Affaire civile (Centre) 63837-03-22 Aharon Itzkowitz contre Tal Mordechai Naveh

Jugement

1. Devant moi se trouve une réclamation de propriétaires d'appartements ayant conclu un accord avec un promoteur dans le cadre d'une transaction Pinui-Binui en vertu de la loi Pinui-Binui (Encouragement of Pinui-Binui Projects), 5766-2006 (ci-après : la « loi Pinui-Binui » et « la loi ») (anciennement la loi Pinui-Binui (Compensation), 5766-2006), contre deux autres propriétaires d'appartements du complexe.  La plainte tourne autour de l'affirmation selon laquelle les défendeurs refusent de manière déraisonnable d'exécuter une transaction Pinui-Binui.  Il a donc été demandé de déclarer les défendeurs comme propriétaires récalcitrants, d'approuver l'exécution de la transaction Pinui-Binui et de nommer un avocat ou un comptable autorisé à conclure la transaction au nom des défendeurs, conformément à l'  article 2(a)(2) de la loi Pinui-binui.  Il a également été demandé de permettre aux plaignants de partager les recours, de sorte que, si la demande est rejetée, le droit des plaignants de réclamer des dommages-intérêts aux défendeurs pour les dommages causés par leur refus ne soit pas violé, conformément  à l'article 2(a)(1) de la loi Pinui-Binui.  Il a également été demandé de facturer aux défendeurs des frais et honoraires d'avocat à un taux réaliste, plus un appel fiscal conformément à la loi.

