Les principaux arguments des plaignants
- Les plaignants ont accepté de conclure un engagement avec le promoteur dans le cadre d'une transaction Pinui-Binui et constituent une « majorité privilégiée des propriétaires d'appartements » telle que définie dans la loi Pinui-Binui (92 % de signatures).
- Les bâtiments où vivent les parties sont de vieux immeubles résidentiels, en mauvais état, sans pièces sûres et non renforcées ni résistantes aux séismes. Les bâtiments présentent de nombreux problèmes d'infrastructures et d'entretien – dans les eaux usées, l'électricité, les infrastructures, et plus encore – ce qui complique la vie quotidienne et augmente le besoin aigu de mener un processus de rénovation urbaine. Les résidents du projet devraient recevoir des appartements grands et améliorés par rapport aux appartements existants, dans des immeubles neufs, confortables et sûrs, qui devraient améliorer le niveau de vie des habitants.
- Selon l'avis du programme (de 2020), le taux de bénéfice entrepreneurial est de 17,2 %. Malgré le faible bénéfice entrepreneurial, le promoteur a décidé de promouvoir le projet, ce qui conduira à un renouvellement urbain et à une amélioration significative du niveau de logements pour les résidents des bâtiments.
- Les défendeurs sont des propriétaires d'appartements qui refusent déraisonnablement le projet et n'ont donné aucune raison à leur refus persistant.
- Le refus du défendeur 1, propriétaire de l'appartement n° 14 dans l'immeuble Katznelson 4 :
- Le défendeur n'a acheté l'appartement qu'après que le projet ait commencé à être promu. Au début de la période de promotion du projet, l'appartement appartenait au défunt M. Yaakov Enoch (« Enoch »). M. Inoch était représenté par l'avocate Sara Naveh, la mère de la défenderesse 1 (ci-après : « Avocate Naveh »), et l'engagement concernant la signature de l'accord a été pris par son intermédiaire. L'avocat Naveh a également représenté les parties lors de la vente de l'appartement de M. Enoch au défendeur 1, tout en étant conscient que le projet était promu dans le bâtiment.
- Pendant la possession de l'appartement par M. Enokh, il a reçu une lettre d'avertissement de l'avocat des plaignants, dans laquelle il était chargé de clarifier sa position concernant l'accord. En réponse à la lettre, l'avocat Naveh a noté que M. Inoch refuse de signer l'accord car, selon sa revendication (vague et démentie), des menaces, accusations et tentatives de le salir ont été dirigées contre lui, tout en lui nuisant et tentant de le priver de son droit fondamental d'agir de manière prudente et factuelle concernant ses biens personnels. De plus, il a été affirmé qu'ils ne disposaient pas de tous les documents pertinents concernant l'accord, et ils ont exigé qu'ils soient reçus. Enfin, il a été noté que M. Enoch était tout de même intéressé à vendre l'appartement. Cependant, les raisons du refus de M. Enoch ne sont pas subtiles, et elles ne sont pas pertinentes aujourd'hui : l'intégralité du matériel pertinent a été transférée à l'avocate Naveh peu après sa demande, et aucune information supplémentaire n'a été demandée. De plus, M. Enoch a vendu son appartement au défendeur 1.
- Après la vente de l'appartement, le promoteur et l'avocat des plaignants ont tenté de promouvoir la signature de l'accord avec le défendeur 1. Lors d'une réunion Zoom, de conversations et de correspondance entre les parties, l'avocat Naveh, qui représentait le défendeur 1 (en sa qualité d'acheteur de l'appartement), a exigé des documents qui lui avaient déjà été remis par le passé (dans le cadre de sa représentation de M. Enoch), des documents disponibles pour consultation sur le site web de l'Administration de l'urbanisme « Available Planning », ainsi que des documents non pertinents. L'avocat du promoteur et celui des plaignants lui ont remis les documents et répondu à de nombreuses questions. Ce processus a été répété au cours duquel l'avocate Naveh a fait à plusieurs reprises des demandes supplémentaires, ce qui a conduit à des demandes supplémentaires après eux, d'une manière qui n'a pas fait avancer son consentement à signer pendant des années. L'avocat du promoteur et celui des locataires ont tenté de délimiter le comportement à temps, sans succès.
