(emphase ajoutée)
Une lecture intégrale des détails révèle que la clause 6, y compris la clause 6.1, est considérée comme une disposition générale, une « disposition coquille », si l'on le souhaite, distincte des détails des obligations attribuées aux parties (qui sont principalement détaillées dans les articles 2 à 5 du particulier). C'est ce que sous-entend la localisation de cet article - après avoir détaillé les engagements susmentionnés et en lien avec d'autres articles traitant du droit de renoncer aux obligations (article 7), de l'obligation d'effort mutuel (article 8) et de signature (articles 9-10) ; C'est ce que l'expression « pour éviter le doute », qui fait référence aux dispositions précédentes des Particulars ; C'est ce que sous-entend le contenu de l'article, qui comprend deux dispositions distinctes (dans le cadre des clauses 6.1 et 6.2) qui traitent de la validité des obligations des parties (et non de leurs détails). Dans le cadre de ces dispositions sur l'enveloppe, il a donc été clarifié, de manière sans ambiguïté, que l'obligation des parties aux stipulations énoncées dans l'accord par défaut ou dans l'accord alternatif est conditionnelle à «Signature complète« des parties sur l'un de ces projets. La formulation de cette disposition en version négative («Ce qui précède... Ce ne sera pas obligatoire... Mais avec...") peut être vu comme un renforcement du statut constitutif de l'exigence de signature prévue par cette section. À mon avis, le sens simple est que l'exigence de signature convenue par le Patriarcat et la Fiabilité est une exigence substantielle (et non probante), c'est-à-dire une condition sans laquelle il n'y a pas de réalisation d'un contrat futur (voir : Friedman & Cohen, à la p. 492 ; et que cette conclusion doit être atteinte par interprétation, Paisible et posé, aux pages 270-271).
- Comme indiqué, ni le Patriarcat ni Himanuta n'ont signé les engagements énoncés dans l'accord par défaut ni dans l'accord alternatif - ni directement, en signant les projets joints au détail (ou leurs versions ultérieures), ni par la manière indirecte de signer le détail lui-même (sans aborder la question de savoir si une telle signature aurait satisfait à l'exigence de signature prévue à la clause 6.1 du particulier). La conséquence directe de ce fait, à la lumière de ce que j'ai dit ci-dessus concernant le statut de l'exigence de signature dans les circonstances en cours, est que « ce qui est indiqué dans les projets A et/ou B n'obligera ni le Fonds national juif ni le Patriarcat » (selon les termes de l'article 6.1).
- Il convient de préciser : comme cela a été affirmé à plusieurs reprises dans notre jurisprudence, « il n'y a pas de sainteté à signer », dans le sens où, du point de vue du droit général, un contrat peut être valable contre les parties même sans leur signature, et en ce sens que dans chaque cas où un document est signé par les parties, il n'est pas un contrat contraignant (voir : paragraphe 30 de l'avis de mon collègue ; Appel civil 5511/06 Aminoff c. Levy Investments and Construction Ltd., paragraphe 12 [Nevo] (10 décembre 2008) ; l'affaire Ajami, au paragraphe 30 et les références citées). Cependant, nous avons affaire à une « sainteté » différente - la sainteté de la forme du contrat dans ses limites, et ce n'est qu'en elles que les parties devant nous ont convenu de se comporter dans leurs relations juridiques. Il convient de le dire désormais : dans le contexte contractuel, la signature n'est pas la sainteté aux yeux du droit général conçu par le législatif et les tribunaux, mais elle peut avoir la sacralité aux yeux du droit privé que les parties se sont attribuées. Comme détaillé ci-dessus, l'importance de l'exigence de forme découle d'un certain nombre d'objectifs essentiels qui la sous-tendent, et la présente affaire illustre ces objectifs, tout en accentuant la nécessité de respecter l'exigence formelle que les parties se fixent. Premièrement, l'exigence de signature, convenue par les négociateurs et les constituants, vise à restreindre l'ouverture menant à son engagement dans l'accord par défaut (ou dans l'accord alternatif), ou, si nous le souhaitons, à créer un obstacle entre le point du calendrier auquel le détail a été établi et le point futur (et possible) sur cet axe où l'engagement sera conclu dans un accord de règlement contraignant. En ce sens, respecter l'exigence de forme dans notre affaire remplit son objectif en tant que facteur de « dissuasion » contre l'engagement imprudent, sous la forme de la retenue des parties envers ce mécanisme formel (voir paragraphe 62 ci-dessus). En plus de cela, lisez la section 6.1. Dans les détails, dans lesquels il a été déterminé (« pour éviter le doute ») qu'une seule « signature complète » lierait les parties aux dispositions des projets, indique à mon avis que l'accord des parties pour créer un dispositif formel afin de déterminer la signification de la poursuite des contacts entre elles en ce qui concerne la validité de l'accord de règlement. En ce sens, le fait que les parties n'aient pas signé les projets joints aux détails est non seulement cohérent avec la conclusion, étayée par les circonstances de l'affaire, selon laquelle elles n'avaient pas l'intention de conclure l'accord de règlement, mais renforce également significativement cette conclusion (pour le lien entre le niveau de forme et le niveau de finalité en lien avec une exigence de signature créée en vertu du consentement des parties, cf. Friedman et Cohen, aux pages 529-530).
