(Tel Aviv) 1728/22 Sheinman Nava contre Agmon Israela - part 3

Quant à l'exécution conjointe du projet avec un condominium au 9 Biltmore Street concernant un sous-sol de parking partagé pour les deux immeubles, puisqu'il y a des avantages mutuels de son côté, le consentement de tous les propriétaires d'appartements est requis.  En l'absence du consentement du défendeur 2, il n'est pas possible d'approuver la construction du sous-sol de parking partagé.

39. Je vais donc me tourner vers l'audience et la décision de la demande.

Discussion et décision

40. Tout d'abord, je discuterai du cadre normatif de la discussion juridique, à la fois des dispositions de la Loi sur le renforcement pertinentes à ce litige et du Plan National Outline Plan 38, qui sont les critères directeurs pour examiner les raisons du refus par la minorité de l'accord signé par une majorité requise des propriétaires d'appartements du condominium pour l'exécution d'un projet TAMA 38. Ensuite, j'aborderai les différends établis entre les parties, tant la revendication des défendeurs concernant un préjudice matériel à l'égalité de contrepartie due à l'octroi de contreparties excédentaires à Poliker et Sheinman conformément à l'accord, que la réclamation du défendeur 2 concernant la violation de ses droits de propriété due à l'octroi d'un intérêt à des propriétaires d'appartements dans un condominium voisin situé dans un parking souterrain commun.

Le cadre normatif

La loi sur le renforcement et TAMA 38

41. La loi sur le renforcement a été adoptée en 2008 comme étape complémentaire à la mise en œuvre de TAMA 38, un plan national visant à renforcer les bâtiments existants contre les séismes.
42. TAMA 38 a été approuvé conformément à une décision gouvernementale du 27 mars 2005. Son objectif est de renforcer les bâtiments, y compris les condominiums en Israël, contre les tremblements de terre, tout en les adaptant à la norme israélienne contraignante à cet égard de janvier 1980, afin d'assurer une préparation adéquate à un scénario de séisme en Israël et de réduire les conséquences destructrices d'un fort séisme, dans la mesure où notre région fonctionne, qui représente un réel danger de perte de vies humaines.  L'approbation du plan a été faite sur fond de conclusions difficiles du rapport du contrôleur d'État, qui traitait de la préparation aux séismes en termes de résilience des bâtiments et des infrastructures en Israël, affirmant que la préparation à un tremblement de terre en Israël « doit être au sommet de la liste nationale des priorités.  Si l'État d'Israël fait preuve de sagesse de se préparer correctement, de renforcer les bâtiments qui ne répondent pas à la norme de construction résistante aux séismes, et de veiller à ce que la norme soit appliquée, il y a de fortes chances qu'il parvienne à réduire significativement les dégâts attendus d'un séisme de forte intensité » (State Count's Report, Earthquake Resilience of Buildings and Infrastructures - Status Report, mars 2011).
43. En conséquence, afin d'encourager le renforcement des bâtiments existants et d'améliorer leur résistance aux tremblements de terre, TAMA 38 offre des incitations économiques et de planification aux propriétaires de bâtiments et de condominiums en Israël ainsi qu'aux promoteurs, incluant notamment l'augmentation des droits de construction, des exemptions et des allègements fiscaux et prélèvements, ainsi qu'une procédure raccourcie pour l'octroi d'un permis de construction. Selon les mots de l'honorable juge A.  Shoham, « TAMA 38 est un outil de planification pour l'ajout d'unités de logement dans les centres-villes, où il y a généralement des bâtiments à renforcer.  Pour cette raison, TAMA 38 est un facteur central dans le renouvellement urbain et constitue une solution possible à la pénurie existante d'appartements résidentiels, sans avoir à investir des ressources dans les caisses publiques » (Requête en appel/Demande administrative 7381/15   Dorfberger dans l'affaire Tax Appeal c.  Oded, paragraphe 23 du jugement, publié dans Nevo (30 octobre 2016) (ci-après - l'affaire Dorfberger) ; voir aussi : Miscellaneous Appeal - Civil (district de Tel Aviv) 69335-06-23 Nir c.  Naor, paragraphes 16-19 du jugement, publié dans Nevo (24 janvier 2024) (ci-après - l'affaire Nir)).
44. L'objectif de la Loi sur le renforcement, adoptée comme mesure complémentaire nécessaire à la mise en œuvre de la TAMA 38, est de réduire le niveau de consentement requis par les propriétaires d'appartements dans un condominium pour effectuer des travaux sur la propriété commune concernant le renforcement du condominium contre les tremblements de terre, ce qui prévaut sur les dispositions de la Loi foncière 5729-1969 (voir aussi : Projet de loi gouvernemental 5767 n° 313, 2 juillet 2007, p. 702).  Entre-temps, un seuil de consentement différent a été fixé entre les propriétaires d'appartements en copropriété, conformément à l'étendue des travaux réalisés dans le cadre d'un projet de renforcement de la maison contre les séismes : pour l'exécution des travaux de renforcement n'incluant pas l'agrandissement d'un appartement ou la construction d'un nouvel appartement dans le condominium, un seuil de consentement de 51 % est requis (article 3 de la loi sur le renforcement des appartements) ; pour les travaux de renforcement incluant l'agrandissement d'un appartement, un seuil de consentement de 60 % est requis (article 4 de la loi sur le renforcement) ; pour les travaux de renforcement incluant la construction d'un ou plusieurs nouveaux appartements, un seuil de consentement de 100 % est requis, mais le superviseur du registre foncier peut approuver l'exécution des travaux selon une demande des propriétaires d'appartements possédant 66 % des appartements du condominium, « à condition qu'il ait donné à chaque propriétaire de l'appartement la possibilité de faire valoir ses revendications » (article 5 de la loi sur le renforcement).
45. L'article 5A de la loi sur le renforcement, qui concerne le litige fait l'objet du procès, nous ordonne que l'exécution des travaux visant à renforcer un condominium contre les séismes, y compris la démolition d'un bâtiment existant et sa reconstruction, « nécessite une décision préalable de tous les propriétaires d'appartements » (100 %). Le superviseur du registre foncier a le droit d'approuver l'exécution de ces travaux même si aucune décision n'a été prise par tous les propriétaires d'appartements du condominium, « selon une revendication des propriétaires qui, au moment du dépôt de la plainte, possédaient quatre cinquièmes des appartements du condominium et quatre cinquièmes des biens communs étaient adjacents à leurs appartements, à condition qu'il ait donné à chaque propriétaire de l'appartement de l'appartement la possibilité de faire valoir ses revendications » (L'article 5A de la loi s'applique à la plainte dans sa formulation antérieure à l'amendement n° 8, à la lumière des dispositions des dispositions préliminaires et d'applicabilité (S.H.  5783 n° 3046 du 6 juin 2023)).
46. L'arrangement prévu par la Loi sur le renforcement, selon lequel le niveau de consentement requis par les propriétaires d'appartements pour exécuter un projet TAMA 38 dans un condominium était abaissé, a été déterminé conjointement avec d'autres mécanismes dont le but, comme indiqué, est de faciliter l'exploitation des droits de construction accordés comme incitation aux propriétaires d'appartements à renforcer leur condominium contre les tremblements de terre. Cela a été fait en créant un équilibre entre les droits des propriétaires d'appartements dans le condominium, le statut du bien commun et l'intérêt public important à renforcer les condominiums pour améliorer leur résistance aux séismes (voir aussi : Appel divers - Civil (district de Tel Aviv) 37143-09-25 Zelinger c.  Degani, paragraphe 18 du jugement, publié dans Nevo (22 février 2026) (ci-après - l'affaire Zelinger ; Nir,).
47. Dans ce contexte, les propos de l'honorable juge D. Barak Erez dans l'arrêt Civil Appeal Authority 1002/14 Shomroni c.  Kofman, paragraphe 23 du jugement, publié dans Nevo (9 juillet 2014) (ci-après - l'affaire Samaritani), qui ne s'est pas concrétisé, disent : « L'arrangement énoncé dans la Loi sur le renforcement doit également être interprété à la lumière de sa contribution à la réalisation de la TAMA 38, qui accorde aux propriétaires d'appartements des droits de propriété supplémentaires, qui ne leur auraient pas été accordés sans ce plan.  Contrairement aux autres dispositions du droit immobilier, qui permettent la prise de décision majoritaire afin de surmonter les problèmes de refus dans la gestion du condominium, la loi sur le renforcement vise à permettre aux locataires de réaliser de nouveaux droits de propriété qui ne leur ont été accordés que par le TAMA 38.  Ainsi, l'exécution d'un plan de renforcement du bâtiment conformément à la TAMA 38 ne peut être examinée non seulement du point de vue de la violation des droits de propriété des propriétaires d'appartements, mais aussi du point de vue de la reconnaissance de leurs droits de propriété : ils reçoivent l'attribution de biens de valeur qui leur a été accordés avec une exemption de paiement d'impôts et autres paiements obligatoires » (voir aussi : Civil Appeal 3700/15 Roth c.  Agnon, publié dans Nevo (27 juin 2016) ; Appel divers - Civil (Tel Aviv) 19339-01-23 Eisen c.  Tucker, paragraphe 16 du jugement, publié dans Nevo (15 mai 2023) (ci-après - l'affaire du district d'Eisen).

