Affaire civile (Haïfa) 7939-06-21 Harush Erez contre Gila Shai

1. J'ai devant moi un procès qui a découlé d'un acte de tromperie, de mauvaise foi et de négligence professionnelle dans la rédaction d'un contrat de vente d'un « appartement ».
2. Les faits pertinents dans notre affaire sont les suivants :

En 2004, la défenderesse n° 1, Mme Gilo Shai (ci-après : « le défendeur »), a examiné la possibilité d'acheter un « appartement » au rez-de-chaussée, au 26 rue Golomb à Haïfa, sur une superficie d'environ 50 mètres carrés, connue sous le nom de Parcelle 6, Sous-Parcelle 2 dans le Bloc 10926 (ci-après : « l'Appartement »).

Avant l'achat, elle a reçu un document d'enregistrement foncier, au 1er décembre 2002, selon lequel « l'appartement » est enregistré sous la rubrique « Appartement et salles de service ».

Depuis 1993, « l'Appartement » est loué sous un bail non protégé à « l'Institut Yael », qui est un institut de diagnostic des étudiants (ci-après : « Institut Yael »).

3. Pour l'achat, le défendeur a pris Hypothèque par banque Tefahot pour les prêts hypothécaires en appel fiscal (ci-après « Banque Tefahot »). Le 14 avril 2004, le rapport d'expertise a été reçu au nom de la banque afin de déterminer la valeur de « l'appartement ».  Le rapport a été préparé par l'évaluatrice, Mme Lilach Ben Porat (ci-après « Expert Ben Porat »), selon laquelle la valeur de l'appartement était estimée à 171 000 ILS (38 000 ₪ US).  Le rapport notait, entre autres, que « Aucun plan n'a été examiné par le comité/la municipalité » (p.  2 du rapport).
4. Le 14 octobre 2004, le défendeur a signé un accord avec les exécuteurs testamentaires de la succession du défunt Yosef Nikolevsky pour l'achat de « l'appartement ». Selon elle, elle a toujours cru qu'il s'agissait d'un « appartement » avec un permis de construire légal.
5. En 2008 Le défendeur souhaitait contracter une hypothèque supplémentaire sur « l'appartement ». Dans ce cadre, Bank Tefahot lui a demandé de réaliser une nouvelle expertise afin de déterminer la valeur de « l'appartement ».  Le 30 avril 2008, l'expert Ben Porat a rédigé un rapport d'expertise pour l'appartement, selon lequel la valeur de l'appartement était estimée à 155 000 ILS.  Dans ce rapport, il a été noté que "Aucun croquis de condominium ni permis de construction n'a été examiné, l'évaluation repose sur l'hypothèse qu'ils sont compatibles avec la propriété HendoN" (p.  2 du rapport).
6. Quelque temps plus tard, le défendeur a appris qu'en tant que condition pour contracter l'hypothèque, et dans le cadre d'une politique appliquée à l'époque par la Tefahot Bank, Le permis de construire de « l'appartement » doit être présenté à la banque". La défenderesse a contacté la municipalité et examiné le dossier de construction, puis, selon elle, Il a été découvert pour la première fois que « l'appartement » constituait un espace opaque au rez-de-chaussée, et qu'il ne disposait pas de permis de construire.
7. Tefahot Bank a refusé d'accorder une seconde hypothèque au défendeur, et le défendeur a décidé de vendre « l'appartement »".

Selon elle, elle a informé tous les acheteurs potentiels du fait que « l'appartement » est une zone d'espace opaque, et qu'il n'est pas possible d'obtenir un prêt hypothécaire pour cela.