- Malgré la volonté de remettre les documents et de répondre aux questions (qui ne sont de toute façon pas liées à des motifs raisonnables de refus de signer un accord), la tentative de rendre la procédure judiciaire superflue et de parvenir à un accord a échoué. Le 23 mars 2022, l'avocat Naveh a annoncé que le promoteur agissait de manière « prédatrice et menaçante » et a annoncé qu'il n'avait aucune intention de coopérer.
- Il s'agit d'une évasion et d'un refus déraisonnables destinés à « étirer » le processus de négociation et à le prolonger indéfiniment.
- Le défendeur 1 ne vit pas dans l'immeuble. Le « coût » de retarder le projet est faible pour lui, et il n'a pas à vivre dans un vieux bâtiment avec des infrastructures pauvres et dangereuses. De plus, le défendeur 1 savait, lors de l'achat de l'appartement, que le bâtiment était en procédure avancée dans le cadre d'un projet Pinui-Binui.
- Refus du défendeur 2, propriétaire de l'appartement n° 4 dans le Katznelson Building 2 :
- Toutes les tentatives d'accepter la position du défendeur 2 ont été vaines. Sa position sur l'accord a été acceptée pour la première fois lorsqu'elle a déposé une objection en son nom au plan de renouvellement urbain. D'après le contenu de l'objection, il semble qu'à son avis, le promoteur ait obtenu des concessions et des droits qui constituent une incitation excessivement élevée et qui n'est pas, pour ainsi dire, justifiée et non dans l'intérêt des locataires. L'objection soutient en outre que la valeur d'un appartement existant dans un immeuble est plus élevée à long terme que celle d'un nouvel appartement.
- Ces raisons ne sont pas pertinentes aujourd'hui et ne constituent pas un refus raisonnable de signer l'accord : l'objection du défendeur 2 a été entièrement rejetée par le comité de district, puisque le taux de profit entrepreneurial dans le projet n'était que de 17 %. De plus, le taux élevé de participation des autres locataires du bâtiment indique qu'il s'agit d'un projet qui représente un bénéfice économique significatif. Même après le rejet de l'objection, le défendeur 2 n'a pas expliqué pourquoi il avait insisté sur son refus de signer l'accord et n'a pas proposé de solution possible qui l'apaiserait et permettrait l'avancement du projet.
- Lors d'une conversation entre les représentants du promoteur et le défendeur, le défendeur 2 a conditionné son accord à signer l'accord sur des exigences déraisonnables.
Les principaux arguments des défendeurs dans les déclarations de la défense
- Les défendeurs ont déposé des déclarations de défense séparées pour la déclaration de la réclamation. Leurs arguments seront rassemblés ci-dessous :
- Manque de viabilité économique – le projet a un faible bénéfice entrepreneurial. Le premier avis de Paz Economics n'a pas pris en compte les coûts s'élevant à des millions de shekels, tels que le coût d'achat d'une zone supplémentaire auprès de l'ILA, le coût de l'extraction des eaux souterraines, la pollution des sols, la pollution des eaux souterraines et d'autres problèmes environnementaux, la compensation au sens de l'article 197 de la loi sur l'urbanisme et la construction, 5725-1965, les coûts des lettres d'indemnisation et la taxe sur le coût de l'amélioration. De plus, il n'existe aucune référence à une garantie bancaire garantissant le loyer aux propriétaires d'appartements pendant la période de construction, ni à une garantie d'assurance ni à un fonds d'entretien. Dans ces circonstances, il n'y a aucune viabilité économique pour le projet. Le foyer n'a pas procédé à un examen juridique et économique de l'accord ni de sa conformité aux dispositions de la loi Pinui-binui. On craint que le projet échoue et devienne un chantier de construction.