Objection du propriétaire d'appartement à un projet TAMA 38

48. Comme indiqué, l'article 5A de la Loi sur le renforcement donne au Superviseur du Registre foncier le pouvoir d'approuver l'exécution des travaux de renforcement conformément à la TAMA 38, qui inclut la démolition du condominium et sa reconstruction, sous réserve du consentement de la majorité requise des propriétaires d'appartements du condominium, « à condition que chaque propriétaire du condominium ait eu la possibilité de faire valoir ses revendications ».
49. Dans l' affaire Shomroni , l'honorable juge D. Barak Erez a également déterminé les considérations et critères que le superviseur de l'enregistrement foncier doit prendre en compte lorsqu'il est tenu de déposer une action en justice par les propriétaires d'appartements d'un condominium pour approuver un accord de réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium, malgré l'opposition d'une minorité des propriétaires, comme elle l'a dit : « L'objection a-t-elle été présentée (ou est-elle de nature 'de principe' sans raisonnement) ? Au niveau objectif, le plan améliorera-t-il la situation de tous les locataires de l'immeuble ? Le plan porte-t-il atteinte substantiellement aux droits de la minorité ? A-t-il été accepté de mauvaise foi ou par conflit d'intérêts ? Un plan alternatif concret a-t-il été présenté et présente-t-il des avantages à l'accord présenté pour approbation ? L'égalité entre les locataires a-t-elle été maintenue ? Il s'agit d'une liste non exhaustive de considérations, et bien sûr le superviseur doit examiner le plan soumis pour approbation conformément à l'ensemble des circonstances de l'affaire » (ibid., paragraphe 27 du jugement).
50. La charge de la preuve incombe à l'opposant de prouver les raisons de son opposition et son refus raisonnable de réaliser un projet TAMA 38 dans le condominium, ce qui empêche le Superviseur du Registre foncier d'approuver l'exécution du projet conformément à l'accord signé par la majorité requise des propriétaires d'appartements. Comme l'a également établi la jurisprudence, dans les circonstances où l'opposant à l'exécution d'un projet TAMA 38 dans le condominium est le seul opposant parmi tous les propriétaires d'appartements, la charge qui lui incombe de prouver ses raisons d'objection selon laquelle le projet ne sera pas approuvé est plus lourde que d'habitude (voir aussi : Civil Appeal Authority 2331/24 Nir c.  Sasson, paragraphe 6 du jugement, publié dans Nevo (23 juin 2024) ; Appel divers - Civil (Tel Aviv) 50506-09-19 Yael c.  Baumleshspiner, publié dans Nevo (15 janvier 2020) ; Appel divers - Civil (Tel Aviv) 37151-01-22 Audrey c.  Atar, publié dans Nevo (2 juin 2022) ; Nir, paragraphe 19 du jugement).
51. Comme l'a précisé l'honorable juge L. Bibi dans le jugement de l' affaire Zelinger, récemment prononcé, en référence à la charge incombable à un propriétaire d'appartement qui s'oppose à la mise en œuvre d'un projet TAMA 38 de prouver l'existence d'un « plan alternatif concret », que « l'intention est que le locataire qui refuse de présenter une autre alternative possible dans tout domaine et sujet en litige - c'est-à-dire de soutenir l'existence d'une alternative compatible avec son approche et son objection » (ibid., paragraphe 22 du jugement).
52. Comme l'a également établi la jurisprudence, lorsque le superviseur de l'enregistrement foncier doit examiner les raisons de l'objection de la minorité parmi les propriétaires d'appartements dans le condominium, il doit prendre en compte le fait que, dans le cadre de la loi sur le renforcement des immeubles, le législateur a cherché à assouplir la « protection des biens » disponible pour les propriétaires d'appartements dans un condominium et à donner place à la « défense de responsabilité » qui refuse le droit de veto à la minorité dans la mesure où elle est susceptible d'empêcher l'avantage de tous les propriétaires d'appartements dans le condominium.
53. Cela a été discuté par l'honorable juge Y. Cohen dans le jugement Other Municipal Applications (Haifa District) 899-03-09 Kalchuk c.  Oron, paragraphe 18 du jugement, publié dans Nevo (29 avril 2010) (ci-après - l'affaire Kalchuk), dans lequel il a déclaré : « Lorsque nous en viendrons à la mise en œuvre de la 'Loi de renforcement', nous devons changer l'approche habituelle qui nous guide pour protéger les droits de propriété des propriétaires d'appartements sur les biens communs, et au lieu d'agir selon le concept général de protection du droit immobilier, nous devons adopter le concept qui a été à la base du jugement Zodler.  ...  Lorsque le permis de construire est accordé, et que la minorité insiste toujours sur son refus de donner son consentement, la majorité comparaîtra devant le Superviseur du Registre foncier, qui examinera si l'égalité a été violée, si la majorité agit de bonne foi, et si la « dépréciation » des droits de propriété de la minorité est nulle et non avenue par rapport à la jouissance qui lui découle des travaux de renforcement réalisés dans la maison.  Surtout, si le Superviseur trouve de la place pour cela, il sera certainement autorisé à conditionner l'exécution des travaux à une compensation financière.  Le Superviseur du Registre foncier ne sera pas autorisé à empêcher l'exécution des travaux uniquement sur la base des revendications de la minorité concernant la violation de ses droits de propriété.  Ces droits seront dilués et entraîneront leur « dépréciation », mais ces violations n'auront pas le pouvoir d'empêcher les travaux de renforcement.  L'autorité du superviseur d'intervenir pour accepter les revendications minoritaires et de ne pas approuver l'exécution des travaux de renforcement sera donc très limitée » (voir aussi : l'affaire Zelenger, paragraphe 23 du jugement ; l'affaire du district d'Eisen, paragraphe 23 du jugement ; Appel divers - Civil (district de Tel Aviv) 32926-01-22 Israel c.  Yahav, paragraphe 17 du jugement, publié dans Nevo (15 juin 2022) ; Appel divers - Civil (district de Tel Aviv) 13039-12-20 Nissani c.  Habib, publié dans Nevo (26 avril 2021) (ci-après - l'affaire Nissani)).

