Appel civil 6275/23 Jack Raymond Jacobs contre Moshe Amar

Appel civil 6275/23

Jugement

Juge Ofer Grosskopf :

Nous avons devant nous un appel contre le jugement du tribunal de district de Jérusalem (l'honorable juge, comme on l'appelait alors, Ram Winograd) du 2 juillet 2023 dans l'affaire civile 52881-11-21, [Nevo], dans lequel il a été déterminé qu'un accord de vente d'un appartement avait été légalement annulé par l'intimé (le vendeur), en raison de sa violation par les appelants (les acheteurs), en ne versant pas le solde de la contrepartie de l'achat de l'appartement dans le délai prévu par l'accord.  Le litige entre les parties porte sur la question de savoir si cette violation de la part des acheteurs a effectivement accordé au vendeur le droit d'annuler le contrat immédiatement (c'est-à-dire sans accorder de prolongation), compte tenu de sa violation antérieure du contrat.

Contexte et séquence des événements

1. Le 5 juillet 2020, les appelants, M. Jack Raymond Jacobs et Mme Keren Simon (ci-après : les acheteurs), ainsi que l'intimé, M.  Moshe Amar (ci-après : le vendeur), ont conclu un accord de vente d'une maison résidentielle au conseil local d'Efrat, connue sous le nom de Lot 35271 (ci-après : la date de conclusion de l'accord, le contrat de vente ou l'accord et l'appartement, respectivement).  Parallèlement à l'accord, les parties ont signé une « Annexe au Contrat de Vente », de sorte que leurs obligations apparaissent ensemble dans les deux documents (ci-après : l'Annexe).  Par commodité, je désignerai ces deux projets ensemble sous le nom d'Accord, sauf indication contraire).  Selon l'accord, le paiement pour l'achat de l'appartement a été fixé à 3 620 000 ILS (cette somme inclut 3 420 000 ILS pour l'achat de l'appartement lui-même, et 200 000 ILS pour la pompe à chaleur et le système de climatisation présents dans l'appartement).  ci-dessus : la considération totale).  Sur le total de la contrepartie, la somme de 1 million de ILS a été versée par les acheteurs en plusieurs versements proches de la date de conclusion de l'accord (pour plus de détails, voir le paragraphe 26 du jugement du tribunal de première instance).  ci-après : la contrepartie payée ; la part totale de la contrepartie impayée, qui s'élève à 2 620 000 ILS, sera désignée ci-après : le solde de la contrepartie).  Le reste de la contrepartie sera versé, conformément à l'accord, jusqu'au 2 août 2020, et contre la réception de la possession de l'appartement.  Dans ce contexte, l'accord stipule que l'obligation relative aux dates de paiement, ainsi que d'autres obligations, constitue un « engagement fondamental » (un point que j'aborderai en détail ci-dessous).  Il convient de noter que dans la même clause il a été déterminé qu'un retard pouvant aller jusqu'à sept jours dans l'exécution de toute obligation prévue par l'accord ne sera pas considéré comme une « violation de quelque nature que ce soit » de l'accord (ci-après : la prolongation de la grâce).  Il convient également de noter que la compensation convenue pour une violation fondamentale a été fixée à 342 000 NIS.
2. La Règle ottomane [Ancienne Version] 1916 L'accord stipule également que le vendeur est responsable d'agir afin d'obtenir le formulaire 4 et l'approbation de l'occupation de l'appartement, dans un délai de 12 mois à compter de la date de conclusion de l'accord - c'est-à-dire jusqu'au 5 juillet 2021 ; lorsqu'une violation de cet engagement est également définie en annexe comme une « violation fondamentale ». En attendant, les parties ont convenu que si le formulaire 4 n'est pas reçu avant le 2 août 2020 (environ un mois après la date de conclusion de l'accord) - ce qui s'est effectivement produit à la fin - deux arrangements spéciaux s'appliqueront.  Premièrement, la date de paiement du solde de la contrepartie sera reportée à 10 jours ouvrables après la présentation du formulaire 4 aux acheteurs (contrairement au paiement sur la possession de l'appartement).  La seconde est que les acheteurs seront autorisés à vivre dans l'appartement en tant que locataires dès cette date, et à payer au vendeur un loyer réduit de 5 000 ILS par mois.  De plus, il a été déterminé que si le formulaire 4 n'est pas reçu même après six mois à compter de la date de conclusion de l'accord, les acheteurs seront exemptés du paiement du loyer mais assumeront les frais continus liés à l'appartement.  En effet, environ trois mois après la signature de l'accord, et avant la réception du formulaire 4, début octobre 2020, les acheteurs ont emménagé dans l'appartement.

