Appel civil 6275/23 Jack Raymond Jacobs contre Moshe Amar - part 6

Défaut de paiement à temps du solde de la contrepartie - une violation fondamentale de l'accord

19. Comme indiqué, les acheteurs affirment que leur non-paiement du solde de la contrepartie à la date fixée dans le contrat ne constitue pas une violation fondamentale de celui-ci, tant au niveau du langage de l'accord ni de la nature de la rupture. Cependant, cet argument a été soulevé pour la première fois dans le cadre du présent appel, et n'a pas du tout été plaidé devant le tribunal de première instance - et cette raison suffit à le rejeter (Civil Appeal 879/92 Source of Issues and Rights in the Tax Appeal c.  Rosman, IsrSC 50(1) 774, 789 (1996) ; Appel civil 6032/19 Khoury c.  Succession du défunt Khoury, paragraphe 21 [Nevo] (23 mars 2022)).  Même sur le fond, je suis d'avis qu'il n'y a pas de fondement à cet argument.  Je vais expliquer.
20. L'article 6 de la loi sur les contrats (recours en cas de rupture de contrat), 5731-1970 (ci-après : la loi sur les médicaments), qui définit ce qui constitue une « violation fondamentale », stipule ce qui suit :

Aux fins du présent article, « violation fondamentale » - une violation à l'égard de laquelle on peut supposer qu'une personne raisonnable n'aurait pas conclu ce contrat si elle avait prévu la violation et ses conséquences, ou une violation convenue dans le contrat qui serait considérée comme fondamentale ; Une clause générale dans un contrat qui cause des violations fondamentales sans distinction entre elles est invalide sauf si elle était raisonnable au moment de la conclusion du contrat.

Selon le préambule de l'article, une violation sera considérée comme une « violation fondamentale » dans l'une des deux options suivantes : Violation fondamentale Probablement.  - Une vache que l'on peut supposer « Qu'une personne raisonnable n'aurait pas conclu ce contrat si elle avait prévu la violation et ses conséquences״; etViolation fondamentale D'accord - Une violation que les parties ont convenue entre elles dans le contrat selon laquelle il sera considéré comme complet, et qu'en ce cas, elles bénéficient d'une liberté quasi totale, à condition que l'accord ne soit pas "Volume« et déraisonnable au moment de la conclusion du contrat, comme indiqué à la fin de la section.  À mon avis, comme je le montrerai ci-dessous, dans le présent cas, le non-paiement du solde de la contrepartie à temps constitue une violation fondamentale de l'accord.