- La réponse donnée par mon collègue à ces arguments, semble-t-il, est que, selon la clause 6.1, Le détail nécessite effectivement une signature en vertu du consentement des parties, mais il concerne les projets accompagnant le détail, et non le détail lui-même - le document dont la validité est au cœur de la discussion (voir le paragraphe 31 de l'avis de mon collègue). Cependant, dans la continuité de ce que j'ai déjà écrit (paragraphe 44 ci-dessus), je suis d'avis que cette position vise à séparer l'inséparable. Étant donné que nous traitons de la question de savoir si le patriarcat et la fiabilité sont responsables l'un envers l'autre dans les termes de l'accord par défaut (qui ont été détaillés dans le projet A qui était joint au détail), l'objectif de notre discussion ne porte pas sur la validité du détail, en tant que document régissant la poursuite des négociations, mais plutôt sur son pouvoir de formuler un accord de règlement contraignant, c'est-à-dire comme un accord qui devienne contraignant pour les dispositions détaillées dans les projets. Dans ce contexte, l'exigence de « signature complète » qui a été fixée comme condition à l'entrée en vigueur de ces engagements (« ce qui est indiqué dans les projets A et/ou B ») est certainement pertinente pour notre décision sur la validité des détails en tant que protocole d'entente contraignant.
- La conclusion de ce point, même si je suppose que l'ensemble des circonstances de l'affaire atteste de la finalité de l'esprit du Patriarcat concernant l'engagement en détail (et comme indiqué, je ne le crois pas), il n'est pas possible d'en tirer un engagement du Patriarcat dans les dispositions de l'Accord de règlement. Ainsi, parce qu'en vertu du consentement explicite des parties dans le cadre même de l'accord de règlement, l'engagement dans l'accord de règlement nécessite une signature, et sans une telle signature - ce qui est indiqué dans l'accord par défaut et l'accord alternatif n'est pas contraignant pour les parties.
Exigence d'écriture
- Et maintenant, à l'exigence de l'auteur en vertu de la loi. L'article 8 dudroit immobilier stipule qu'« un engagement de réalisation d'une transaction immobilière nécessite un document écrit », tandis qu'« une transaction immobilière » est défini comme « l'acquisition de la propriété ou d'un autre droit immobilier selon le testament du constituant, sauf pour l'héritage par testament » (article 6 du droit immobilier). Comme il est bien connu, cette exigence a été reconnue dans notre jurisprudence comme une exigence substantielle, ce qui signifie que la validité juridique contraignante d'une transaction immobilière est conditionnée à l'existence d'un document écrit ancrant l'engagement des parties (voir, entre autres : Civil Appeal 986/93 Kalmar c. Guy, IsrSC 50(1) 185, 190-191 (1996) (ci-après : l'affaire Kalmar) ; Appel civil 8234/09 Shem Tov c. Peretz, IsrSC 66(3) 60 (2011) (ci-après : l'affaire Shem Tov) ; Dans l'affaire Tax Appeal 1270/23 Anonymous c. Anonymous, paragraphe 12 [Nevo] (6 septembre 2023)). L'affaire qui nous est soumise soulève deux questions dans ce contexte : premièrement, les éléments de la transaction qui font l'objet de notre discussion, c'est-à-dire l'accord de règlement revendiqué par Himanuta, incluent-ils un « engagement à effectuer une transaction immobilière » - c'est-à-dire qu'une exigence écrite était-elle apparue dans notre affaire en vertu de l'article 8 de la loi immobilière ? Deuxièmement, dans la mesure où la réponse à la première question est affirmative, est-il possible de considérer les détails comme un document écrit exprimant le même « engagement à effectuer une transaction immobilière » - c'est-à-dire que les détails remplissent-ils l'exigence écrite ? Je vais maintenant répondre à ces questions, dans leur ordre.
Une exigence écrite a-t-elle émergé dans notre affaire en vertu de l'article 8 du droit immobilier ?