- Inégalité et injustice en contrepartie – le mécanisme de répartition des appartements selon lequel un propriétaire ayant signé l'accord précédemment sera placé en priorité dans le tableau pour la sélection des appartements en contrepartie – est contraire aux dispositions de la loi et viole le principe d'équité égale.
- La conduite du promoteur et l'absence de documents – le promoteur est un entrepreneur signature. Le promoteur a exercé des pressions sur les propriétaires d'appartements pour qu'ils signent l'accord et on peut supposer qu'il a l'intention de vendre le projet. Le promoteur a agi de mauvaise foi et de manque de transparence tout en cachant des faits, des documents et des informations attestant d'échecs matériels et procéduraux (manque d'équité, de solidité financière et d'expérience), la plupart des propriétaires d'appartements étant âgés et travailleurs. Malgré de nombreuses demandes de l'avocat Naveh, l'avocat des plaignants a refusé de fournir des documents, y compris l'accord, ses pièces jointes et les informations relatives au projet, et à ce jour il n'a fourni aucun document concernant la situation financière précaire de l'entrepreneur. De plus, le promoteur a été déclaré contrevenant à la loi et ses dettes ont été transférées à des procédures de recouvrement via l'Autorité d'exécution et de recouvrement. Après l'approbation du nouveau plan de zonage, le promoteur a vendu des actions à des étrangers sans la connaissance ni le consentement des propriétaires d'appartements. De plus, les plaignants n° 26-27, Zion Keinan et Shimon Keinan, sont propriétaires de l'appartement n° 1 à Katznelson 2 et sont parents du promoteur (ci-après : « la famille Keinan »). La famille Keinan a illégalement agrandi son appartement au détriment du jardin partagé. L'appartement est utilisé à des fins commerciales sans permis. Le promoteur n'a pas déclaré qu'un membre de la famille propriétaire d'un appartement dans le projet était en violation de l'obligation de diligence raisonnable. De plus, un membre de la famille Keinan a été nommé pour représenter les propriétaires d'appartements présentant un conflit d'intérêts évident. De plus, M. Yosef Dandakner et son épouse, résidents du bâtiment Katznelson 2, ont été employés pendant deux décennies dans des travaux de nettoyage et d'entretien dans le bureau des plaignants Keinan. Il a également été nommé représentant et a travaillé pour faire pression sur les propriétaires d'appartements afin qu'ils signent l'accord. Par la suite, il s'est opposé au projet, mais sous pression, il a décidé de vendre l'appartement. La conduite du promoteur décrite ci-dessus ne respecte pas la politique de l'introduction.
- Le but de cette procédure est d'exercer une pression indue sur les défendeurs et de les forcer illégalement à conclure l'accord, tout en ternissant leur nom.
- Manque d'autorisation – Au moment du dépôt de la demande, l'avocat des plaignants n'a pas joint de procuration signée par tous les propriétaires d'appartements plaignants. La déclaration de demande a été déposée par seulement 37 plaignants, et la procuration attachée à la déclaration est une procuration transférée par l'avocat Guy Farbman, qui représente les propriétaires d'appartements du projet (ci-après : « Avocat Farbman »). Les signatures sur la procuration ne contiennent pas de détails identifiables tels que le nom, le numéro d'identification et la date. Les propriétaires de l'appartement n'ont pas donné de consentement écrit séparé et explicite pour transférer la représentation à un autre avocat. De plus, les documents montrent qu'Amidar n'a pas signé l'accord et qu'aucune note d'avertissement n'a été écrite concernant l'appartement, sans explication.
- L'accord est invalide et il n'y a donc pas de cause d'action – il est invalide conformément à l'article 29 de la Loi sur les contrats (Partie générale), 5733-1973 (ci-après : la « Loi sur les contrats »), puisque la première condition de suspension de l'accord concernant les dates des signatures n'a pas été respectée.
