L'arrangement prévu dans la loi sur l'évacuation et la reconstruction vise à permettre l'exécution de transactions d'évacuation et de construction dans lesquelles la plupart des propriétaires souhaitent un condominium, et rencontrent une opposition déraisonnable de la part d'un ou plusieurs propriétaires, en exposant les locataires qui refusent de rejoindre le projet dans ces circonstances à une sanction sous forme d'obligation de verser une compensation aux autres locataires pour les dommages causés par la perte de la transaction. »
- Dans l'affaire 8958/21 de la Haute Cour de Justice dans l'affaire The Institute for Structural Reforms in the Tax Appeal c. Knesset of Israel (Nevo, 23 mars 2025) (ci-après : l'affaire « Reform Institute »), l'honorable juge Y. Kasher a expliqué que l'article 2(a) de la loi Pinui-Binui vise à résoudre l'échec du marché du « problème du maître-chanteur », qui survient lorsqu'un propriétaire récalcitrant fait un usage inapproprié de son pouvoir et, par le biais de son droit de veto, empêche l'exécution d'une opération d'évacuation-reconstruction. La solution consiste à imposer une transaction Pinui-Binui au propriétaire récalcitrant, lorsqu'il existe une « majorité privilégiée parmi les propriétaires » et lorsque le propriétaire récalcitrant refuse pour des raisons déraisonnables ou conditionne son consentement à des conditions déraisonnables. Voir le paragraphe 3 du jugement de l'honorable juge Y. Kasher dans l'affaire de l'Institute for Reform :
« Le point de départ, qui est enraciné dans le droit de la propriété, est que le consentement de tous les propriétaires d'appartements du condominium est nécessaire pour démolir le condominium et permettre la construction d'un nouveau condominium à sa place. Ce point de départ soulève, dans le contexte actuel, l'échec du marché du « problème de l'extorsion » (également appelé « problème de la résistance ») – qui survient parce qu'un seul propriétaire d'appartement est tenu de faire un usage inapproprié de son pouvoir pour empêcher l'exécution d'une transaction Pinui-Binui socialement souhaitable au moyen de son droit de veto. Pour traiter ce problème, le législateur a déterminé, à l'article 2(a) de la loi Pinui-Binui, que lorsqu'il existe une « majorité privilégiée parmi les propriétaires d'appartements » qui acceptent de conclure une transaction Pinui-Binui, et qu'un propriétaire refuse la transaction pour des raisons déraisonnables ou conditionne son consentement à des conditions déraisonnables, le tribunal est autorisé à lui facturer des dommages-intérêts aux autres propriétaires d'appartements qui acceptent la transaction, pour non-exécution de celle-ci, ou à le contraindre à exécuter la transaction. »
- L'article 2(b) de la loi Pinui-Binui définit une liste – qui n'est pas close – des circonstances dans lesquelles le refus d'un propriétaire d'appartement d'une transaction Pinui-Binui ne sera pas considéré comme un refus déraisonnable, comme suit :
« (b) Un refus de transférer des droits tel qu'énoncé au paragraphe (a) ne sera pas considéré comme déraisonnable, entre autres, dans l'un des domaines suivants :