(Tel Aviv) 1728/22 Sheinman Nava contre Agmon Israela

Ministère de la Justice

Tel Aviv – Jaffa

IsraelJugement

1. Une demande d'ordonnance autorisant l'exécution d'un projet TAMA 38 de type démolition et reconstruction d'un condominium dans le but de le renforcer contre les tremblements de terre, conformément aux dispositions de l'article 5A du droit immobilier (Renforcement des condominiums contre les séismes), 5768-2008 (ci-après - la « Loi sur le renforcement »), en raison du refus des défendeurs, propriétaires d'appartements dans le condominium, de mener à bien le projet.

Les faits pertinents à l'affaire et à la procédure

2. Le procès concerne un condominium situé au 7, rue Biltmore à Tel Aviv-Yafo, situé près de Kikar HaMedina, inscrit au registre des condominiums, parcelle 964 dans le bloc 6213 (ci-après - le « Condominium »).
3. Le condominium, construit au début des années 1960, se compose d'un seul immeuble de 5 étages et comprend 13 appartements, comme indiqué dans l'ordonnance d'enregistrement des condominiums du 2 janvier 1963.
4. La colonie ottomane [Ancienne version] 1916 Selon l'ordonnance d'enregistrement des condominiums, les appartements en copropriété ne comportent aucune dépendance et peuvent être classés en 4 groupes selon leur taille : un appartement d'une pièce situé au sous-sol d'une superficie de 15,64 m² ; 2 appartements au rez-de-chaussée d'une superficie de 48,43 m² ; 4 appartements situés au rez-de-chaussée, au premier, deuxième et troisième étages d'une superficie de 61,64 m² ; et 6 appartements aux premier, deuxième et troisième étages d'une superficie de 82,86 m².
5. 12-34-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D.  51 (2) Les Demandeurs 1-8 sont les propriétaires de 11 appartements dans le condominium (ci-après - les « Demandeurs »).  Cela inclut le Demandeur 1 et le Demandeur 4.
6. Le demandeur n° 1, Nava Sheinman (ci-après - « Sheinman »), est propriétaire de deux appartements dans le condominium, un appartement au rez-de-chaussée et un appartement au rez-de-chaussée, d'une superficie de 61,64 mètres carrés, qui sont inscrits au registre des condominiums pour les sous-lots 4 et 7.
7. Le demandeur n° 4, Yehuda Poliker (ci-après - « Poliker »), est propriétaire de 5 appartements dans le condominium, dont l'appartement au sous-sol, les deux appartements au rez-de-chaussée, un appartement au deuxième étage et un appartement au troisième (dernier) étage, d'une superficie de 61,64 mètres carrés, qui sont inscrits au registre des condominiums pour les sous-parcelles 1, 2, 3, 10 et 13. En pratique, les appartements Poliker aux deuxième et troisième étages sont reliés par des escaliers intérieurs entre eux.  L'appartement du troisième étage possède des escaliers menant à une autre pièce construite sur le toit du condominium, qui fait environ 26 mètres carrés, et de là se trouve une sortie vers une terrasse sur le toit d'environ 50 mètres carrés.  Poliker fait également un usage unique du toit de la pièce supplémentaire construite sur le toit du condominium de 26 mètres carrés.
8. Le défendeur 1, Israela Agmon (ci-après - « Défendeur 1 »), est propriétaire d'un appartement dans le condominium d'une superficie de 82,86 mètres carrés, inscrit au registre des condominiums sous la parcelle
9. Le défendeur 2, Nili Kiren (ci-après - « Défendeur 2 »), est propriétaire d'un appartement dans le condominium d'une superficie de 82,86 mètres carrés, inscrit au registre des condominiums, sous-parcelle 9.