Du général à l'individu

54. Premièrement, je rejette la réclamation du défendeur 2 dans son résumé d'une violation de la procédure régulière puisqu'il n'était pas possible, comme allégué, d'ajouter des preuves et de contre-interroger les plaignants pour prouver ses allégations concernant un accord discriminatoire accordant à Poliker des considérations excessives et extrêmes, résultant d'une conduite de mauvaise foi de la part de la société entrepreneuriale et tout en dissimulant des documents.
55. Cela s'explique par le fait qu'un accord procédural a été conclu entre les parties, selon lequel un expert expert en évaluation immobilière sera nommé par le Superviseur de l'Enregistrement foncier (l'expert) pour clarifier les litiges faisant l'objet du procès, afin de donner un avis sur la question de savoir si le principe d'égalité de contrepartie par rapport aux appartements en considération des défendeurs a été violé par rapport à toutes les considérations données aux autres propriétaires d'appartements du condominium dans le cadre de l'accord, y compris l'accord signé avec Poliker, tel que détaillé dans la décision du 19 mars 2023, rendue lors de l'audience. Comme les parties n'ont pas pu s'entendre sur l'identité de l'expert, j'ai mandaté, à leur demande, dans une décision du 2 avril 2023, la nomination de l'expert, de l'expert immobilier, de l'économiste et de l'avocat Shlomi Maaravi, pour qu'ils donnent un avis sur la question de savoir si, conformément à l'accord, qui inclut, comme mentionné ci-dessus, les ajouts à celui-ci, y compris l'ajout signé avec Poliker, l'égalité de contrepartie a été violée.  Cela a été fait en comparant la contrepartie accordée à chaque appartement des défendeurs avec celle accordée aux propriétaires des autres appartements du condominium, telle que détaillée dans la décision, tout en précisant que l'examen de la violation de la contrepartie concernerait tous les éléments de la contrepartie donnée aux propriétaires d'appartements conformément à l'accord.  Conformément à la décision convenue concernant la nomination de l'expert, les parties peuvent soumettre des questions de clarification à l'expert et l'interroger sur l'avis, comme elles l'ont fait dans le cadre de l'enquête sur la réclamation dans cette affaire.
56. Sans déroger à ce qui précède, je précise que la réclamation du défendeur n° 2 concernant le manque de bonne foi de la société entrepreneuriale concerne la dissimulation de l'accord signé avec Poliker, qui, comme prétendu, constitue un accord discriminatoire lui accordant des considérations excédentaires et exceptionnelles d'une manière qui viole l'égalité des parties. Cependant, il n'est pas contesté que cet accord a été porté à l'attention du défendeur, au plus tard, à la date du dépôt de la réclamation en question (annexe à la déclaration de la demande).  Il n'est également pas contesté que le défendeur n'a pas signé l'accord pour la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium.  Dans ces circonstances, la revendication de dissimulation de l'accord signé avec Poliker avant le dépôt de la plainte, en soi, ne porte pas atteinte aux droits du défendeur tant que cet accord est au cœur de l'enquête sur la réclamation en cours.  Cela contraste avec les circonstances dans lesquelles un propriétaire d'appartement en copropriété conclut un accord pour la réalisation d'un projet TAMA 38, tout en lui dissimulant un accord spécifique signé entre une société entrepreneuriale et un autre propriétaire d'appartement dans le condominium.  Dans l'examen d'informations importantes dont le non-divulgation peut constituer une violation matérielle des droits du propriétaire de l'appartement.

Préjudice à l'égalité de considération

57. Un différend est survenu entre les parties concernant la question de savoir si l'accord, qui comprend un addendum signé entre Poliker et la société promoteur (ci-après - « l'accord Poliker »), constitue une violation matérielle de l'égalité des contreparties entre les propriétaires d'appartements dans le condominium. Entre-temps, les parties s'étaient opposées sur les sous-questions suivantes : quel est le critère déterminant pour examiner la violation de l'égalité des contreparties ; si l'égalité de la contrepartie a été compromise en raison de l'octroi de contreparties excédentaires à Poliker et Sheinman, y compris les éléments des considérations qui devraient être considérées comme considérées comme une contrepartie excessive ; Quel est le recours en cas de violation de l'égalité des parties - le rejet de la demande d'approbation de l'exécution du projet conformément à l'accord ou s'il s'agit d'une indemnisation monétaire ou d'une compensation en nature (entre les demandeurs et le défendeur 1 un accord à cet égard, objet du jugement partiel, selon lequel la réparation du dommage sera par réparation financière) ; Quel est le montant de l'indemnisation, y compris la date de détermination pour l'évaluation de la valeur du dommage ?

Je vais traiter ces différends dans l'ordre.