34-12-56-78 Tchekhov c.  État d'Israël, P.D.  51 (2)

3. Les jours sont passés, et le formulaire 4 n'a finalement été remis que le 7 octobre 2021 - c'est-à-dire environ trois mois après la date limite fixée à cet égard dans l'accord (comme indiqué le 5 juillet 2021) - puis trois jours plus tard, le 10 octobre 2021, il a été reçu par le vendeur. Immédiatement le même jour (en fait, environ 12 minutes plus tard), son avocat a envoyé, par correspondance par e-mail (ci-après : e-mail), la confirmation à l'avocat des acheteurs (à 11h06).  Le lendemain, dans la soirée du 11 octobre 2021 (à 17h33), les acheteurs ont contacté la Banque Hypothécaire (Mizrahi Tefahot Bank).  ci-après : la Banque) concernant la réception d'une hypothèque, après l'approbation en principe de la Banque reçue de la Banque à ce moment-là, près de la conclusion de l'accord, lorsque l'argent censé être reçu dans ce cadre devait payer la majeure partie du solde de la contreprestation.  Pour des raisons de complétude, et puisque cette question est importante pour la poursuite de l'affaire, il convient de noter que même le 25 octobre 2021, les acheteurs ont contacté la banque afin de savoir combien de temps devrait durer le processus d'obtention de l'hypothèque, et pour vérifier la finalisation de leur demande ; Le même jour, une réponse a été reçue indiquant que le commis concerné était en congé et reviendrait le lendemain ; Le 28 octobre 2021, les acheteurs ont envoyé les documents qu'ils avaient joints à la première demande ; et le 31 octobre 2021, ils ont envoyé à la banque des documents supplémentaires.

Le 12 octobre 2021, deux jours après l'envoi du formulaire 4 aux acheteurs, l'avocat du vendeur a contacté les avocats des acheteurs, déclarant, entre autres, que les acheteurs devaient payer la totalité du solde de la contrepartie, conformément à ce qui est indiqué dans l'annexe, dans les 10 jours ouvrables suivant la date à laquelle le formulaire 4 leur a été remis - c'est-à-dire jusqu'au 21 octobre 2021 (annexe 2 à la réponse du vendeur à l'appel).  Cependant, le solde de la contrepartie n'a pas été payé à cette date ; Et même après que l'allongement soit passé, LeGrace stipulé dans l'accord, qui a pris fin le 28 octobre 2021 (jeudi de la semaine).  En réponse, le 31 octobre 2021 (dimanche de la semaine), le vendeur a envoyé aux acheteurs un avis concernant l'annulation du contrat (ci-après : Avis d'annulation).

4. Le même jour, les acheteurs ont envoyé un avis urgent à la banque, et le lendemain, le 1er novembre 2021, la banque a donné son approbation en principe pour la demande de prêt hypothécaire d'un montant de 2 394 000 ILS (il convient de noter que le solde de la contrepartie était de 2 620 000 ILS, et les acheteurs ont donc dû ajouter un montant de 226 000 ILS provenant de leurs sources).  En réponse, l'avocat des acheteurs a informé l'avocat du vendeur que le vendeur était demandé, conformément à son obligation dans l'accord, de signer les documents hypothécaires nécessaires aux acheteurs pour les recevoir et payer le solde de la contrepartie ; Il a ajouté que la banque avait indiqué que si les documents étaient signés, il serait possible de transférer les fonds dans un délai de deux jours ouvrés.  L'avocat du vendeur a demandé à attendre la livraison de ces documents jusqu'à ce qu'il parle à son client, et ceux-ci ont été transmis le lendemain, le 2 novembre 2021 (bien qu'aucune mise à jour positive n'ait été reçue du vendeur auparavant).
5. À ce stade, les parties menaient des négociations afin de parvenir à des accords permettant la mise en œuvre de l'accord. Entre-temps, la possibilité de prolonger la date de paiement du solde de la contrepartie a été discutée, ainsi que divers éléments destinés à protéger les intérêts du vendeur, ainsi que la renonciation mutuelle aux futures créances.  À la lumière de cela, les parties ont échangé des projets de propositions de compromis convenus.  Un projet de compromis proposé par les acheteurs le 2 novembre 2021 comprenait une proposition selon laquelle le vendeur signe les documents hypothécaires ; les acheteurs paieraient le solde de la contrepartie plus les intérêts jusqu'au 6 novembre 2021, et les parties renonceraient à leurs revendications.  En réponse, le vendeur a envoyé un chèque en son nom et a ajouté une composante selon laquelle les parties convenaient que si le solde de la contrepartie n'était pas payé à la date indiquée, l'accord serait immédiatement annulé ; et diverses composantes ont été ajoutées, principalement relatives à l'évacuation de l'appartement en cas de non-paiement.  Les avocats des parties ont continué à discuter durant la nuit du même jour, lorsque les avocats des acheteurs ont tenté d'obtenir une prolongation de la date de paiement du solde de la contrepartie, et que l'avocat du vendeur a précisé que cela n'était apparemment pas possible compte tenu de la position du vendeur sur la question - ce qui permettait à ce que sa position soit possible, peut-être, une légère prolongation d'une journée.
6. Le lendemain, le 3 novembre 2021, l'avocat de l'acheteur a suggéré à l'avocat du vendeur que le solde de la contrepartie soit payé avant le 7 novembre 2021, et qu'à partir de cette date, les arriérés de paiement auraient le double des intérêts convenus. De plus, il a été suggéré que si le solde de la contrepartie n'est pas payé dans les trois semaines suivant cette date (c'est-à-dire jusqu'au 24 novembre 2021), cela constituerait une violation fondamentale de l'accord et entraînerait l'annulation de l'accord avec tout ce qu'il implique.

