(Tel Aviv) 1728/22 Sheinman Nava contre Agmon Israela - part 4

Escalader sur des sols inégals

100. Conformément à l'accord, les appartements de contrepartie du propriétaire seront situés deux étages au-dessus de leur emplacement actuel. Conformément au calendrier de considération, les appartements de contrepartie de Poliker et Sheinman ne maintiennent pas le mécanisme d'augmentation des étages tel que déterminé dans l'accord, comme détaillé dans le tableau ci-dessous :
101. Comme l'indiquent les données du tableau, l'un des 2 appartements appartenant à Sheinman bénéficie d'une augmentation de 3 étages (une augmentation de 5 étages au lieu de 2 étages). Quant à Poliker, l'un des 5 appartements qu'il possède est affecté par une augmentation de moins d'un étage (au lieu de 2 étages),
     et 3 autres appartements regroupés en un seul appartement (l'appartement sur le toit) bénéficient du surplus comme suit : 6 étages par rapport à l'appartement au sous-sol (une augmentation de 8 étages au lieu de 2 étages), 3 étages par rapport à un appartement au deuxième étage (augmentation de 5 étages au lieu de 2 étages), et 2 étages par rapport à un appartement au troisième étage (augmentation de 4 étages au lieu de 2 étages).
102. Concernant l'appartement Poliker au sous-sol (une « salle de chauffage » selon le permis de construire qui sert effectivement de « salle de sel »), je suis d'avis qu'il n'y a pas d'augmentation des étages due au déplacement de cette zone (18 mètres carrés) par rapport au sous-sol au profit de la surface totale d'un appartement résidentiel constituant un appartement considéré par Poliker, en raison de la considération excessive.

Je vais expliquer cette conclusion :

103. Il n'est pas contesté que l'appartement d'une seule pièce au sous-sol appartenant à Poliker diffère dans ses caractéristiques des appartements résidentiels du condominium, comme indiqué ci-dessus. Pour cette raison, et conformément à l'accord, Poliker n'a pas droit aux considérations de stationnement et de stockage auxquelles les propriétaires ont droit concernant chacun des appartements résidentiels du condominium.
104. De plus, Poliker ne peut pas bénéficier d'une augmentation relative de la surface de l'appartement d'une seule pièce au sous-sol en tant qu'unité indépendante et séparée conformément à l'augmentation de la surface des appartements résidentiels (les appartements considérés), même si tous les appartements du condominium ont une part relative (différente) dans les droits de construction et conformément aux plans applicables au condominium. Cela est dû à une limitation du plan applicable au condominium.  Comme l'a exprimé l'expert dans l'avis : « Dans le plan A/1 pour les sous-sols, il y a une limite de 12 mètres carrés par salle de stockage, adjacente à l'appartement, sans possibilité d'un entrepôt indépendant en tant qu'unité distincte pouvant être enregistré comme sous-parcelle à l'avenir » (paragraphe 2.11.12 pages 9-10 de l'avis d'expert ; voir aussi : témoignage d'expert, procès-verbal de l'audience du 18 septembre 2024, pages 3, lignes 21-25).
105. Compte tenu de telles limitations de planification concernant l'ajout d'espace pour un appartement d'une pièce au sous-sol, qui n'ont pas été contredites par les défendeurs, les considérations habituelles pour un appartement d'une pièce au sous-sol qui n'est pas un appartement résidentiel, dans le cadre de la mise en œuvre d'un projet TAMA 38, sont une compensation financière reflétant le potentiel d'augmentation conformément à la part relative des droits de construction ou une amélioration des droits du propriétaire à un appartement résidentiel au-dessus du sol, calculant la valeur de l'appartement au sous-sol comme un crédit financier par rapport à la valeur de l'appartement résidentiel (avis d'expert, ibid. ; paragraphe 4.1 à la page 7 de la réponse de l'expert aux questions de clarification ; témoignage d'expert, procès-verbal de l'audience daté du 25 juillet 2024, pages 5, lignes 38-41 ; procès-verbal de l'audience du 18 septembre 2024, page 8, lignes 31-39).  Voir aussi : Appel divers - Civil (district de Tel Aviv) 5233-11-22 Dermer c.  Bronfman, paragraphe 27 du jugement, publié dans Nevo (3.  .  2023) (ci-après - l'affaire Bronfman) ; Affaire du superviseur du registre foncier (Tel Aviv) 5/645/2022 Bar Israel c.  Succession du défunt Terem Michael, publié dans « Nevo » (24 septembre 2024) (ci-après - l'affaire Bar Israel) ; concernant la différence entre la contrepartie à laquelle a droit le propriétaire d'un box de stockage au sous-sol d'un condominium et la contrepartie à laquelle les propriétaires d'appartements résidentiels dans le condominium ont droit - Appel divers - Civil (district de Tel Aviv) 48996-10-18 Kaleb c.  Ben Uri (1973) Public Works and Building Company Ltd., paragraphe 19 du jugement, publié dans Nevo (9 décembre 2018).
106. Par conséquent, en l'absence de faisabilité de planification pour l'attribution d'un logement indépendant et séparé pour un appartement d'une pièce au sous-sol appartenant à Poliker (ce qui inclut l'ajout d'une zone reflétant la part relative de l'appartement dans les droits d'immeuble conformément aux plans applicables au condominium), ainsi qu'en l'absence de droit à une contrepartie d'« espace supplémentaire » pour le stationnement et le stockage de cet appartement, je suis d'avis que le transfert des droits de l'appartement au sous-sol appartenant à Poliker au profit d'un appartement à contrepartie résidentielle pour un autre appartement qu'il possède dans le condominium - conformément aux alternatives acceptées dans la jurisprudence concernant les droits du propriétaire d'un entrepôt au sous-sol d'un condominium dans le cadre de l'exécution d'un projet TAMA 38 - constitue une contrepartie excédentaire pour l'élevage des étages (voir aussi : le témoignage de l'expert, procès-verbal de l'audience du 18 septembre 2024, pages 10, lignes 37-41 et pages 11, lignes 1-3).
107. Résumé provisoire : Concernant les considérations pour « autres ajouts » du type d'augmentation des étages, Scheinman bénéficie d'une considération excessive en raison d'une augmentation de 3 étages par rapport à l'un des deux appartements qu'il possède dans le condominium. Poliker accorde moins d'importance à une diminution d'un étage, ainsi qu'une considération excessive due à une augmentation de 3 étages et une augmentation de 2 étages par rapport aux appartements qu'il possède dans le condominium.  La valeur des dommages sera discutée ci-dessous dans le chapitre « Le montant de la compensation financière ».

