En relation avecLe deuxième argumentConcernant le principe de bonne foi, les acheteurs soutiennent que le tribunal de première instance a commis une erreur en se concentrant sur leur conduite - et non sur celle du vendeur. Selon les acheteurs, le vendeur les a pris en embuscade et a annulé l'accord immédiatement après la fin de la période de grâce, sans donner d'avertissement, d'avertissement ou de prolongation. De plus, le vendeur a tenté d'annuler l'accord en août 2021, avant les événements décrits ci-dessus, après qu'un différend est survenu entre les parties concernant une autre affaire (qui n'est pas devant nous), ce qui a également conduit l'un des acheteurs (appelant 1) à bloquer le vendeur sur l'application « WhatsApp » (voir paragraphe 33 du jugement). Les acheteurs ont également affirmé que le vendeur avait ignoré le fait qu'il avait lui aussi fondamentalement enfreint l'accord dans sa conduite. Par conséquent, et étant donné que le paiement du solde de la contrepartie était soumis à la date de réception du formulaire 4, les acheteurs ont affirmé que le vendeur était tenu de leur accorder une prolongation avant l'annulation du contrat. Comme il n'a pas été accordé, et en tenant compte du non-paiement dû à un dysfonctionnement, et que les acheteurs souhaitent respecter l'accord, il a été annulé de mauvaise foi (et donc illégalement). Cela est correct, selon eux, que l'on détermine qu'il s'agit d'une violation fondamentale (prolongation en vertu du devoir de bonne foi) ou non (extension en vertu des dispositions de la loi).
- Le 10 mars 2024, le vendeur a soumis sa réponse à l'appel, dans laquelle il soutient qu'il doit être rejeté, tout en s'appuyant sur le jugement. Selon la position du vendeur, l'appel repose sur une revendication interprétative erronée concernant la classification de la violation contractuelle commise par les acheteurs comme une violation non fondamentale ; Cependant, cet argument n'a pas du tout été plaidé devant le tribunal de première instance, et il ne devrait donc pas être accepté. Sur le fond de l'argument, le vendeur soutient que l'interprétation proposée par les acheteurs de la clause 18 de l'accord est incohérente et en fait une lettre morte. Selon lui, l'interprétation correcte de l'article est que « une violation d'un engagement fondamental constituera une violation fondamentale », mais un retard d'une semaine dans son exécution ne sera pas considéré comme une violation (article 26 de la Réponse à l'appel). Selon le vendeur, cette interprétation est également appropriée aux objectifs de l'accord, car elle crée une certitude qui favorise la réalisation des contrats. Il a également été soutenu que même si la violation de l'obligation en lien avec les dates de paiement n'était pas définie dans l'accord comme une violation fondamentale, elle devait néanmoins être considérée comme telle. Cela alors que la majeure partie de la contrepartie pour l'achat de l'appartement n'a pas été payée, et les acheteurs en ont même été prévenus à l'avance. De plus, le vendeur soutient que les acheteurs ignorent les implications de la manière dont ils ont agi, et en particulier qu'ils n'ont pas agi pour le convaincre qu'ils tentaient effectivement de rembourser le solde de la contrepartie ; Ils ne lui ont pas transféré le montant qui devait être versé à partir de l'équité, même s'il était entre leurs mains ; Ils ne lui ont pas montré leur situation financière. Dans ces circonstances, selon le vendeur, il manquait de confiance de sa part quant à la capacité ou à la volonté des acheteurs de corriger la violation.
En ce qui concerne la question de la bonne foi, et en plus de ce qui précède, le vendeur affirme avoir agi de bonne foi tout au long de la durée de l'accord. À titre de preuve, il informa les acheteurs du retard dans la réception du formulaire 4 avant même la date limite de sa réception, et ne reçut aucune contestation avant l'annulation de l'accord ; Et le tribunal de première instance a statué qu'il ne les avait pas tendues par surprise dans le but d'annuler l'accord, et était même prêt à leur accorder une courte prolongation. Il a été en outre soutenu que la revendication des acheteurs selon laquelle le retard de paiement était dû à un dysfonctionnement et sans intention n'avait pas été mentionnée dans les actes de procédure devant le tribunal de première instance, et qu'en tout cas cela ne peut expliquer la conservation de leur part de l'équité entre leurs mains ; et qu'en réalité, il n'y a aucun lien entre le retard dans la réception du formulaire 4 et le retard dans le paiement du solde de la contrepartie. Enfin, le vendeur soutient que les acheteurs n'ont pas prouvé que l'annulation du contrat leur causerait de graves dommages ; et que ce n'est que dans des cas exceptionnels, dont notre cas n'en fait pas partie, que l'annulation d'un contrat en raison d'une violation fondamentale sera définie comme un acte de mauvaise foi.