1. Critères pour examiner la violation de l'égalité de considération
2. Une violation matérielle de l'égalité des considérations données aux propriétaires d'appartements dans un condominium dans le cadre de la réalisation d'un projet TAMA 38 constitue une raison raisonnable d'opposition à l'exécution du projet. Un principe directeur pour examiner une violation de l'égalité des considérations est que la comparaison sera faite entre égaux et non entre ceux qui ont une différence matérielle entre eux (Civil Appeals Authority 5108/23 Eisen c.  Bernard, publié dans Nevo (16 novembre 2023) (ci-après - l'affaire Supreme Eisen).
3. Ce faisant, le tribunal prendra en compte les caractéristiques uniques d'une transaction pour l'exécution d'un projet TAMA 38 dans le condominium, qui est essentiellement une transaction combinée entre les propriétaires d'appartements d'un condominium et une société entrepreneuriale. Cette transaction comporte un ensemble d'équilibres entre les différentes exigences des parties, notamment en raison de contraintes économiques et de planification pour l'exécution du projet dans le condominium, compte tenu de diverses variables telles que, entre autres, la portée des droits de construction et la manière dont ils sont exploités conformément aux plans valides selon la loi sur l'urbanisme et la construction applicables au condominium, l'emplacement du bien, les coûts d'exécution des travaux, les charges, les frais de financement et les garanties.
4. Le critère adopté en jurisprudence pour examiner l'opposition d'un propriétaire d'appartement à la réalisation d'un projet TAMA 38 dans un condominium en raison d'un accord signé avec la majorité des propriétaires qui le discrimine en l'absence d'égalité de considération, est le test « quantitatif substantiel ». Conformément à ce test, il est nécessaire d'examiner si chaque appartement du condominium reçoit une extension d'une surface substantiellement   Cela clarifie que la préférence pour ce test par rapport au test « économique », selon lequel il est nécessaire d'examiner si chaque appartement doit recevoir la même considération en termes de valeur économique, n'est « pas exempte de difficultés » et mérite d'être examiné par la Cour suprême lorsque le cas approprié lui sera présenté (Eisen Cour suprême, ibid.  ; Civil Appeal Authority 4443/22 Peretz c.  Shohat, publié dans Nevo (7 août 2022)).
5. De plus, comme l'a soutenu la jurisprudence, la détermination que la contrepartie sera égale ne signifie pas que tous les propriétaires d'appartements recevront la même considération quantitative (surface supplémentaire). Pour reprendre les mots de l'honorable juge L.  Bibi, « L'ajout doit être égal, c'est-à-dire que les égaux ont été modifiés par un ajout identique.  Ma détermination que l'égalité pertinente est quantitative n'annule pas la règle telle qu'établie depuis la nuit des temps et, conformément à celle-ci, l'égalité doit être appliquée entre égaux, et qu'il n'y a pas de discrimination sauf lorsque un traitement différent est accordé aux égaux.  Pour qu'une plainte pour discrimination soit acceptée, la personne invoquée doit démontrer qu'elle est égale au groupe de comparaison, et qu'en dépit de cela, elle a été traitée différemment » (Tribunal de district d'Eisen, paragraphe 25 du jugement ; Appel divers - Civil (district de Tel Aviv) 14413-02-22 Shochat c.  Peretz, paragraphe 34 du jugement, publié dans Nevo (26 avril 2022) ; affaire Nisani, paragraphe 60 du jugement).  Selon les mots de l'honorable juge Y.  Kasher, « le fait que les propriétaires de différents appartements d'origine se voient accorder des appartements compensatoires avec une superficie supplémentaire supplémentaire ne constitue pas une réclamation de discrimination selon aucun des critères susmentionnés » (Cour suprême Eisen, paragraphe 13 de la décision ; Haute Cour de justice 8904/23 Eisen c.  Cour suprême siégeant sous le nom de Cour d'appel civile, publié dans Nevo (19 décembre 2023)).
6. Dans le cadre de l'examen de la revendication d'atteinte à l'égalité des considérations, il est également nécessaire d'examiner la relativité des considérations entre les différents groupes. En d'autres termes, parallèlement à la revendication d'un propriétaire d'appartement en copropriété selon laquelle il est égal au groupe de comparaison et que, malgré cela, une attitude différente a été adoptée à son égard, son argument selon lequel le ratio de considération entre les différents groupes n'a pas été maintenu sera également accepté.  Cela vise à garantir le maintien de l'égalité relative entre les considérations des groupes égaux, en tenant compte de leur part relative dans la propriété commune et des droits de construction dans les condominiums des propriétaires d'appartements appartenant à chaque groupe égal (Superviseur de l'enregistrement foncier (Tel Aviv) 5/482/2022 Gan Nordau dans Tax Appeal c.  Bar Kama, publié à Nevo (6 juin 2025) ; Affaire du Superviseur du Registre foncier (Tel Aviv) 5/1507/2021 Ezra c.  Stein, publié à Nevo (25 août 2025) (ci-après - l'affaire Stein)).
7. Je vais aussi ajouter cela. Concernant les considérations liées à l'ajout d'espace à un appartement existant (zone principale, salle sécurisée, balcon, cour, entrepôt et parking), je suis d'avis que le test quantitatif des matériaux est le bon test, pour les raisons énoncées dans la jurisprudence, et car il s'agit d'un test applicable permettant la réalisation d'un projet TAMA 38 dans un condominium.  À mon avis, l'application d'un test économique, selon lequel la valeur relative des appartements dans le condominium dans la situation actuelle devrait être préservée par rapport à la valeur des appartements en considération, n'est pas réalisable, compte tenu des limitations urbanisantes dans la construction du nouveau condominium.  Avar : Conformément aux règles d'évaluation acceptées, la valeur des appartements dans un certain condominium sera déterminée en tenant compte de variables principalement la surface de l'appartement, l'étage, les directions d'air, la vue, l'ascenseur, l'état d'entretien et la rénovation de l'appartement.  Conformément au test économique, la valeur de tous les appartements existants dans le condominium doit être évaluée et il faut s'assurer que les ratios de valeur entre les appartements concernés seront maintenus.  En plus des nombreux différends qui surgiront entre les propriétaires d'appartements sur la question de l'évaluation de la valeur de leurs appartements (les appartements de départ et les appartements de considération), il n'est pas non plus possible, d'un point de vue de planification, de construire la nouvelle maison de manière à inclure des appartements reflétant l'égalité relative requise par le test économique, au sens d'appartements « personnalisés ».
