« Puisque l'avocat s'est chargé d'enregistrer l'appartement au nom de Cohen, et que l'existence d'une note d'avertissement antérieure, signée par un avocat de son cabinet, constitue un obstacle matériel qui annule la possibilité d'enregistrer l'appartement au nom de Cohen, il ne fait aucun doute que l'obligation de vérifier l'enregistrement et la signification de la note d'avertissement et de porter les faits à l'attention de Cohen est un devoir élémentaire découlant du devoir de loyauté d'un avocat envers l'acheteur d'un appartement qu'il doit transférer à son nom. Même lorsque l'acheteur n'est pas considéré comme son client. L'importance de cet examen et de porter à l'attention de Cohen ses résultats et implications réside dans le fait de lui permettre de réfléchir à l'achat de l'appartement dans de telles conditions, au risque de placer son argent sur le « fonds pour cerfs », ce qu'on peut supposer qu'en tant que personne raisonnable, elle n'aurait pas fait. »
En conséquence, l'avocat a été tenu responsable devant l'acheteur de l'appartement. Comme dans l'affaire Yechiel, dans notre affaire aussi, feu l'avocat Toister n'a eu aucune difficulté à connaître la contradiction dans les registres fonciers - après tout, c'est lui qui a lui-même procédé à cet enregistrement. Au moment de l'enregistrement de l'hypothèque, il aurait dû être clair pour feu l'avocat Toister que l'enregistrement de l'hypothèque en faveur de la Mizrahi Bank pourrait empêcher les appelants d'enregistrer une hypothèque sur la propriété garantie, un enregistrement que feu l'avocat Toister s'est chargé lui-même d'effectuer. Cela aurait privé les appelants de leur droit contractuel à la garantie pour l'exécution des obligations de la société. Dans cette situation, feu l'avocat Toister était tenu, au minimum, de notifier les appelants de l'enregistrement de l'hypothèque, afin qu'ils puissent financer leurs démarches et éviter que leur droit à une garantie de la part de la société. En s'abstenant de le faire, il a manqué au devoir de diligence dû aux appelants.
- Les intimés ne contestent pas cette analyse normative. Leur argument se concentre sur le
selon les faits, selon lesquels l'action du défunt avocat Eliezer Toister d'enregistrer l'hypothèque en faveur de la Mizrahi Bank a été prise à la discrétion des appelants. Comme on peut s'en souvenir, les intimés affirment qu'un accord a été conclu entre la société et les appelants, en présence du défunt avocat Toister, selon lequel les appelants n'ont pas le droit de recevoir un troisième appartement ; Les parties doivent prendre en compte entre elles la différence financière due à l'une par rapport à l'autre ; et avec le consentement des appelants, une hypothèque sera enregistrée en faveur d'une autre sur la propriété garantie. Mais cette version, dans toutes ses parties, n'a pas été prouvée, comme indiqué ci-dessus.
- En marge de cette question, je note que même si les appelants n'étaient pas des clients des avocats, ceux-ci auraient eu des devoirs certaines attitudes envers eux. La règle est que « la responsabilité conceptuelle peut également survenir envers quelqu'un qui n'est pas le client de l'avocat, qui se tourne vers l'avocat pour obtenir des conseils ou des informations » (Appel civil 751/89 Musapour et al. c. Shochat et al., Piskei Din 46(4) 529, 535par le président M. Shamgar).
Dans ce cadre, il a été déterminé qu'un avocat d'un entrepreneur a un devoir de diligence et de loyauté envers l'acheteur d'un appartement du même entrepreneur au nom duquel l'avocat a accepté de gérer l'enregistrement de l'achat, même s'il n'existe pas de relation avocat-client entre l'acheteur et l'avocat (l'affaire Yechiel, ci-dessus, à la page 214). De plus, dans une telle situation où l'acheteur de l'appartement n'est pas représenté, l'avocat a un devoir accru de diligence et de confiance envers le client. Dans ce contexte, dit mon collègue le juge Strasberg-Cohen dans l'affaire Yechiel mentionnée plus haut (en page 215 Au jugement) :