Le projet Pinui-binui, objet du procès

Le projet Pinui-Binui

2. Le procès a été intenté par des propriétaires d'appartements dans deux immeubles situés sur Katznelson Street 2 et 4 à Lod, connus sous le nom de Bloc 5905 Parcelle 8 (ci-après : « Katznelson 2 ») et Bloc 3960 Parcelle 5 (ci-après : « Katznelson 4 ») (ci-après : « le Complexe » ou « les Bâtiments »).
3. Ce sont des bâtiments de 4 étages et 24 logements. Il ne fait aucun doute que leur condition physique est mauvaise, sans pièces sûres et sans renforcement ni résistance aux tremblements de terre.
4. En 2018, les plaignants – la plupart des titulaires des droits du complexe – ont conclu un accord avec Koach Investments dans un recours fiscal (ci-après : le « Promoteur »), dans un accord pour la construction d'un projet d'évacuation-reconstruction dans le complexe (ci-après : le « Contrat »). L'engagement dans l'accord, au nom du promoteur, a été conclu par l'intermédiaire de M. Adir Keinan (ci-après : « Keinan »).
5. L'Entrepreneur est une société qui, à ce jour, se compose de trois actionnaires : Gerstenfeld Investment and Construction Company (1985) dans le cadre d'un recours fiscal (ci-après : la « Gerstenfeld Company »), qui possède une société classée sous la classification C5 des entrepreneurs (Gerstenfeld Engineering and Construction Ltd.) ; Koach Real Estate Urban Renewal dans un appel fiscal appartenant à M. Keinan et Harel Ezer Israel Holdings 2002, dans le cadre d'un appel fiscal portant sur le domaine de l'entrepreneuriat.
6. Dans le cadre du projet, le promoteur prévoyait de démolir les deux bâtiments et d'en construire trois nouveaux à leur place, ainsi que la parcelle 7 dans le bloc 5905, qui est enregistrée au nom de l'Autorité de développement comme « terrain supplémentaire ». Le projet devait être réalisé en deux étapes : dans la première étape, l'évacuation et la démolition du bâtiment existant de Katznelson 2, qui comprend 8 logements, et la construction de deux immeubles résidentiels comprenant 96 logements, des zones commerciales et des espaces publics ; Lors de la deuxième étape, après l'achèvement de la première étape, l'évacuation et la démolition du bâtiment existant au 4 Katznelson, qui comprend 16 logements, la remise de 16 appartements en contrepartie aux propriétaires des nouveaux bâtiments construits lors de la première étape, ainsi que la construction d'un immeuble résidentiel comprenant 34 logements et zones commerciales (ci-après : « le projet ») (Annexe 19 à l'affidavit du témoin principal Adir Keinan, p. 245).
7. Le 15 avril 2018, le Forum sur le Renouvellement Urbain de Lod a approuvé la promotion du projet, à la demande de la majorité des propriétaires d'appartements et du promoteur (p. 1 de l'Annexe 6 de la déclaration de défense modifiée du défendeur 1).
8. En conséquence, le promoteur a promu un plan de zonage de renouvellement urbain numéroté 406-0699488 (12 5782, 9991, 1394) au sein du Comité central de planification et de construction (ci-après : le « Plan » et le « Comité de district »). Le plan a été élaboré et promu en coopération avec la municipalité de Lod et la société économique de Lod, accompagné de l'Administration de renouvellement municipal de la municipalité de Lod, qui a également accompagné les propriétaires d'appartements dans toutes les questions relatives à la sélection d'un avocat et des représentants des locataires, à l'examen du contrat, etc. (ci-après : « l'Entrée ») (Annexe 6 à une déclaration de défense modifiée par le défendeur 1).
9. Le 9 décembre 2019, le plan a été discuté devant le Comité de renouvellement urbain, qui a décidé de le déposer sous conditions (Annexe 5 à la déclaration de défense modifiée, défendeur 1).
10. Le 8 janvier 2021, le plan a été déposé. Des objections ont été soumises au plan, notamment par le défendeur 2 et par le promoteur.  Le 18 avril 2021, le plan a été discuté devant la commission des objections.  Le 11 mai 2021, une réunion du sous-comité de renouvellement urbain s'est tenue au sein du comité de district, au cours de laquelle les objections au plan ont été discutées (annexe 5 à une déclaration de défense modifiée par le défendeur 1).  Le 24 mai 2021, ses décisions ont été rendues.
11. L'objection du promoteur portait, entre autres, sur une invoque administrative dans le tableau des droits du plan, dans laquelle des zones résidentielles de 794 mètres carrés de zones principales et 1 748 mètres carrés de zones de service hors sol étaient omises, pour toutes les unités de logement du projet. Le promoteur a soutenu que, selon l'avis d'un évaluateur, le projet ne répondait pas à l'exigence de profit entrepreneurial prévue par la norme 21.1 (dispositions de la directive du Conseil des évaluateurs immobiliers, norme 21 (ci-après : « Standard 21.1 »)).  Si l'erreur de l'auteur n'est pas corrigée et que la surface du projet n'augmente pas, la rentabilité déjà faible du projet sera nuisée.  Le Comité de district a en partie accepté l'objection, de sorte que les 1 748 mètres carrés demandés de zones au-dessus du service ont été ajoutés au projet, sans les zones principales (Annexe 5 à la déclaration amendée du défendeur 1).
12. L'objection du défendeur 2 portait, entre autres, sur des arguments contre la portée proposée des droits et la densité obtenue du plan. Selon elle, le bâtiment sera inhabituel dans un environnement caractérisé par une construction d'environ 8 étages.  Ce plan nuira à la qualité de vie des habitants du quartier et entraînera une baisse de valeur.  Le comité de district a rejeté l'objection, au motif que la densité et la hauteur proposées ne dépassaient pas celles existantes dans la ville, puisqu'elle se trouvait à l'ouest du quartier et adjacente, qui comprenait des bâtiments de 25 étages.  Le plan exploite efficacement les ressources foncières de la région.  Le Comité de district a déterminé que les réclamations relatives à l'amortissement devaient être examinées dans le cadre des lois énoncées dans la loi (Annexe 5 à la déclaration de défense modifiée, Défendeur 1).
13. À la lumière de ce qui précède et du rejet des autres objections, le Comité de district a décidé de donner exécution au plan, sous réserve de commentaires techniques et juridiques du Département de l'urbanisme, qui ne sont pas pertinents pour la présente procédure (Annexe 5 à la déclaration de défense modifiée du défendeur 1).
14. Le 14 novembre 2021, le plan de validation a été publié au Journal officiel.
15. Le 3 septembre 2023, un an et demi après le dépôt du procès, un permis de construire a été obtenu sous conditions pour le projet, pour la démolition des bâtiments et la construction de trois nouveaux bâtiments dans le cadre du renouvellement urbain. Selon le permis de la première étape : le bâtiment de Katznelson 2 sera démoli et un bâtiment de 9 étages sera construit au-dessus du rez-de-chaussée pour le commerce et la résidence, comprenant 32 logements.  Sur le terrain supplémentaire, un bâtiment de 17 étages sera construit au-dessus du rez-de-chaussée pour les espaces publics et résidentiels, 64 logements et 3 sous-sols partagés par les deux bâtiments.  Lors de la deuxième phase, le bâtiment sera démoli au 4 Katznelson, et un bâtiment de 10 étages sera construit au-dessus du rez-de-chaussée pour le commerce et la résidence, comprenant 34 logements et 2 sous-sols.  Dans le cadre de la décision du comité local sur la demande d'octroi du permis de construction, il a été décidé d'adopter la recommandation de l'ingénieur d'approuver le permis, sous réserve du respect de certaines conditions, dont la pertinente pour nos besoins est que l'accord soit approuvé et signé par toutes les parties (Annexe 3 de l'affidavit de M. Adir Keinan).