10. Le 13 août 2020, les plaignants ont conclu un accord avec Ram Mughrabi Arditi 357 dans un recours fiscal (ci-après - la « Société entrepreneuriale ») dans le cadre d'un accord pour la réalisation d'un projet TAMA 38 dans un condominium de type démolition et reconstruction, comprenant trois ajouts à l'accord (ci-après - le « Accord »). Le projet en préparation dans le condominium devrait être réalisé conjointement avec la démolition et la reconstruction d'un condominium au 9 Biltmore Street à Tel Aviv, et incluant un sous-sol de parking partagé pour les deux bâtiments.
11. Le 8 juin 2022, la décision du Comité local d'urbanisme et de construction de Tel Aviv-Yafo a été rendue d'approuver, sous conditions, la demande de permis de construire pour la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium.
12. Cité deNevo Il n'est pas contesté que les plaignants remplissent les conditions préalables pour déposer la plainte - l'existence d'un permis de construire tel que défini à l'article 1 de la Loi sur le renforcement, conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi, et le respect du seuil de consentement (une majorité requise) parmi les propriétaires d'appartements du condominium, conformément aux dispositions de l'article 5A de la loi.
13. Conformément à l'accord et au permis conditionnel, la maison existante sera démolie et un nouveau bâtiment résidentiel sera construit conformément à la norme israélienne 413 pour la résistance des bâtiments aux tremblements de terre. Le nouveau condominium comprendra 27 appartements, dont 12 sont des appartements appartenant à la propriété.  Le bâtiment comprendra 5 étages et 2 étages partiels sur le toit, au-dessus du rez-de-chaussée, et 2 sous-sols comprenant des places de parking, des entrepôts d'appartements et des installations techniques.  Tous les étages du bâtiment disposeront d'un hall au rez-de-chaussée, d'un escalier général du bâtiment, de 2 ascenseurs et de puits d'infrastructure partagés.
14. Conformément à l'accord, les 12 appartements en partie pour les propriétaires comprendront l'ajout d'une zone principale de 20 mètres carrés, comprenant un espace protégé pour un appartement (pièce sécurisée), une terrasse ensoleillée, une montée de 2 étages depuis son emplacement actuel, ainsi que l'ajout d'un parking couvert régulier (souterrain) et d'une salle de stockage. De plus, la société promoteur versera aux propriétaires un loyer pour une période de 30 jours avant la date d'expulsion jusqu'à la date de remise de la possession du nouvel appartement, ainsi que les frais de transport (vers le logement alternatif puis retour au nouvel appartement).  De plus, conformément à l'accord, la société promoteur conclura un contrat avec une banque prêteuse afin d'obtenir un soutien financier pour le projet, et fournira également aux propriétaires des garanties et garanties, y compris une garantie en vertu du droit des ventes pour la pleine valeur des nouveaux appartements.
15. Conformément à l'accord, chaque défendeur a droit à un appartement dans un nouveau bâtiment renforcé contre les tremblements de terre, d'une surface principale de 107,5 mètres carrés, comprenant une salle sécurisée, une terrasse ensoleillée d'environ 14 mètres carrés, un parking souterrain standard conventionnel et un entrepôt au sous-sol.
16. Dans la déclaration de la défense, la défenderesse 1 a demandé le rejet de la réclamation. Selon elle, conformément à l'accord, Poliker et Sheinman bénéficient de contreparties excédentaires inégales, tant en ce qui concerne l'ajout des surfaces aux appartements de contrepartie que pour la participation de la société entrepreneuriale au paiement d'impôts excédentaires dans leur affaire.  Poliker a illégalement pris possession de zones de biens communs dans le condominium et a mené des constructions illégales au fil des ans, en raison de l'augmentation (illégale) de la surface de ses appartements, ce qui a servi de base pour calculer les contreparties conformément à l'accord de manière incorrecte et discriminatoire.  En attendant, comme affirmé, le condominium comprend 12 appartements et une salle de stockage, de sorte que l'unité appartenant à Poliker au sous-sol ne doit pas être considérée comme un appartement et ne lui donne en aucun cas droit à l'ajout d'une zone principale.  Comme l'a également affirmé, c'est la défenderesse 1 qui a mené l'exécution du projet TAMA 38 dans le condominium, mais en raison des « exigences et caprices » de Poliker, une autre entreprise entrepreneuriale a refusé de mener à bien le projet, le laissant en marge de la viabilité économique de le réaliser conformément à l'accord.  Entre-temps, la défenderesse 1 a précisé que, malgré son avis selon lequel le mécanisme d'indemnisation approprié est d'ajouter des surfaces relatives à la surface de l'appartement existant, elle accepte d'ajouter une surface principale uniforme pour chaque appartement du condominium, mais s'oppose à la fourniture de contrepartie excédentaire à Poliker et Sheinman.  De plus, la défenderesse 1 a soutenu que la construction du parking commun pour le condominium et celui du 9 Biltmore Street constitue une atteinte aux droits de propriété de la défenderesse 1 sur le condominium, puisqu'elle est tenue de fournir un intérêt d'intérêt.
