Afin de se forger son avis sur le profit entrepreneurial approprié, l'expert prendra en compte le profit habituel des projets Pinui-Binui à cette époque et dans la même zone, conformément au document « Profit entrepreneurial minimum dans les plans Pinui-Binui » publié par l'expert gouvernemental et mis à jour de temps à autre. L'expert qui a rédigé l'avis pourra s'écarter des tarifs fixés dans le document par rapport au plan fait l'objet de l'examen, conformément aux paramètres suivants, et expliquera sa détermination, en tenant compte du type de projet (évacuation-construction ou évacuation-construction), de son emplacement, de sa portée, du taux de consentement des propriétaires (dans la mesure connue), de l'exemption ou non-exemption de la taxe d'amélioration (dans le plan concerné), des limitations physiques spécifiques, du besoin de terrains supplémentaires, de l'état du marché locatif par rapport au nombre d'évacués (saturés non saturés), Dispositions du plan qui nécessitent un report de la mise en œuvre, etc. Ces paramètres expriment principalement le risque encouru dans l'entreprise » (Section 5.14.13 de la Norme).
« Le profit entrepreneurial qui constituera une véritable incitation économique dans une entreprise particulière dépend de nombreux facteurs, notamment le moment et le lieu. Par conséquent, il n'est pas correct de déterminer de manière générale quel est le profit entrepreneurial approprié dans un plan donné. De plus, une détermination générale d'un profit entrepreneurial approprié peut créer une situation où, là où la planification mènera, comme expliqué dans l'introduction de cette norme (section 1 ci-dessus), le profit entrepreneurial général guidera la planification, sans savoir du tout si le profit déterminé est correct et adapté au plan particulier souhaité promu. À la lumière de ce qui précède, le calcul économique de l'évaluateur dans cette section vise à examiner le taux de rentabilité attendu de l'entreprise proposée, sans définir, de manière générale, quel est le profit approprié. » (Section 5.14 Risha).
- En d'autres termes, l'expert gouvernemental doit, de temps à autre, déterminer la valeur minimale spécifique du profit entrepreneurial en fonction du moment et de son emplacement, sur la base de laquelle la faisabilité économique du plan Pinui-Binui sera examinée au stade du dépôt du plan.
- En conséquence, le 13 juin 2022, la Division de l'évaluation foncière a publié la procédure pour le « Profit Entrepreneurial Minimum dans les Plans Pinui-Binui » (ci-après : la « Procédure »). Conformément à l'article 3 de la Procédure, le taux de bénéfice entrepreneurial fixé pour la ville de Lod est de 17 %, sous réserve du consentement de 60 % des propriétaires d'appartements. En même temps, la procédure stipule qu'il est possible de s'écarter du taux de profit entrepreneurial lorsque le taux d'écart ne dépasse pas 2 % en dessous et 3 % au-dessus des valeurs fixes.
Décision
- Après avoir examiné les arguments des parties, les preuves qu'elles ont soumises et avoir été impressionné par leurs témoignages, j'en suis arrivé à la conclusion que les arguments des plaignants dans cette affaire selon lesquels le projet est économiquement viable et que le refus des défendeurs de s'engager dans la transaction est déraisonnable, pour les raisons suivantes :
- Premièrement, les plaignants ont assumé la charge de prouver que le projet valait la peine financièrement.
- Comme indiqué plus haut, l'argument des défendeurs selon lequel le projet n'est pas économiquement viable repose sur le fait que le bénéfice entrepreneurial est faible, selon eux, et qu'il y a donc une crainte que le promoteur ne puisse pas réaliser le projet, de sorte qu'au final le projet échoue et que les bâtiments deviennent un « chantier de construction ».
- La charge de prouver que le projet est économiquement rentable incombe aux plaignants. Je pense qu'ils ont assumé ce fardeau. Les plaignants ont joint deux avis d'évaluation de différentes périodes, 2020 et 2022, selon lesquels le projet est économiquement viable. D'un autre côté, les défendeurs n'ont soumis aucune opinion contradictoire ou contradictoire (la seule opinion qu'ils ont présentée concerne la valeur de la contrepartie pour les propriétaires d'appartements et non la viabilité économique).
- J'ai constaté que les avis de Paz Economics sont fiables, raisonnés et professionnels, et prennent en compte les dépenses liées à la réalisation des travaux de construction du projet, notamment les frais de planification, de transport et de stockage, les honoraires de représentation juridique, l'organisation et la gestion, les loyers pour les locataires, les charges d'amélioration si applicables, la taxe d'achat, le développement de la cour, la construction d'un bâtiment public, les frais de construction, la connexion électrique, le marketing et la publicité, la gestion, ainsi que les véhicules (inattendus), Avocat, expert expert et superviseur pour le compte des locataires, le coût de l'achat d'un terrain supplémentaire, ainsi que les frais de financement.