- L'entrepreneur n'a pas joint à l'accord les documents corporatifs requis (la décision de la société de nommer un signataire autorisé, un procès-verbal des actionnaires approuvant l'accord, signé et authentifié par un avocat), et la signature de l'entrepreneur ne comporte pas les détails d'identification du signataire.
- Défaut de fournir les garanties requises – le promoteur ne fournit pas les garanties requises pour la construction du projet, et ne fournit pas de garantie autonome de la part de la banque prêteuse.
- Quant au défendeur 1, le défendeur 1 n'est pas un extorqueur. C'est son premier et unique appartement. Le défendeur 1 a travaillé de nombreuses années et a économisé, même pendant ses études de médecine, afin d'acheter un appartement près de son lieu de résidence à l'hôpital Assaf Harofeh. Jusqu'au début de sa résidence à l'hôpital Assaf Harofeh, l'appartement était loué. L'appartement a été acheté en raison de sa proximité avec l'hôpital et de ses caractéristiques (situé à côté d'une ancienne tour d'eau et grâce au balcon surplombant un parc). Au moment où le défendeur 1 a acheté l'appartement, les chances du projet étaient faibles, et les résidents du quartier ainsi que certains propriétaires s'y opposaient. Quant aux allégations concernant M. Inoch, l'avocat Naveh l'a représenté pendant des années dans diverses affaires. Enoch s'est plaint auprès d'elle d'avoir subi de fortes pressions et menaces de la part du promoteur et de ses représentants. L'avocat Naveh a approché le promoteur sur une question précise d'ajustement de l'examen du projet afin qu'il soit adapté aux personnes âgées conformément à l'amendement n° 6 à la loi Pinui-Binui, mais le promoteur a refusé de le faire.
- Quant à la défenderesse 2, le promoteur n'a pas offert à la défenderesse 2 une résidence alternative ni un appartement de contrepartie comprenant des aménagements adaptés à son handicap, comme c'est le cas dans son appartement actuel. La défenderesse 2 n'est pas une locataire récalcitrante ou extorsionnaire, et elle n'a pas accepté de signer l'accord car cela viole ses droits. La prévenue 2 a demandé à recevoir les mêmes conditions que son appartement actuel. Le défendeur 2 souffre de blessures orthopédiques et présente un pourcentage d'invalidité. En raison de son handicap, elle ne peut pas utiliser la climatisation chez elle et dépend de son appartement actuel, qui dispose de trois directions d'air, pour mener une vie normale. Elle a donc exigé un appartement avec trois directions aériennes et n'a pas demandé de considérations supplémentaires.
La principale réponse des plaignants dans la réplique
- Les plaignants ont rejeté les revendications des défendeurs : il n'existe aucun motif raisonnable de refus conformément à la loi Pinui-Binui ; Les avocats des plaignants ont reçu une autorisation explicite de déposer la demande au nom des plaignants ; Le projet est économiquement réalisable ; L'entrepreneur a prouvé une solidité financière ; Le promoteur fournissait aux locataires des garanties suffisantes et appropriées ; Il n'y a aucun fondement pour les affirmations selon lesquelles l'accord est nul, et la revendication repose sur une interprétation erronée de l'accord ; Il n'y a pas de conflit d'intérêts : dès le départ, le promoteur a été sollicité par un promoteur pour aider à sauver le bâtiment en raison de ses problèmes, tandis que d'autres promoteurs se sont abstenus de participer à des projets de rénovation urbaine à Lod ; Le processus s'est déroulé avec une transparence totale et une divulgation complète des données, mené par une introduction, incluant les étapes de la sélection du bureau de représentation, la nomination du promoteur et la sélection d'un avocat accompagnant.