21. L'objet de notre discussion est l'article 18 de l'accord, qui stipule : « Les engagements des parties dans les articles 2, 3 et 6 de cet accord seront considérés comme des engagements fondamentaux, mais un retard pouvant aller jusqu'à 7 jours dans l'exécution de l'une des obligations prévues par cet accord ne sera pas considéré comme une violation de cet accord » (emphase ajoutée). Pour nos fins, la clause 6 de l'accord est également pertinente, qui concerne les dates de paiement pour l'achat de l'appartement (et en particulier la clause 6(c) de l'accord, qui traite du solde de la contrepartie, en tenant compte de ce qui est indiqué à la clause 6(a) de l'annexe, qui subordonne la date de paiement à la date de réception du formulaire 4).  Conformément à ces dispositions, l'obligation concernant les dates de paiement constitue un « engagement fondamental », mais un retard d'une semaine dans ledit paiement ne constituera aucune violation de l'accord.
22. L'argument principal des acheteurs est que la clause 18 de l'accord définit l'engagement de payer le solde de la contrepartie dans les délais comme un « engagement fondamental » - mais il ne stipule pas que sa violation constituera une « violation fondamentale ». De plus, les acheteurs font référence à plusieurs clauses différentes du contrat, qui, selon eux, soutiennent également l'affirmation qu'il ne s'agit pas d'une violation fondamentale.  Je ne peux pas accepter cette ligne d'argumentation.
23. En effet, l'article 18 de l'accord ne précise pas, dans Rachel, votre petite fille, que le non-paiement du solde de la contrepartie à temps constitue une « violation fondamentale » (contrairement à la clause 7 de l'annexe) ; cependant, elle précise que l'obligation elle-même est une « obligation fondamentale », et vous êtes contraint de dire que le but de cette détermination est de clarifier que la violation d'une telle obligation constitue une « violation fondamentale » (c'est le cas, en particulier, étant donné que la clause d'indemnisation convenue l'est aussi L'article 17(a) de l'accord fait référence à une « violation fondamentale » du contrat de vente). Il convient de préciser qu'il n'est pas nécessaire que l'accord utilise le terme explicite « violation fondamentale », ni d'autres formulations figurant à l'article 6 de la Loi sur les médicaments, afin qu'une violation d'une certaine obligation contractuelle soit considérée comme une violation fondamentale de l'accord.  Ainsi, dans d'autres requêtes municipales 71/75 Margaliot c.  Abarbanel, IsrSC 29(2) 652 (1975) (ci-après : l'affaire Margaliot), il a été jugé qu'une violation d'une clause du contrat stipulant que les dates de paiement sont l'un des « éléments du contrat » constitue une violation fondamentale et convenue de ce contrat (ibid., p.  655).  Dans ce contexte, ses chercheurs et Adar précisent que « les parties peuvent désigner une disposition du contrat comme 'principale', 'centrale', 'complète', etc.  Normalement, cela suffit à conclure qu'une violation de cette disposition constitue une violation fondamentale » (Gabriela Shalev et Yehuda Adar, Contract Law - Remedies 579 (2009) (ci-après : Shalev et Adar)).  Voir aussi : Daniel Friedman and Nili Cohen Contracts  4 321 (2011) (ci-après : Friedman and Cohen) ; et Civil Appeal 4646/90 Bar Chen c.  Shimon, IsrSC 46(5) 798 (1992) (dans lequel les dates de paiement étaient définies comme une « condition fondamentale ») ; Affaire civile (district de Haïfa) 765/80 Muhammad c.  Bolus Brothers, IsrSC 5745(3) 429, 434-435 (1985) (l'honorable juge Michael Ben-Yair) ; Diverses Applications civiles (district de Jérusalem) 5411/04 Urban Development Balls in a Tax Appeal c.  Mercantile Discount Bank Ltd., para.  19 [Nevo] (20 juin 2004) (l'honorable juge Moshe Ravid)).  Cela est certainement vrai en ce qui concerne une violation d'un « engagement fondamental » - qui est une violation fondamentale - et je n'ai trouvé aucune justification pour penser autrement.