- En ce qui concerne l'avis de 2020, qui a déterminé un bénéfice entrepreneurial de 17,2 %, il s'agit d'un avis préparé dans le but d'approuver le plan, il devait faire l'objet d'un audit par l'autorité locale et a finalement été approuvé en même temps que le plan. À ce jour, la critique est disponible en ligne. Paz Eqtesad a bien expliqué dans l'enquête l'essence de l'avis et a expliqué qu'il visait à examiner la faisabilité du projet et le profit entrepreneurial dans le but d'examiner la faisabilité du projet (par. du 19 mai 2024, pp. 276, 25-26, pp. 277, 5-7, p. 279, 24-26, p. 280, 1-9). J'étais convaincu que le témoignage de Paz Economics était crédible, professionnel, cohérent et qu'on pouvait s'y fier.
- L'avis 2022 a été préparé dans le but de mettre à jour les données environ deux ans plus tard, et a déterminé que le bénéfice entrepreneurial depuis l'avis de 2020 avait diminué, et à la date de l'avis (2022), il était de 16 %.
- Comme indiqué ci-dessus, la norme 21.1 et la procédure qui l'a suivie ne constituent pas une disposition juridique contraignante. Ils ne guident que le profit entrepreneurial minimal habituel. Le taux de profit entrepreneurial dans la ville de Lod est de 17 % et peut s'en écarter d'un maximum de 2 %, c'est-à-dire jusqu'à 15 %. Le bénéfice entrepreneurial fixé pour le projet, tant en 2020 qu'en 2022, respecte ces directives. Ainsi, l'avis 2020 a fixé un bénéfice entrepreneurial de 17,2 %, ce qui dépasse de 0,2 % le bénéfice entrepreneurial habituel. L'avis de 2022 a déterminé un bénéfice entrepreneurial de 16 %, ce qui se situe dans la fourchette d'écart normale selon la procédure.
- Dans ces circonstances, j'étais convaincu qu'il y avait une faisabilité économique pour le projet. Cette raison seule suffit à déterminer que le refus des défendeurs de participer au projet en raison d'un manque de faisabilité économique est déraisonnable.
- Deuxièmement, la faisabilité économique du projet a été examinée et approuvée par les organes municipaux concernés, y compris le Comité de district, la municipalité de Lod et le Mevo, de sorte qu'au final, le plan a été approuvé. Comme l'a témoigné Mme Aliza Tarona, coordinatrice sociale dans le hall qui a accompagné le projet (ci-après : « Mme Tarona »), le foyer a aidé les résidents à organiser la création du projet (l'organisation des résidents, la sélection d'un représentant et d'un avocat) et après le début du projet (par. du 19 mai 2024, pp. 367, par. 8-13). Mme Taruna a témoigné que le profit entrepreneurial du projet avait été examiné par un économiste de la municipalité de Lod (par. du 19 mai 2024, pp. 370-371) et que la position de l'introducteur était de mener à bien le projet (p. 367, paras. 14-18). Ce témoignage n'a pas été dissimulé. Le comité de district, après avoir entendu les objections, a également jugé le plan économiquement avantageux et l'a approuvé, même après avoir (partiellement) accepté l'opposition du promoteur à l'ajout de zones au projet. Et pour être précis. L'approche du Comité de district, de la municipalité de Lod et de Mevoa – les organes municipaux dont le but est de superviser le projet, y compris sa faisabilité au sens économique – présente également une viabilité économique pour le projet. En conséquence, le plan a commencé à être mis en œuvre, d'une manière qui est une autre indication de sa viabilité économique.