8. Cela est d'autant plus vrai compte tenu de l'objectif sous-jacent de la TAMA 38, à savoir garantir la résilience des bâtiments et des condominiums face aux tremblements de terre. En vertu de cela, les propriétaires d'appartements en copropriété et le promoteur bénéficient d'incitations économiques, dont la principale concerne les propriétaires d'appartements, des droits futurs de propriété (considérations), qui sont au cœur des raisons du refus de la minorité de réaliser un projet TAMA 38 dans le condominium, en tenant compte du fait que les propriétaires ne sont tenus d'assumer aucun paiement dans le cadre de l'exécution du projet, comme dans notre cas (clause 5.11 de l'accord).  Cela diffère du jugement rendu dans l'affaire des « Offres Ofer », auquel le défendeur 1 faisait référence dans ses résumés.  Dans son cadre, l'« indice de valeur » a été déterminé en fonction de la répartition de la contrepartie entre les propriétaires d'appartements d'un condominium qui a été incendié et complètement détruit, dans le cadre du processus de dissolution de la société par voie de vente.  Il a été déterminé que la répartition des recettes entre les propriétaires d'appartements provenant de la vente du terrain sur lequel le condominium démoli a été construit serait effectuée en tenant compte des diverses caractéristiques des appartements dans l'état précédant la démolition du condominium, c'est-à-dire compte tenu des droits de propriété existants des propriétaires du condominium avant sa démolition (Civil Appeal Authority 6898/16 Estate of the late Shlomo Aharoni c.  Ofer Tenders Ltd., publié dans Nevo (28 décembre 2017)).
9. Concernant l'alternative de fournir un appartement de contrepartie d'une valeur relative approximative tout en effectuant des paiements soldes entre les propriétaires, je suis d'avis que cela suffira à empêcher l'exécution de projets en vertu de la TAMA 38 dans les condominiums, car un tel mécanisme pourrait aggraver et multiplier les litiges sur la question de savoir qui aura droit à recevoir un appartement de contrepartie reflétant la pleine valeur relative et qui ne serait-ce qu'un appartement de contrepartie reflétant la valeur relative approximative plus les paiements soldés. Cela, avec la prudence due puisque j'ai constaté dans de nombreux cas qui se présentent devant moi dans des litiges en vertu de la loi sur le renforcement, le refus des propriétaires d'appartements de recevoir une contrepartie sauf en nature (zone supplémentaire et non compensation monétaire).
10. Des considérations qui constituent une autre addition, qui n'est pas une extension à l'appartement existant, concernent les avantages économiques offerts aux propriétaires d'appartements dans un condominium dans le cadre d'un accord pour la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium, qui accompagnent et découlent de l'exécution des travaux de construction dans le condominium. Cela inclut, entre autres, le financement du loyer pour des logements alternatifs pendant la période de construction, le financement des services de transport pour le contenu de l'appartement vers et depuis le logement alternatif vers l'appartement, la portée des spécifications techniques de l'appartement et le niveau de finition et de qualité, le financement des services architecturaux, ainsi que le financement de l'ingénierie, de l'expertise et des conseils juridiques, dans la mesure où ils sont fournis conformément à l'accord.  Même en ce qui concerne ces considérations , le principe d'égalité des considérations, tel qu'énoncé ci-dessus, doit être respecté, et des considérations identiques doivent être garanties pour les groupes égaux tout en maintenant la proportionnalité de la valeur des considérations entre les différents groupes.  En attendant, dans la mesure où un condominium comprend différents groupes d'appartements - appartements résidentiels, bureaux, commerces (commerce) et entrepôts - un propriétaire d'appartement dans chaque groupe d'appartements a droit à ces avantages économiques de manière égale (dans son groupe), qui correspondent aux caractéristiques différentes et uniques des appartements de chaque groupe, et conformément à la taille de l'appartement.  Par exemple, dans la mesure où l'accord établit un avantage économique concernant le financement des loyers pour des logements alternatifs pendant la période de construction, les propriétaires de tous les appartements du condominium ont droit à cet avantage, tandis que le montant du loyer sera en fonction de la taille de l'appartement.  Un autre avantage économique de l'accord, qui concerne la fourniture de diverses spécifications techniques pour les appartements conformément à leur désignation (résidentiel, bureaux, commerce, stockage) n'est pas, en soi, une violation de l'égalité des considérations.  Cela s'explique dans la mesure où la distinction découle substantiellement de la variation inhérente entre les désignations, et reflète l'adaptation fonctionnelle des spécifications techniques aux besoins des appartements de chaque groupe.
11. Conformément à ces critères et principes directeurs, je vais examiner la prétendue atteinte à l'égalité de considération qui fait l'objet de l'accord, y compris l'Accord Poliker.
12. L'égalité de la contrepartie conformément à l'accord a-t-elle été violée ?
13. Conformément à la décision du 2 avril 2023, comme indiqué, l'expert a été nommé « pour donner un avis sur la question de savoir si, conformément à l'accord [définissant l'accord et ses ajouts, y compris l'accord Poliker], le principe d'égalité de contrepartie a été violé en comparant la contrepartie accordée à chacun des défendeurs avec celle accordée aux autres propriétaires d'appartements dans le condominium. L'hypothèse de base pour examiner la violation du principe d'égalité de contrepartie est la part relative des appartements dans les droits de construction dans le condominium conformément à l'ordonnance d'enregistrement des condominiums, c'est-à-dire leur part relative de la propriété commune en l'absence de règlement commun convenu et d'autres dispositions applicables aux parties en cette affaire.  Dans la mesure où l'une des parties a profité des droits de construction au cours des années suivant la construction du condominium, dans le but d'agrandir son appartement et de rattacher des parties de la propriété commune à l'appartement, comme le demandeur 4 [Poliker], ces droits de construction seront pris en compte dans le calcul de sa part relative des droits de construction pour la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium.  Pour éviter tout doute, l'examen de la violation du principe d'égalité des considérations portera sur tous les éléments de la contrepartie donnée aux propriétaires de l'appartement conformément à l'accord.  »
14. Le 24 mars 2024, l'avis d'expert a été soumis au dossier (ci-après - « l'avis d'expert »). Le 30 mai 2024, l'expert a répondu aux questions de clarification au nom du défendeur 1 et du défendeur 2, et les 25 juillet 2024 et 18 septembre 2024, des réunions ont eu lieu pour interroger l'expert sur cet avis.
15. Dans le cadre de la discussion sur la question de savoir si l'égalité de considération a été violée, je distinguerai les considérations liées à la « zone supplémentaire » et celles liées à la « autre addition ».