17. Dans la déclaration de la défense, la défenderesse 2 a demandé le rejet de la demande. Selon elle, le mécanisme d'indemnisation prévu dans l'accord constitue une violation de l'égalité de considération au vu des considérations « excessives, extrêmes et extrêmes » données à Poliker et Sheinman, qui possèdent environ la moitié des appartements du condominium, tout en piétinant les droits du défendeur.  Cela concerne à la fois l'ajout des zones aux appartements de considération de ces plaignants, et la fourniture d'avantages significatifs, notamment la modernisation des spécifications techniques, la construction d'une salle de sel et d'un sauna humide pour l'un des appartements de contrepartie de Poliker, ainsi que le paiement du loyer pour des logements qui ne sont pas des appartements résidentiels, ainsi que la fourniture de sommes importantes pour les paiements d'impôts.  De plus, comme allégué, les contreparties données à Poliker conformément à l'accord sont basées sur des zones de biens communs que le demandeur a illégalement prises au fil des ans, y compris des constructions illégales sur le toit du condominium, ainsi que sur l'identification de la pièce au sous-sol comme un appartement résidentiel, non conformément à sa désignation, et ce qui permet à Poliker de bénéficier de considérations identiques à celles des 12 appartements résidentiels du condominium, tout en déterminant incorrectement la taille de cette pièce, en violation de l'ordonnance d'enregistrement du condominium.  Comme l'a également affirmé, Poliker a obtenu le consentement des propriétaires d'appartements du condominium pour construire une pièce sur le toit du condominium d'une surface de 23 mètres carrés, et non sur une surface de 26 mètres carrés comme indiqué dans l'accord, et a également reçu le consentement des propriétaires pour construire un balcon de 38,7 mètres carrés, et non une surface de 50 mètres carrés comme spécifié dans l'accord.  En plus de la contrapartie excessive accordée à Poliker, la société entrepreneuriale acquiert un avantage significatif, à la fois en détenant le consentement de Poliker, un « locataire fort avec une grande influence » dans le condominium, et en obtenant « de manière inappropriée » le consentement de Poliker, qui, à la lumière de la fausse représentation créée par le promoteur, « contrôle 5 appartements » et n'est pas elle.  Concernant Sheinman, qui possède 2 appartements dans le condominium (situés au rez-de-chaussée et au premier étage), l'un des appartements de considération s'élève au 6e étage du nouveau condominium qui sera construit, contrairement au mécanisme de montée des étages prévu dans l'accord, l'ajout uniforme d'espace est relativement plus important que l'ajout de la surface de l'appartement Sheinman, et la société entrepreneuriale supporte les taxes imposées à Sheinman en raison de l'exécution du projet, sous forme de contreparties excédentaires.  Selon le défendeur 2, le principe d'égalité de considération doit être appliqué à la lumière des critères fixés dans les projets Pinui-Binui, selon lesquelles, comme affirmé, tout propriétaire d'appartement d'un condominium a droit à une contrapartie reflétant sa part relative dans les droits de construction du condominium.  Cela est conforme au test substantiel et quantitatif énoncé par la jurisprudence.  De plus, tel que déterminé par l'avis d'un expert immobilier joint à la déclaration de défense, il existe une inégalité matérielle claire quant à la répartition des considérations conformément à l'accord, tant en fonction de la valeur relative que selon la méthode uniforme d'addition.  De plus, comme allégué, la construction du parking partagé constitue une violation des droits de propriété du défendeur 2 sur le condominium.  Les raisons du refus du défendeur n° 2 sont également l'accusation de surpopulation due à la multitude d'appartements et à la mauvaise planification, tout en perdant le caractère particulier du condominium par rapport à d'autres projets similaires, tels que le condominium du 5 Biltmore Street et celui du 15 Biltmore Street à Tel Aviv.