24. De plus, l'article 18 de l'accord définit comme « engagements fondamentaux » trois engagements différents : l'engagement du vendeur à transférer ses droits sur l'appartement aux acheteurs et à les enregistrer à leur nom (clause 2 du contrat) ; l'engagement du vendeur relatif à la date de remise de la possession de l'appartement (clause 3 du contrat) ; et l'engagement de l'acheteur relatif au paiement de la contrepartie (clause 6 du contrat). Il s'agit d'un nombre limité d'obligations, dont certaines sont imposées au vendeur et d'autres aux acheteurs, et il n'y a aucun débat sur l'importance de chacune d'elles dans l'ensemble de l'arrangement contractuel.  Par conséquent, on peut supposer que le but de la clause est de préciser qu'il s'agit des engagements les plus importants de l'accord (et à tout le moins, des engagements particulièrement importants du point de vue des parties).  En conséquence, et compte tenu de la logique commerciale claire sous-jacente à cet article, il n'est possible d'en tirer une autre conclusion que celle qu'une violation d'une obligation fondamentale constitue une violation fondamentale (acceptée).
25. Comme indiqué, les acheteurs ne contestent pas cette hypothèse fondamentale concernant l'importance des obligations figurant à l'article 18 du contrat, mais soutiennent d'un autre côté qu'il est illogique que toute légère violation de la Dans cette affaire Les dates de paiement constitueront une violation fondamentale de l'accord. Cependant, il est important de se rappeler que lorsque nous faisons face à une violation fondamentale D'accord Nous ne sommes pas tenus d'examiner s'il existe une justification objective pour la définir comme fondamentale - sauf si il est déterminé qu'il s'agit d'une stipulation générale, auquel cas sa raisonnabilité doit être examinée (Appel civil 7403/11 Beshma Investissements & Financement àAppel fiscal c.  Niago, paragraphe 1 de l'avis du juge Yitzhak Amit [Nevo] (13 août 2013) (ci-après : Intérêt pour Maybe)).  Par conséquent, il nous incombe de respecter ce que les parties ont défini comme des violations fondamentales convenues, conformément à la liberté contractuelle qui leur est accordée pour définir ce qui leur est important (Friedman & Cohen, à la p.  320).  Quoi qu'il en soit, dans notre cas, il s'agit de passifs qui, même objectivement, semblent être matériels pour la transaction, puisqu'ils concernent le transfert des droits sur l'appartement, la remise de la possession et le paiement de son achat - et il est logique de les définir, à l'avance, comme des violations fondamentales (sans exprimer de position sur la question de savoir si toute violation de ces engagements, et en particulier des dates de paiement, constituera une violation fondamentale ).  Plus précisément, plus tard dans la clause, les parties ont précisé qu'un léger retard pouvant aller jusqu'à 7 jours dans l'exécution des obligations prévues par l'accord (y compris les principales obligations) "ne sera pas considéré comme une violation de ce Contrat".  Ainsi, les parties ont explicitement conclu que toute légère violation de l'engagement de l'acheteur concernant les dates de paiement (ou des obligations du vendeur concernant la remise de la possession et le transfert de propriété de l'appartement) ne justifie pas les sanctions pour une « violation fondamentale ».
26. Les acheteurs soutiennent en outre qu'il n'est pas pour rien qu'une violation fondamentale d'un engagement n'ait pas été définie dans le contrat comme une violation fondamentale, et qu'en preuve, l'annexe précise explicitement en lien avec toute violation qu'il s'agit d'une « violation fondamentale ». De cela, les acheteurs apprennent que lorsque les parties voulaient définir une violation comme fondamentale, elles l'ont fait explicitement.  Je suis d'avis qu'au vu de l'ensemble des éléments ci-dessus, cet argument ne fait pas pencher la balance en faveur de l'interprétation proposée par les acheteurs.  En effet, le choix des parties à un contrat de définir dans une certaine partie du contrat comme une violation fondamentale, dans ce langage, peut affecter les conséquences de leur choix d'adopter une autre formulation concernant la violation inscrite dans une autre partie du contrat.  Cela dit, c'est l'un des nombreux signes de leurs intentions, et dans les circonstances de l'affaire, cela ne suffit pas à changer ma conclusion.  Cela est particulièrement vrai étant donné qu'une formulation est incluse dans le contrat principal, qui est clairement une formulation standard adaptée aux besoins des parties (ce point est évident par le fait que le vendeur est désigné dans l'accord comme « les vendeurs », même si c'est singulier), tandis que l'autre formulation est incluse dans l'annexe, qui est un addendum spécial régissant les aspects propres à la transaction en question, lesquels ne sont pas inclus dans le contrat standard.  Dans cette situation, une différence totale de formulation, même si elle est indésirable, est un phénomène courant, même lorsqu'il s'agit d'un contrat commercial rédigé par des avocats.

