Le jugement du tribunal de première instance
- Le 2 juillet 2023, le tribunal de première instance a rendu un jugement dans lequel il a été déterminé que l'accord avait été légalement annulé par le vendeur (ci-après : le jugement). Premièrement, le tribunal a rejeté la plupart des arguments avancés par les acheteurs, comme suit : Premièrement, il a été déterminé que les acheteurs n'avaient pas prouvé que la banque leur avait exigé de présenter le formulaire 4 comme condition pour obtenir une hypothèque. En fait, il s'agit d'un fait sur lequel les représentants de la banque auraient dû éclaircir, mais ils n'ont pas témoigné lors de la procédure. Deuxièmement, l'argument selon lequel le vendeur avait fait une fausse déclaration concernant le statut de l'appartement a été rejeté. Cela a été fait, notamment parce que l'avocat des acheteurs a mené des examens indépendants avec le conseil municipal sur cette question ; l'accord indiquait clairement que les parties avaient examiné l'état physique, légal et d'urbanisme de l'appartement, et avaient renoncé à toute réclamation à cet égard ; et que les acheteurs étaient au courant de la déviation dans la construction existante de l'appartement au moins à un certain stade, mais n'ont rien fait après cette découverte. Troisièmement, la revendication de modification de l'accord a été rejetée, et il a été expliqué que cet argument reposait sur des retards dans des questions triviales proches de la conclusion de l'accord - et il n'est pas possible de conclure sur cette base que l'accord était effectivement différent. Quatrièmement, il a été jugé que les acheteurs ne remplissaient pas la charge de preuve de l'existence d'une pratique générale pour déterminer des périodes plus longues que celles prévues dans les contrats, lorsque plus d'un an s'est écoulé entre la date de conclusion et la date de la conclusion de l'hypothèque. De plus, les acheteurs n'ont pas démontré qu'une période de 10 jours n'est pas acceptable pour recevoir un prêt hypothécaire dans ces cas - ni n'avaient concrètement besoin de plus de 10 jours ouvrables au départ.
La majeure partie du jugement a été consacrée à l'examen de la plainte de mauvaise foi. Dans ce contexte, le tribunal de première instance a longuement discuté de la suite des événements ayant précédé le dépôt des réclamations faisant l'objet de cet appel, dont les points principaux ont été décrits ci-dessus. Entre autres, il a été souligné que les acheteurs ont contacté la banque près de deux jours ouvrables après que le formulaire 4 leur ait été signifié ; n'a pas contacté la banque documentée pendant environ deux semaines après ; Ce n'est que le 25 octobre 2021 qu'ils ont contacté la banque, lorsque cette demande a indiqué qu'aucun nouveau prêt immobilier n'était nécessaire, mais seulement une mise à jour de l'offre qui leur avait été faite à ce moment-là. Il a également été noté qu'avant l'émission de l'avis d'annulation, les acheteurs avaient envoyé trois courriels à la banque, mais ils n'indiquent pas une tentative d'accélérer la réception de l'hypothèque, alors qu'une demande urgente dans ce contexte n'a été faite qu'au moment de l'envoi de l'avis d'annulation. D'autre part, il a été jugé que l'argument selon lequel le vendeur a pris en embuscade la première occasion d'annuler l'accord est incompatible avec les événements survenus après l'avis d'annulation, notamment à la lumière de son accord de principe de prolonger la date de paiement du solde de la contrepartie de quelques jours. De plus, les acheteurs ont été informés à l'avance que le formulaire 4 serait reçu en retard ; Ils n'ont pas contacté le vendeur au moment où il leur a été présenté ; ils refusèrent l'offre de compromis qu'il lui proposait ; Ils ne lui ont pas transféré la partie du solde de la contrepartie qu'ils prévoyaient de verser sur les fonds propres, même s'ils savaient qu'ils étaient en situation de rupture fondamentale, et même s'ils avaient vendu un autre appartement qu'ils possédaient et qu'ils se sont retrouvés avec une somme importante ; En plus de cela, ils ont donné au vendeur un ultimatum pour qu'il accepte leur offre de compromis finale. Sur la base de ces raisons, et puisque l'insistance d'une des parties à l'engagement sur l'exécution d'une obligation explicite prévue dans le contrat, et qui a été convenu que sa violation constitue une violation fondamentale, ne peut être considérée en soi comme un acte commis de mauvaise foi, il a été déterminé que l'annulation de l'accord ne souffrait pas de mauvaise foi de la part du vendeur.
- Dans ce contexte, le tribunal de première instance a statué que l'accord était légalement annulé. En conséquence, le tribunal a demandé d'examiner les réclamations des parties concernant la compensation à laquelle elles ont droit. Dans ce contexte, il a été décidé que la plupart des réclamations soulevées par les acheteurs ne devaient pas être discutées, lorsque l'accord a été légalement annulé, et qu'en tout cas, aucune base probante n'a été fournie pour les soutenir. D'autre part, il a été déterminé que les deux parties ont droit à une indemnisation convenue pour une violation fondamentale de l'accord (retard dans la réception du formulaire 4 d'une part et non-paiement du solde de la contrepartie d'autre part), ces montants étant compensés l'une par l'autre. Le tribunal de première instance a en outre statué que, de la date d'annulation du contrat jusqu'à la date de l'expulsion effective, les acheteurs doivent payer la somme de 12 000 ILS par mois pour les frais d'utilisation appropriée de l'appartement, ainsi que les différences de liaison et d'intérêts à partir du milieu de cette période.
À la lumière de ce qui précède, le tribunal a ordonné l'évacuation de l'appartement et le remboursement de la contrepartie payée, ainsi que les différences de liaison et les intérêts, dont les fonds que les acheteurs doivent payer seront déduits au vendeur pour les frais d'utilisation appropriés. Comme les acheteurs vivent dans l'appartement avec leurs enfants, le tribunal a fixé la date limite pour son expulsion au 9 octobre 2023 (c'est-à-dire environ trois mois après le jugement).