Considérations concernant l'ajout de surface

71. Conformément à la lettre de nomination de l'expert, la violation de l'égalité de considération sera examinée compte tenu de la part relative des appartements dans les droits de construction du condominium, conformément à l'ordonnance d'enregistrement du condominium, qui correspond à leur part relative du bien commun. Conformément à la lettre de nomination, si l'une des parties a profité des droits de construction au cours des années suivant la construction du condominium dans le but d'agrandir son appartement et d'attacher des parties de la propriété commune à l'appartement, ces droits seront pris en compte dans le calcul de sa part relative des droits de construction pour la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium.  Cela intervient, entre autres, en l'absence d'un litige entre les parties dans leurs actes concernant les droits de Poliker en plus de la construction de son appartement (chambre et balcon) conformément au permis de construire légal.
72. En conséquence, pour examiner la question de l'atteinte à l'égalité de considération concernant « l'espace supplémentaire », conformément au test quantitatif des matériaux, il faut déterminer ce qui suit : quelle est la superficie des appartements dans leur état actuel (appartements d'origine) ; quelle est la part relative de chaque appartement dans les droits du bâtiment ; quelles sont les considérations pour « espace supplémentaire » que chaque propriétaire reçoit conformément à l'accord ; si les appartements en contrepartie de Poliker et Scheinman dépassent leur part relative des droits de construction et si les appartements en contrepartie des défendeurs conservent leur part relative de ces droits ; La portée de la contrefaçon. Les considérations relatives à « l'espace supplémentaire » relatives au stationnement et au stockage seront discutées séparément ci-dessous.
73. La superficie des appartements dans leur état actuel - la superficie des appartements dans leur état actuel (appartements d'origine) - sera déterminée conformément aux permis de construction délivrés par la loi pour la construction dans le condominium, conformément à la lettre de nomination de l'expert.
74. Conformément à l'avis de l'expert, il n'y a aucun doute qu'en 1961 un permis de construction a été accordé pour la construction du condominium, qui comprend 12 appartements résidentiels et une salle de chauffage au sous-sol. Conformément à l'avis de l'expert, la surface de construction dans le permis de construction de 1961 inclut l'ajout de droits de construction sur les balcons, qui étaient accordés par le passé en pratique en plus des droits de construction (la zone principale du bâtiment).  Selon les mots de l'expert, « les balcons ajoutés dans le condominium en question, au-delà des droits de construction, ont été accordés conformément à la pratique et existent dans tous les sous-lots.  Les instructions du conseiller juridique de la municipalité de Tel Aviv de 1989 concernant les balcons sont qu'ils doivent être considérés comme s'ils avaient été donnés conformément à un plan approuvé » (paragraphe 12.2 pages 117-118 de l'avis d'expert).  Pour cette raison, l'écart entre les zones des appartements dans le permis de construire (licence) est également expliqué, qui est généralement plus grand que leur surface dans l'ordonnance d'enregistrement des condominiums émise plus tard en 1963 (voir aussi : témoignage d'expert, procès-verbal de l'audience du 25 juillet 2024, page 3, lignes 1-2).
75. Il n'y a pas non plus de contestation sur le fait qu'en 2001, un permis de construire a été légalement accordé pour l'agrandissement d'un appartement Poliker situé au troisième étage du condominium (sous-parcelle 13), qui comprend l'ajout d'une salle de sortie sur le toit sur une surface de 22,8 mètres carrés et d'une terrasse ensoleillée de 38,7 mètres carrés. La demande de permis de construire a été déposée avec le consentement des propriétaires d'appartements du condominium, ce qui n'est pas contesté (article 2.7.2 page 4 de l'avis d'expert ; témoignage d'expert, procès-verbal de l'audience daté du 25 juillet 2024, page 7, lignes 15-17, 31-34 et pages 8, lignes 6-19).  L'ordonnance d'enregistrement du condominium n'a pas été modifiée conformément à l'agrandissement de l'appartement.  Cependant, il a été convenu dans la lettre de nomination de l'expert que toute construction conformément au permis de construire légal dans le condominium serait prise en compte pour calculer la part relative des propriétaires d'appartements dans le condominium dans les droits de construction.
76. Voici un tableau qui résume les zones des appartements dans le condominium conformément à l'ordonnance d'enregistrement des condominiums, ainsi que les zones des appartements conformément aux permis de construire conformément à la loi :
77. Compte tenu de ce qui précède, je ne suis pas tenu de répondre aux revendications du défendeur 2 concernant la mesure erronée des appartements Poliker telle qu'effectuée par le promoteur, car une telle mesure n'est pas pertinente pour examiner la violation de l'égalité de considération conformément à la lettre de nomination de l'expert. Inutile de dire que, dans ce contexte, conformément à la mesure de la société entrepreneuriale, les zones des appartements se chevauchent avec leurs espaces conformément aux permis de construction, à l'exception de 3 appartements Poliker au sous-sol et au rez-de-chaussée, dont la surface selon la mesure a augmenté (paragraphe 2.8 de l'avis de l'expert).
78. La part relative de chaque appartement dans les droits de l'immeuble - conformément à l'accord du sujet de la lettre de nomination de l'expert, la part relative de chaque appartement dans les droits de l'immeuble est conforme à l'enregistrement de la « part de la propriété commune » dans l'ordonnance d'enregistrement de la copropriété. Dans la mesure où, après la construction de l'appartement, un propriétaire d'appartement a exploité les droits de construction afin d'agrandir son appartement et de rattacher des parties de la propriété commune à l'appartement, ces droits de construction seront pris en compte dans le calcul de sa part relative dans les droits de construction.

Il n'y a pas de litige concernant la part relative des appartements dans les droits de construction conformément à l'ordonnance d'enregistrement des condominiums.  Il n'y a pas non plus de contestation sur le fait qu'après la construction du condominium, Poliker a profité des droits de construction pour agrandir son appartement au dernier étage du condominium, ce qui inclut l'ajout d'une pièce au toit d'une surface de 22,8 mètres carrés et d'une terrasse ensoleillée de 38,7 mètres carrés, conformément au permis de construire légal.