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27. 0 Les acheteurs font également référence à la clause 8 de l'accord, qui stipule qu'un retard de paiement dépassant sept jours entraînera une amende de 1 % par mois, et soutient que si toute violation des dates de paiement constitue une « violation fondamentale », alors l'existence de cette clause n'est pas justifiée. Le problème est que la clause 8 de l'accord établit également la restriction suivante - «Sans déroger à tout autre recours disponible pour les vendeurs".  Ainsi, une lecture intégrale de l'article 8 de l'accord montre qu'un tel retard de paiement entraînera une amende de 1 % par mois, mais cet arrangement ne porte pas préjudice aux autres recours disponibles pour le vendeur (il est la seule victime de non-paiement à temps) - tels que le droit d'annuler le contrat (et il est précis, même en l'absence de l'exception susmentionnée, qu'une règle profondément ancrée dans notre jurisprudence est que la victime d'une violation de contrat a le droit de choisir le recours qu'elle souhaite parmi la gamme de recours possibles qui lui sont proposés).  Sous réserve des limites de la loi.  Voir, par exemple : Autorité d'appel civil 1099/21 Loyauté hermétique (1975) dansAppel fiscal v.  Extra Development & Initiation Ltd., paragraphe 27 [Nevo] (17 novembre 2021) (ci-après : La matière hermétique)).  En résumé, le défaut de paiement à temps constitue une violation fondamentale, ce qui confère le droit d'annulation par la loi ; Cependant, dans les cas où le droit d'annulation n'est pas exercé, puisque le choix dans ce contexte revient à la partie lésée (le vendeur), un mécanisme de paiement d'une amende a été déterminé.
28. Ainsi, le fait que les acheteurs n'aient pas payé le solde de la contrepartie à temps constitue une violation fondamentale et convenue de l'accord.