Spécifications techniques des appartements des propriétaires

108. Conformément à l'accord, le condominium existant construit au début des années 1960 sera démoli et un nouveau bâtiment sera construit à sa place, incluant de nouveaux appartements qui seront attribués au propriétaire et à la société entrepreneuriale. Conformément aux dispositions de la clause 5.6 de l'accord, « le niveau des spécifications techniques des appartements du propriétaire sera conforme aux spécifications techniques jointes (Annexe G) et dans tous les cas son niveau ne sera pas inférieur au niveau des spécifications techniques standard des appartements du promoteur (à l'exception des appartements-jardin et des appartements sur toit), mais il est précisé que si le promoteur améliore une quelconque partie des spécifications techniques standard dans ses appartements conformément à la demande des acheteurs d'unités et en échange d'un paiement séparé que le promoteur recevra du demandeur pour la modification de l'amélioration des spécifications standard, alors les propriétaires ne pourront pas recevoir les mêmes spécifications améliorées de la part du promoteur.  » 1 de l'accord, que les propriétaires d'appartements peuvent demander à la société promoteur d'effectuer des modifications internes pour eux dans les nouveaux appartements « réalisables d'un point de vue technique » (déplacer les cloisons intérieures et murs, les annuler, déplacer l'électricité, l'eau, la plomberie, les communications, l'emplacement des portes intérieures, la localisation des disjoncteurs), qui n'incluent pas d'ajout par rapport aux spécifications techniques qui seront approuvées.  Ceci est gratuit et dans le délai prévu dans cette section.  Pour la planification et l'ordonnance des modifications, les propriétaires d'appartements ont droit à des consultations avec un designer d'intérieur au nom de la société promottrice, comme détaillé à la clause 11.2 de l'accord.
109. Quant à Poliker, qui recevra 3 appartements résidentiels au lieu des 5 qu'il possède actuellement, il a été stipulé à l'article 9 de l'accord Poliker, en référence à l'appartement sur toit unifié, qu'il serait construit « avec la salle à sel qui existe aujourd'hui dans l'appartement actuel du propriétaire [Poliker], situé en périphérie du bâtiment, un sauna humide et du parquet en bois véritable dans toutes les pièces sauf les salles de bain. Contrairement à ce qui est indiqué à l'article 11 de l'accord, il est précisé qu'en ce qui concerne l'appartement sur le toit du propriétaire, celui-ci aura le droit de commander des modifications gratuites comme indiqué à l'article 11.1 du contrat jusqu'à la date de versement de l'appartement susmentionné [changement de la date du droit de modifier les modifications].  »
110. Selon les défendeurs, le financement de la société entrepreneuriale, la construction d'une salle de sel et d'un sauna humide dans l'appartement sur le toit de Poliker, ainsi que le revêtement du sol de l'appartement avec du parquet en bois, constituent une contrepartie excessive accordée à Poliker, ce qui constitue une violation matérielle de l'égalité de considération.
111. La loi avec les défendeurs. Comme je l'ai noté plus haut, le principe d'égalité de considération doit également être maintenu en ce qui concerne les « autres considérations supplémentaires » relatives à un avantage économique accordé aux propriétaires d'appartements dans le cadre de la mise en œuvre d'un projet TAMA 38 dans le condominium.  Cela inclut la fourniture de spécifications techniques uniformes pour tous les appartements résidentiels existants dans le condominium, conformément au mécanisme énoncé dans notre affaire aux articles 11.2-11.1 de l'accord.  Une salle de sel, une salle de sauna et le revêtement de sol en parquet en bois ne font pas partie des éléments des spécifications techniques énoncées dans l'accord, mais constituent plutôt des ajouts uniques qui s'en écartent.  En attendant, je suis d'avis que le propriétaire d'un appartement en copropriété, dont l'appartement dispose de systèmes et d'installations uniques (inadaptés à une personne en situation de handicap), tels qu'un sauna, un jacuzzi, un système de « maison intelligente », un bureau acoustique et une cuisine de luxe équipée d'appareils intégrés avancés, n'a pas le droit de financer leur installation dans son nouvel appartement.  À mon avis, un tel financement, qui est accordé individuellement à un propriétaire d'appartement en copropriété, n'est pas l'une des considérations acceptables dans l'exécution d'un projet TAMA 38, car il n'est pas requis par la nature du projet, et est donc considéré comme une considération excessive constituant une violation de l'égalité de considération.
112. Dans les circonstances actuelles, l'engagement de l'entreprise entrepreneuriale de construire une salle de sel et un sauna humide dans l'appartement sur le toit de Poliker, ainsi que de recouvrir le sol de l'appartement avec du parquet en bois véritable, constitue une contrapartie excessive qui constitue une violation matérielle de l'égalité de la contrepartie. La valeur des dommages sera discutée ci-dessous dans le chapitre « Le montant de la compensation financière ».

Services de conseil en architecture

113. Selon les défendeurs, Poliker bénéficie d'une contrepartie excessive en raison de la réception de services architecturaux qui ne sont pas fournis aux autres propriétaires d'immeubles, ce qui constitue une violation de l'égalité de considération.
114. Conformément à la clause 11.2 de l'accord, les propriétaires d'appartements dans le condominium ont droit à des réunions de consultation avec un décorateur d'intérieur au nom de la société promotrice, afin de planifier et d'ordonner les modifications intérieures des appartements auxquels ils ont droit en vertu de l'accord. Conformément à cette clause, une limite a été fixée à la portée des réunions de consultation « jusqu'à trois séances de deux heures chacune ».  L'accord Poliker stipule à ce sujet : « Il est précisé qu'aux fins de la planification, le promoteur assumera les coûts des services de l'architecte Maoz Price.  »
115. Comme l'a indiqué l'avis de l'expert, qui n'a pas été contredit par les défendeurs, « la revendication des plaignants selon laquelle l'architecte Maoz Price est le décorateur d'intérieur au nom du promoteur ... constitue une clarification et non un ajout spécial de l'appartement sur le toit » (paragraphe 2.15.7 à la page 20 de l'avis).  Selon les mots de l'expert, « Comme clarifié dans la réponse aux affirmations des défendeurs, l'architecte de Maoz Price est l'architecte du projet, de sorte qu'il n'est pas un architecte extérieur au projet, et les conseils réels sont généralement donnés par les employés de l'entreprise et non nécessairement par le gestionnaire lui-même » (paragraphe 4 à la page 4 de la réponse de l'expert aux questions de clarification).
116. Par conséquent, je n'ai pas trouvé de soutien à la revendication des défendeurs selon laquelle Poliker dans cette affaire bénéficie d'une considération excessive. J'ajouterais, plus que nécessaire, que dans les circonstances où Poliker possède 5 appartements dans le condominium qui vont devenir 3 appartements résidentiels, la fourniture de services architecturaux supplémentaires à Poliker n'indique pas une violation matérielle de l'égalité de considération.  Cela s'explique par la différence substantielle qui existe dans cette affaire entre Poliker (propriétaire de 5 appartements dans le condominium) et les autres propriétaires.

Services de conseil juridique

117. Quant aux arguments des défendeurs selon lesquels la société entrepreneuriale supporte uniquement le coût des conseils juridiques accordés à Poliker, ce qui constitue une contrepartie excessive, je les rejette en l'absence de soutien à ce qui est indiqué dans l'accord, y compris dans l'accord Poliker (voir aussi : article 2.15.6 à la page 20 de l'avis d'expert ; paragraphe 3 à la page 4 de la réponse de l'expert aux questions de clarification ; le témoignage de l'expert, procès-verbal de l'audience du 18 septembre 2022, pages 5, lignes 32-36).
118. Plus que nécessaire, j'ajouterais qu'un engagement d'une société entrepreneuriale à assumer le coût d'un conseil juridique au propriétaire de plusieurs appartements dans un condominium, dans le but de donner son consentement à la réalisation d'un projet TAMA 38 dans un condominium, peut être raisonnable et acceptable dans les circonstances de l'affaire. Cela, compte tenu de la différence matérielle entre son statut propriétaire et l'étendue de ses droits dans le condominium par rapport aux autres propriétaires d'appartements, a des implications sur l'étendue des risques et la complexité de l'engagement dans l'accord, ainsi que sur ses implications juridiques et économiques, d'une manière qui justifie un examen individuel de l'accord dans son cas.