18. Les défendeurs ont joint aux déclarations de la défense la ferme de l'expert immobilier Assaf Levy datée du 7 février 2023, dans laquelle l'expert devait « examiner la contrepartie appropriée » pour les appartements des défendeurs dans le cadre de la mise en œuvre d'un projet TAMA 38 conformément à l'accord, et examiner « l'uniformité » des considérations données à tous les propriétaires d'appartements du condominium conformément à l'accord. Selon l'opinion, en raison des considérations excessives données à Poliker et Scheinman conformément à l'accord, la contrepartie accordée à chacun des défendeurs constitue une violation de l'estimation de l'égalité de contrepartie pour la somme de 1 496 000 ILS (selon la part relative des appartements dans la colocation) et pour la somme de 1 055 000 ILS (selon l'ajout de la contrepartie uniforme).
19. Le 19 mars 2023, une réunion préliminaire s'est tenue devant moi pour clarifier la demande. Dans son cadre, les parties ont convenu du plan « pour clarifier les litiges faisant l'objet de la poursuite, selon lequel un expert immobilier, expert au nom du Superviseur de l'Enregistrement foncier, sera nommé pour donner un avis sur la question de savoir si le principe d'égalité de considération par rapport aux appartements de considération des défendeurs a été violé, à condition d'examiner une violation de ce principe compte tenu de la différence de considération de l'augmentation de la surface des appartements (mètres carrés), y compris l'augmentation des étages dans le nouveau condominium qui sera construit.  Les surfaces des appartements existants seront issues de leur zone dans l'ordonnance d'enregistrement du condominium et d'un permis de construire pouvant être délivré pour agrandir l'appartement du demandeur 4 [Poliker] sur le toit du condominium, à la fois une zone construite et l'ajout d'une terrasse sur le toit.  Les appartements en contrepartie seront examinés conformément à l'ensemble du système contractuel signé entre la société de promoteurs et les parties à cette réclamation, y compris l'accord, un addendum à l'accord (signé avec la plaignante 4) et un addendum supplémentaire à l'accord (signé avec les propriétaires d'appartements de l'immeuble adjacent).  »
20. Le 28 mars 2023, les plaignants ont demandé la nomination de l'expert convenu, car les parties n'avaient pas pu s'entendre sur l'identité de l'expert dans les limites de la prolongation qui leur avait été accordée au moment de l'audience.
21. Dans une décision datée du 2 avril 2023, j'ai ordonné, avec le consentement des parties, conformément à la décision du 19 mars 2023 et aux dispositions du Règlement 88(d) du Règlement de procédure civile, 5779-2018, la nomination de l'évaluateur immobilier, économiste et avocat Shlomi Maaravi, expert au nom du Superviseur de l'Enregistrement des Terres (ci-après - l'« Expert »), de donner un avis sur la question de savoir si, conformément à l'accord (qui inclut, comme mentionné précédemment, l'égalité de la contrepartie a été violée, tout en comparant la contrepartie accordée à chacun des appartements des défendeurs avec celle donnée aux autres propriétaires d'appartements du condominium). L'hypothèse de base pour examiner la violation du principe d'égalité de contrepartie est la part relative des appartements des parties dans les droits de construction du condominium, conformément à l'ordonnance d'enregistrement du condominium, qui correspond à leur part relative de la propriété commune.  Dans la mesure où l'une des parties a légalement exploité les droits de construction au cours des années suivant la construction du condominium afin d'agrandir son appartement et d'attacher des parties de la propriété commune à l'appartement, comme Poliker, ces droits de construction seront pris en compte dans le cadre du calcul de sa part relative des droits de construction pour l'exécution d'un projet TAMA 38 dans le condominium.  L'examen de la violation de l'égalité des parties portera sur l'ensemble des éléments de la contrepartie accordée aux propriétaires d'appartements conformément à l'accord.