- Troisièmement, et plus que nécessaire, même si j'avais pu accepter l'argument des défendeurs selon lequel le profit entrepreneurial n'est pas suffisant et que le projet manque de viabilité économique, je n'ai pas jugé nécessaire d'accepter leur argument selon lequel il existe une crainte que le projet échoue et devienne un « chantier de construction », puisque le projet sera prêté par une banque prêteuse et que des garanties suffisantes seront fournies aux propriétaires d'appartements, y compris les défendeurs. Selon l'accord, le promoteur s'est engagé à financer le projet par le soutien de la banque. Il s'est également engagé à ce que les propriétaires reçoivent des garanties pour la protection de leurs droits, telles que : une garantie bancaire selon la loi sur la vente pour la valeur du nouvel appartement à un montant déterminé par un expert au nom de la banque accompagnant le rapport zéro, une garantie fiscale, une garantie d'inspection et une garantie d'enregistrement. Les propriétaires d'appartements du projet ne quitteront pas leurs appartements existants tant que leurs droits ne seront pas garantis par des garanties de la banque prêteuse sur la valeur de l'appartement en contrepartie. Dans ces circonstances, si le projet « échoue », les droits des propriétaires d'appartements seront protégés et garantis par la banque prêteuse, à une valeur supérieure à celle de leur appartement actuel. Au contraire, si les défendeurs ont raison et que le projet manque de faisabilité économique, alors en tout cas les chances de trouver une banque prêtant au projet sont minces, et dans tous les cas le projet ne sera pas mis en œuvre. Ainsi, les préoccupations des défendeurs doivent être neutralisées.
- Quatrièmement, j'ai l'impression que le refus des défendeurs de participer au projet pour manque de faisabilité économique ne découle pas de raisons honnêtes et appropriées qui doivent être prises en
- Un examen en temps réel de la conduite des défendeurs montre qu'ils n'étaient pas sincèrement préoccupés par la question de la faisabilité économique du projet, au point de les empêcher de signer l'accord :
- Les défendeurs n'ont pas du tout agi pour vérifier la faisabilité économique du projet. Les défendeurs n'ont pas demandé à rencontrer les représentants du foyer qui accompagnaient les locataires du projet, y compris sur la question économique, afin d'examiner la faisabilité économique du projet ou de comprendre pourquoi le foyer estimait que le projet devait être approuvé même si, selon eux, il n'était pas économiquement viable (et voir le témoignage de Mme Tarna selon lequel ni les défendeurs ni leurs avocats n'ont demandé à rencontrer les représentants du foyer pour procéder à un quelconque examen). Dans le paragraphe du 19 mai 2024, p. 368, par. 13-20 ; et le témoignage de la prévenue 2, qui a confirmé lors de son interrogatoire qu'elle n'avait pas contacté le foyer à ce sujet, dans la par. du 19 mai 2024, p. 440, paras. 9-17, pp. 441, par. 10-26).
- Les défendeurs n'ont pas déposé d'objection au plan en raison du manque de viabilité économique. Quant au défendeur 2, c'est l'inverse qui est vrai. Son objection reposait (entre autres) sur l'affirmation que le promoteur avait été approuvé pour des concessions et des droits constituant un ajout incitatif excessivement élevé, qui n'était pas justifié, pour ainsi dire, au bénéfice des locataires. Comment le défendeur 2 peut-il soutenir, d'une part, que le projet n'est pas économiquement viable (c'est-à-dire que le promoteur n'a pas un profit entrepreneurial suffisant) et, d'autre part, que le promoteur a une incitation supplémentaire trop élevée ? Ce sont des affirmations contradictoires. Quoi qu'il en soit, le défendeur 2 n'a pas déposé de demande d'autorisation d'appel auprès du Conseil national en vertu de l'article 110(a)(2) de la loi sur l'urbanisme et la construction, 5725-1965, contre la décision du comité de district d'approuver le plan et de rejeter son objection à l'approbation du plan (qui, de toute façon, ne concernait pas la faisabilité économique). De plus, le défendeur 2 a affirmé contradictoirement à la fois que le projet manquait de faisabilité économique et que « le projet Dana, dans lequel deux vieux bâtiments contenant 24 appartements sont démolis et trois nouveaux bâtiments contenant 130 appartements sont construits à leur place, en plus des zones commerciales et des espaces publics, est un projet très loin d'être 'non rentable', et il semble qu'il n'y ait pas besoin d'élaborer sur ce sujet » (emphase ajoutée) (paragraphe 31 de la déclaration de défense initiale).
- Les défendeurs n'ont pas pris la peine de déposer une requête administrative contre la décision d'approuver le plan.
- Les défendeurs n'ont pas contacté la municipalité après l'approbation du plan et ont exprimé des inquiétudes ou des plaintes selon lesquelles le projet manquait de faisabilité économique, ni s'opposaient à la demande ultérieure de permis de construction.
- Même lors de l'interrogatoire des défendeurs, j'étais convaincu que la raison de l'absence de faisabilité économique du projet n'est tout simplement pas celle qui leur a opposé à l'événement.