Dispositions de l'accord

16. Les appartements en considération – selon l'accord, les propriétaires des appartements existants recevront un nouvel appartement, au moins au même étage que leur appartement existant, tout en essayant de maintenir les mêmes directions d'air. La taille des appartements considérés sera ajoutée à 10 % de la surface existante (la zone principale comprenant une pièce sécurisée, sans balcon ni zones de service), en plus d'un balcon « soukkah » d'au moins 8 mètres carrés, d'une salle de stockage de 4 mètres carrés, d'un parking souterrain et de certaines parties de la propriété commune (clause 2.12 de l'accord).
17. En assumant les frais des propriétaires d'appartements, le promoteur s'engageait à assumer les frais de ces derniers, y compris le paiement des honoraires d'avocat, des frais d'entretien tels que détaillés dans le règlement du plan de zonage de la municipalité de Lod, le coût d'un inspecteur, le paiement des frais de transport, la connexion du nouveau condominium et des appartements au réseau électrique, d'eau et de gaz, les frais de développement, et plus encore (clauses 2.16 et 9 de l'accord). De plus, il s'est engagé à payer le loyer pour toute la période d'expulsion des propriétaires d'appartements qui seraient expulsés de leur appartement existant (addendum à l'accord du 23 mars 2022, p. 122 de l'affidavit de M. Keinan).
18. Coûts de financement pour l'exécution du projet - Le promoteur s'est engagé à financer tous les coûts nécessaires à l'exécution du projet, y compris la promotion et l'approbation du plan de zonage, la préparation des plans et des travaux de construction, la réception des permis de construction, l'embauche de consultants, l'enregistrement d'un ordre de condominium, l'enregistrement des règlements consignés, l'enregistrement des droits des propriétaires sur les nouveaux appartements et les paiements d'impôts, à l'exception du paiement des frais de capitalisation à l'ILA pour les appartements existants (articles 4.8, 4.9, 4.12, 14, 19 de l'Accord).
19. Soutien bancaire – Le promoteur s'est engagé à financer le projet par un soutien financier bancaire fermé, indépendant et séparé des autres projets du promoteur (clause 10.1 de l'accord).
20. Garanties – Le promoteur s'est engagé à ce que les propriétaires reçoivent une garantie bancaire conformément à la loi sur la vente (appartements), 5733-1973, ou une police d'assurance pour la valeur du nouvel appartement pour un montant déterminé par un expert au nom de la banque, accompagnée d'un rapport zéro (clause 10.14 de l'accord) ; d'une garantie fiscale (clause 10.15 du contrat) ; d'une garantie de chèque (clause 10.17 du contrat) et d'une garantie pour l'enregistrement d'un condominium (clause 10.16 du contrat).
21. Le mécanisme de sélection des appartements – L'accord prévoit un mécanisme pour la sélection des nouveaux appartements. Selon celle-ci, conformément à un rapport d'expertise qui sera préparé par un expert choisi par le promoteur en coopération avec l'avocat des propriétaires d'immeubles, l'expert convenu préparera un tableau de notation classant la valeur des appartements existants selon leur état légal et physique, y compris leur emplacement, leurs directions, et plus encore.  L'appartement qui aura une valeur plus élevée aura la priorité lors du choix du nouvel appartement.  Entre les appartements de score égal, l'appartement dont le propriétaire a signé l'accord plus tôt recevra la priorité (clause 11 de l'accord).
22. Conditions conditionnelles pour l'accord – L'accord stipule que l'accord entrera en vigueur sous réserve de la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (a) L'accord a été signé par une « majorité privilégiée des propriétaires » telle que définie conformément à la loi Pinui-Binui dans les 12 mois suivant la signature du premier propriétaire, le promoteur peut annoncer une prolongation de ce délai de 12 mois supplémentaires ; (b) Le promoteur signera l'accord 7 jours après la date de détermination (définie comme « 60 jours à compter de la date à laquelle l'accord sera signé par une majorité privilégiée des propriétaires » à la clause 2.38 de l'accord) ; (c) À la date de détermination, le promoteur et les propriétaires d'appartements ayant signé l'accord prendront des mesures contre les propriétaires qui n'ont pas signé. Les propriétaires d'appartements ayant signé l'accord intenteront des poursuites contre les propriétaires récalcitrants, dans le cadre desquelles, entre autres, demanderont de faire respecter la mise en œuvre de l'accord ; Deuxième condition de suspension : Le projet sera déclaré « composé » conformément à l'une des alternatives prévues au chapitre 5 de la loi sur la fiscalité immobilière (appréciation et achat), 5723-1963, ainsi que des conditions supplémentaires concernant la fiscalité immobilière qui ne sont pas pertinentes pour la présente procédure ; Troisième condition de suspension : Un nouveau plan de zonage sera publié et validé conformément à des jalons non pertinents pour la procédure en cours ; Quatrième condition de suspension : Réception d'un permis de construire conformément à la loi jusqu'à 16 mois au plus tard à compter de la date d'approbation du plan de zonage.  Dans le cas où l'accord est annulé dans son intégralité en raison du non-respect des conditions suspendues, le promoteur sera tenu de donner un avis écrit aux propriétaires et à leurs représentants dans les 15 jours suivant la date de sa notification du non-respect des conditions suspendues.  Si les dates mentionnées sont écoulées, les propriétaires de l'appartement auront le droit d'annuler le contrat et de signer des déclarations sous serment d'annulation en leur nom (clause 3 de l'accord).

