Je préciserai qu'après avoir entendu les arguments des parties, j'ai entendu les témoignages, examiné les preuves, et dans tout ce qui m'a été présenté, j'ai accepté en partie la revendication du Champions Workshop, et d'accepter en partie celle de Meitar, et je vais expliquer ;
En résumé des revendications de l'atelier des champions et des îles Drive
- Le Champions Workshop a rempli intégralement et dans les délais, de la signature du contrat jusqu'aux événements faisant l'objet du procès. Les tentatives de Meitar d'affirmer que l'Atelier des Champions avait violé l'accord et payé systématiquement le loyer en retard ont été réfutées, et il n'y a aucun fondement pour ses affirmations, y compris la compensation convenue.
- Meitar a cherché à créer une image négative de l'atelier Champions, selon laquelle la véritable raison de l'évacuation de la propriété n'était pas la crise du coronavirus, mais plutôt la conduite prétendument systématique de l'atelier Champions, qui a payé le loyer en retard et aurait entraîné Meitar dans des frais liés à un locataire alternatif. Cela est dû à des difficultés financières.
- À la lumière de la crise du COVID-19, le 12 mars 2020, l'Organisation mondiale de la santé a déclaré le COVID-19 comme une « pandémie mondiale ». Des règlements d'urgence furent publiés, limitant le public. À la lumière de ce qui précède, tous les employés de l'atelier des champions ont été placés en congé sans solde. Le garage qui était dans le bail et l'agence de vente qui s'y trouvait ont complètement cessé d'opérer. Ainsi, l'accord avec l'atelier des champions cessa de fonctionner, les revenus tombèrent à zéro, et il était clair qu'il n'était plus possible de continuer à payer le loyer. C'est une circonstance imprévue.
- On aurait pu s'attendre à ce que Meitar fasse preuve de considération pour l'Atelier des Champions. Cependant, Meitar fit preuve d'une attitude agressive et exigea que le loyer soit immédiatement réglé.
- De plus, Meitar a refusé de rembourser le loyer à l'atelier des champions pour la part relative de mars 2020 ; a exigé le loyer complet d'avril 2020 et a averti que si les paiements n'étaient pas payés, elle soumettrait la garantie bancaire de confiscation. Elle a également demandé à recevoir la compensation convenue.
- La revendication de Meitar, selon laquelle le bien loué était exploité par l'atelier des champions pendant le confinement, s'est avérée fausse. Il convient de souligner que Meitar n'a montré aucune considération pour l'atelier des Champions et n'a proposé aucune réduction du loyer. De plus, aucune preuve n'a été présentée que le loyer ait été réduit dans le cas d'un autre locataire.
- À la lumière de la conduite de Meitar, qui ne montrait pas de contrepartie et n'offrait pas de réduction de loyer, l'atelier Champions fut contraint de quitter la propriété en raison de l'échec du contrat de location.
- Il convient également de noter que Meitar a agi pour perdre la garantie bancaire et n'a pas permis à l'atelier des champions de libérer les climatiseurs de la propriété louée pour une valeur de 85 118 NIS.
- Demande reconventionnelle - Dans la déclaration de la demande, Meitar a demandé la composante de loyer pour la somme de 761 547 ILS, tandis qu'au moment de l'audience des preuves, elle a réduit cette composante à la somme de 233 849 ILS, pour une période de 7 mois. Et tout cela, sans modifier sa déclaration de revendication. The Champions Workshop insiste sur son objection à « l'amendement », comme il est indiqué, car il s'agit d'une cause d'action différente.
- Sur le fond, Meitar n'a pas agi pour réduire les dégâts. Meitar n'a pris aucune mesure, aussi tôt que possible, pour trouver un autre locataire, et il n'a pas été prouvé qu'une telle tentative ait été faite.
Meitar a trouvé un locataire et a signé un bail avec lui seulement le 21 septembre 2020, alors que le bail était resté vacant pendant environ 5 mois. Dans ce contexte, il convient de noter que Meitar a loué 535 mètres carrés pour un montant de 21 000 ILS, ce qui indique qu'il n'y a eu aucune réduction de la part de Meitar.
- Meitar invente faussement que l'Atelier des Champions a causé des « dommages » à la personne louée, ce qui n'a pas été prouvé par elle. Et oui, l'avis de l'expert hindou ne doit pas être accepté, en ce qui concerne les préjudices allégués, à la lumière de son enquête.