- Quant au prévenu 1, lors de son interrogatoire, des contradictions ont été découvertes dans les déclarations de sa défense et son affidavit de témoignage principal. Bien que dans ses déclarations de défense il ait affirmé et déclaré dans l'affidavit du témoin principal que le projet manquait de viabilité économique, son interrogatoire a révélé qu'il n'avait pas du tout examiné la question et qu'il n'en connaissait pas les détails. Le défendeur 1 ne savait pas s'il existait un accompagnement bancaire pour le projet ou même ce qu'était un accompagnement bancaire ni ce qu'il signifiait (par. du 20 juin 2024, aux pages 103, par. 12-26, ainsi qu'aux pages 104-106). Lorsqu'on lui a demandé si l'avocat Naveh lui avait expliqué l'engagement de la banque prêteuse et ce que la banque prêteuse signifiait, il a répondu que ce n'était pas un sujet qu'il avait traité et qu'il « ne se souvenait pas » (p. 106, paras. 1-19). Le défendeur ne savait pas comment l'accompagnement bancaire affectait le projet et a évité la question (p. 174, paras. 9-18). Le défendeur 1 ne savait pas comment répondre aux questions concernant les garanties qui seraient accordées aux locataires, a contourné et changé de sujet (pp. 104, 22-26, pp. 105, 1-9). Le défendeur 1 n'a pas participé à des réunions ou réunions liées au projet et n'a pas cherché à comprendre la faisabilité économique du projet, et lorsqu'on lui a demandé pourquoi il n'assistait pas à des réunions ou des réunions ni n'avait envoyé son avocat, il a évité sa réponse et a seulement répondu vaguement qu'il avait tenté d'obtenir des documents auprès du promoteur (sans savoir quels documents il lui manquait, comme sera détaillé ci-dessous) et qu'il avait contacté un expert au nom de la municipalité qui affirmait qu'il n'y avait pas de faisabilité pour le projet. Sans expliquer qui était l'évaluateur, ce qui a été dit, quand, et sans présenter de preuves minimales à cet effet, tout en essayant de transférer le sujet vers un autre témoignage donné au cours de la procédure, par M. Itzkowitz, ce qui est sans importance et arrive tard pour les questions qu'on lui a posées sur ses actions en temps réel (pp. 91, 3-26, pp. 92-93). Finalement, il admit qu'il n'était pas opposé au projet, mais qu'il n'avait aucune confiance dans le promoteur (pp. 94, paras. 1-18).
- C'est ici qu'il faut noter que, tout au long de son témoignage, le prévenu 1 ne savait pas comment répondre aux questions et que son avocat est intervenu à plusieurs reprises lors de l'interrogatoire jusqu'à ce que le tribunal juge bon de lui faire plusieurs commentaires, d'une manière qui aurait pu nuire à la crédibilité et au poids du témoignage du prévenu 1 (pp. 41, art. 21-26, p. 42, art. 1-5, p. 43, art. 26, p. 44, art. 1-3, 85 pages 15-18, p. 87 pages 1-16, p. 122 pages 8-26, p. 123 pages 1-2, p. 147 pages 13-26, p. 148 pages 1-11, p. 160 pages 13-15, p. 162 pages 7-8).
- Quant à la défenderesse 2, lorsqu'on lui a demandé lors de son interrogatoire pourquoi elle s'opposait au projet, la question de la faisabilité économique était absente de ses réponses, mais elle a répondu que « si la situation avait été normale dès le départ, tout le processus aurait été normal, j'aurais été la première à être en faveur » (par. du 19 mai 2024, p. 419, par. 17-20) ; que le projet provoque une surpopulation (p. 420, s. 23) ; Et que si en 2022 ils lui avaient dit que Twito et Itzkowitz avaient accepté de recevoir des appartements identiques en contrepartie de son appartement, elle aurait signé l'accord (pp. 452, 13-23).
- Avant de conclure cette partie, j'ai également jugé nécessaire de répondre à l'argument du défendeur 1 selon lequel des coûts s'élevant à des millions de shekels n'ont pas été pris en compte dans l'avis de Paz Eqtesa, tels que le coût d'achat d'une zone supplémentaire auprès de l'ILA (parcelle 7), le coût de l'extraction des eaux souterraines, la pollution des sols et des eaux souterraines et d'autres problèmes environnementaux, les coûts d'indemnisation, les indemnisations au titre de l'article 197 de la loi sur l'urbanisme et la construction. 5725-1965 et la taxe sur le coût de l'amélioration. Après avoir examiné la demande, j'ai constaté qu'elle devait être rejetée. Quant au coût d'achat d'un terrain supplémentaire, contrairement à la revendication du défendeur 1, il a été pris en compte dans l'avis (paragraphe 13 de l'opinion de 2022 ; témoignage de Paz Economics au par. du 19 mai 2024, p. 331, p. 332, art. 1). Quant aux autres dépenses, Paz Economics a expliqué dans l'enquête qu'au stade de la préparation de l'avis, il n'était pas possible d'estimer le montant des coûts, de sorte que l'avis a été rédigé, comme c'est d'usage, pour une étape dont les coûts finaux ne sont pas encore connus (Par. du 19 mai 2024, pp. 332, par. 12-26, 333 Q. 2-23). D'après le témoignage de Shepaz Economics, qui n'a pas été dissimulé, je ne suis pas convaincu que ces coûts aient le potentiel d'affecter la viabilité économique du projet, d'une manière qui justifie le refus des défendeurs. L'avis prend également en compte les coûts imprévus, il est donc raisonnable de supposer que les coûts que le défendeur 1 affirme ne pas avoir été pris en compte peuvent être inclus dans les coûts imprévus.