Services de déménagement du contenu des appartements des propriétaires

119. Selon les défendeurs, Poliker bénéficie d'une contrapartie excessive en raison de la réception de services de déménagement qui ne sont pas fournis aux autres propriétaires d'appartements, ce qui constitue également une violation importante de l'égalité des considérations.
120. Conformément aux dispositions de l'alinéa 8.5 de l'accord, l'entreprise entrepreneuriale s'engage à passer un contrat avec une entreprise de déménagement, « qui emballera, transportera et déballera le contenu des appartements, des propriétaires, qui vivent dans l'immeuble ou des propriétaires qui n'y vivent pas, mais dont l'appartement actuel contient des contenus nécessitant une évacuation, de l'appartement actuel vers l'appartement alternatif et de là vers le nouvel appartement. Alternativement, « à la seule discrétion du promoteur », l'entreprise entrepreneuriale s'engage à assumer les coûts du transport, « jusqu'à un total de 8 000 ILS + à l'issue d'un appel fiscal (4 000 ILS par direction de transport)...  contre une facture fiscale légale émise au nom du promoteur ».  Conformément aux dispositions de la clause 8.6 de l'accord, « dans la mesure où, au moment de l'ordre du déménagement, tout propriétaire de meubles de valeur réelle, liés à l'appartement existant, le promoteur financera leur démontage et leur réassemblage dans le nouvel appartement.  »
121. Dans la clause 6 de l'accord Poliker, il était stipulé à cet égard que « concernant la clause 8.5 de l'accord - il est précisé que le promoteur assumera les coûts de transport de tout l'équipement dans les appartements du propriétaire [Poliker], y compris le retrait des réfrigérateurs Sub Zero et du matériel de studio au moyen d'une grue, si nécessaire. Si le promoteur choisit d'assumer les coûts de transport que le propriétaire aura en lieu et place de son engagement direct avec une société de déménagement, il est précisé qu'en ce qui concerne les appartements du propriétaire, le montant des frais de transport supportés par le promoteur ne sera pas limité, à condition qu'une facture fiscale soit dûment produite au nom du promoteur.  »
122. Je rejette par la présente l'argument des défendeurs concernant la fourniture d'une contrepartie excédentaire dans cette affaire, puisque, conformément à l'accord, tous les propriétaires d'appartements ont droit à financer des services de transport, y compris « le retrait de meubles de réelle valeur monétaire ». Quant à l'engagement de la société entrepreneuriale à financer les services de transport du contenu des appartements Poliker sans limite de montant (dans la mesure où la société entrepreneuriale préfère l'alternative de supporter le coût des services de déménagement plutôt que le transport effectué par une société de déménagement en son nom), je ne considère pas qu'il s'agisse d'une contrepartie excessive constituant une violation matérielle de l'égalité des considérations.  Cela explique dès le départ que Poliker possède 5 appartements dans le condominium (dont 4 sont des appartements résidentiels), et en tenant compte du fait qu'il est également tenu de produire une facture fiscale, condition pour que la société entrepreneuriale finance ses dépenses comme mentionné précédemment.  Selon les mots de l'expert dans son avis, « À mon avis, étant donné que M.  Poliker possède 5 sous-plots, pour lesquels il reçoit 3 appartements résidentiels, même s'il y a un ajout spécial concernant les clauses 11.1 et 11.2 de l'accord TAMA, cela ne constitue pas une exception et/ou a une valeur économique substantielle dans l'ensemble des droits de Poliker », ce qui n'a pas été contredit par les défendeurs.

Loyer pendant la période de construction

123. Selon les défendeurs, Poliker bénéficie d'une contrepartie excessive en raison du droit à la location de l'appartement d'une pièce au sous-sol, ce qui constitue une violation matérielle de l'égalité de la contrepartie.
124. Conformément aux dispositions de la clause 8.1 de l'accord, pendant la période de construction telle que définie dans cette clause « le promoteur doit assumer les frais de loyer pour la location d'appartements alternatifs pour chacun des propriétaires individuels, en une somme mensuelle déterminée par l'expert [défini à la clause 2 de l'accord, « un expert immobilier certifié qui sera nommé par accord par l'avocat des parties et figurera sur la liste des évaluateurs reconnus ..."] immédiatement après l'avis d'expulsion... et qui sera nommé pour estimer la valeur du loyer qui aurait été perçu pour chacun des appartements actuels conformément à son état, dans des conditions de libre marché et neutralisant les effets du projet et/ou des projets construits à proximité du bâtiment.  Le promoteur assumera les honoraires de l'évaluateur.  »
125. À la clause 7 de l'accord Poliker, il était stipulé, en se référant à la clause 8.1 de l'accord, que « pour éviter tout doute, le promoteur assumera ce loyer pour chacun des appartements actuels du propriétaire. »
126. Je rejette par la présente l'argument des défendeurs en faveur de la prévision d'une contrepartie excédentaire dans cette affaire, car les dispositions de l'accord et de l'accord Poliker mentionnées ci-dessus sont conformes au principe d'égalité des parties. Dans la mesure où, dans le cadre d'un accord pour l'exécution d'un projet TAMA 38 dans un condominium, une société entrepreneuriale est prête à payer un loyer aux propriétaires pendant la période de construction, cet avantage économique sera disponible pour tous les propriétaires conformément à l'objectif de l'appartement (résidentiel, bureaux, commercial, entreposage) et à sa taille.  Comme stipulé dans l'accord, un expert immobilier certifié nommé avec le consentement des propriétaires estimera le montant du loyer pour tous les appartements du condominium, conformément aux règles d'évaluation acceptées et aux variables convenues (l'état actuel de l'appartement et les conditions du marché libre, excluant l'impact du projet et des projets construits à proximité), qui sont des variables raisonnables et acceptables dans les circonstances du cas.
127. Résumé provisoire : En ce qui concerne les considérations concernant les « autres ajouts » concernant des spécifications techniques améliorées pour l'appartement sur le toit de Poliker (la construction d'une salle de sel et d'un sauna humide ainsi que le revêtement du sol de l'appartement avec du parquet en bois véritable), il s'agit d'une considération excessive qui constitue une violation matérielle de l'égalité des considérations. En revanche, les dispositions de l'accord et de l'accord Poliker concernant le financement des services de conseil en architecture, le financement des services d'emballage et de transport, ainsi que le paiement du loyer pour tous les appartements du condominium, n'indiquent pas que Poliker ait reçu une contrepartie excessive et qu'il y ait une violation matérielle de l'égalité de considération.  De plus, il n'a pas été prouvé que le financement des conseils juridiques à Poliker ait été prouvé.

Président de la société entrepreneuriale en paiement des impôts

128. Conformément aux dispositions de la clause 17.2.7 de l'accord, « Sous réserve des dispositions de la clause 3.12 ci-dessus [régissant l'utilisation de l'exemption disponible pour tout propriétaire conformément aux dispositions de la loi sur la fiscalité foncière (appréciation et achat), 5723-1963], le promoteur paiera l'intégralité de la taxe d'amélioration, au moment d'un appel pénal de toute loi, et sans déroger à tout droit légal de déposer une objection et/ou un appel contre la charge, au sujet de la transaction faisant l'objet de cet accord, l'obligation de payer, l'appel pénal de la loi, s'applique au propriétaire. Pour éviter tout doute, sous réserve des dispositions de la clause 3.12 ci-dessus, et sans déroger au reste de ses obligations, le promoteur s'engage à payer exclusivement et sans exception la totalité de la taxe d'amélioration qui s'appliquera à chacun des sous-parcelles spécifiées à l'article 4.24 ci-dessus.  »
129. Conformément aux dispositions de l'article 4.24 de l'accord, le promoteur a déclaré « qu'il est conscient que, conformément au texte d'enregistrement joint à l'annexe A de ce contrat, H.H. Yehuda Poliker est le propriétaire des sous-parcelles 1, 2, 3, 10 et 13 dans le bâtiment existant, et que Mme Nava Sheinman est propriétaire des sous-parcelles 4 et 7 dans l'immeuble existant, et qu'ils n'ont donc pas droit à une exonération de la taxe d'amélioration et/ou de l'appel fiscal pour les services de construction et/ou toute autre taxe à laquelle les autres propriétaires d'appartements ont droit.  Cependant, et nonobstant les dispositions de cet accord et en tant que disposition croissante, le promoteur s'engage à assumer exclusivement tous les paiements d'impôts, sans exception, qui s'appliqueront à l'égard de toutes les sous-parcelles mentionnées dans le cadre du projet.  »
130. À l'aline 5 de l'accord Poliker, il était stipulé que « nonobstant les dispositions de la clause 4.24 et/ou de la clause 17.2.7 de l'accord et/ou toute autre partie de l'accord, le promoteur doit supporter les coûts de tous les impôts applicables au propriétaire [Poliker] dans le cadre du projet, jusqu'à la somme de 1,25 million de ILS. Si le montant des impôts dépasse le montant susmentionné, le propriétaire supportera la différence dans les dates conformément à la loi et de manière à ne pas retarder l'exécution du projet.  »
131. Selon les défendeurs, puisque Poliker et Scheinman sont propriétaires distincts de plusieurs appartements dans le condominium, ils sont destinés à être devables des paiements d'impôts dans le cadre de la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium. Par conséquent, l'engagement de la société entrepreneuriale à assumer les coûts de tous les impôts applicables aux propriétaires dans le cadre de la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium, équivaut à une contrepartie supplémentaire pour Poliker et Scheinman, au détriment de tous les autres propriétaires d'appartements du condominium, qui pourraient plutôt bénéficier d'une plus grande contrapartie de la part de la société entrepreneuriale.