- Quant au défendeur 1, il ne nie pas que son avocat, l'avocat Naveh, ait également représenté M. Enoch, de sorte que le défendeur 1 a acheté l'appartement en sachant l'intention de réaliser une opération d'évacuation-reconstruction et de la formation d'une majorité privilégiée des propriétaires existants soutenant la transaction. Le défendeur 1 a reçu de nombreux documents du promoteur (par l'intermédiaire de l'avocat Naveh). Le promoteur a exigé que le défendeur 1 établisse une liste finale des documents et informations demandés, après quoi une réponse finale à la transaction sera donnée. Le défendeur 1 a refusé de le faire.
- Quant au défendeur 2, lors des négociations avec celui-ci, le défendeur 2 n'a formulé qu'une seule demande, à savoir recevoir un appartement avec trois directions aériennes, dont une orientée à l'est, dans le nouveau bâtiment. Le défendeur 2 a annoncé que si cette demande n'était pas satisfaite précisément, il refuserait de signer l'accord. Les représentants du promoteur lui ont présenté les plans du bâtiment, selon lesquels il n'y a pas d'appartements à trois voies dans le projet. Les locataires du projet n'ont pas de droit fondamental de recevoir « l'appartement qu'ils possèdent aujourd'hui » dans une transaction d'évacuation-reconstruction. Si le promoteur avait été tenu de fournir à chacun des locataires un appartement identique à l'appartement existant, il n'aurait jamais été possible de promouvoir une transaction Pinui-Binui ni d'obtenir les avantages de ces transactions. Les autres arguments qu'elle a avancés dans sa déclaration de défense sont des arguments nouveaux et artificiels destinés à justifier le refus rétroactivement. De plus, la défenderesse 2 a exigé de recevoir un paiement monétaire très élevé et injustifié, comme condition de son consentement.
Complétion des documents par les plaignants
- Le 12 décembre 2022, la première audience préliminaire de la procédure a eu lieu, à l'issue de laquelle il a notamment été décidé que les plaignants devaient soumettre les documents suivants : procuration au nouvel avocat qui représentera désormais les propriétaires d'appartements dans le contexte du changement de représentation des plaignants ; Confirmation par l'avocat Farbman, l'avocat des propriétaires d'appartements dans la transaction Pinui-Binui, que l'accord a été signé par les propriétaires en sa présence ou par quelqu'un de son bureau ; Des documents supplémentaires qui n'étaient pas joints à la déclaration de réclamation, tels que l'avis de 2022 et des annexes aux accords signés avec certains propriétaires d'appartements.
- Le 19 janvier 2023, les plaignants ont déposé un avis conformément à la décision du 12 décembre 2022, à laquelle ont été joints l'avis de 2022 et l'affidavit de l'avocat Farbman. L'avocat Farbman a déclaré que tous les plaignants avaient signé l'accord avec le promoteur et la procuration qui y était attachée, incluant une procuration générale, une procuration pour les procédures judiciaires et une procuration notariée irrévocable.
- Le 5 mars 2023, les plaignants ont soumis une procuration signée par tous les plaignants sauf les plaignants 12-13 et 35-36 pour la déclaration de la demande initiale. Dans une déclaration en leur nom, ils ont mis à jour que les demandeurs 12 à 13 n'avaient pas encore été identifiés pour la signature d'une procuration ; et les plaignants 35 à 36 ont accepté de signer une procuration, mais aucune réunion de signature n'a encore été programmée. De plus, il a été annoncé que le demandeur 20 z"l et le demandeur 24 z"l, feu Meir Elbaz et feu Yehuda Galanti, étaient décédés et ont donc été invités à être retirés du procès. Il a également été sollicité pour remplacer la plaignante n° 19, feu Mme Hosh, par ses héritiers.
- Le 5 mars 2023, les plaignants ont déposé une requête en changement de plaignant en raison du décès de certains plaignants. Le 11 avril 2023, le tribunal a statué que les plaignants déposeraient une déclaration de demande modifiée, à laquelle seraient joints la procuration au nom de tous les plaignants et tous les documents exigés par la loi. Le 14 mai 2023, une déclaration de demande modifiée a été déposée.
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