- Pour compléter le tableau, il convient de noter que je n'ai pas perdu de vue l'argument des plaignants dans leurs résumés selon lequel l'allégation d'absence de faisabilité économique est un argument d'urbanisme qui doit être présenté devant le comité de district. En raison du résultat auquel j'ai parvenue, je n'ai pas jugé nécessaire de traiter la réclamation.
- Dans ces circonstances, il a été prouvé que le projet est économiquement rentable et que le refus des défendeurs en raison de l'absence de faisabilité économique ne constitue pas un refus raisonnable dans les circonstances de l'affaire.
Considérations inégales pour certains propriétaires d'appartements et violation du principe d'égalité entre propriétaires dans le projet
- L'argument principal des défendeurs dans ce contexte était qu'il existe des propriétaires d'appartements qui bénéficient d'une considération excessive : la famille Twito reçoit un grand appartement de six pièces, un loyer accru, une division et un aménagement intérieur, une amélioration de la cuisine et des armoires, une exemption de paiement de terrains supplémentaires à l'ILA, une assurance contre les dommages et risques, et une participation à l'entretien du bâtiment ; et la famille Itzkowitz, qui possède un petit appartement, recevra un logement commercial, une augmentation du loyer et des hausses de rénovation (paragraphes 7-8 de l'affidavit du témoin principal du défendeur 1 ; paragraphes 21-28 de l'affidavit du témoin principal du défendeur 2). Il convient de noter que les défendeurs ont affirmé qu'il y avait d'autres propriétaires d'appartements ayant reçu une considération excessive, mais lors de leur interrogatoire, ils ont négligé les autres propriétaires et se sont concentrés uniquement sur les appartements pour la prise en compte pour la famille Itzkowitz et la famille Twito (défendeur 2 : par. du 19 mai 2024, pp. 447, p. 23-26, p. 448, p. 1-20 ; défendeur 1 : par. 20 juin 2024, p. 77, p. 15-26, p. 78, p. 1-21). De plus, la réclamation concernant d'autres propriétaires d'appartements n'a pas été prouvée. Par conséquent, la discussion ci-dessous n'aura lieu qu'en lien avec ces deux appartements.
- Dans ce contexte, il convient de noter que la revendication des défendeurs concernant l'absence de considération égale n'a été que défendue dans les déclarations de la défense, sans préciser qui étaient les propriétaires d'appartements ayant reçu une considération excessive. Ce n'est que dans les affidavits du témoin principal en leur faveur que les défendeurs ont mentionné l'identité des propriétaires d'appartements qui, selon eux, avaient reçu une contrapartie excessive. Lors de son interrogatoire, le prévenu 1 a témoigné qu'« il y a un autre appartement, six pièces, 130 mètres carrés, et personne ne sait à qui » (par. du 20 juin 2024, p. 82, par. 20-21). Ce manque de connaissance est incompatible avec le fait que, dès l'annulation de l'amende administrative le 28 septembre 2023, M. Adir Keinan a annoncé que le propriétaire de l'appartement recevant l'appartement de six pièces était la famille Twito. Cela a également été indiqué dans l'affidavit du témoin principal de M. Adir Keinan, de M. Twito et du prévenu lui-même.
- À l'appui de leur demande, les défendeurs ont joint l'avis de Mme Pnina Even-Chen daté du 28 février 2024 (l'avis des défendeurs), intitulé « Examen de la valeur des deux appartements des défendeurs (1) et (2) en relation avec les appartements des demandeurs dans un projet Pinui-Binui dans le plan [...] » (Annexe 6 à l'affidavit du témoin principal du prévenu 2). La lecture de l'avis montre que ses conclusions sont doubles. La première est que l'évaluation des appartements invoqués dans l'avis de Paz Economics ne prend pas en compte les différences de valeur des appartements dues à leur emplacement, la surface des appartements, la surface du terrain vacant, la densité et plus encore. La seconde est qu'il existe une différence de valeur entre l'appartement du défendeur 2 et celui de la famille Itzkowitz ainsi que celui de la famille Twito. L'appartement de la famille Itzkowitz possède une clinique dentaire (commerciale) où la valeur d'un bien commercial est généralement plus élevée, de 30 % de la valeur d'un bien résidentiel. L'appartement familial Toyoto dispose d'une surface supplémentaire de 40 mètres carrés en raison de stationnements et de stockage construits sans permis.