Je ne peux pas accepter cet argument.

132. Conformément aux dispositions de la clause 5.11 de l'accord, « il est clarifié et convenu que les propriétaires ne seront tenus de payer aucun paiement pour leur engagement avec le promoteur dans le cadre de cet accord, sauf indication contraire expresse dans ce contrat. » Formulation acceptée et courante dans ce type d'accords, compte tenu de l'engagement des promoteurs dans les projets exécutés en vertu de la TAMA 38 pour financer tous les coûts liés à l'exécution du projet.  Cela s'inscrit dans l'esprit des dispositions de la TAMA 38, qui offre aux propriétaires d'appartements en copropriété et au promoteur des incitations économiques afin d'encourager les propriétaires à renforcer le condominium contre les tremblements de terre conformément à la TAMA 38, sans avoir à assumer une responsabilité financière pour cela.  Une disposition de l'accord, selon laquelle les propriétaires sont exemptés de tout paiement dans le cadre de l'exécution d'un projet TAMA 38 dans le condominium, accompagné d'un engagement de la société entrepreneuriale à assumer tous les paiements d'impôts dans la mesure où ils s'appliqueront dans le cadre de l'exécution du projet, y compris la charge fiscale de tout propriétaire d'appartements, correspond à cette logique, dont le but est d'assurer l'exécution du projet.  Exiger que le propriétaire d'un certain nombre d'appartements dans un condominium supporte des paiements d'impôts découlant de sa propriété dans le cadre de la réalisation d'un projet TAMA 38 lui impose une responsabilité financière, contrairement aux autres propriétaires d'appartements du condominium qui sont exemptés de tout paiement dans le cadre de l'exécution du projet.  Au sens d'une contrepartie moindre pour ce propriétaire, ce qui constitue une violation de l'égalité de la contrepartie dans son cas.
133. L'honorable superviseure principale D. Katzir Brin, dans sa décision sur ce sujet lors du litige qui lui était versé, a déclaré : « Il s'agit d'un projet dans lequel les propriétaires d'appartements ne paient rien (c'est-à-dire que, dans la mesure où il y a une obligation fiscale, elle est payée par le promoteur), et donc la plaignante 2 a droit à cet avantage en ce qui concerne ses deux appartements.  La contrepartie de l'accord, à mon avis, s'exprime dans le fait qu'aucun des propriétaires d'appartements de la maison n'est tenu de payer d'impôts pour la réalisation du projet, y compris la plaignante 2, et qu'il ne s'agit donc pas d'une 'contrepartie excédentaire' » (Superviseur de l'enregistrement foncier (Tel Aviv) 5/849/2020 Bronfman c.  Dermer, paragraphe 88 du jugement, publié dans Nevo (13 septembre 2022)).  Un appel dans cette affaire a été rejeté par la Cour d'appel, l'honorable juge L.  Bibi, dans lequel il a statué : « Les appelants, chacun ayant un appartement, ne sont pas égaux à l'intimé 2 au nom de qui deux appartements sont enregistrés, et il n'y a donc aucun fondement pour affirmer qu'ils ont été discriminés à son égard.  De même, je n'ai pas jugé nécessaire d'intervenir dans la décision du superviseur selon laquelle l'épouse du promoteur n'a pas payé la taxe au nom de l'intimé 2, ainsi que dans la possibilité qu'elle ait reçu l'aide d'un conseil architectural - afin de constituer une contrepartie excédentaire pour l'intimée 2.  Cela s'explique par le fait que les appelants n'ont pas contredit la décision du superviseur selon laquelle il s'agit d'un décret égal, qui a été rendu contre tous les locataires qui, conformément aux dispositions de l'accord TAMA, n'assument aucun coût pour le projet et ont eu la possibilité d'être assistés par des conseils architecturaux » (affaire Bronfman, paragraphe 27 du jugement).
134. Compte tenu de ce qui précède, je suis d'avis que la disposition de l'article 5 de l'accord Poliker aggrave en réalité sa situation par rapport à l'accord et constitue une violation matérielle de l'égalité de contrepartie dans son affaire.
135. Le recours en cas d'atteinte à l'égalité de considération
136. Un accord a été conclu entre les demandeurs et le défendeur 1, faisant l'objet du jugement partiel, selon lequel, dans la mesure où il est déterminé que, dans le cadre de l'exécution d'un projet TAMA 38 dans le condominium, conformément à l'accord, l'égalité de contrepartie dans le cas du défendeur a été violée, le recours (le recours pour le préjudice) sera sous forme d'indemnisation monétaire versée au défendeur par la société entrepreneuriale.
137. J'applique par la présente le mécanisme de compensation monétaire dans le cas du défendeur 2 également, puisque je suis d'avis que le recours pour l'octroi d'une contrepartie excédentaire, comme dans notre affaire, est le paiement d'une indemnisation monétaire. Cela s'explique à la fois par le fait que le défendeur 2 n'a pas plaidé (dans la déclaration de défense et en général) une autre alternative concrète possible pour l'exécution d'un projet TAMA 38 dans le condominium correspondant à son objection (l'affaire Zelinger, paragraphe 22 du jugement), et dans le cas de l'exécution d'un projet TAMA 38 dans le condominium selon l'accord, au lieu de rejeter la réclamation et de ramener les propriétaires d'appartements au « point de départ ».
138. Comme je l'ai noté dans l'affaire Stein, une demande d'approbation d'un projet TAMA 38 dans un condominium, en raison du refus d'une minorité de propriétaires de le réaliser, parvient au Superviseur du Registre foncier après de nombreuses années de routes cahoteuses que les propriétaires traversent dans leur demande de promouvoir l'exécution du projet dans le condominium. Cela commence par le lancement du projet, le recrutement de tous les propriétaires, l'embauche de professionnels pour réaliser des tests liés à la faisabilité de la réalisation du projet avec toutes ses implications, y compris un appel d'offres des promoteurs, la poursuite des négociations avec une société de développement sélectionnée, la signature d'un accord régissant les droits et obligations des parties, et la conclusion par la soumission d'une demande de permis de construire conforme aux exigences de l'établissement d'urbanisme, ainsi que la réception d'un permis de construire dans des conditions constituant une condition préalable à la clarification de la réclamation devant le superviseur.  Tout cela, compte tenu de l'objectif sous-jacent à la TAMA 38 et de l'intérêt public qu'elle protège, est d'assurer la résilience des condominiums en Israël face aux tremblements de terre afin de se préparer à un scénario de séisme, et non de maximiser les profits des propriétaires (ibid., paragraphe 84 du jugement).  Comme l'a également jugé la cour dans l'affaire Dorfberger, « l'intérêt des propriétaires d'appartements à améliorer leur situation, en accordant des incitations économiques au promoteur, ne fait pas partie de l'objectif de TAMA 38, mais résulte plutôt de l'intérêt public à renforcer les bâtiments, et ce n'est qu'un moyen d'atteindre cet objectif » (ibid., paragraphe 31 du jugement).
139. Je vais donc me tourner vers une évaluation de la valeur des préjudices financiers causés aux défendeurs en ce qui concerne les contreparties excédentaires et les contreparties moindres accordées conformément à l'accord.
140. Le montant de la compensation monétaire
141. Dans le cadre de l'accord, les contreparties excédentaires accordées à Sheinman et Poliker par rapport à celles accordées à chacun des défendeurs, ainsi que des considérations moindres accordées à Poliker, comme détaillé ci-dessus. Je discuterai ci-dessous de l'évaluation des préjudices financiers causés aux défendeurs, concernant chacun de ces éléments.