Il convient de noter qu'en parallèle de l'échange des chèques, l'avocat des acheteurs a envoyé une lettre indiquant que le vendeur avait fondamentalement enfreint l'accord, puisque le formulaire 4 n'a pas été reçu dans la date fixée dans l'accord (voir aussi une lettre datée du 7 octobre 2021 dans ce contexte), mais seulement plus d'un an après la date de conclusion de l'accord.  Ce retard a conduit les acheteurs à reprendre le processus de réception de l'hypothèque, ce qui leur a permis de récupérer plus de dix jours ouvrables pour recevoir les fonds et payer le solde de la contreprestation.

7. Le 4 novembre 2021, et puisque les négociations n'avaient pas progressé selon eux, les acheteurs ont annoncé que si d'ici ce jour le vendeur ne fournissait pas de réponse positive concernant le dernier projet de règlement proposé par eux et ne signait pas les documents hypothécaires, ils engageraient une procédure judiciaire afin de faire respecter l'accord. Le vendeur n'a pas respecté cette demande et n'a pas signé les documents - mettant ainsi fin aux négociations entre les parties.

La procédure devant le tribunal de première instance

8. Dans le contexte de ce qui précède, le 22 novembre 2021, le vendeur a déposé une demande auprès du tribunal de première instance pour obtenir une mesure déclaratoire selon laquelle l'accord a été légalement annulé par lui, ainsi qu'une ordonnance de libération de l'appartement ainsi que le remboursement de la partie contrepartie versée aux Le 6 janvier 2022, les acheteurs ont déposé une demande reconventionnelle, dans laquelle ils ont demandé l'exécution du contrat et la fourniture d'une indemnisation monétaire, comprenant une indemnisation convenue pour une violation fondamentale en raison du retard dans la réception du formulaire 4, ainsi qu'une indemnisation pour divers dommages qu'ils ont subis.  Conformément à un accord procédural entre les parties, le 27 février 2022, le vendeur a déposé une demande reconventionnelle à la demande, dans laquelle il a demandé une indemnisation convenue pour une violation fondamentale en raison du non-paiement du solde de la contrepartie à temps, et le paiement des frais d'utilisation appropriés pour la possession de l'appartement par les acheteurs au 5 janvier 2021 (six mois après la date de conclusion du contrat).  Ces réclamations constituent la base de l'appel dans cette affaire (pour compléter le tableau, il convient de noter que le vendeur a également déposé une demande d'expulsion d'un locataire qui a été rejetée au motif qu'elle n'était pas appropriée à clarifier dans une procédure rapide (Affaire de crimes graves 52508-11-21 (l'honorable juge Moriah Cherka)) ; et une autre réclamation qui a été rejetée conformément à l'accord des parties, à la lumière des accords procéduraux susmentionnés (Affaire civile 51833-11-21 [Nevo] (l'honorable greffier principal Aharon Orenstein)).
9. Par commodité, voici essentiellement les arguments des parties dans le cadre de la demande et des demandes reconventionnelles :