- Les plaignants ont affirmé que les appartements des familles Twito et Itzkowitz étaient des appartements uniques. L'attention portée à la famille Twito vient de l'ajout de la zone adjacente à l'appartement avant même le début du projet. et la contrapartie pour la famille Itzkowitz est un logement commercial car l'appartement est utilisé par M. Itzkowitz pour sa profession – comme clinique dentaire (paragraphes 103-108 de l'affidavit du témoin principal de M. Keinan).
- À l'appui de leur demande, les plaignants ont joint un avis supplémentaire daté du 2 mai 2024, concernant la référence à l'avis des défendeurs (l'avis complémentaire). Dans cet avis, il a été soutenu que les conclusions de l'expert des défendeurs, Even Chen, dans l'avis des défendeurs sont erronées : premièrement, les appartements de la considération doivent être examinés conformément à la partie B de la norme 21.1. L'expert a examiné les considérations conformément à la norme 15, qui traite de la préparation des tables d'allocation et de bilans (les tables d'allocation et de bilancier font partie des documents du plan). Facility n° 15, l'expert des défendeurs conclut qu'il y avait une marge de manœuvre pour modifier le pourcentage de valeur relative du terrain déterminé pour les appartements des défendeurs. Cependant, dans la mesure où les défendeurs ont des revendications concernant la préparation de la table d'allocation et de balance, ils auraient dû les soulever dans le cadre de l'objection au plan, et non maintenant, après son approbation. Deuxièmement, l'expert des défendeurs examine la valeur des appartements des défendeurs à la date d'approbation du plan, et il n'est pas clair si elle est basée sur une valeur supérieure par mètre carré construit. Car si la valeur par mètre carré construit était plus élevée dans le bâtiment, comme l'ont affirmé les défendeurs, alors cette valeur aurait également dû être présente dans toutes les unités typiques du complexe, de sorte que, dans tous les cas, la valeur relative dans la table d'allocation et de bilan de chaque appartement aurait été préservée. Par conséquent, cet examen n'a aucune incidence sur la question du pourcentage relatif de la terre. Troisièmement, la clé à considérer pour les propriétaires d'appartements typiques est uniforme et identique – 10 % de la surface d'appartements existante. Quatrièmement, concernant la réclamation de manque d'égalité de la partie due à l'appartement Itzkovitz, l'expert des défendeurs présente une réclamation dans laquelle la valeur d'un mètre carré construit commercial est environ 30 % supérieure à celle d'un mètre carré construit résidentiel, sans présenter d'étude de marché ni de référence pour étayer la demande. L'objectif de cette décision n'est pas clair, car dans tous les cas, la contrepartie que la famille Itzkowitz recevra reflète 10 % de la superficie de l'unité existante (qu'elle soit utilisée à des fins résidentielles ou commerciales).
- Au nom des plaignants, une déclaration sous serment a été déposée par M. Risher Twito, qui a déclaré qu'en raison du fait qu'une superficie d'environ 24 mètres carrés est attenante à l'appartement, son appartement de considération prend en compte la surface qui y est attenante. De plus, des modifications mineures ont été convenues dans les spécifications de l'appartement. À son affidavit se trouvait un certificat de droits attestant que la zone était légalement attachée.
Décision
- Dans l'affaire qui nous est souvenue, je ne suis pas convaincu qu'il existe une inégalité entre les considérations et les propriétaires d'appartements. Le refus des défendeurs de conclure un accord en raison d'inégalités est déraisonnable.