- Le détail, comme on peut s'en souvenir, inclut un choix entre deux accords possibles pour l'engagement du Patriarcat et d'Himanuta : l'un (que j'ai appelé « l'accord par défaut »), le paiement d'une compensation de 13 millions de dollars par le Patriarcat en échange de la suppression des notes d'avertissement ; et le second (appelé, comme vous vous en souvenez, « l'accord alternatif »), la prolongation du bail sur les terres en faveur du JNF pour environ 150 ans en échange d'un paiement de 4,5 millions de dollars par le JNF. D'après les paragraphes 2-3 du Particular, il apparaît que la première alternative a été fixée de manière à exister en l'absence de tout autre choix positif, tandis que l'article 4 établit le Patriarcat avec la possibilité de choisir la seconde option, c'est-à-dire l'accord alternatif, s'il notifie par écrit le JNF dans le délai défini dans la section (voir, concernant le mécanisme de choix entre les deux alternatives, le paragraphe 59 de l'avis de mon collègue). En apparence, le mécanisme décrit n'oblige pas le Patriarcat à exécuter une transaction immobilière, mais ne lui accorde qu'un « droit de choix » entre le paiement d'une indemnisation et une transaction immobilière. La question est de savoir si un accord obligeant un propriétaire foncier à choisir entre ces deux alternatives constitue un « engagement de négociation immobilière ». Je souhaite laisser cette question être examinée, compte tenu des difficultés juridiques qu'elle soulève (la jurisprudence traitant du statut d'un contrat d'option dans le contexte de l'exigence écrite a effectivement déterminé qu'« un 'engagement de réaliser une transaction immobilière' est aussi une option d'achat d'un bien immobilier au sens de » (Civil Appeal 270/74 Barzilai c. Heirs of the Late Gershon Greenbaum, IsrSC 29(1) 658, 661-662 (1974) ; Voir aussi : Appel civil 273/78 Grossman c. Caspi, IsrSC 33(3) 300, 303 (1979) ; Appel civil 3931/16 Mor c. Nachmani, para. 11 [Nevo] (5 septembre 2018) (ci-après : l'affaire Mor) ; Friedman et Cohen, p. 496). Cependant, les jugements susmentionnés traitaient des cas où le droit d'exercice ancré dans l'accord en question est accordé à l'acheteur (une option d'achat), et il peut donc forcer le propriétaire foncier à céder les droits qui y dépendent. La situation peut être différente lorsque le droit de choix est accordé au propriétaire ( l'option put), de sorte que l'accord lui laisse le choix de transférer les droits sur le terrain ou de payer une somme d'argent. Cependant, dans notre cas, il existe un élément supplémentaire dans le mécanisme défini par les parties dans l'accord de règlement, qui, à ma connaissance, devient un engagement à s'engager dans une transaction immobilière du point de vue du patriarcat. Je vais clarifier ce point.
- La transaction que les parties sont censées effectuer selon l'accord par défaut (l'accord par défaut) consiste à supprimer les notes d'avertissement enregistrées en faveur de Himanuta contre le paiement d'une indemnisation par le Patriarcat. Il ne fait aucun doute que, en règle générale, un engagement à supprimer une note d'avertissement, avec ou sans contrepartie, ne constitue pas un « engagement à exécuter une transaction immobilière » qui établit l'obligation de l'ancrer dans un document écrit (voir, par exemple : Civil Appeal 472/86 Ezer c. Azariahu, IsrSC 42(3) 236, 241 (1988) ; Friedman et Cohen, p. 501). Quoi qu'il en soit, dans la mesure où nous ne traitions que d'un tel engagement du JNF contre une obligation de paiement de la part du Patriarcat, la disposition de l'article 8 de la loi foncière ne s'appliquerait pas. Cependant, un examen du texte de l'accord par défaut, qui était joint aux détails au moment de sa lecture, révèle qu'il comportait une stipulation selon laquelle le non-paiement du Patriarcat à la date fixée entraînerait l'« activation » automatique de l'accord alternatif, c'est-à-dire l'engagement du Patriarcat à prolonger la période du bail foncier par le JNF de 150 ans supplémentaires. Dans la langue de la section :
7.3 Il est convenu que si, pour quelque raison que ce soit, le Patriarcat ne verse pas au JNF la somme indiquée à l'article 3 ci-dessus, en intégralité et dans les délais, sans déroger au droit du JNF à un autre recours supplémentaire, l'affaire sera considérée en elle-même comme si le Patriarcat avait choisi de conclure un accord de règlement avec le JNF conformément au projet B joint aux détails de tous les éléments mentionnés à l'article 11 ci-dessous. et comme si un accord tel qu'énoncé dans le projet B avait été signé à la date à laquelle le paiement aurait dû être effectué, comme indiqué à l'article 3 ci-dessus...