8. Sur une période d'un mois Avril 2009 Le demandeur, M. Erez Harush (ci-après : "Le demandeur ») que le défendeur propose l'« appartement » à la vente pour la somme de 172 000 ILS.  L'« appartement » a été, comme mentionné précédemment, loué un bail non protégé à l'Institut Yael, pour la période du 12 décembre 2004 au 31 décembre 2009, en échange d'un loyer mensuel de 2 000 ILS.
9. Après avoir visité l'appartement et rencontré le locataire qui a exprimé son souhait de prolonger la période de bail de deux ans supplémentaires, le demandeur a décidé d'acheter « l'appartement ». Comme c'était le premier appartement qu'il avait acheté, et qu'il n'avait pas d'avocat, le défendeur lui a proposé les services de la défenderesse n° 2, l'avocate Rachel Manor, qui l'a représentée dans la transaction de vente susmentionnée (ci-après « Manoir Avocat »).
10. Parallèlement, le demandeur a interrogé son frère, M. Menachem Harush, qui est entrepreneur en rénovation (ci-après « Frère Menachem »), pour vérifier l'état physique de « l'appartement », ainsi que pour vérifier auprès de la municipalité de Haïfa s'il existe des dettes fiscales et/ou d'eau municipales qui y sont présentées.  L'examen a révélé qu'il n'y avait pas de taxes municipales ni d'obligations d'eau sur « l'appartement ».
11. Le demandeur a contacté l'avocat Manor, qui a accepté de le représenter lors de la transaction de vente en échange d'un paiement de frais de 0,5 % + un appel fiscal sur le prix de la transaction. Selon lui, l'avocate Manor ne lui a pas recommandé d'engager un ingénieur ou un expert pour vérifier l'état de « l'appartement », et s'est contentée de la question de savoir s'il avait besoin d'un prêt hypothécaire, et lorsqu'il a répondu négativement, elle lui a indiqué qu'elle préparerait un contrat de vente et coordonnerait une date de signature.
12. Le 7 avril 2009 Le demandeur et le défendeur se sont présentés au bureau de l'avocat Manor pour signer le contrat de vente. Selon la version du demandeur, à ce moment-là, l'avocat Manor lui a présenté pour la première fois le contrat de vente, l'enregistrement de « l'appartement » et le bail qui étaient attachés au contrat de vente.  De plus, elle l'a informé que « l'appartement » avait une hypothèque en faveur de la Tefahot Bank, qui serait déduite de la contrepartie à verser conformément à l'accord.  Selon lui, à cette époque Aucun des défendeurs ne lui a dit qu'il y avait un problème d'urbanisme « dans l'appartement », et que « l'appartement » ne disposait pas de permis de construire.
13. Selon le demandeur, le même jour, et sur la base des déclarations présentées par les défendeurs, il a signé le contrat de vente, a payé la contrepartie intégrale, et le 10 octobre 2011, après l'hypothèque sur « l'appartement » d'un montant de 138 453 ILS, les droits sur « l'appartement » ont été transférés à son nom au bureau d'enregistrement foncier.
14. En septembre 2015, C'est-à-dire qu'environ 6 ans après l'achat de « l'appartement », le demandeur l'a reçu de la municipalité de Haïfa Un rapport sur la découverte d'une infraction pour construction sans permis de construction, dans lequel il était noté, entre autres, que « l'appartement » est un espace à combler. Après avoir reçu le rapport mentionné, il contacta les défendeurs, qui se sont engagés à traiter l'affaire.  La correspondance entre les avocats des parties n'a pas conduit à une solution au problème.  et en 2018, une inculpation a été déposée contre le demandeur devant le tribunal local de Haïfa, dans laquelle il a été noté que l'appartement avait été construit sans permis, et que Selon le permis de construction, nous traitons un espace opaque qui a été loué illégalement à un tiers, et le demandeur a été accusé d'infractions d'utilisation du terrain en dérogation au permis et à la responsabilité de l'utilisation du permis, conformément aux dispositions du Articles 204(b), 208(a)(3)(8) de la loi sur l'urbanisme et la construction, 5725-1965 (Planification et construction - Comités locaux 38404-10-18 État d'Israël c.  Harush [Nevo]) (ci-après « La procédure pénale »).
15. Le procureur a nié les infractions qui lui étaient attribuées dans l'acte d'accusation, affirmant qu'il n'avait aucune connaissance du statut de l'urbanisme de « l'appartement », y compris le fait de ne pas avoir obtenu de permis de construire avant la réception de l'acte d'accusation.