- Le 26 mai 2025, une audience sur l'appel a eu lieu devant nous. Au départ, l'avocat des parties a déclaré qu'en vertu du jugement, les acheteurs versent au vendeur des frais mensuels d'utilisation de l'appartement, et que la contrepartie versée leur est restituée. Par la suite, les avocats des parties ont réitéré les points principaux de leurs arguments écrits. L'avocat des acheteurs a notamment insisté sur le fait que l'annulation de l'accord avait été faite immédiatement après la date limite de paiement du solde de la contrepartie, malgré le fait que le vendeur ait été retardé de plus de trois mois pour recevoir le formulaire 4. Ce retard, selon eux, a entraîné une modification de l'accord qui oblige le vendeur, en vertu du principe de bonne foi, à donner aux acheteurs une opportunité légitime, par extension, de corriger la rupture. Il a également été soutenu que le retard de paiement résultait d'un dysfonctionnement et non d'une volonté de violer l'accord, alors que les acheteurs souhaitaient (et veulent toujours) le respecter.
L'avocat du vendeur, quant à lui, a soutenu qu'il n'est pas du devoir du vendeur, en tant que partie à qui l'accord a fondamentalement été violé, de contacter la partie contrevenante et de lui proposer une prolongation. Par conséquent, selon lui, il avait le droit d'annuler l'accord en raison de sa violation fondamentale. Une autre exigence, selon laquelle une prolongation doit être accordée dans les circonstances décrites, annule la distinction entre une violation fondamentale et une violation non fondamentale. Il a également été soutenu, entre autres, que le retard dans la réception du formulaire 4 n'affecte pas la date de paiement du solde de la contrepartie ; et qu'après avoir reçu le formulaire 4 et informé qu'ils devaient payer le solde de la contrepartie, les acheteurs ont choisi de ne pas répondre à ces demandes et ont contacté le vendeur, pour la première fois, seulement après l'avis d'annulation.
- Après l'audition des arguments des parties, nous avons proposé aux parties de régler le différend par la manière de négociations entre elles afin de parvenir à un accord convenu. Les acheteurs ont exprimé leur volonté d'accepter cette offre ; Cependant, le vendeur s'y est opposé. Ainsi, nous n'avons pas d'autre choix que de statuer sur l'appel.
Discussion et décision
- Après avoir examiné les arguments écrits des parties et entendu leurs plaidoiries orales lors de l'audience devant nous, je suis arrivé à la conclusion que l'appel doit être accepté ; Je vais donc suggérer à mon ami et collègue que nous le fassions.
- Comme indiqué, le litige entre les parties porte sur la question de savoir si l'accord a été légalement annulé par le vendeur lors de l'envoi de l'avis d'annulation. Il semble qu'il n'y ait aucun doute que, dans les circonstances de l'affaire, les acheteurs ont violé l'accord en ne payant pas le solde de la contrepartie avant la date limite fixée dans le contrat, et après l'expiration de la période de grâce (c'est-à-dire jusqu'au jeudi 28 octobre 2011). Il n'y a pas non plus de contestation que le vendeur a envoyé immédiatement un avis d'annulation pour cette infraction (dès le dimanche 31 octobre 2021), sans accorder aux acheteurs une extension pour corriger la violation. Dans cette situation, il est possible de concentrer la discussion sur la question de savoir si, à la suite de la violation des acheteurs, le vendeur avait le droit d'annuler l'accord manuellement, ou s'il était tenu d'accorder une prolongation aux acheteurs avant d'exercer ce droit d'annulation. Une réponse selon laquelle le vendeur est tenu d'accorder une prolongation signifie que l'avis d'annulation a été donné illégalement, et dans tous les cas, l'annulation en vertu de celui-ci n'a pas effet. Cela suffit à accepter l'appel. Je vais donc me concentrer sur deux questions principales : premièrement, est-ce que le non-paiement du solde de la contrepartie dans les délais constitue une violation fondamentale de l'accord (sinon, une prolongation est requise en vertu des dispositions pertinentes de la loi) ; etdeuxièmement, dans la mesure où il s'agit effectivement d'une violation fondamentale, de savoir si, dans les circonstances de l'affaire, insister sur le droit d'annuler immédiatement sans accorder de prolongation constitue un manque de bonne foi (de sorte qu'une prolongation est requise en vertu du devoir de bonne foi).
Comme cela sera détaillé ci-dessous, ma position est que le non-paiement du solde de la contrepartie à temps constitue effectivement, comme le prétend le vendeur, Violation fondamentale D'accord de l'Accord, conformément aux dispositions de l'article 18 de l'Accord, qui définit cet engagement comme un « engagement fondamental ». Cependant, même si cela constitue une violation fondamentale, dans les circonstances particulières de l'affaire devant nous, le vendeur aurait dû accorder une prolongation aux acheteurs avant d'annuler le contrat, en vertu du principe de bonne foi. Ainsi, en substance, dans le contexte du retard survenu dans la production du formulaire 4 par le vendeur, qui constitue également une violation fondamentale de l'accord, et qui a conduit à la création d'incertitudes quant à la manière dont l'accord continuera d'exister, y compris en ce qui concerne les dates qui y sont fixées ; Compte tenu de la proximité significative du délai séparant la date limite et le paiement du solde de la contrepartie ainsi que la date d'annulation de l'accord, ce qui indique que l'insistance sur le droit d'annulation a été faite avec précision et minutie ; Et compte tenu du court délai supplémentaire dont les acheteurs avaient besoin pour payer les fonds. Comme une telle prolongation n'a pas été accordée, l'accord a été annulé illégalement. Par conséquent, comme je l'ai noté plus haut, je suis d'avis que l'appel doit être accepté. C'est l'essence même de ma position - voici les détails.