec la TAMA 38 ne corresponde pas à l'objectif de la taxe, puisque l'approbation d'un plan national n'implique pas l'investissement de ressources par le comité local, mais plutôt par le gouvernement central, qui, pour ses propres raisons, a choisi de ne pas facturer la taxe pour cela.
- Concernant l'objectif sous-jacent à la perception de la taxe d'amélioration, il a été indiqué que « le comité local a donné – le comité local prendra » (voir : discussion supplémentaire sur les citoyens de Beit HaKerem, au paragraphe 63). Conformément au même principe, ils ont déclaré désormais : Le comité local n'a pas donné - le comité local ne prendra pas.
Du général à l'individu
- Les plans qui font l'objet de notre discussion – le plan du troisième trimestre (l'affaire Léviathan) et le plan 9988 (l'affaire Kalmanovich) – sont des plans détaillés, et ils relèvent donc du champ des actions de planification énumérées à la section 1(a) de l'addendum, qui peuvent établir une charge de prélèvement d'amélioration. De plus, ces plans accordent des droits accordés (Trimestre 3) et des droits quasi-accordés (Plan 9988). Pour achever la formulation de la charge de relevé d'amélioration, l'élément d'enrichissement doit être examiné en relation avec chacun des plans, sur la base d'une comparaison entre la « situation précédente » et la « nouvelle situation », tout en isolant l'amélioration qui est née d'un lien causal direct avec ces plans, et où l'évaluation de la « situation antérieure » doit inclure la contribution de TAMA 38 à la valeur du terrain, le cas échéant.
- Cette méthode de calcul a guidé les tribunaux de district : le tribunal de district de Tel Aviv-Jaffa dans l'affaire Levitan a chargé l'expert consultant de procéder à l'évaluation, entre autres, conformément aux points susmentionnés ; et le tribunal de district de Jérusalem dans l'affaire Kalmanovich a estimé qu'étant donné ce qui précède – lorsque la contribution du TAMA 38 à la valeur du terrain « dans l'État précédent » est incluse – l'élément d'enrichissement n'est pas rempli et il n'y a pas d'amélioration distincte en vertu du Plan 9988. En statuant ainsi, les tribunaux de district avaient raison – chacun à sa manière.
- Le consultant a soutenu que le fait que le plan du troisième trimestre soit un plan conforme à l'article 23 montre que nous avons affaire à un seul processus de planification, auquel la « règle de neutralisation » fixée dans l'affaire Lusternik devrait être appliquée et les attentes découlant de TAMA 38 devraient être neutralisées car elles sont liées au plan d'amélioration lui-même. Je pense autrement. À mon avis, le fait que « l'autre plan » soit un plan en vertu de l'article 23 ne change pas mes conclusions. Quoi qu'il en soit, dans le jugement de première instance, le tribunal de district de Tel Aviv-Jaffa a jugé, en tant que constatation factuelle, que TAMA 38 ne fait pas partie des procédures d'urbanisme à la suite desquelles le plan du troisième trimestre a été préparé (voir : paragraphe 72 du jugement ; et dans ce contexte, voir également une décision similaire dans la décision du Comité d'appel de Jérusalem dans l'affaire Kalmanovich : Appel (Jérusalem) 403/17 Barak c. Comité local d'urbanisme et de construction de Jérusalem, paragraphe 88 [Nevo] (5 septembre 2022)).
- Je réitère que la méthode de calcul déterminée dans les jugements de première instance a été déterminée conformément à la loi. Quant aux décisions factuelles relatives à la nature des plans, il n'y a pas de place pour intervenir dans ce type de constatations « dans une « troisième incarnation » ; et en tout cas, l'autorisation d'appeler à leur égard n'a pas été accordée (voir, parmi beaucoup : Civil Appeals Authority 28427-10-24 Anonymous c. El-Kiyan, par. 7 [Nevo] (19 novembre 2024)).
Conclusion
- Je suis d'avis que, lorsqu'on évalue la « situation antérieure » de l'immobilier pour percevoir la taxe d'amélioration, il n'y a aucune raison de déduire de la valeur marchande du terrain la contribution de la TAMA 38 à la valeur, s'il existe une telle chose selon la décision de l'évaluateur. L'augmentation de valeur découlant de TAMA 38 en tant que telle, sans délivrance de permis de construction, ne constitue pas un événement fiscal défini par la loi comme une relève d'amélioration. Par conséquent, son inclusion dans l'évaluation de la « situation antérieure » ne conduit pas à l'enrichissement que le propriétaire doit partager avec le public. C'est le contraire : la neutralisation de l'effet résultant de l'approbation de la TAMA 38 sur la valeur du terrain, d'une manière qui implique une taxe d'amélioration pour cette augmentation de valeur, dépasse les limites de la loi compte tenu de l'absence de lien causal entre l'enrichissement du propriétaire et le plan d'amélioration.
- Par conséquent, je suggère à mes collègues de considérer les requêtes devant nous comme des appels et de rejeter les appels sur leur fond. Dans l'ensemble des circonstances et en tenant compte de la contribution des parties à la clarification de cette importante question juridique, qui a été discutée et tranchée dans notre jugement, aucune ordonnance de frais n'a été rendue.
Alex SteinJuge
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