Contexte : Comment examiner la faisabilité économique et le profit entrepreneurial conformément à la norme 21.1
- Comme indiqué ci-dessus, l'article 2(b)(1) de la loi Pinui-Binui stipule que le refus d'un propriétaire d'appartement à un projet Pinui-Binui ne sera pas considéré comme déraisonnable si le projet manque de faisabilité économique. À cet égard, l'honorable juge Y. Danziger a statué dansl'affaire Schwarzberger (au paragraphe 30) :
« Il semble que la condition principale dans le cadre de l'examen de la raisonnabilité du refus soit la condition relative à l'inutilité de la transaction d'évacuation et de construction à l'ordre du jour (article 2(b)(1))... ».
- En ce qui concerne la charge de prouver la faisabilité de la transaction pour l'évacuation et la construction, l'honorable juge Y. Danziger a statué au paragraphe 32 de l'affaire Schwarzberger :
« Quant à la charge de prouver la faisabilité de la transaction d'évacuation et de construction ; Cette charge repose sur les épaules des plaignants en vertu de la loi sur l'évacuation et la construction. Cela s'appuie dans le fait que la loi reconnaît la présomption concernant la faisabilité de la transaction lorsque l'expert en évacuation et construction a déterminé, tel que défini à l'article 1 de la loi, que la transaction est économiquement rentable, ou le sera si les conditions qu'il a fixées sont remplies, lorsque le mécanisme prévu à l'article 2A permet à la majorité privilégiée des propriétaires d'appartements à cet égard (tel que défini à l'article 1 de la loi) d'agir pour nommer l'évaluateur. Cette position est aussi conforme à la règle selon laquelle celui qui élimine son ami a la preuve... »
- En ce qui concerne la manière dont la faisabilité économique de la transaction d'évacuation et de construction doit être examinée, il a été jugé dans l' affaire Schwartzberger que l'examen est pris d'un point de vue objectif qui examine le projet dans son ensemble :
« Quant à la manière d'examiner la faisabilité économique d'une opération d'évacuation et de construction ; Cela sera naturellement examiné d'un point de vue objectif qui examine le projet dans son ensemble, et non du point de vue subjectif de chacun des propriétaires d'appartements. Cela découle à la fois du libellé de l'article 2(b)(1) de la loi sur l'évacuation et la binui, qui concerne la faisabilité d'une « transaction d'évacuation et construction », et de son contenu, en tenant compte du fait que la détermination d'un expert en évacuation et construction établit une présomption à cet égard, comme mentionné plus haut » (par. 33).
- L'examen de la faisabilité économique du projet est mené selon les directives de la norme 21.1 (chapitre A), qui ne constitue pas une disposition juridique contraignante, mais guide plutôt les principes de calcul de la faisabilité économique d'un projet d'évacuation-reconstruction (paragraphe 49 du jugement de l'honorable juge R. Barkai dans une requête administrative (Administrative de Tel Aviv) 28180-02-20 S). Alon Investment and Building Company dans un appel fiscal contre le Comité de planification et de construction du district - District de Tel Aviv (Nevo, 24 juin 2021) ; par. 29 concernant l'Institut de réforme).
- En général, la norme 21.1 (Chapitre A) est née en 2012 en raison des difficultés rencontrées par les institutions de planification à examiner tous les aspects économiques des plans Pinui-Binui, si bien que certains sont restés « sur le papier » et n'ont pas été promus en raison d'un manque de viabilité économique. La norme 21.1 a été mise à jour en 2022 (le Reform Institute, au paragraphe 5) et est pertinente pour notre affaire.
- Voici comment la norme 21.1 dans l'affaire du Reform Institute a été expliquée, aux paragraphes 34-35 du jugement de l'honorable juge Y. Kasher :
« La norme 21.1 (et plus précisément – le chapitre A de la norme 21.1) conduit au fait qu'un avis d'évaluateur sera soumis à l'Autorité d'urbanisme, dans lequel le profit entrepreneurial attendu sera calculé dans le cadre d'un plan particulier pour un projet d'évacuation et de construction, entre autres, selon les considérations que le promoteur donnera aux propriétaires d'appartements, selon un certain nombre d'alternatives (ou « étapes »). Il convient de souligner : le profit entrepreneurial en relation avec les différentes alternatives de rémunération est examiné en fonction d'un plan particulier. Le calcul soumis à l'autorité d'urbanisme lui permet de vérifier la faisabilité économique du projet, si le plan proposé est approuvé...