22. Le 24 mars 2024, l'avis d'expert a été soumis au dossier. Le 30 mai 2024, l'expert a répondu à des questions de clarification au nom du défendeur 1 et du défendeur 2.
23. Dans la décision du 30 mai 2024, j'ai accordé la demande du défendeur 2 et ordonné une réunion pour l'examen de l'opinion par l'expert, qui a eu lieu le 25 juillet 2024.
24. Le 18 septembre 2024, une réunion supplémentaire a eu lieu pour l'interrogatoire de l'expert à la demande du défendeur 1 et des plaignants.
25. À la fin de l'audience, j'ai présenté aux parties un plan pour mettre fin aux différends par consensus, qui a été discuté lors de réunions supplémentaires qui ont eu lieu les 10 octobre 2024 et 22 décembre 2024.
26. Le 22 décembre 2024, un jugement partiel a été rendu dans l'affaire du défendeur 1, avec le consentement des parties lors de l'audience. Conformément au jugement partiel, le défendeur 1 signera l'accord.  La société entrepreneuriale a ajouté un autre demandeur dans le procès, le demandeur 9.  Conformément au jugement partiel, dans le litige qui reste à trancher sur la question de la violation du principe d'égalité des considérations, dans la mesure où il est déterminé que ce principe a été violé en ce qui concerne le défendeur 1, la réparation du préjudice sera par une compensation monétaire plutôt qu'une compensation en nature, à laquelle la société entrepreneure sera responsable.  Pour trancher le litige, les parties soumettront des résumés aux dates détaillées dans le jugement (ci-après - le « Jugement partiel »).
27. Quant au défendeur 2, j'ai fixé des dates pour la soumission des résumés écrits.
28. Le 9 février 2025, après un changement de représentation (en troisième instance), le défendeur 2 a demandé le rejet de la plainte, en pièce jointe à la requête datée du 16 janvier 2025, pour « la tenue d'un procès équitable » dans le but de « mener les procédures préliminaires, présenter des preuves et entendre des preuves ».
29. Dans une décision motivée datée du 6 mars 2025, j'ai ordonné le rejet de la requête du défendeur 2 visant à rejeter la réclamation, car sa revendication laconique concernant « l'intention » de la société entrepreneuriale de mener des « négociations sur le sujet des contreparties » avec les demandeurs, comme le disait la requête, n'est pas suffisante, étant donné que les demandeurs ont signé l'accord. Quoi qu'il en soit, en l'absence de fondement et de fondement pour ces revendications factuelles, y compris par le biais d'une déclaration sous serment comme l'exige la loi.  De plus, j'ai rejeté la demande du défendeur 2 pour un « procès équitable », car conformément à la décision du 2 avril 2023, l'expert en résolution des différends fait l'objet du procès a été nommé pour donner un avis sur la question de savoir si l'égalité de la contrepartie avait été violée en comparant la contrepartie accordée à chaque appartement des défendeurs avec celle accordée aux autres propriétaires du condominium, concernant toutes les composantes de la contrepartie conformément à l'accord.  L'expert a été interrogé sur son avis lors de deux réunions distinctes, et après ces réunions, des réunions ont même eu lieu pour aider les parties à résoudre les différends par consentement.  À la demande des parties, elles ont obtenu des prolongations pour faire avancer la conclusion des différends par consentement.  Dans le cas du défendeur 1, un jugement partiel a été rendu, comme indiqué.  Dans le cas du défendeur 2, des dates ont été fixées pour la soumission des résumés écrits.
