Dans notre affaire, il n'a pas été prouvé que le demandeur ait renoncé à son droit d'intenter une action, ni que la situation des défendeurs s'était détériorée à cause du retard, et il n'a pas été prouvé que la conduite du demandeur était entachée de mauvaise foi, et par conséquent, cette réclamation devait être rejetée comme précédemment.
Dans ce contexte, je précise que l'avocate Manor n'a pas témoigné dans la présente procédure en raison d'une maladie grave qu'elle a malheureusement contractée. Ce fait a été porté à l'attention du tribunal et des autres parties lors des phases avancées de la procédure, lorsqu'aucune demande de recueillement de témoignages antérieurs n'a été soumise par l'avocat Manor, à aucun moment. Dans cette situation, et malgré la tristesse de la situation, l'argument concernant la détérioration de la situation en raison du moment du dépôt de la plainte ne sera pas entendu.
- La faute du contributeur / l'acheteur doit être prudent
Les défendeurs ont soutenu que le demandeur devait être poursuivi d'une faute contractuelle contributive importante pour ne pas avoir effectué les inspections devant le comité local d'urbanisme et de construction conformément à son engagement prévu à la clause 4 du contrat de vente.
Dans les circonstances de l'affaire qui nous est souvenue, je ne suis pas convaincu qu'il faille imposer une faute contributive contractuelle au demandeur, et dans ce contexte, je me réfère au précédent établi dans d'autres requêtes municipales 8068/11 Uri Eini c. Chen Shifris [Nevo] (11 février 2014), et dans les mots de l' honorable juge Melcer (comme on l'appelait alors), selon lequel il a déclaré :
« En cas de conflit entre un vendeur-contrefacteur qui savait (ou aurait dû savoir) au moment de la conclusion du contrat l'existence de certains faits, qu'il n'a pas divulgués à l'acheteur - et la négligence de l'acheteur qui n'a pas examiné et divulgué ces faits (et même déclaré l'avoir fait) - l'acheteur a l'avantage. Il a donc droit à tous les recours accordés par la loi à la partie lésée en cas de rupture due à une non-conformité, y compris : l'annulation du contrat, ainsi que la restitution et l'indemnisation convenue. Dans un tel cas, la faute contributive ne devrait pas être attribuée à l'obligation de l'acheteur. »
- Rémunération
Dans la déclaration de la plainte, le demandeur a demandé d'obliger les défendeurs à verser une indemnisation d'un montant de 705 115 ILS, comprenant : 650 000 ILS pour la valeur des droits de propriété de « l'appartement » en tant qu'appartement résidentiel construit avec un permis de construire conformément à la loi, la somme de 7 020 ILS honoraires d'avocat pour la procédure pénale, la somme de 20 000 ILS pour l'amende financière payée à la suite de la procédure pénale, la somme de 4 095 ILS pour les honoraires de l'expert M. Volkan, La somme de 24 000 ILS pour la perte de revenus « provenant de l'appartement » de la date de la condamnation jusqu'à la déclaration de la demande. Au cours du procès, le demandeur a déclaré avoir vendu « l'appartement » pour la somme de 120 000 ILS, et le montant de la réclamation a été réduit à 585 115 ILS comme mentionné précédemment.
- Le défendeur a affirmé que le demandeur n'avait subi aucun dommage, compte tenu du loyer qu'il a perçu au fil des ans et de la contrepartie reçue lors de la vente de « l'appartement », et a ajouté que le demandeur n'avait pas agi pour réduire ses dommages en « qualifiant » l'appartement pour la résidence.
L'avocat Manor a soutenu que la règle pour déterminer l'indemnisation pour le délit de fausse déclaration négligente est l'octroi de dommages-intérêts liés à la confiance, c'est-à-dire une compensation qui place la partie lésée dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si le délit n'avait pas été commis contre lui. En conséquence, le demandeur a le droit d'exiger la restitution de la différence entre la contrepartie qu'il a payée pour « l'appartement » pour la somme de 172 000 ILS et la valeur de l'appartement dans son état prévu au moment de l'achat, soit environ 90 000 ILS selon l'avis de l'évaluateur en son nom, et par conséquent, son dommage-droit s'élève à un maximum de 82 000 ILS selon leur approche. Ils ont en outre affirmé que de cette somme la contrepartie de 120 000 ILS reçue par le demandeur pour la vente de « l'appartement » devait être déduite (c'est une double compensation !! Ma note, c. C), ainsi que les avantages qui lui ont été reçus suite à l'achat de « l'appartement » sous forme de loyer, d'un montant total de 375 600 ILS. Ainsi, selon eux, non seulement le demandeur n'a pas été lésé par la transaction, mais pour un investissement de 172 000 ILS, il a reçu une somme d'environ 500 000 ILS après une décennie, soit trois fois l'investissement dans l'achat de l'appartement, ce qui signifie qu'il n'a subi aucun dommage lorsqu'il a récupéré la pleine valeur de l'appartement, et encore plus, que ce soit en le vendant ou en le louant (paragraphes 68-78 des résumés du défendeur 2).
- Comme je l'ai noté plus haut, la source de la charge a des implications pour déterminer le type d'indemnisation que le demandeur peut rembourser auprès des défendeurs.
Au niveau contractuel , le recours à la compensation vise à protéger trois intérêts : l'intérêt d'existence ou d'attente (compensation positive), l'intérêt de confiance (compensation négative) et l'intérêt de restitution. Les types de compensation pertinents pour notre dossier sont la compensation de dépendance et la compensation de subsistance.