- Premièrement, l'objection des défendeurs à la revendication de manque d'égalité due à la prétendue considération excessive des familles Itzkovitz et Twito ne constitue pas un refus raisonnable en vertu de la loi. En règle générale, l'examen de l'affirmation de manque d'égalité se fait de manière substantielle. La considération pour chaque appartement n'a pas à être la même. L'examen consiste à déterminer si la contrapartie a été calculée sur la base d'un calcul identique ou si le calcul a été effectué sur la base d'une expertise pratique et Voir la décision de l'honorable juge H. Ovadia dans l'affaire civile (district de Tel Aviv) 49303-10-20 Nir c. Shashua (Nevo, 12 juillet 2023), au paragraphe 100 (un appel a été déposé contre le jugement devant la Cour suprême, qui s'est terminé par un règlement, Other Municipality Applications 8330/23 Uri Shasha c. Nili Nir et al. (Nevo 20 août 2024)) (ci-après : « Affaire Shashua ») :
« Le tribunal est tenu d'examiner l'égalité entre les considérations accordées aux propriétaires des appartements du projet de manière substantielle, et l'égalité requise ne signifie pas nécessairement que tous les propriétaires d'appartements recevront la même considération que les propriétaires d'un appartement voisin dans le condominium. Il semble que, dans les circonstances de l'affaire, il existe une égalité substantielle dans le projet, et que les défendeurs n'ont ni affirmé ni prouvé que la contrepartie qu'ils recevraient était inférieure à celle reçue par les autres propriétaires d'appartements concernant la surface enregistrée de leur appartement, ni que la contrepartie leur a été offerte a été calculée sur la base d'un calcul différent pour l'ajout de la surface agrandie dans leur appartement par rapport aux autres appartements étendus du projet, ni que le calcul n'a pas été effectué sur la base d'une évaluation pratique et professionnelle. »
- Dans l'affaire Shashua, l'allégation de manque d'égalité a été rejetée. Il a été jugé que, puisque les défendeurs ayant refusé n'ont pas prouvé que la contrepartie qu'ils recevraient était inférieure à celle reçue par les autres propriétaires d'appartements concernant la surface enregistrée de leur appartement, que la contrepartie leur était offerte a été calculée sur une base différente ou que le calcul ne reposait pas sur une évaluation substantielle et professionnelle, leur refus est déraisonnable (paragraphes 100 et 105 du jugement).
- Dans une autre affaire d'appel – civil (Tel Aviv) 13039-12-20 Nissani c. Habib (Nevo, 26 avril 2021) (ci-après : « l'affaire Nissani »), l'honorable juge L. Bibi a statué que la règle empirique pour examiner la revendication de manque d'égalité en partie est la portée des zones reçues par chaque appartement, c'est-à-dire si chaque appartement reçoit des ajouts de terrain substantiellement similaires, par opposition aux similitudes de valeur ou de valeur ajoutée. Bien que le jugement ne traite pas d'un projet d'évacuation-reconstruction, mais plutôt d'un projet TAMA 38 pour le renforcement, les raisons à cet égard sont appropriées pour nos objectifs. Voir le verset 60 :
« La concentration de ce qui précède enseigne d'abord que l'examen de l'égalité entre les ajouts à chacun des appartements sera examiné catégoriquement, et quand la règle empirique sera de savoir si chacun des appartements reçoit des ajouts de terrain substantiellement similaires, avec une différence de valeur imaginaire ou de valeur ajoutée à chacun des appartements. Deuxièmement, il est clair que certains propriétaires d'appartements bénéficient ou souffrent davantage des ajouts du bâtiment, mais pour que son objection soit entendue, la violation de ses droits doit être substantielle, sinon le recours pour ce locataire sera au mieux des paiements d'indemnisation. »
- Dans l'affaire Nissani, la revendication de manque d'égalité a été rejetée, car le locataire récalcitrant recevait la même considération que les autres locataires (par. 72).
- Voir aussi Appel divers - Civil (district de Tel Aviv) 14413-02-22 Shochat et al. c. Peretz et al. (Nevo, 26 avril 2022) (appel contre la décision du superviseur du registre foncier dans le cadre de laquelle un ordre a été émis pour l'exécution des travaux de démolition et la reconstruction d'un condominium). Dans la même affaire, l'honorable juge L. Bibi a réitéré ses décisions dans l'affaire Nissani. Une demande d'autorisation d'appel contre le jugement a été déposée auprès de la Cour suprême dans l'affaire Civil Appeal 4443/22 Yocheved Peretz c. Shlomo Shochat (Nevo, 7 août 2022). La demande d'autorisation d'appel a été rejetée au motif que, malgré l'importance du principe de la question juridique de savoir si l'aspect économique a un poids décisif dans l'existence d'une discrimination de la part du locataire adverse, dans les circonstances de cette affaire, la question était théorique et ne justifiait pas l'octroi de l'autorisation d'appel.