En résumé des arguments de Meitar
- L'Atelier des Champions a pris la loi en main et, sous couvert de pandémie de coronavirus, a manifestement violé le contrat de location, causant ainsi des dommages financiers à Meitar et des dommages matériels au locataire. Par conséquent, nous devons être obligés et Ai Drive, qui a donné une garantie pour l'obligation de l'atelier des champions.
The Champions Workshop a cessé de payer le loyer de son propre chef en avril 2020 ; abandonna la propriété louée fin avril ; Elle n'a pas restauré la propriété louée à son état antérieur, et a permis des dommages importants par la suite. Elle a également déraciné et retiré les systèmes de climatisation, en violation des dispositions du bail.
- La crise du coronavirus a été exploitée par le Champions' Workshop, de mauvaise foi, pour résilier le bail à l'avance, dans un contexte de difficultés économiques et de conflits internes, même avant le début de la pandémie.
Il convient de souligner qu'à la fin avril 2020, l'économie israélienne a repris ses activités et que le gouvernement a indemnisé les propriétaires d'entreprises pour leurs pertes. Dans ce contexte, il convient de noter que le Champions Workshop a décidé de violer l'accord et de profiter de la situation pour échapper au bail. Peu après l'abandon de la propriété louée, l'atelier des Champions a ouvert la même entreprise dans la zone industrielle de Binyamina. Plus tard, l'atelier des Champions abandonna également la propriété louée à Binyamina.
- La pandémie de Corona n'a pas « libéré » l'atelier des champions de son existence positive. Le but de déposer la plainte au nom du Champions Workshop fait partie d'une tactique perdante, dans le but de dissimuler ses actions.
- Levy a été choisi pour témoigner, même s'il n'est pas le propriétaire du Champions Workshop, ni n'en est le directeur ou le directeur. De plus, Levy ne gérait pas l'entreprise de l'atelier des champions dans la maison louée, et n'était pas personnellement impliqué.
- L'atelier des Champions a pris la décision consciente et délibérée de cesser de payer le loyer. Cela ne s'est pas produit sans un choix. Anavi a déclaré que personne au nom de l'atelier des champions ne l'avait approché pour demander une réduction du loyer ou une suspension temporaire de leur paiement. Levy n'a pas présenté de version contradictoire à ce sujet.
- L'atelier des champions a violé ses obligations en vertu du contrat de location, sans aucune justification. Le seul argument de défense sur lequel s'appuie le Champions Workshop est l'affirmation contre-argumentaire. Il a été décidé que nous ne traitions pas de contrecarrée.
- La défense de contrecarrage est énoncée à l'article 18 de la loi sur les drogues, et elle offre au contrevenant une protection contre une action en justice ou en indemnisation, temporaire et limitée, lorsque trois conditions cumulatives sont remplies, dont la charge de la preuve incombe à la personne qui prétend contrevenir. La première condition est la condition d'attente, c'est-à-dire l'existence de circonstances que le contrevenant ignorait et n'aurait pas dû connaître au moment de la conclusion du contrat ; La seconde condition exige que l'exécution du contrat soit devenue impossible ou fondamentalement différente de ce qui a été convenu ; La troisième condition est la clause de précarité, dans laquelle la violation n'aurait pas pu empêcher les circonstances pour lesquelles l'existence de l'accord a été contrecarrée ; L'atelier des champions ne remplissait pas ces trois conditions. Le Champions Workshop ne s'est pas retrouvé dans une situation de contrecarrée, mais a plutôt initié la résiliation du bail, et ne peut pas s'appuyer sur la pandémie de coronavirus comme justification du non-paiement du loyer, et/ou pour justifier un avis unilatéral de résiliation du contrat et l'abandon du locataire.
- Meitar a tout fait pour minimiser ses dommages et a agi pour trouver un locataire alternatif dès que possible.
- Meitar insiste pour recevoir la compensation convenue, comme indiqué à l'article 24(b) du bail, qui prévoit trois mois de loyer.
En résumé de la réponse de l'atelier Champions and Islands Drive
- Meitar a fabriqué des retards dans le paiement des loyers qui n'existaient pas et qui n'avaient pas été créés.
- Meitar soulève des revendications atmosphériques et comprend qu'une analyse de l'accusation d'assassinat nécessite l'acceptation de la revendication du Champions Workshop. Meitar s'efforce de présenter le bien loué comme détaché de la pandémie de coronavirus, alors que toutes les preuves indiquent exactement le contraire.