Pour prouver l'accusation, l'État a convoqué l'inspecteur de la construction et un représentant du service fiscal municipal à témoigner, et le demandeur a convoqué le défendeur, l'avocat Manor, ainsi que l'expert M.  Avi Hadad du cabinet d'expertise Ben Porat, qui a rédigé le rapport d'expertise en 2009 (voir paragraphe 5 ci-dessus).  La procédure pénale sera développée ultérieurement.

16. Le 19 mars 2020, après avoir entendu les témoignages, le demandeur a été reconnu coupable des infractions qui lui étaient attribuées dans l'acte d'accusation, après avoir été déterminé, entre autres, que la propriété définie comme un « appartement » constitue un espace opaque.

Le 19 mai 2020, le demandeur a été condamné à une amende de 20 000 ILS, et une ordonnance a été émise contre lui pour empêcher l'utilisation de la dérogation au permis de construire.

17. À la lumière de ce développement, le demandeur a intenté la présente plainte, dans laquelle il affirmait que les défendeurs l'avaient induit en erreur et trompé sur la nature de la vente, et lui avaient présenté une fausse représentation malgré leur connaissance que nous ne traitions pas d'un « appartement » construit selon un permis de construire légal, mais plutôt dans un espace opaque. Alternativement, il a affirmé que l'avocate Manor avait fait preuve de négligence dans son rôle et n'avait pas vérifié la nature de la vente avant la signature du contrat de vente, et a donc demandé aux défendeurs de verser une indemnisation pour tous les dommages qu'il avait subis, estimés par lui à la somme de 705 115 ILS à la date du dépôt de la réclamation.
18. Le 14 juillet 2022, alors que le procès se déroulait, le demandeur a vendu « l'appartement » à un tiers pour la somme de 120 000 ILS, et le montant de la réclamation a été réduit à 585 115 ILS.
19. Les défendeurs ont soutenu dans leur défense que La réclamation a été déposée environ 12 ans après la signature du contrat de vente, et doit donc être rejetée d'emblée en raison de prescription ou de retard. Alternativement, ils ont affirmé que « l'appartement » avait été acheté pour le frère Menachem, et que le demandeur ainsi que son frère Menachem connaissaient tous deux le statut de planification de l'« appartement » avant son achat, y compris l'absence d'obtention d'un permis de construire conformément à la loi.  Selon eux, le demandeur savait, de manière positive, dès la signature du contrat de vente en 2009, que nous avions affaire à une vente pour laquelle il n'y avait pas de permis de construire légal, et pour étayer sa demande, ils se sont référés aux décisions de la procédure pénale qui, selon eux, créent une cause d'action et/ou un estoppel judiciaire et/ou un estoppel judiciaire par la force Section 42A à l'Ordonnance sur les preuves contre le demandeur.  Ils ont en outre affirmé que la valeur marchande de l'« appartement » au moment de sa vente Construit sans permis légal La somme se situait entre 150 000 et 200 000 ILS, et l'achat de « l'appartement » par le demandeur pour la somme de 172 000 ILS renforce sa revendication selon laquelle le demandeur connaissait le statut de planification de l'« appartement » avant son achat.
20. Concernant la réclamation pour négligence professionnelle, l'avocate Manor a soutenu qu'en rédigeant le contrat de vente, elle avait agi comme l'exigeait la loi, et avait informé le demandeur du statut de planification de la vente et des problèmes inhérents, lui expliquant les conséquences juridiques et économiques découlant de cette situation, et qu'il n'y avait donc aucune faute dans sa conduite à son égard. Alternativement, elle a soutenu que si une indemnisation est accordée en faveur du demandeur, elle devrait être imposée au défendeur, puisqu'elle était, selon elle, la partie qui a en fait « induit en erreur » le demandeur, selon ce dernier, et qu'elle a reçu le paiement pour « l'appartement ».
21. Les Témoignages

Au nom du demandeur, le demandeur et l'évaluateur, M.  Eran Volkan, ont témoigné.