- Dans notre affaire, conformément aux critères déterminés, les défendeurs n'ont pas prouvé que la contrepartie qu'ils recevraient en vertu de l'accord était inférieure à celle reçue par les autres propriétaires d'appartements possédant la même zone enregistrée, ni que la contrepartie leur était offerte sur la base d'un calcul différent, ni qu'elle ne reposait pas sur une évaluation pratique et professionnelle. Tous les propriétaires d'appartements du projet reçoivent une surface supplémentaire de 10 % de la superficie enregistrée, une salle de stockage, un parking et un balcon.
- Dans ce contexte, il convient de noter que la loi Pinui-Binui ne stipule pas qu'un refus raisonnable découle d'un manque de considération égale dans le projet. L'article 6 de la loi Pinui-Binui stipule qu'une personne agissant au nom d'un promoteur intéressée à exécuter une transaction d'évacuation et de construction, une personne qui reçoit ou s'apprête à recevoir du promoteur un changement qui n'est pas négligeable comparé à d'autres propriétaires d'appartements du même groupe, et dont le salaire dépend de l'existence d'une transaction d'évacuation et de construction, doit de sa propre initiative aux propriétaires du cluster tout changement de considération, qui n'est pas négligeable, qu'un propriétaire du cluster recevra par rapport aux autres propriétaires du même groupe (articles 6(a)(2) et 6(b) à la loi Pinui-binui). L'article ne précise pas qu'il existe une interdiction de transférer des considérations qui ne sont pas égales ni qu'un refus fondé sur le manque d'égalité constitue un refus raisonnable. Tout ce qu'il détermine, c'est le devoir de divulgation et de transparence dans cette affaire. Sans tirer de conclusions sur la question, il est possible que l'arrangement législatif approprié dans cette affaire soit d'accorder un allègement sous forme d'une décision d'indemnisation appropriée aux propriétaires d'appartements privés, et non d'empêcher un projet auquel tous les propriétaires d'appartements sont intéressés sauf les refuseniks.
- Deuxièmement, les plaignants ont prouvé que les appartements d'Itzkowitz et Twito ne sont pas identiques aux autres appartements du projet, et que la contrepartie pour leurs appartements est donc différente.
- En règle générale, la question de l'égalité en partie doit être examinée entre égaux et non entre des personnes différentes (Different Appeal - Civil (district de Tel Aviv) 48996-10-18 Mazal Kaleb c. Ben Uri (1973) Public Works and Building Company in a Tax Appeal (Nevo, 9 décembre 2018), l'honorable juge L. Bibi, au paragraphe 19).
- Les parties B et C de la norme 21.1 exposent les principes directeurs pour un expert lors d'un examen d'évaluation économique afin d'examiner si la transaction proposée aux propriétaires d'appartements dans le projet est économiquement viable et les différentes considérations pour les appartements (par opposition au chapitre A de la norme mentionnée précédemment, qui examine la faisabilité économique pour le promoteur aux fins d'une étude de faisabilité économique).
- L'article 6.11(a) de la Partie B du Règlement stipule que « la clé à considérer pour les propriétaires des appartements typiques sera uniforme, en tenant compte des différences entre les zones des appartements existants, et des zones supplémentaires telles que les balcons, les zones adjacentes aux appartements, etc., seront également prises en compte. »
- L'article 7.11 de la partie C de la norme guide les principes pour examiner l'excès d'attention envers un propriétaire d'appartement particulier, selon lesquels les données de l'appartement doivent être prises en compte par rapport à celles des appartements typiques de l'immeuble. Les critères pour examiner les caractéristiques de l'appartement sont la superficie, les liens qui influencent sa valeur, son emplacement, une rénovation intérieure importante effectuée jusqu'à 7 ans avant la date prévue, ainsi que des droits ou autres avantages économiques supplémentaires attribués à chaque appartement par rapport à un appartement typique de ce type.
- Comme l'a expliqué l'honorable juge Y. Kasher dans l'affaire de l'Institute for Reform, aux paragraphes 41-43 :
« La norme 21.1 comprend trois parties, destinées à des objectifs différents et à différentes étapes du processus de planification. Alors que la partie A, dans laquelle les niveaux de considération mentionnés ci-dessus sont mentionnés, vise à aider les autorités d'urbanisme à examiner la faisabilité économique du projet, les parties B et C visent à aider à examiner la faisabilité économique d'une transaction proposée aux propriétaires d'appartements par un promoteur. Les parties B et C diffèrent l'une de l'autre en ce que la partie B traite d'une évaluation réalisée à la demande d'un groupe de propriétaires d'appartements, tandis que la partie C traite d'une évaluation réalisée à la demande d'un propriétaire particulier ou en relation avec un propriétaire particulier à la demande des autres propriétaires. Une évaluation selon ces parties est en effet utilisée par le tribunal pour examiner la raisonnabilité de la considération. [...]