79. Dans le cadre de l'avis, l'expert a effectué un calcul concernant la part relative des propriétaires d'appartements dans les droits de construction compte tenu de l'agrandissement de l'appartement Poliker. Conformément au calcul, la surface de l'agrandissement et celle de la terrasse solaire ont été calculées, afin d'ajuster aux surfaces des appartements inscrites dans l'enregistrement, avec une réduction de 10 % par rapport à la surface du permis.  De plus, la surface de la terrasse solaire a été calculée selon un facteur de réduction équivalent pour une surface bâtie de 0,3.  En conséquence, et à cet égard, la superficie de l'appartement Poliker agrandi est de 92,61 mètres carrés (61,64 mètres carrés + (22,8 mètres carrés + 38,7 x 0,3) x 0,9) (section 2.9.4 à la page 6 de l'avis d'expert).  Les parties n'ont pas contesté le calcul de l'expert, que j'ai jugé dans la fourchette des coefficients de réduction équivalents selon les règles d'évaluation acceptées.
80. Voici un tableau qui résume la part relative des propriétaires d'appartements dans les droits du bâtiment conformément à l'ordonnance d'enregistrement des condominiums, ainsi que leur part relative dans les droits de construction conformément à l'amendement après l'agrandissement de l'appartement Poliker, tel qu'exigé par la lettre de nomination de l'expert :
81. Considérations pour « espace supplémentaire » des propriétaires conformément à l'accord - En ce qui concerne les considérations relatives à « l'espace supplémentaire », l'accord stipule que les propriétaires auront 12 appartements en compte. Chaque appartement de contrepartie aura une surface principale supplémentaire de 20 mètres carrés (un écart de 3 % de la surface de l'appartement est autorisé si elle est effectivement approuvée dans le permis de construction), incluant un espace protégé d'appartement (Mamad), ainsi qu'une terrasse ensoleillée d'au moins 12 mètres carrés, un parking souterrain régulier et une salle de stockage, s'il y a des entrepôts (clauses 2, 5 et 7.10 de l'accord).  Conformément à l'avenant à l'accord (sans date), une réduction uniforme de 2 mètres carrés de tous les appartements de la nouvelle maison à construire (appartements du propriétaire et appartements du promoteur) a été réalisée en faveur de l'installation d'un second ascenseur incluant un mécanisme de contrôle pour le Shabbat, de sorte que chaque appartement du propriétaire dispose d'une extension uniforme de la zone principale de 18 mètres carrés (clause 10 de l'addendum à l'accord, clause 2.12.1 à la page 10 de l'avis d'experts).
82. Conformément à l'accord, Poliker dispose de 3 appartements en partie (en plus des 5 appartements qu'il possède actuellement), comme suit : un appartement au premier étage d'une surface principale de 45 mètres carrés, avec une terrasse ensoleillée de 12 mètres carrés ; un appartement au deuxième étage d'une surface principale de 45 mètres carrés, avec une terrasse ensoleillée de 12 mètres carrés ; un appartement penthouse d'une surface principale de 257,5 mètres carrés, avec une terrasse ensoleillée de 34 mètres carrés. Trois places de parking seront attenées aux appartements de considération de Poliker.  Conformément à l'accord Poliker, l'appartement penthouse « sera casher et relié au toit le plus élevé, au-dessus de l'appartement mentionné, un balcon de 40 mètres carrés, avec accès au balcon mentionné depuis l'appartement lui-même.  Si, pour quelque raison que ce soit, le Comité local d'urbanisme et de construction refuse d'approuver la construction du balcon comme mentionné ci-dessus, cela ne constituera pas une violation de l'accord de la part du promoteur, mais dans ce cas, le promoteur indemnisera le propriétaire d'une somme de 1 (un) million de ILS bruts, et en dehors de ce montant, le promoteur ne supportera aucun autre paiement en lien avec ce qui précède.  » À cet égard, l'expert a précisé dans son avis et en réponse aux questions de clarification que « cette composante de fixation du toit supérieur est acceptable dans le Plan 3729A, qui s'applique à la propriété et à proximité de la propriété » (section 5 à la page 4 et section 5.4 à la page 8 pour la réponse de l'expert aux questions de clarification), en vertu de laquelle le permis de construction a été accordé.
83. 00Dans le cadre de l'avis, l'expert a calculé toutes les surfaces des appartements en contrepartie conformément à l'accord, tandis que les surfaces des balcons ont été calculées selon les coefficients de réduction équivalents pour la zone bâtie, comme suit : une terrasse ensoleillée à un étage normal - 0,4, une terrasse ensoleillée sur le toit - 0,3 (conformément au facteur de réduction équivalent de la terrasse ensoleillée dans un appartement Poliker dans un état existant, comme indiqué ci-dessus), une terrasse ensoleillée sur le toit supérieure - 0,15. Selon ce calcul, la superficie de l'appartement penthouse de Poliker est de 273,7 mètres carrés (257,5 mètres carrés + (34 mètres carrés x 0,3) + (40 mètres carrés x 0,15) (section 2.14.2 à la page 15 de l'avis d'expert).  J'adopte par la présente le calcul de l'expert, qui a également été effectué dans la fourchette des facteurs de réduction équivalents selon les règles d'évaluation acceptées (voir aussi : le témoignage fiable et professionnel de l'expert dans cette affaire, procès-verbal de l'audience du 18 septembre 2024, page 16, lignes 13-27).
84. Voici un tableau qui résume la part relative des propriétaires d'appartements dans les droits de construction dans les appartements de départ (situation actuelle), ainsi que leur part relative des droits de construction selon la partie des appartements « superficie supplémentaire » conformément à l'accord (statut de sortie) :
85. Il découle de ce qui précède que la part relative cumulative de Poliker dans les considérations de « surface supplémentaire » conformément à l'accord - 30,16 %, et la part relative cumulative de Scheinman dans ces considérations - 15,12 %, dépasse sa part relative dans les droits de construction dans la situation actuelle, respectivement de 30,07 % et 13,90 %. De plus, la part relative de chacun des défendeurs dans les contreparties pour la « surface supplémentaire » dans la situation sortante conformément à l'accord (9,12 %) est inférieure à leur part relative dans les droits de construction dans la situation actuelle, soit 9,34 %.
86. L'étendue de l'infraction - la contrepartie totale pour la « surface supplémentaire » des propriétaires conformément à l'accord est de 350,71 mètres carrés (1 237,9 mètres carrés (la superficie totale des appartements est équivalente dans l'État sortant) moins 887,19 mètres carrés (la superficie totale des appartements dans l'État actuel)).
87. En ce qui concerne les appartements Poliker, la superficie totale des appartements équivalents est de 373,3 mètres carrés (49,8 + 49,8 + 273,7 mètres carrés). Conformément à la part relative cumulative des droits de construction dans la situation actuelle (30,07 %), Poliker a droit à considérer des appartements d'une superficie totale de 372,21 mètres carrés (350,71 mètres carrés x 30,07 % = 105,46 mètres carrés + 266,75 mètres carrés (la superficie totale de ses appartements dans son état actuel : 15,64 + 48,43 + 48,43 + 61,64 + 92,61 mètres carrés).  Par conséquent, la contrepartie excédentaire de Poliker concernant la contrepartie de « surface supplémentaire » conformément à l'accord est de 1,09 mètre carré.
88. En ce qui concerne les appartements Sheinman, la superficie totale des appartements équivalents est de 187,2 mètres carrés (93,6 + 93,6 mètres carrés). Conformément à sa part relative cumulative des droits de construction dans la situation actuelle (13,90 %), Sheinman a droit à considérer des appartements d'une superficie totale de 172,03 mètres carrés (350,71 mètres carrés x 13,90 % = 48,75 mètres carrés + 123,28 mètres carrés (la superficie totale de ses appartements dans leur état actuel : 61,64 + 61,64 mètres carrés).  Par conséquent, la contrepartie excédentaire de Sheinman concernant la contrepartie de « surface supplémentaire » conformément à l'accord est de 15,17 mètres carrés.
89. En ce qui concerne les appartements des défendeurs, la superficie de chaque appartement équivalent en contrepartie est de 112,9 mètres carrés. Conformément à la part relative de chacun des défendeurs dans les droits de construction dans la situation actuelle (9,34 %), chacun d'eux a droit à un appartement en contrepartie d'une superficie équivalente de 115,62 mètres carrés (350,71 mètres carrés x 9,34 % = 32,76 mètres carrés + 82,86 mètres carrés (la superficie de chaque appartement dans son état actuel).  Par conséquent, chaque défendeur a été déduit de la part de chaque défendeur dans la contrepartie de « surface supplémentaire », qui s'élève à 2,72 mètres carrés.
90. Résumé provisoire : En ce qui concerne « l'ajout d'espace » des appartements de la valeur de la partie dans le nouveau condominium qui sera construit, l'égalité de la contrapartie a été violée, tant en ce qui concerne les considérations excédentaires accordées à Sheinman et Poliker, qu'en ce qui concerne les considérations auxquelles les défendeurs ont droit, compte tenu de leur part proportionnelle des droits de construction. La valeur des dommages sera discutée ci-dessous dans le chapitre « Le montant de la compensation financière ».