- L'allégation de contrecarrage doit être examinée en temps réel, et non rétroactivement. Quoi qu'il en soit, l'atelier des champions n'aurait pas pu anticiper la pandémie de coronavirus ; n'aurait pas pu empêcher la pandémie ; La mise en œuvre de l'accord, à la lumière de la pandémie, était impossible, et du moins fondamentalement différente de ce qui avait été convenu entre les parties. Un résultat similaire peut être obtenu d'autres manières, et pas seulement en acceptant la revendication de contrecarrage.
- Le Champions Workshop a agi de manière appropriée et responsable lorsqu'il a quitté la propriété, faute d'incapacité à en faire usage. Et oui, Meitar ne montrait aucune volonté d'être flexible.
- Du point de vue de la justice, il n'y a aucune justification pour rejeter la responsabilité de la pandémie de COVID-19 et de ses conséquences uniquement sur les épaules de l'atelier Champions.
- Une autre façon d'obtenir le résultat du rejet d'une revendication Meitar repose sur le principe de bonne foi. Ce principe permet de s'écarter des dispositions d'un accord et d'adoucir la rigidité de la relation contractuelle.
- La demande reconventionnelle n'a pas été modifiée, Meitar revendique dans ses résumés des dommages qui ne sont pas ceux qu'elle réclame dans la déclaration de la réclamation, et il s'agit d'une extension de la façade.
Discussion et décision
- Comme mentionné, les principales questions nécessitant une décision sont de savoir si le Champions Workshop avait le droit de résilier le bail, à la lumière de la crise du coronavirus ; la question de la défaillance ; si le Champions Workshop a droit à recevoir la valeur des climatiseurs qu'il a installés dans le bien loué ; si le Champions Workshop a droit à un remboursement de la moitié du loyer pour le mois de mars 2020 ; si le Champions Workshop a droit à la garantie de confiscation pour les mois d'avril et mai 2020 ; quel est le sort de la demande reconventionnelle ? c'est-à-dire si le Champions Workshop doit être obligé pendant la période de location jusqu'à l'arrivée du locataire de remplacement ; si Meitar a droit à la compensation convenue ;
Comme indiqué ci-dessus, après avoir entendu les arguments des parties, j'ai entendu les témoignages, examiné les preuves, et dans tout ce qui m'a été présenté, je suis convaincu d'accepter en partie la revendication du Champions Workshop, et d'accepter en partie celle de Meitar, et je vais expliquer ;
- Il convient de noter qu'entre l'Atelier des Champions et Meitar , un contrat de location a été signé, daté du 03.01.2017.
Il n'y a aucun doute que le Champions' Workshop a quitté le bien loué avant la date fixée dans le contrat de location. Cependant, il existe un débat quant à savoir si elle est partie légalement. De plus, il existe un désaccord quant à la raison du départ du bien loué - s'il s'agit de la situation financière et des conflits internes dans l'atelier des Champions, ou uniquement en raison de la crise du coronavirus.
- Selon le Champions Workshop, elle a quitté le logement loué à la suite de la crise du coronavirus. Selon elle, Meitar cherchait à créer une image négative de l'atelier Champions, selon laquelle la véritable raison de l'évacuation du bien n'était pas la crise du coronavirus, mais plutôt un comportement prétendument systématique de retard dans le paiement des loyers, ce qui aurait entraîné Meitar dans des dépenses liées à un autre locataire. Cela est dû à des difficultés financières.
- D'un autre côté, Meitar affirme, en résumé, que l'atelier des champions a cessé de payer le loyer de lui-même en avril 2020 ; abandonna la propriété louée fin avril ; Elle n'a pas restauré la propriété louée dans son état d'origine, et a permis de nombreux dégâts par la suite. Elle a également déraciné et retiré les systèmes de climatisation, en violation des dispositions du bail. Selon elle, le Champions Workshop a pris la justice en main et, sous couvert de pandémie de coronavirus, a violé le contrat de location, causant ainsi des dommages financiers à Meitar et des dommages matériels au locataire.
- Premièrement, les affirmations de Meitar selon lesquelles le Champions' Workshop aurait violé le contrat de location, même avant la crise du coronavirus, n'ont aucun fondement, comme cela sera expliqué ci-dessous.
Anavi a déclaré (paragraphe 8 de son affidavit) que les avocats de Meitar avaient contacté l'atelier des champions concernant le non-paiement du loyer en 2017. Dans son témoignage, Anavi a témoigné qu'il s'agissait d'une erreur dans son affidavit, et selon lui, les lettres d'avertissement pour l'atelier des Champions dataient de 2018 (p. 28 de la transcription, ligne 15).