30. Les demandeurs et le défendeur 1 ont soumis des résumés.
31. Aucun résumé n'a été reçu au nom du défendeur 2.
32. Le 7 avril 2025, le défendeur 2 a déposé une « requête en suppression de la demande ». La requête doit être rejetée, car le tribunal ayant rendu la décision sur une répétition dans la même affaire ne doit pas être saisi lorsque les réclamations sont de nature « contestable » (voir aussi : Civil Appeal Authority 1574/11 Strauss Marketing in Tax Appeal c.  Orman, publié dans Nevo (14 juillet 2011) ; Civil Appeal Authority 7127/22 Elhai c.  Mansour, publié dans Nevo (29 janvier 2023) ; Civil Appeal Authority 2406/23 Anonymous c.  Anonymous, publié dans Nevo (22 juin 2023)).
33. Dans la décision du 15 février 2026, j'ai accordé, au-delà de la lettre de la loi, la demande de prolongation du défendeur n° 2 pour déposer une déclaration de résumés, puisqu'elle a été déposée plusieurs mois après la date à laquelle elle aurait dû soumettre sa déclaration sommaire, proche de la date de la décision du 6 mars 2025, qui rejette ses requêtes telles que précédemment.
34. Le défendeur 2 a soumis une déclaration de résumés.
35. Je vais présenter ci-dessous les principaux arguments des parties dans les résumés.

Les principaux arguments des partis

36. Selon les plaignants, la réclamation doit être acceptée et la réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium doit être approuvée conformément à l'accord, tout en versant une compensation financière de la somme de 11 333 ILS à chacun des défendeurs. Cela est conforme à l'avis d'expert, en tenant compte du bilan de toutes les considérations conformément à l'accord, y compris celles données à Polyker, conformément à l'« indice de surface » déterminé dans la jurisprudence, et à la date correcte de détermination de la valeur d'un mètre carré construit dans le condominium, qui correspond à la signature de l'accord de réalisation d'un projet TAMA 38 dans le condominium (13 août 2020).  Entre-temps, les demandeurs ont demandé de reporter la décision de l'expert selon laquelle la date de l'avis est la date de détermination de la valeur d'un mètre carré construit dans le condominium, car il s'agit d'une date arbitraire qui dépend du rythme des procédures judiciaires et de la charge de travail de l'expert, et que l'expert ne l'a fait que lorsqu'on ne lui a pas demandé le contraire.  Cela correspond même par analogie avec les dispositions de la loi sur l'urbanisme et la construction, en vertu de laquelle la date déterminante pour l'évaluation de la taxe d'amélioration suivant un plan d'amélioration est la date de début du plan, étant donné les mêmes justifications entre le plan qui augmente la valeur d'un actif immobilier et un accord pour la réalisation d'un projet TAMA 38 dans un condominium.  Conformément à cela, comme affirmé, un taux de 18 % à 20 % de la valeur d'un mètre carré construit déterminé par l'expert dans l'avis devrait être réduit.  Comme le prétendait en outre, les montants de l'avis d'expert devaient être mis à jour conformément à la zone correcte et à jour de l'appartement de Sheinman, car il a été précisé dans le cadre de la clarification de la revendication en question que les plans selon lesquels l'expert a préparé l'avis n'étaient pas à jour, tandis que des plans ont été soumis à la municipalité de Tel Aviv selon lesquels la superficie de l'appartement Sheinman a été réduite de 4 mètres carrés par rapport à ce qui était stipulé dans l'accord.