Clause des violations fondamentales des accords convenus globaux

29. Avant de procéder, et dans le contexte de la nécessité ci-dessus, je voudrais aborder brièvement la fin de l'article 6 de la Loi sur les médicaments, selon laquelle « une clause générale dans un contrat qui enfreint des violations fondamentales sans distinction entre elles est invalide à moins qu'elle ne soit raisonnable au moment de la conclusion du contrat. » En termes simples, la fin de l'article 6 de la Loi sur les médicaments impose une limitation quant à la capacité des parties au contrat de déterminer quelles violations seront considérées comme fondamentales, selon laquelle il n'est pas possible d'établir dans le contrat une clause qui transforme une série de violations en violations fondamentales.  Une telle stipulation est définie comme une stipulation générale, et elle est donc invalide - sauf si elle était raisonnable au moment de la conclusion du contrat (voir Min Many : Civil Appeal 158/80 Shalom c.  Mota, IsrSC 36(4) 793, 805 (1982) (ci-après : l'affaire Shalom) ; Appel civil 2106/91 Mazor c.  Vahidi, IsrSC 47(5) 788, 795 (1993) (ci-après : l'affaire Mazor) ; l'affaire Shema, au paragraphe 9 ; voir aussi Affaire civile (district de Jérusalem) 26553-09-13 Actifs d'origine dans un appel fiscal contre Co-op Israel - Supermarket Chain Ltd., par.  14 [Nevo] (10 octobre 2018) (l'honorable juge Eli Abarbanel), dans laquelle les parties ont défini dans une clause de nombreuses violations comme fondamentales, y compris une violation d'un article relatif à la drogue en raison d'une violation, et il a été déterminé qu'il s'agissait d'une infraction générale (un appel intenté contre le jugement a été supprimé à la demande des parties dans le cadre de l'appel civil 8354/18)).  Il convient de noter que même si elle est déterminée en lien avec une stipulation qu'elle est étendue et déraisonnable au moment de la conclusion du contrat, les manquements mentionnés peuvent néanmoins être considérés comme approfondis, en eux-mêmes, tant conformément à la première alternative qui figure dans le préambule de l'article 6 de la loi sur les médicaments - une probable violation fondamentale ; et dans les cas où la rigueur de la violation a été convenue dans le cadre d'une autre stipulation de l'accord (voir Shalom , aux pages 807-808).  Dans ce contexte, la jurisprudence a également statué que même si une stipulation générale n'a pas le pouvoir de rendre les violations complètes, elle peut avoir effet à d'autres fins (voir, par exemple : Civil Appeal 121/84 Bar-Akiva-Mozes c.    Iode.  Chez moi.  Porte.  (A.I.B.D.) Ltd., IsrSC 38(4) 673 (1985) ; Friedman et Cohen, aux pages 323-324).
30. La question intéressante qui se pose en lien avec ce qui précèdit est de savoir : qu'est-ce qui fait qu'une stipulation contractuelle définissant les violations fondamentales convenues (ci-après : la clause des infractions fondamentales convenues) constitue une « stipulation générale » aux fins de l'article 6 de la Loi sur les médicaments ? La difficulté concerne la détermination de la ligne de frontière, dans des circonstances où la stipulation lie certaines, mais pas toutes, les violations du contrat comme des violations fondamentales (comme cela a été fait dans le cas présent).
31. Il y a de nombreuses années, la jurisprudence exprimait la position selon laquelle deux infractions différentes regroupées sous un même toit dans un contrat suffisaient à considérer la même stipulation comme une norme (voir : Shalom Affair, p. 806 ; Friedman et Cohen, aux pages 322-323).  Conformément à cette approche, qui établit un test technique de sa nature pour identifier une stipulation comme globale, chaque fois qu'une stipulation qui commet des violations profondes énumère un certain nombre de choses différentes, voire seulement deux, « dans un seul souffle, côte à côte, sans réserves ni explications » - il s'agit d'une stipulation générale, et elle ne sera valide que si elle était raisonnable au moment de la conclusion du contrat (affaire Shalom, p.  Voir aussi : cas Mazor, p.  795).  En conséquence, afin de définir un certain nombre de violations comme fondamentales, et même toutes les violations contractuelles comme fondamentales, il est nécessaire de les séparer et de les déterminer sous des clauses distinctes (affaire Shalom, p.  806).
32. Je ne crois pas que le test technique soit effectivement un test approprié pour classer une stipulation comme balayante. D'un point de vue linguistique, je crois que les deux parties de la phrase Dans la section 6 La Loi sur les médicaments doit être lue comme un terme et sa définition, c'est-à-dire ce que «Stipulation générale dans l'accord"? C'est "qui commet des violations fondamentales sans distinction entre elles.  » Cette lecture correspond également au sens accepté du terme «Volume".  Et si c'est le cas d'un point de vue linguistique, alors le critère pour qu'il s'agisse d'une stipulation générale est l'absence de distinction entre les différentes violations («Indiscriminés entre eux« Converti en »Infractions», et pas «Pour les violations fondamentales"), c'est-à-dire une surinclusion dans la définition de la rigueur de la contrefaçon d'un point de vue substantiel, et pas nécessairement d'un point de vue formel et technique.  En d'autres termes, l'absence de distinction ne concerne pas les « violations fondamentales », au sens où elles ont toutes été déterminées par la même disposition que fondamentales, mais entre les différentes « violations » de l'accord, puisque les infractions mineures en tant que violations graves ont été définies dans la stipulation comme des « violations fondamentales », sans qu'aucune tentative soit faite de distinction entre elles (à la position qu'il est approprié d'adopter un test substantiel À propos, voir Shalev et Adar, aux pages 582-583, qui notent que «Le degré d'attention que les parties au contrat ont apparemment accordé à l'examen de la rigoure, plutôt qu'à un test technique-formel qui nie a priori (sous réserve d'un examen substantiel de la raisonnabilité) la validité de tout accord attribuant la rigueur à plusieurs violations").  Plus précisément, selon ce test, la question clé est de savoir si les parties ont pris en compte les distinctions existantes entre les différentes violations possibles du contrat, y compris entre différentes violations possibles d'une même disposition.

NoteDans la littérature juridique, la question était posée de savoir si une division technique de l'arrangement concernant les violations fondamentales convenues en un certain nombre de dispositions contractuelles, chacune concernant une violation différente de l'accord, et la définissant comme une « violation fondamentale », conduirait au fait qu'il ne sera pas possible de les classer comme une « stipulation générale » dans l'affaire Section 6 de la loi sur les médicaments (voir Friedman & Cohen, à la p.  322, les intimés affirmativement ; Shalev et Adar, aux pages 582-583 des répondants en version négative).  Ma position sur cette question est intermédiaire : d'une part, une telle scission exige, à mon avis, d'examiner chacune des dispositions contractuelles susmentionnées comme une stipulation de violations fondamentales convenues qui se déroule en soi, et d'examiner si elle est globale selon le critère substantiel présenté ci-dessus ; En revanche, la scission susmentionnée n'empêche pas de déterminer que certaines ou toutes ces dispositions contractuelles sont en elles-mêmes applicables.