Considération « Espace supplémentaire »

140. Concernant « l'ajout d'espace » des appartements de la contrepartie dans le nouveau condominium qui seront construits conformément à l'accord, j'ai ordonné, comme indiqué, que l'égalité de la contrepartie était violée, tant en ce qui concerne les considérations excédentaires accordées à Sheinman et Poliker, qu'en ce qui concerne les considérations auxquelles chacun des défendeurs a droit, compte tenu de leur part relative des droits de construction.
141. Selon l'avis de l'expert, la valeur d'un mètre carré construit de manière équivalente dans le condominium est de 57 500 NIS, en tenant compte du ralentissement important et de la tendance à la baisse des prix au moment de l'émission de l'avis et de la localisation du condominium, ainsi que des rapports de transaction situés à proximité du condominium (paragraphes 11.2-11.1 aux pages 112-114 de l'avis d'expert). En réponse aux questions de clarification, l'expert a ajouté que la valeur fixée pour 1 mètre carré construit de manière équivalente « n'a pas pris en compte la guerre lors de la brèche du 7 octobre 2023, car son impact à long terme est incertain.  La tendance au ralentissement du marché a commencé avant même le déclenchement de la guerre » (paragraphe 1.2 à la page 1 de la réponse de l'expert aux questions de clarification).
142. Selon les demandeurs et le défendeur 1, la « date de préparation de l'avis d'expert » (décembre 2023) ne doit pas être adoptée comme date de détermination pour la préparation de l'évaluation. Selon les demandeurs, la date de détermination de la préparation de l'évaluation est la « date de signature de l'accord », et par conséquent, un taux de 18 % à 20 % de la valeur d'un mètre carré construit déterminé par l'expert dans son avis doit être déduitif.  En revanche, le défendeur 1 a soutenu que la date de détermination de l'évaluation devrait être fixée à la « date de paiement », alternativement « la date de soumission de l'avis d'expert au nom du défendeur 1 » (jointe à la déclaration de la défense), et alternativement « la date de dépôt de la demande ».  Cela se fait sans indiquer explicitement la valeur de 1 mètre carré construit conformément à chacune des alternatives, mais en tenant compte des erreurs survenues telles que revendiquées par l'expert lors de l'évaluation, pour lesquelles la valeur de 1 mètre carré construit doit être déterminée en la somme de 75 000 ILS pour un appartement penthouse et 67 400 ILS pour un appartement classique.
143. Je rejette par la présente les arguments des parties dans cette affaire. Une règle fondamentale est qu'en l'absence de toute autre décision, la date de préparation d'un avis concernant une évaluation immobilière est la date déterminée pour la préparation de l'évaluation (voir aussi : le témoignage de l'expert, procès-verbal de l'audience du 18 septembre 2024, pages 7, lignes 12-13).  Dans l'accord des parties sur la nomination de l'expert, il n'y avait aucune réserve concernant la date de l'évaluation.  Dans la mesure où il y en avait une, elle aurait dû être clarifiée avant la nomination de l'expert, et dans tous les cas elle n'avait pas encore commencé le travail de rédaction de l'avis ni de préparation de l'évaluation.  Je suis d'avis qu'il ne devrait pas y avoir de démarche appropriée où, après l'avis d'expert, une partie cherche à modifier rétroactivement le critère sous-jacent à sa rédaction, mais parce que le résultat de l'avis ne la satisfait pas.  J'ajouterais, sans déroger à ce qui précède, que les arguments des parties dans cette affaire doivent être rejetés même sur leur fondement, en l'absence de toute base et de soutien pour la demande, y compris en l'absence de l'enquête de l'expert dans cette affaire.
144. Le défendeur 1 a en outre soutenu que, même à la date de l'évaluation (décembre 2023), l'expert s'était trompé en déterminant la valeur d'un mètre carré construit de manière équivalente dans le condominium à une valeur de 57 500 NIS, par rapport à des transactions similaires dans les environs. Après examen de la demande, je la rejette car je n'ai pas constaté d'erreur dans l'avis, qui a également été préparé dans cette affaire de manière objective et professionnelle, en raison de la riche expérience de l'expert.  Comme l'expert l'a expliqué lors de son interrogatoire, dans les rapports de transactions à proximité du bien qu'il a présentés dans l'avis et qui lui ont été présentés lors de son contre-interrogatoire, la valeur de 1 mètre carré construit n'inclut pas les zones attenantes aux appartements (balcon, parking, stockage), qui, après avoir été ajoutées conformément aux facteurs de réduction par rapport à la surface bâtie par rapport au prix de vente total et neutralisant l'augmentation des étages, la valeur de 1 mètre carré est réduite.  Cela contraste avec la manière dont l'expert a déterminé selon son avis la valeur de 1 mètre carré dans le condominium en question, qui inclut les zones attenantes aux appartements selon les facteurs de réduction et de neutralité de l'augmentation des étages.
145. Pour reprendre les mots de l'expert dans son témoignage, « Les appartements ici ont un balcon de 12 à 14 mètres carrés, en plus de la surface rapportée, de nouveaux appartements, donc lorsque je parle de la surface équivalente, je prends aussi en compte le balcon qui n'est pas situé ici, et le balcon qui, dans ce cas, reçoit 0,4, comme je pense, représente 4 à 5 mètres carrés supplémentaires. Prenez ces 4 à 5 mètres carrés et ajoutez-les aux mètres, et vous obtenez que la surface [de la valeur] est plus petite.  » Plus tard, « Dans mes transactions à la page 114.  Il y a une transaction à Remez 21 de 101 mètres carrés, 6 350 000 shekels au cinquième étage.  Si je vais traduire le mètre équivalent, je dois prendre les 62 000 NIS, puis ajouter le balcon, l'appartement 101 ne fait plus 101 et 106 mètres carrés, si je neutralise l'extension au cinquième étage, je soustrais 5 % à cette fin.  J'atteins une valeur de 57 000 ILS » (procès-verbal de l'audience du 18 septembre 2024, page 18, lignes 7-37).  En attendant, comme l'expert l'a ajouté et clarifié en réponse aux questions de clarification, « les conditions du marché, telles qu'énoncées, indépendamment de la guerre et même avant, sont bénéfiques dans les conditions d'achat et bénéficient des avantages dans les spécifications de l'appartement, ce qui conduit en pratique à l'existence d'une hypothèse de prix cachée qui n'est pas reflétée dans le prix de l'appartement dans le rapport fiscal d'amélioration, de sorte que le prix par mètre carré devrait être encore plus bas » (paragraphe 1.4 aux pages 1-2 de la réponse de l'expert aux questions de clarification).
146. Compte tenu de ce qui précède, j'adopte la détermination de l'expert selon laquelle la valeur d'un mètre carré construit de manière équivalente dans le condominium est de 57 500 ILS.
147. Par conséquent, le montant de la compensation financière à laquelle chaque défendeur a droit, pour atteinte à l'égalité de contrepartie concernant la réduction de la part de chaque défendeur dans la contrepartie « de surface supplémentaire » (paragraphe 89 ci-dessus), s'élève à 156 400 ILS (2,72 mètres carrés x 57 500 NIS).
148. En ce qui concerne la contrepartie excédentaire accordée à Sheinman, la valeur de la contrepartie excédentaire est de 872 275 ILS (15,17 mètres carrés x 57 500 NIS). En ce qui concerne la contrepartie excédentaire accordée à Poliker, la valeur de la contrepartie excédentaire est de 62 675 ILS (1,09 mètre carré x 57 500 NIS).

Considération : « Espace supplémentaire » - Parking et stockage

149. En ce qui concerne les considérations d'« espace supplémentaire » concernant le type de stationnement et de stockage qui seront rattachés aux appartements de considération du propriétaire dans le nouveau condominium qui sera construit, j'ai constaté, comme indiqué, que l'égalité de la considération par rapport à Poliker était compromise lorsqu'elle a reçu moins d'attention pour 1 place de stationnement et 3 entrepôts.
150. Selon l'avis de l'expert, la valeur du stationnement dans le nouveau condominium à construire est de 400 000 ILS (section 2.16 à la page 22 de l'avis de l'expert). Les parties n'ont pas contesté cette décision.
151. De plus, selon l'avis d'expert, la valeur d'un entrepôt dans le nouveau condominium à construire, qui est indiquée dans une zone uniforme pour tous les propriétaires (5 mètres carrés), est de 115 000 ILS (5 mètres carrés x 23 000 NIS) (paragraphe 2.16 à la page 22 de l'avis d'expert). Les parties n'ont pas contesté cette décision.
152. Dans ces circonstances, et ayant jugé que les décisions de l'expert étaient raisonnables et conformes aux règles d'évaluation acceptées, j'adopte et détermine la valeur des considérations moindres de Poliker comme suit : 400 000 ILS pour la réduction d'une place de stationnement, et 345 000 ILS pour la réduction de 3 entrepôts.