Les plaignants ont en outre demandé le rejet de la réclamation pour préjudice à la valeur des contreparties dues à l'engagement de la société entrepreneuriale à payer la taxe d'amélioration applicable aux appartements Poliker, puisqu'il avait été déterminé en jurisprudence que cela ne devait pas être considéré comme une contrepartie excessive.  Sans déroger à ce qui précède, puisque, selon un avis mis à jour d'un comptable, le montant de cette taxe était nettement inférieur au montant réclamé.  De plus, c'est Poliker qui bénéficie d'une contrepartie réduite, car malgré le fait d'être propriétaire de 5 appartements dans le condominium et de son droit à recevoir 4 entrepôts et 4 places de parking dans le nouveau bâtiment qui sera construit selon le mécanisme d'indemnisation prévu dans l'accord, Poliker reçoit 3 places de parking et 1 entrepôt, ce qui le place dans un déficit d'environ 1,5 million de ILS par rapport à la contrepartie accordée aux autres propriétaires d'appartements du condominium, y compris les défendeurs.

37. Selon le défendeur 1, il n'est pas contesté que Poliker et Scheinman ont reçu des contreparties excessives, ce qui équivaut à une discrimination grave et extrême. Le litige porte uniquement sur le montant de ces contreparties excédentaires, et donc sur le montant de l'indemnisation financière que la société entrepreneure doit verser au défendeur 1, qu'elle revendique s'élevant à 1 067 451 ILS.  Plus précisément, comme affirmé, conformément à l'accord, Poliker et Scheinman bénéficient de contreparties excédentaires concernant les zones des appartements et balcons et leur emplacement, tandis que Poliker bénéficie également de considérations supplémentaires liées à la participation au financement fiscal, aux honoraires d'avocat et aux frais d'architecte, à la prise en charge de tous les coûts de transport du matériel dans ses appartements sans limite du montant, au paiement du loyer en lien avec l'entrepôt qu'il possède dans le condominium, ainsi qu'à des ajouts de spécifications comprenant une salle de sel, un sauna humide et un revêtement en parquet en bois véritable dans toutes les pièces.  Cet accord distinct et avantageux signé avec Poliker a été caché aux propriétaires d'appartements jusqu'à la date de dépôt de la réclamation.  Même si Scheinman bénéficie d'une contrepartie excessive en termes de participation au financement fiscal et d'augmentation des étages beitar, cela ne correspond pas au mécanisme prévu dans l'accord.  En ce qui concerne le montant de la compensation financière à laquelle le défendeur 1 a droit en raison d'une violation de la parité de considération, il a été soutenu que l'avis de l'expert contenait des défauts matériels et significatifs, des erreurs que l'expert a admises au cours de son contre-interrogatoire.  Par conséquent, l'évaluation des considérations excédentaires doit être déterminée et le montant de l'indemnisation du défendeur 1 doit être déterminé en conséquence, conformément à toutes les variables pertinentes détaillées dans la déclaration sommaire (qui sera discutée en détail dans le chapitre de discussion et de décision ci-dessous).  En attendant, comme allégué, l'« indice de valeur » et non « l'indice de surface » doit être adopté pour évaluer l'altération des considérations, puisque l'indice de valeur prend en compte des variables classiques claires, mesurables et objectives, dont les principales sont la superficie du bien, le type de bien, l'étage sur lequel il se trouve, les directions de l'air, la densité et le nombre d'appartements, selon les besoins.

Concernant la date de détermination de la valeur d'un mètre carré construit dans le condominium, le défendeur 1 a convenu avec les demandeurs que la « date de préparation de l'avis d'expert », une date choisie au hasard par lui au milieu de la guerre de l'« épée de fer » alors que toute l'économie était au plus bas, ne devait pas être adoptée.  Entre-temps, le défendeur 1 a demandé le rejet des demandes des demandeurs de fixer la date de la signature de l'accord ; puisque l'accord est suspendu et n'est pas encore en vigueur, le défendeur ne l'a pas signé, l'annexe de la contrepartie avec Poliker ne porte pas de date, le bâtiment n'a pas encore été construit, la valeur des appartements est inconnue et la contrepartie n'a pas encore été versée aux propriétaires.  Selon le défendeur 1, la date pertinente est la « date de paiement », alternativement la date de dépôt de l'avis d'expert au nom du défendeur 1, et alternativement la date de dépôt de la demande.