Considérations concernant le « espace supplémentaire » sur le parking et le débarras

91. Selon l'accord, les propriétaires auront 12 appartements résidentiels.
92. En attendant, conformément à l'avenant à l'accord, au lieu des 5 appartements actuellement détenus par Poliker (situation actuelle), Poliker recevra 3 appartements en considération pour la nouvelle maison à construire : un appartement sur le toit (penthouse), qui inclut la consolidation de la zone d'appartements au sous-sol, de la surface de l'appartement au deuxième étage et de la surface de l'appartement au troisième étage (aujourd'hui), un appartement au premier étage et un appartement au deuxième étage. En conséquence, le nombre d'appartements appartenant au propriétaire dans la nouvelle maison sera de 11 appartements résidentiels.
93. En ce qui concerne le stationnement, l'accord stipule que « chaque appartement des propriétaires sera rattaché à un parking conventionnel indépendant (non faisant partie du stationnement séquentiel), couvert, souterrain, sans l'utilisation d'un dispositif automatique et/ou d'un dispositif mécanique (multiplicateur, etc.) ou d'une autre installation de stationnement » (clause 7.7 de l'accord).
94. Quant à l'entrepôt, l'accord stipule que « dans la mesure où il est réalisable, du point de vue de la planification, de construire des entrepôts au sous-sol du bâtiment, le promoteur construira des entrepôts et, après avoir attribué deux entrepôts aux appartements du promoteur, il les attribuera aux propriétaires de chacun des appartements de ce dernier, jusqu'à ce qu'un entrepôt soit rattaché à chacun des nouveaux appartements des propriétaires. Tous les autres entrepôts qui seront construits appartiendront au promoteur.  Il est précisé que si des entrepôts sont construits, ils seront aussi égaux que possible dans leur surface (dans tous les cas, les entrepôts des propriétaires ne seront pas plus petits que ceux du promoteur) et d'au moins 4 mètres carrés pour chaque zone d'entrepôt qui sera rattachée aux appartements des nouveaux propriétaires » (clause 5.9 de l'accord).
95. Conformément à l'ordonnance d'enregistrement des condominiums, la maison compte 5 étages et comprend « 13 appartements ».
96. Conformément à l'accord, l'appartement appartenant à Poliker au sous-sol, qui est une « pièce » d'une surface de 15,64 mètres carrés selon l'ordonnance d'enregistrement (18 mètres carrés conformément au permis de construction), ne lui donne pas droit au stationnement et au stockage (sans diminuer sa part relative dans les droits de construction dans le condominium). Cela, étant donné ses caractéristiques différentes par rapport aux appartements résidentiels du condominium, puisque, conformément à l'accord, sa désignation sert de salle de chauffage au sous-sol et compte tenu de sa taille.  Comme l'expert l'a noté dans son avis, « Les plans du sous-sol applicables à la propriété ainsi que le Plan 3729A pour le 4e trimestre ne permettent pas l'utilisation principale d'une unité séparée au niveau du sous-sol, sauf si une telle unité existe déjà dans un permis de construction dûment accordé.  » Dans les circonstances actuelles, il n'y a aucun doute que « la propriété est effectivement utilisée comme salle de sel et n'est pas utilisée pour la résidence » (paragraphes 2.11.5
    et 2.11.7 de l'avis).
97. Poliker dispose de 4 appartements résidentiels dans le condominium et a donc droit à 4 places de parking et 4 entrepôts qui seront rattachés aux appartements de considération du nouveau bâtiment qui sera construit. Cependant, il n'y a aucun doute que, conformément aux ajouts à l'accord, les appartements de considération de Poliker incluent l'ajout de 3 places de stationnement et d'une seule salle de stockage, tandis que Poliker sera autorisé à choisir l'entrepôt en premier (voir aussi, clause 5 de l'avenant à l'accord du 8 août 2021).  Comme l'expert l'a précisé en réponse aux questions de clarification, la renonciation de Poliker à 3 entrepôts auxquels il a droit, conformément au mécanisme de contrepartie prévu par l'accord, a été faite afin de permettre à tous les autres propriétaires d'appartements du condominium de recevoir une salle de stockage.  Selon les mots de l'expert, « un examen de la demande de permis montre qu'en ce qui concerne les entrepôts du sous-sol, il n'y a aucun avantage économique matériel à choisir le premier choix de l'entrepôt, lorsque [Poliker] renonce aux entrepôts que chaque appartement existant reçoit, en relation avec trois appartements existants, permet aux autres appartements existants du condominium de recevoir chacun une salle de stockage » (paragraphe 5.7 à la page 9 de la réponse de l'expert aux questions de clarification).  Selon la déclaration du représentant de la société entrepreneuriale au moment de l'audience, en pratique « il y a un entrepôt pour chaque appartement » (procès-verbal de l'audience du 18 septembre 2024, page 20, ligne 14).
98. Résumé provisoire : Concernant les considérations concernant « l'espace supplémentaire » du type de stationnement et de stockage qui seront rattachées aux appartements de considération du propriétaire dans le nouveau condominium qui sera construit, Poliker prévoit une contrapartie moindre de 1 place de parking et 3 entrepôts. Je sais que Poliker renonce à ces considérations conformément à l'accord.  Cependant, dans le cadre de l'examen de la revendication des défendeurs selon laquelle l'égalité de la contrepartie due à un excès de contrepartie envers Poliker est violée, il est clair que l'ensemble des considérations auxquelles il a droit conformément à l'accord doit être examinée selon les critères applicables à tous les propriétaires d'appartements du condominium.  La valeur des dommages sera discutée ci-dessous dans le chapitre « Le montant de la compensation monétaire ».

Considérations « autres ajouts »

99. Conformément à la lettre de nomination de l'expert convenue, l'examen du préjudice à l'égalité de la contrepartie portera sur toutes les composantes de la contrepartie accordée aux propriétaires d'appartements conformément à l'accord. Parallèlement aux contreparties pour la « surface supplémentaire » pour les propriétaires, l'accord stipule des contreparties qui sont des « autres ajouts ».  Selon les défendeurs, Poliker et Scheinman bénéficient d'« autres considérations supplémentaires » (la société entrepreneuriale en détient la propriété) dans les affaires suivantes, qui constituent une violation de l'égalité des considérations : une augmentation des étages au-delà de l'emplacement de leurs appartements actuels, le financement des spécifications techniques améliorées dans le penthouse (Poliker), le financement de services de conseil architectural et juridique (Poliker), le financement des services d'emballage et de transport (Poliker), le financement du loyer pendant la période de construction de l'appartement d'une pièce au sous-sol (Poliker), et le paiement des impôts applicables à Sheinman et Poliker du fait qu'ils possèdent plus d'un appartement dans le condominium.

Je vais faire référence aux litiges dans ces affaires, dans leur ordre.