Au moment de l'audience, le promoteur et le défendeur 2 étaient d'accord pour que le défendeur 2 mettrait son appartement en vente via un courtier et que si l'appartement était vendu, le promoteur prendrait en charge les honoraires du courtier. Cet accord a pris la force d'une décision.
- Le 29 octobre 2023, la défenderesse 2 a soumis un avis de mise à jour et une demande d'instructions, dans lesquelles elle a annoncé que, dans le cadre des conversations qu'elle a tenues dans le but de promouvoir son appartement, elle devait fournir des détails sur l'appartement en considération, et a demandé que l'appartement en considération soit doté de trois directions d'air. Elle a également demandé un croquis de l'appartement proposé et du plan du bâtiment, qui inclut le nombre total d'appartements dans l'immeuble ainsi que la répartition des appartements.
- Le 29 novembre 2023, les plaignants ont soumis une réponse à l'avis dans laquelle ils s'opposaient à la demande du défendeur 2, affirmant qu'il avait l'intention d'accepter l'offre des plaignants pour un compromis afin d'obtenir un appartement à trois, ce qui n'était plus pertinent.
- Le 7 décembre 2023, le défendeur 2 a soumis une réponse à la réponse des demandeurs, dans laquelle il rejetait les revendications.
La demande des défendeurs de nommer un expert immobilier au nom du tribunal afin d'examiner les considérations accordées à tous les locataires et la faisabilité économique du projet
- Le 16 janvier 2024 (quatre mois avant la date des audiences probatoires), les défendeurs ont déposé une requête conjointe pour nommer un expert immobilier au nom du tribunal afin d'examiner les considérations accordées à tous les locataires et la faisabilité économique du projet.
- Le 25 janvier 2024, les plaignants ont déposé une réponse à la requête dans laquelle ils s'opposaient à la demande des défendeurs.
- Le 11 février 2024, les défendeurs ont déposé une réponse à la réponse dans laquelle ils rejetaient les revendications des plaignants.
- Le 4 avril 2024, le tribunal a rendu une décision refusant la demande de nomination d'un expert, notamment parce que la demande avait été déposée avec un retard proche de la date de l'audience de la preuve et aucune justification n'avait été présentée pour le retard dans le dépôt de la demande.
Affidavits du témoin principal, avis et audiences probatoires
- Au nom des plaignants, des affidavits du témoin principal, M. Keinan et M. Twito, ont été soumis.
- Au nom des défendeurs, des affidavits du témoin principal du défendeur 1 et du défendeur 2 ont été soumis. De plus, un avis d'expert a été soumis par l'évaluatrice, Mme Pnina Even-Chen, daté du 28 février 2024, dans le but d'examiner la valeur des appartements des défendeurs par rapport à ceux des demandeurs dans le projet (ci-après : « l'avis des défendeurs » et « l'expert des défendeurs », respectivement).
- Le 2 mai 2024, les plaignants ont soumis un avis d'expertise préparé par Paz Economics, qui concerne l'avis des défendeurs (ci-après : l'« avis complémentaire »).
- À la demande des défendeurs, les témoins furent convoqués : M. Aharon Itzkowitz ; un représentant du hall ; L'avocat Guy Farbman et représentant de Paz Economics.
- Le 5 mai 2024, une audience probatoire a eu lieu au cours de laquelle M. Twito a été interrogé ; M. Keinan ; M. Itzkowitz et M. Zion Keinan.
- Le 19 mai 2024, une audience probatoire a eu lieu, au cours de laquelle un représentant de Paz Economics ayant rédigé l'avis complémentaire, M. Amit Tutian (ci-après : « Paz Economics »), a été interrogé ; Mme Aliza Tarone au nom du hall ; L'expert des défendeurs et du défendeur 2.
- Le 20 juin 2024, une audience probatoire a eu lieu au cours de laquelle l'accusé 1 a été interrogé.
Résumés et soumission des ordonnances d'héritage et successions
- Le 23 février 2025, une audience orale sommaire a eu lieu, au cours de laquelle les parties ont réitéré leurs arguments.
- Le 31 mars 2025, conformément à la décision du tribunal du 26 mars 2025, les plaignants ont déposé des ordonnances d'héritage et de succession des plaignants décédés depuis le début de la procédure : En ce qui concerne Mme Hush, une ordonnance de succession a été jointe, montrant que sa seule héritière concernant l'appartement était sa fille Rachel Marcus ; En ce qui concerne feu M. Meir Elbaz, demandeur n° 20, une ordonnance d'héritage a été saisie, selon laquelle son unique héritier était son épouse Sudi Elbaz ; En ce qui concerne feu M. Yehuda Galanti, demandeur n° 24, une ordonnance d'héritage a été jointe, selon laquelle ses seuls héritiers étaient son épouse Malka Sultana Galanti (13/14) et sa fille mineure Shirel Galanti (1/4). Rachel Marcus a signé une procuration pour déposer la plainte. Les époux du défunt M. Meir Elbaz et du défunt Yehuda Galanti ont signé une procuration pour déposer la plainte et l'accord d'évacuation-construction.
Les questions en litige
- Pour accepter la réclamation et ordonner l'exécution de l'accord et de la transaction Pinui-Binui sur les défendeurs en vertu de l'article 2(a)(2) de la loi Pinui-Binui, deux questions doivent être examinées et répondues : (1) Existe-t-il une majorité privilégiée parmi les propriétaires d'appartements du cluster Pinui-Binui pour conclure une transaction Pinui-Binui, conformément à l'article 1 de la loi Pinui-Binui ? Si la réponse est oui – (2) Les défendeurs refusent-ils de manière déraisonnable de transférer leurs droits dans le but d'exécuter la transaction ou conditionnent-ils leur consentement à des conditions déraisonnables, Conformément à l'article 2(a) de la loi Pinui-Binui ? Si la réponse aux deux questions est oui, la demande sera acceptée.
- Je vais examiner ces deux questions ci-dessous. En examinant la seconde question concernant la raisonnabilité du refus, j'examinerai les raisons du refus telles que présentées par les défendeurs.
Discussion et décision Cadre normatif - Droit Pinui-Binui
- L'article 2(a)(2) de la loi sur l'évacuation et la construction prévoit ce qui suit :
« 2(a) Si une majorité privilégiée des propriétaires d'appartements du groupe Pinui & Binui accepte de conclure une transaction d'évacuation et de construction, et que le tribunal estime qu'un propriétaire d'appartement dans ce groupe refuse de manière déraisonnable de transférer ses droits dans le but d'exécuter la transaction ou conditionne son consentement à cette décision à des conditions déraisonnables (dans cette loi – un propriétaire refuse), le tribunal peut agir dans l'un des cas suivants :