Considération : « Autre ajout » - Surélévation des étages

153. En ce qui concerne les considérations d'« autres ajouts » concernant le type d'augmentation des étages, Sheinman bénéficie d'une attention excessive due à une augmentation de 3 étages par rapport à l'un des deux appartements qu'elle possède dans le condominium. Poliker accorde moins d'attention à une diminution d'un étage, ainsi qu'à une considération excessive due à une augmentation de 3 étages et une augmentation de 2 étages par rapport aux appartements qu'il possède dans le condominium.
154. Selon l'avis de l'expert, la valeur moyenne d'une augmentation du plancher dans le nouveau condominium à construire est de 90 448 ILS (section 2.16 à la page 22 de l'avis de l'expert). Selon le défendeur 1, un coefficient élevé doit être ajouté à cette valeur en fonction de l'augmentation du plancher du penthouse.  Je rejette par la présente l'argument selon lequel, comme indiqué, l'expert a déterminé la valeur moyenne de l'augmentation du plancher dans le condominium, en tenant compte des coefficients d'augmentation de tous les étages du nouveau condominium à construire, comme détaillé au paragraphe 2.14.3 à la page 16 de l'avis de l'expert (sous « coefficient de sol » dans le tableau), et à une valeur de 1 mètre carré construit de manière équivalente dans le condominium.
155. Par conséquent, et puisque j'ai jugé la décision de l'expert raisonnable et conforme aux règles d'évaluation acceptées, j'adopte et détermine la valeur de la contrepartie excédentaire de Sheinman pour la somme de 271 344 ILS (2 étages à Beitar X 90 448 NIS), ainsi que la valeur de la contrepartie excédentaire de Poliker pour la somme de 361 792 ILS (4 étages à Beitar X 90 448 NIS).

Considération « Autre ajout » - Spécifications techniques

156. En ce qui concerne les considérations d'« autres ajouts » concernant le type de spécifications techniques, Poliker a une valeur supplémentaire grâce à une spécification technique améliorée pour l'appartement sur le toit, qui comprend la construction d'une salle de sel et d'un sauna humide ainsi que le revêtement du sol de l'appartement avec du parquet en bois véritisé.
157. Selon l'avis de l'expert, le coût de démontage, de stockage et de remontage de la salle du sel est de 100 000 ILS (article 2.15.8 à la page 21 de l'avis de l'expert). Lors de son interrogatoire concernant la salle du sel, à la lumière de l'affirmation du défendeur 1 selon laquelle le coût d'installation de la salle du sel est de 700 000 NIS, l'expert a ajouté et précisé : « Cela signifie prendre une pièce, de la pièce que je construis de toute façon au sol, et la fermer, c'est comme une salle de bain.  J'ai donné un coût total de 100 000 ILS pour le stockage.  Si c'est nouveau, alors l'ajout est de 20 000 ILS supplémentaires.  Il faut prendre en compte que je construis la pièce elle-même.  Je ne construis pas une nouvelle pièce, je construis un revêtement mural pour elle.  Une pièce de sel en général est une pièce qu'il avait, je crois avoir joint sa photo, une pièce de sel est en gros une pièce avec un revêtement.  Je montre à ma dame à quoi elle ressemble.  Il n'y a rien de spécial à son sujet » (Procès-verbal de l'audience du 18 septembre 2024, pages 20, lignes 26-35).
158. Par conséquent, puisque le défendeur 1 n'a pas pu contredire la décision de l'expert concernant la valeur d'installer la salle à sel dans l'appartement sur le toit Polyker, et que j'ai trouvé cela raisonnable et acceptable, je l'adopte.
159. Selon l'avis de l'expert, le coût d'installation d'un sauna humide est de 50 000 NIS, et le coût de recouvrement du parquet en bois du sol de l'appartement est de 50 000 ILS (article 2.15.8 à la page 21 de l'avis d'expert).
160. Selon le défendeur 1, l'expert a sous-estimé le coût d'installation du parquet en bois et le coût de la salle de sauna, par rapport aux valorisations plus élevées d'un expert au nom des défendeurs, l'expert immobilier Assaf Levy, dont l'avis était joint à la déclaration de défense. Je rejette par la présente cet argument, à la fois parce que l'expert n'a pas été interrogé et confronté à ces évaluations dans le cadre de son contre-interrogatoire, comme requis pour discréditer ses conclusions, et puisque les huit avis d'experts, avec le consentement des parties, un avis d'expert présenté par les parties sera considéré comme s'il n'avait pas été accepté comme preuve (Règlement 88(d) du Règlement de procédure civile), comme indiqué explicitement dans la décision du 2 avril 2023 concernant la nomination de l'expert.  Tout cela, en tenant compte du fait que l'expert a été nommé avec le consentement des parties et qu'il devait donner un avis sur la violation de l'égalité des considérations concernant toutes les composantes de la contrepartie accordée aux propriétaires d'appartements conformément à l'accord.
161. Par conséquent, j'adopte les décisions de l'expert concernant la valeur de l'installation d'un sauna humide et la valeur du parquet en bois dans un appartement à toit Polyker.

Équilibrer l'excédent et les rendements moindres

162. Voici un tableau résumant toutes les considérations excédentaires et mineures données concernant Poliker et Scheinman :
163. Il s'ensuit de ce qui précède, en ce qui concerne toutes les composantes de la contrepartie conformément à l'accord, que Poliker a droit à une contrepartie moindre d'un montant total de 120 533 ILS. Une fois qu'il signera l'accord et appliquera cette contrepartie, je ne suis pas tenu d'accorder une compensation à ce sujet.
164. En revanche, pour toutes les composantes de la contrepartie conformément à l'accord, Sheinman bénéficie d'une contrepartie excédentaire d'un montant total de 1 143 619 ILS.
165. Les défendeurs n'ont droit qu'à leur part proportionnelle des contreparties excédentaires accordées à Sheinman. Cela s'explique par le fait que les autres propriétaires d'appartements (les plaignants) ont donné leur consentement à la contrepartie complète prévue par l'accord, et ont ainsi renoncé à leur part relative des contreparties excédentaires lors de la signature de l'accord (voir aussi : l'affaire Stein, paragraphe 87 du jugement).
166. La part relative de chaque défendeur dans les excédents est conforme à sa part relative dans les droits de construction, qui s'élève à 9,34 %. En conséquence, la valeur des dommages par rapport à chaque défendeur est de 106 814 ILS (9,34 % X 1 143 619 NIS).
167. À la lumière de ce qui précède, le montant total de l'indemnisation auquel chaque défendeur a droit est de 236 214 ILS (156 400 ILS + 106 814 NIS). À cette somme doivent s'ajouter des différences de liaison selon l'Indice des prix à la consommation, un indice officiel reflétant la variation du coût de la vie (inflation) en Israël, afin de maintenir la valeur réelle du montant de l'indemnisation depuis la date de l'avis d'expert (décembre 2023) jusqu'à la date du paiement.
168. Conclusion - Violation de l'égalité des considérations
169. Il ressort de l' ensemble qu'un examen des litiges portés entre les parties concernant une violation du principe d'égalité des contreparties concernant tous les éléments de la contrepartie accordée aux propriétaires d'appartements dans le condominium conformément à l'accord et à ses ajouts (y compris l'accord Poliker), à la fois des considérations de type « surface supplémentaire » et du type « autre ajout », a révélé que Poliker n'a pas reçu une contrepartie excessive ; Sheinman a reçu une contrepartie excédentaire, pour laquelle les défendeurs ont droit à leur part relative de cette contrepartie ; les défendeurs avaient droit à une déduction de leur part relative des droits de construction concernant l'ajout de la surface des appartements en contreprestation. En conséquence, chaque défendeur a droit à une indemnisation monétaire de la somme de 263 214 NIS, comme mentionné précédemment.