Profit entrepreneurial pour le promoteur de projet

23. En 2019, le foyer, qui, comme indiqué, accompagnait le projet et les propriétaires d'appartements, a mené dès le début un examen économique initial du projet par l'intermédiaire d'un économiste en son nom (Annexe 6 à une déclaration de défense modifiée par le défendeur 1 – un avis sur le plan de zonage de rénovation urbaine dans le complexe Katznelson 2+4 Lod). L'examen a montré que le taux de profit entrepreneurial à cette date était d'environ 17,5 %.  Conformément au « Document de politique pour le renouvellement de l'ancien tissu urbain à Lod » de Mevoa, qui, comme indiqué dans celui-ci, a été préparé par Paz Economics sous la direction de la société économique de Lod, du Département d'urbanisme de la municipalité de Lod et de Mevoa, avec une urbanisation entrepreneuriale à profit souhaitée à 17 % dans la ville de Lod ; cela a constitué la preuve de la possibilité d'obtenir un financement d'une banque prêteuse (clause 6.3 du document de politique).  À la lumière de ce qui précède, le taux de bénéfice détaillé lors de l'examen préliminaire du projet a permis la mise en œuvre du plan conformément à la politique municipale de Lod.  Compte tenu de ce qui précède, l'Introduction recommandait que le plan soit promu dans un plan proposé d'au moins 128 logements, ce qui rendait économiquement possible la mise en œuvre du plan (Annexe 6 à la déclaration de défense modifiée du défendeur 1).
24. En 2020, un avis économique a été préparé par Paz Economics, selon lequel le bénéfice entrepreneurial est de 17,2 % (Annexe 18 de l'affidavit de M. Keinan ; ci-après : l'« Avis 2020 »). Le 31 août 2022, un avis économique actualisé a été préparé par Paz Economics, selon lequel le bénéfice entrepreneurial a diminué à 16 % (Annexe 19 à l'affidavit d'A. Keinan) (ci-après : « Avis 2022 »).  L'avis de 2022 a été préparé à la demande du promoteur afin de mettre à jour les données telles que le tableau des zones de projet, la répartition des appartements, l'enquête sur les prix des appartements et des terrains, le budget du projet, ainsi que l'estimation de la valeur des appartements et des terrains à la date de rédaction de l'avis.  L'avis de 2022 précisait, entre autres, que le bâtiment public serait construit à un niveau d'achèvement complet dans le cadre du budget de construction du projet, et que 8 locataires seraient payés un loyer alternatif pour 36 mois.

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