33. Il convient de préciser désormais que la stipulation des violations fondamentales convenues ne sera considérée comme globale que si elle découle du fait que les parties ont lié diverses violations, sans faire de distinction entre celles qui, selon elles, devraient être qualifiées de graves (et donc justifier, selon les parties, la détermination qu'il s'agit d'une violation fondamentale), et celles qui, selon leur point de vue, devraient être classées comme mineures (et ne justifient donc pas cette détermination dans leur opinion).
34. L'application du test susmentionné au présent cas enseignera que la disposition de l'article 18 du contrat n'est pas une « clause de violation générale de l'accord », puisqu'elle fait au moins deux distinctions importantes entre différents types de violations : premièrement, une stipulation distingue les différentes obligations énoncées dans le contrat, et distingue le terme « violation fondamentale » uniquement pour trois obligations : le transfert des droits sur l'appartement ; la remise de la possession de l'appartement ; et le paiement de son achat. Nous traitons donc d'un nombre limité d'engagements, sur les lesquels, comme je l'ai noté plus haut, ne font l'objet de conteste pas quant à l'importance de chacun d'eux dans l'ensemble de l'arrangement contractuel.  Par la suite, la disposition distingue les retards mineurs (jusqu'à sept jours) des retards importants (de plus que cela), et précise que les petits retards ne seront pas considérés comme une violation et ne constitueront certainement pas une « violation fondamentale ».  Ainsi, la disposition de l'article 18 de l'accord ne peut pas être considérée comme une « stipulation générale », car il est clair que les parties n'ont pas établi de manière générale une loi uniforme pour chaque cas de non-exécution de l'une des obligations de l'accord, mais ont plutôt créé une hiérarchie appropriée et informée : un retard dans l'exécution d'une obligation ne dépassant pas 7 jours ne constitue pas une violation ; un retard de plus de 7 jours dans l'exécution d'une obligation non énumérée dans la clause ne constitue pas une violation fondamentale convenue (lorsqu'il reste à examiner si cela constitue une violation fondamentale non fondamentale ou probable) ; Un retard de plus de 7 jours dans le respect de l'obligation énoncée dans cette section constitue une violation fondamentale de l'accord.  Une telle décision éclairée est pleinement appliquée par le droit des contrats (et cela sans examiner sa raisonnabilité au moment de la conclusion du contrat, comme l'exige la disposition des violations fondamentales générales convenues en vertu de l' article 6 de la Loi sur les médicaments).

L'obligation d'agir de bonne foi dans l'utilisation de la force pour annuler un contrat

35. Passons maintenant à l'examen du second argument principal des acheteurs, selon lequel l'exercice du droit d'annulation par le vendeur constitue, dans le cas présent, un manque de bonne foi dans l'exercice d'un droit contractuel. Commençons par présenter la loi concernant l'application de l'obligation d'agir de bonne foi dans le contexte de l'exercice du droit d'annuler le contrat à la suite d'une violation fondamentale.  Après présentation du contexte juridique susmentionné, nous examinerons à la lumière de la question de savoir si le vendeur doit être considéré comme une mauvaise foi dans l'exercice du pouvoir d'annulation, en tenant compte des circonstances de l'affaire en question.
36. Le point de départ de la discussion se trouve à l'article 7 de la Loi sur les médicaments, qui régit le droit d'annuler un contrat en raison de sa violation :
37. (a) La partie lésée a le droit d'annuler le contrat si la violation du contrat était fondamentale.

(b) Si la violation du contrat n'est pas fondamentale, la partie lésée a le droit d'annuler le contrat après avoir d'abord accordé une prolongation de l'existence de la violation, et le contrat n'est pas exécuté dans un délai raisonnable suivant l'octroi de la prolongation, sauf si dans les circonstances du cas l'annulation du contrat était injuste ; Aucun argument ne sera entendu selon lequel l'annulation du contrat est injuste à moins que la violation ne s'oppose à l'annulation dans un délai raisonnable suivant la signification de l'avis d'annulation.