Relation d'avantages mutuels - Parking souterrain partagé avec un bâtiment voisin

169. Selon le défendeur 2, la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium ne doit pas être approuvée conformément à l'accord, car il était stipulé dans l'addendum que la société entrepreneuriale a le droit de construire le parking souterrain dans la nouvelle maison, qui sera construit conjointement avec le parking souterrain d'un bâtiment voisin, le condominium du 9 Biltmore Street, avec lequel la société entrepreneuriale a signé un accord similaire avec son propriétaire pour la réalisation d'un projet TAMA 38 de type démolition et reconstruction. Cela implique, comme allégué, l'enregistrement de bénéfices mutuels nécessitant le consentement de tous les propriétaires d'appartements, et constitue donc une violation des droits du défendeur 2 dans le condominium.  À l'exception de cette déclaration laconique, le défendeur 2 n'a pas précisé dans la déclaration de défense les raisons de la violation de la construction du parking partagé.  L'avis de l'évaluateur immobilier qu'elle a joint à sa déclaration de défense concerne uniquement l'examen de la violation de l'égalité des considérations, telle qu'elle en ressort du titre et de ses objectifs.  Même dans son résumé, elle ne détaille pas la nature du préjudice causé conjointement par la construction du parking souterrain.
170. Dans sa décision du 11 juillet 2022, l'Autorité d'urbanisme a approuvé la construction d'un parking souterrain commun au condominium et au 9 Biltmore Street, conformément à la demande du promoteur pour un permis de construire (pages 56-57 de l'avis d'expert).
171. Je précise d'emblée que je suis d'avis que l'octroi d'une relation mutuellement bénéfique au bénéfice des propriétaires des deux appartements dans les deux condominiums, en lien avec l'utilisation d'un nouveau parking souterrain commun qui sera construit après la démolition des maisons existantes, ne constitue pas en soi une raison raisonnable de refuser de réaliser un projet TAMA 38 dans le condominium. Cela exige qu'un propriétaire d'appartement qui refuse de réaliser le projet expose explicitement les raisons du préjudice causé par la construction du parking du condominium.  Tout cela, en tenant compte du fait que, dès le départ, dans le cadre de la mise en œuvre d'un projet TAMA 38 dans un condominium avec la construction de nouveaux appartements, comme dans notre cas, il y a une réduction des droits de propriété des propriétaires dans le condominium, notamment en raison de la dilution de leur part relative dans la propriété commune et du pouvoir de vote.  Comme indiqué dans le jugement dans l'affaire Kalchuk, la dépréciation des droits fonciers des propriétaires d'appartements dans le condominium est inhérente à la réalisation d'un projet TAMA 38 dans la maison, qui inclut l'ajout de nouveaux appartements, ainsi que de nombreux avantages qui l'emportent sur ces dévaluations.  Cela inclut, à mon avis, l'octroi d'un avantage mutuel permettant aux propriétaires des deux immeubles d'utiliser mutuellement le terrain souterrain pour le stationnement, en étant donné l'attachement de places de stationnement dans le parking à chaque appartement.  Comme indiqué dans l'affaire Kalchuk, il est nécessaire d'examiner si cette dépréciation est négligeable par rapport à la jouissance que les propriétaires d'appartements tirent de la réalisation du projet dans l'ensemble du condominium (ibid.).
172. Dans notre affaire, comme indiqué, le défendeur 2 n'a pas invoqué de préjudice concret causé en raison de l'octroi d'un avantage mutuel de passage et d'utilisation du parking souterrain partagé par les deux bâtiments. Au contraire, dans le cadre de la clarification de la procédure, il est devenu clair que la construction du parking commun améliorerait et renforcerait les droits des propriétaires d'appartements dans le condominium.  Cela s'explique par le fait que, conformément à l'engagement de la société entrepreneuriale dans l'addendum à l'accord, l'entrée et la sortie du parking étaient prévues de sorte que l'un des bâtiments ait la rampe d'entrée et l'autre la rampe de sortie (clause 4 de l'addendum à l'accord du 8 août 2021).  Pour reprendre les mots de l'expert en réponse à la question de clarification du défendeur 2 dans cette affaire : « Quant à la connexion des bâtiments, c'est uniquement le niveau des sous-sols, sans connexion aux étages au-dessus du sol, qui permet une amélioration de l'accessibilité de chacun des bâtiments au sous-sol, à la rampe descendante et aux passages communs au sous-sol, par le biais d'une relation de bénéfices, ce qui contribue à l'amélioration de la planification, et il n'y a pas d'amortissement dans celle-ci, car sinon chaque bâtiment aurait été tenu, séparément, d'allouer plus d'espaces accessibles pour le stationnement au sous-sol » (paragraphe 5.7 à la page 9 de la réponse de l'expert aux questions de clarification).
173. De plus, dans le cadre du contre-interrogatoire de l'expert, la défenderesse 2 a choisi de ne pas confronter l'experte avec une allégation de préjudice causé à elle en raison de la construction du parking partagé, qui, comme indiqué, n'était même pas revendiqué dans la déclaration de la défense. La défenderesse a concentré ses questions sur l'experte, mais sur l'absence de référence, selon elle, à la question de l'existence du parking partagé.  Comme elle l'a dit lors de son interrogatoire : « N'avez-vous pas pensé à aborder la question de l'existence d'un parking partagé, l'impact du parking partagé ? ...  Quand vous voyez qu'il y a un parking partagé, comment cela se manifeste-t-il ? » À cela, l'expert a répondu : « L'avis entier repose sur la demande de permis pour avoir un parking partagé.  Je me réfère à la page 57 de mon avis, qui est une continuation du protocole [de l'institution d'urbanisme], et vous voyez le bâtiment.  Il y a notre bâtiment avec celui d'à côté, et il y a des zones qui sont en demande, et tout repose sur le fait que ce bâtiment n'est pas consolidé, construit séparément, mais il y a une connexion dans les sous-sols.  » Comme mentionné, c'est la conclusion de l'interrogatoire de l'expert sur cette question (procès-verbal de l'audience du 25 juillet 2024, page 8, lignes 26-41, et page 9, lignes 1-13).
174. Ce qui précède suffit à rejeter l'argument du défendeur 2.
175. Dans sa déclaration sommaire, le défendeur 2 a fait référence au jugement dans un autre appel - Civil (district de Tel Aviv) 7187-10-19 Yellin c. Goren, publié dans Nevo (27 avril 2020), qui a été rendu en appel contre le jugement du superviseur de l'enregistrement foncier Y.  Antebi Sharon (Affaire 5/583/2017).  Le cœur du litige est la construction d'un parking automatique commun pour deux condominiums distincts, dans le cadre d'un accord pour la réalisation d'un projet civil 38 de type renforcement, incluant l'agrandissement des appartements existants et la construction de nouveaux appartements, tandis que le parking sera disponible pour tous les propriétaires.  Dans son jugement, l'honorable juge L.  Bibi a statué que la construction de ce parking, qui exige l'achat mutuel des intérêts d'intérêt, dévie des dispositions de la Loi sur le renforcement et nécessite donc le consentement de tous les propriétaires d'appartements.  Cela fait la différence entre l'organisation du stationnement pour les appartements existants dans le condominium (appartements des propriétaires), auquel la détermination ci-dessus s'appliquera, et l'organisation du stationnement pour les nouveaux appartements (les appartements du promoteur), auxquels s'appliqueront les dispositions de l'article 5 de la loi sur le renforcement.  Concernant l'organisation du stationnement pour les appartements existants dans le condominium, dans un accord pour l'exécution d'un projet TAMA 38 dans le condominium d'un type de renforcement incluant la construction de nouveaux appartements, il a été déterminé que l'objection de la minorité récalcitrante ne devait pas être requise dans le cadre des dispositions de l'article 5 de la loi sur le renforcement (page 38 du jugement).  Il a été décidé que l'applicabilité de l'article 3 de cette loi, qui régit l'exécution des travaux de renfort dans un condominium dont le but est de modifier la propriété commune (ce qui n'inclut pas l'agrandissement des appartements existants ni la construction de nouveaux appartements), devait être examinée.  Conformément aux dispositions de l'article 3 de la Loi sur le renforcement, l'exécution de tels travaux ne nécessite qu'une décision préalable de la plupart des propriétaires d'appartements dans le condominium.  De plus, conformément au jugement, l'article 3 s'appliquera à la question de l'aménagement du stationnement pour les appartements existants (dans un accord d'exécution d'un projet TAMA 38 de type de renforcement incluant la construction de nouveaux appartements), à condition que l'une des deux conditions suivantes soit remplie : les travaux d'aménagement du stationnement pour les appartements existants sont intrinsèquement liés au renforcement ou ces travaux ne modifient pas matériellement la propriété commune (page 37 du jugement).  Là, il a été déterminé que les travaux de construction du parking pour un usage qui n'est pas distinct entre les propriétaires des appartements existants et ceux des nouveaux appartements (promoteur) ne sont pas des travaux intrinsèquement liés au renforcement par rapport aux appartements existants (pages 38-39 du jugement).  De plus, il a été déterminé que les travaux de construction du parking modifient significativement la propriété commune et nuisent significativement aux droits des propriétaires d'appartements (page 39 du jugement).  Par conséquent, le consentement de tous les propriétaires d'appartements est requis en vertu des dispositions de la loi foncière, qui exigent que ces travaux ne constituent pas un « usage normal et raisonnable » du bien commun (pp.  23-33 du jugement).
176. Contrairement à l'affaire Yellin, le litige devant moi concerne la démolition d'un condominium et la construction d'une nouvelle maison à sa place en vertu de la TAMA 38, qui comprend un parking souterrain partagé avec un parking souterrain dans un bâtiment adjacent où les zones de stationnement adjacentes à tous les appartements sont les appartements du propriétaire et les appartements du promoteur. La disposition pertinente de la loi (la résidence normative) pour clarifier ce litige est celle de l'article 5A de la Loi sur le renforcement foncier, qui régule l'autorité du Superviseur du Registre foncier d'approuver le projet à condition de la majorité requise pour déposer la demande, comme dans notre cas, après avoir examiné toutes les raisons de l'objection de la minorité qui refuse de le mettre en œuvre.  Cela inclut un motif de refus concernant la construction d'un parking souterrain commun avec un bâtiment adjacent, tout en accordant une relation mutuellement bénéfique aux deux bâtiments conformément à l'accord, comme dans notre cas.
177. Comme indiqué, le défendeur 2 n'a pas revendiqué de préjudice concret causé à l'immeuble en raison de l'octroi d'un bénéfice mutuel de passage et d'utilisation du parking souterrain partagé par les deux bâtiments. En attendant, il n'y a aucune contradiction dans la position de l'expert selon laquelle la construction du parking commun améliorera réellement et renforcera les droits des propriétaires d'appartements dans le condominium, comme détaillé ci-dessus.
178. Par conséquent, je rejette la raison de l'objection du défendeur 2 à la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium en raison de la construction du parking souterrain dans la nouvelle maison conjointement avec un parking souterrain du bâtiment adjacent, qui est accompagné d'un enregistrement des avantages mutuels.
179. Avant de conclure, alors que nous sommes en pleine guerre du « Rugissement du Lion », à un moment où les habitants du pays, y compris en particulier ceux de la ville de Tel Aviv-Yafo, sont contraints de chercher refuge et abri contre les missiles lancés dans notre pays par des pays ennemis, il semble inutile de développer la grande importance de mener un projet TAMA 38 dans des condominiums en Israël. Dans le cadre de ces projets, des espaces d'appartements protégés (mamad) sont généralement construits dans tous les appartements en copropriété, de manière à contribuer de manière décisive à la sécurité personnelle des résidents et à la sauvegarde de vies humaines, comme nous l'avons vu encore plus intensément ces derniers temps.  Dans ces circonstances, un propriétaire d'appartement en copropriété ferait bien de se concentrer sur les nombreux avantages de la réalisation du projet, tant économiques que de sécurité, non seulement sur le plan personnel étroit mais aussi national.  Ce faisant, cela aidera à lever les obstacles pour permettre la réalisation des objectifs de TAMA 38, comme dans notre cas.

