(b) Une transaction d'évacuation et de construction n'incluait pas la fourniture d'un appartement permanent alternatif comme indiqué au sous-alinéa (a) – la transaction n'inclut pas la contrepartie due à la valeur des ajustements, dans la mesure où ils existaient dans l'appartement où les droits sont transférés. »
- Quant à un refus déraisonnable, dans l'affaire Schwarzberger, il a été jugé que le refus d'un propriétaire d'appartement ne sera considéré comme déraisonnable que si une majorité privilégiée des propriétaires acceptait la transaction Pinui-Binui, et il a également été conclu qu'il s'agissait d'une transaction économique incluant des garanties appropriées, que le locataire récalcitrant s'est vu offrir un logement alternatif approprié, incluant, si nécessaire, des ajustements aux conditions particulières requises, en tenant compte de ses circonstances personnelles et uniques, dans la mesure où les conditions suivantes sont remplies :
« Il convient de noter que, dans le cadre des projets d'évacuation et de construction, la propriété des propriétaires d'appartements sur leur propriété est transférée contre contrepartie équitable, ou maintenue, tandis que généralement, au lieu de leur petit appartement obsolète, les propriétaires reçoivent un appartement plus grand et plus moderne. Ainsi, au final, la valeur du bien immobilier qu'ils possèdent dépasseront celle de l'ancien appartement qu'ils ont quitté. De plus, selon la loi sur l'évacuation et la construction, le refus d'un propriétaire d'appartement dans un condominium ne paraîtra déraisonnable que si une majorité privilégiée des propriétaires a accepté la transaction en cours, et il a également été jugé qu'il s'agit d'une transaction économiquement rentable incluant des garanties appropriées ; De plus, dans le cadre de la proposition présentée au locataire récalcitrant, on lui a proposé un logement alternatif approprié, qui inclut, si nécessaire, des ajustements aux conditions particulières qu'il exigeait, le tout en tenant compte de ses circonstances personnelles uniques, dans la mesure où elles existent. De plus, il faut prendre en compte le fait que le droit de tous les propriétaires d'appartements de refuser de rejoindre le projet est également limité, et que ces projets ont à la fois un objectif public et privé » (au paragraphe 25).
- Dans le contexte de ce qui précède, je vais examiner les questions juridiques décrites ci-dessus.
Question 1 : Y a-t-il une majorité privilégiée des propriétaires d'appartements du cluster Pinui-Binui qui ont conclu une transaction Pinui-Binui ?
- Comme indiqué ci-dessus, « une majorité privilégiée des propriétaires d'appartements du cluster Pinui-Binui » a été définie à l'article 1 de la loi Pinui-Binui, de manière à ce qu'elle soit remplie dans trois conditions cumulatives :
- les propriétaires d'appartements du cluster qui possèdent au moins les deux tiers de tous les appartements du cluster ;
- Les mêmes deux tiers des propriétaires mentionnés précédemment, au moins les trois cinquièmes des appartements de chaque condominium dans le même groupe... ;
- Adjacents aux appartements des deux tiers mêmes, plus de la moitié des biens communs dans chaque condominium du même groupe.
- Dans notre cas, les propriétaires d'appartements qui ont signé le contrat remplissent les trois conditions suivantes :
- Ils possèdent 91,6 % des appartements du cluster (22 appartements sur 24), soit plus des deux tiers ;
- dans le condominium Katznelson 2, ils possèdent 87,5 % des appartements (7 appartements sur 8) ; dans le condominium Katznelson 4, ils possèdent 93,75 % (15 appartements sur 16) – soit plus des trois cinquièmes ;
- Les plaignants possèdent plus de la moitié des biens communs de chaque condominium du groupe.
- Cela ressort également de l'affidavit de l'avocat Farbman selon lequel tous les plaignants mentionnés dans la déclaration de demande et spécifiés dans la procuration jointe à la demande, qui constituent une majorité privilégiée des propriétaires d'appartements du groupe, ont signé l'accord et les procurations devant lui ou un avocat de son bureau (y compris une procuration générale, une procuration pour procédures judiciaires et une procuration notariée irrévocable).
- Quant à la revendication des défendeurs selon laquelle Amidar n'a pas signé l'accord et qu'il n'existe donc pas de majorité privilégiée, après examen de la demande, j'en suis arrivé à la conclusion qu'elle doit être rejetée. Amidar a signé un addendum à l'accord, dans lequel il indique sans équivoque qu'il accepte les dispositions de l'accord, de sorte que la signature de l'addendum équivaut à la signature de l'accord lui-même.
- Dans les circonstances susmentionnées, j'en suis arrivé à la conclusion qu'une majorité privilégiée des propriétaires d'appartements du cluster s'engage à conclure un accord d'évacuation-reconstruction. Je vais maintenant examiner si le refus des défendeurs de signer l'accord est raisonnable.
Deuxième question : Le refus des défendeurs est-il un refus déraisonnable ?
- Puisqu'il a été constaté qu'il y a une majorité de propriétaires d'appartements dans le cluster pour la conclusion de l'accord, il est nécessaire d'examiner si le refus des défendeurs de rejoindre le projet constitue un refus raisonnable dans les circonstances de l'affaire au sens de la loi Pinui-Banui. Entre autres choses, il est nécessaire d'examiner si l'objection des défendeurs découle de raisons honnêtes et légitimes qui doivent être prises en compte, ainsi que si leur objection est déraisonnable au regard de la loi. Si la réponse est négative, la réclamation contre eux sera acceptée (Schwartzberg, para. 29) :
« Lorsqu'il s'agit d'examiner une réclamation déposée en vertu de la loi Pinui-Binui, la question principale devant le tribunal, après avoir examiné et conclu qu'il s'agit d'un condominium déclaré complexe d'évacuation et de construction et que la majorité privilégiée requise des propriétaires d'appartements y a déjà rejoint le projet, est donc de savoir quand un propriétaire qui refuse de rejoindre un projet d'évacuation et d'évacuation, ou conditionne son adhésion à des conditions, sera considéré comme un locataire récalcitrant, dont le refus est déraisonnable dans les circonstances de l'affaire. Dans le cadre de sa décision, le tribunal doit distinguer entre le propriétaire de l'appartement dont l'objection découle de raisons honnêtes et appropriées à prendre en compte, et le propriétaire dont l'objection découle de raisons qui ne devraient pas être prises en compte dans les circonstances de l'affaire, et le propriétaire dont l'objection est extorsionnelle – pour profiter de sa position comme dernier obstacle au démarrage du projet, dans le but d'obtenir un gain financier ou d'autres conditions favorables dont les autres propriétaires ne bénéficient pas. Si le refus du propriétaire est jugé déraisonnable, le tribunal déterminera quelle partie des dommages causés par les autres propriétaires d'appartements sera supportée par le locataire récalcitrant, conformément à l'article 3 de la loi et sous réserve de la preuve du dommage et d'un lien de causalité entre lui et le refus. »
- En ce qui concerne les revendications des défendeurs dans les actes, il semble qu'il y ait quatre raisons principales pour lesquelles ils s'opposent à la signature de l'accord et à l'adhésion au projet : (1) le manque de viabilité économique du projet ; (2) considérations inégales pour les propriétaires d'appartements ; (3) la conduite du promoteur ; (4) La revendication du défendeur 2 selon laquelle l'appartement en contrepartie qu'il recevra sera privé de trois directions aériennes.
- Je vais examiner ci-dessous ces raisons et déterminer si elles sont raisonnables ou non.
Manque de viabilité économique