Conclusion

180. J'approuve par la présente la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium, conformément à l'accord et à un permis de construction conformément à la loi.
181. Le demandeur 9 (la société entrepreneure) versera séparément à chacun des défendeurs une compensation monétaire de la somme de 263 214 NIS, plus les écarts de liaison selon l'indice des prix à la consommation au 28 décembre 2023 (date de l'avis d'expert).
182. Comme indiqué dans le jugement partiel convenu, j'ordonne également, à l'égard du défendeur 2, que le paiement soit effectué dans les 30 jours suivant la date de la démolition effective (après l'approbation de la municipalité de Tel Aviv-Yafo pour le début des travaux conformément à un permis de construction pour l'exécution d'un projet TAMA 38 dans le condominium). Si la charge n'est pas payée à temps, la charge comportera des écarts de lien et des intérêts conformément à la loi à partir de la date de la charge telle qu'indiquée dans le préambule de ce paragraphe jusqu'à la date du paiement effectif complet.
183. De plus, j'ordonne que les dispositions du paragraphe 11 du jugement partiel concernant la responsabilité de payer la taxe d'amélioration s'appliquent également au défendeur 2.
184. Conformément au jugement partiel, le défendeur 1 a signé l'accord.
185. Le défendeur 2 signera l'accord, ses annexes et tous les documents en vertu de celui-ci, dans les 10 jours suivant la date du jugement.
186. Dans le cas où le défendeur 2 ne respecterait pas les dispositions du paragraphe 185 ci-dessus, je nomme par la présente les avocats Amit Nissim, Gil Brizada ou Dolphin Minzer Carmon pour signer au nom du défendeur 2 tous les documents nécessaires à l'exécution et à la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium, de quelque nature que ce soit, conformément à l'accord et au permis de construction. Cela inclut la signature au nom du défendeur 2 de l'accord, de ses annexes, d'une procuration, des accords avec les acheteurs des nouveaux appartements, des demandes d'enregistrement de notes d'avertissement en faveur du promoteur et de sa commande sur l'unité d'enregistrement et les nouveaux appartements, les demandes et actes de transfert de propriété au nom des acheteurs, les demandes et documents d'enregistrement d'une hypothèque ou d'un privilège en faveur d'une banque ou d'une institution financière, les documents d'accompagnement bancaire, un document de divulgation pour le créancier hypothécaire, les demandes et documents nécessaires à la modification de l'ordonnance d'enregistrement de condominium, l'annulation de cette ordonnance et l'enregistrement d'un nouvel ordre de condominium incluant l'enregistrement d'un avantage mutuel pour le bâtiment adjacent concernant les sous-sols, les documents exigés par la municipalité, les établissements d'urbanisme, l'autorité fiscale et toute autre entité pertinente, selon les besoins.
187. En ce qui concerne les frais juridiques, les critères énoncés à cet égard dans le Civil Procedure Regulations et la jurisprudence, par lesquels l'attribution des frais juridiques à la partie gagnante prendra en compte la nature et la complexité du litige, la conduite procédurale des parties, ainsi que les frais réels nécessaires à la conduite de la procédure et leur application dans les circonstances actuelles, dont l'objectif principal est d'accepter la réclamation des défendeurs concernant une violation de l'égalité en instruisant certains éléments de la contrepartie tout en rejetant leurs revendications concernant la plupart des éléments énoncés dans l'accord, ainsi que de rejeter la demande du défendeur pour le rejet de la réclamation en raison de l'octroi d'un bénéfice mutuel de passage et d'utilisation du parking souterrain partagé par les deux bâtiments, et en tenant compte des ressources nécessaires aux parties dans la conduite de cette action, j'ordonne que le demandeur 9 soit tenu de payer chacun des frais juridiques des défendeurs pour la somme de 10 000 000 ILS. Le paiement sera effectué dans les 30 jours à compter d'aujourd'hui.  S'il n'est pas payé à temps, la charge comportera des différences de lien et des intérêts comme l'exige la loi, de la date du jugement jusqu'à la date du paiement complet.

Le Secrétariat rendra le jugement aux parties.