R : Moi, réveille-moi la nuit, je connais la composante, de quoi tu parles ? Je reçois sans cesse des appels disant que des gens veulent acheter cet endroit. Nous sommes constamment en contact avec des agents immobiliers qui souhaitent entendre
- L'absence d'un examen approprié et l'absence de réserves explicites dans l'e-mail, ainsi que l'écart important entre son estimation et les évaluations précédentes (33 millions ILS contre 49 millions ILS, voir : Prot., pp. 70-71), témoignent d'une négligence dans le processus de collecte des informations et dans le choix de les fournir à l'Autorité sans vérification supplémentaire.
Dommages et lien causal
- Pour que la responsabilité délictuelle survienne, il ne suffit pas de violer le devoir de diligence. Il est également exigé qu'à la suite de cette manquement, un dommage soit causé aux plaignants et qu'il existe un lien de causalité entre l'acte ou l'omission d'une personne, l'acte constituant une violation de l'obligation de diligence, et le dommage causé à la victime, pour lequel le demandeur demande une indemnisation. Le fondement de la connexion causale comporte deux aspects : factuel et juridique. Un lien de faculté factuel signifie que la fausse déclaration est une « cause sans laquelle il n'y a aucune raison » pour le préjudice causé à la partie lésée, et sans cette représentation négligente, le préjudice aurait été évité (Civil Appeal 610/94 Buchbinder c. Official Receiver, 57(4) 289, 311 (2003)). La connexion causale-juridique concerne la question de savoir à qui attribuer la responsabilité, et elle sélectionne, parmi les divers facteurs factuels, ceux qui portent ou méritent d'assumer la responsabilité selon les critères juridiques énoncés en jurisprudence : le test de l'espérance ; le test de risque ; et le test du bon sens (Civil Appeal 7440/19 Emblaze in Tax Appeal c . Double U Trading Fund Inc . (Nevo, 27 avril 2021), au paragraphe 17).
- Dans le contexte de la fausse déclaration négligente, preuve de l'existence d'un lien causal, le demandeur prouve qu'il y avait une confiance raisonnable sur la représentation négligente, que le défendeur aurait dû s'attendre à une telle confiance, et qu'en conséquence le demandeur a subi un dommage (Appel civil 3496/13 Feingold Metals c. Avocat Gizelter (Nevo, 12 novembre 2015), au paragraphe 34 ; et voir aussi : Amir Licht, « Supporting the Innocenty - Contributory Fault and Failure to Reduce the Damage in a Compensation Claim against Emunai », point à la fin du jugement (20 avril 2021)).
- Pour plus de clarté, je mentionnerai la séquence des événements ayant conduit aux dommages réclamés par les plaignants, comme en témoignent les preuves devant moi : en juin 2018, une expertise a été réalisée par Camille et Rafael, qui a estimé la valeur du bien à Holon à 33,7 millions de ILS. Environ deux ans plus tard, en juin 2020, l'Autorité fiscale a publié des évaluations préliminaires de taxe sur les achats et d'amélioration, dans lesquelles elle a déterminé que la contrepartie contractuelle versée reflétait la valeur marchande (voir : Annexe 7 de l'affidavit du demandeur). En effet, comme le prétendent les plaignants, à ce stade il n'y avait pas de contestation sur la valeur de la transaction, mais plutôt sur la question de la classification de la société en tant qu'association immobilière. En janvier 2021, lors du processus d'objection déposé par les demandeurs concernant la classification de la société en tant qu'association immobilière, l'Autorité fiscale a contacté l'avocat des plaignants et a exigé des documents et des clarifications supplémentaires. Comme on peut se rappeler, le 11 janvier 2021, l'avocat des plaignants a contacté les administrateurs de la société pour leur demander de fournir les documents requis. Le lendemain, le 12 janvier 2021, le défendeur a fourni à la CCC son évaluation des actifs de la société, dans laquelle elle affirmait que la valeur du bien à Holon était de 49 millions de ILS et que la valeur des actifs totaux de la société variait de 90 millions à 100 millions de ILS (voir : Annexe 20 à la déclaration de créance). Par la suite, en février 2021, les demandeurs ont soumis des documents supplémentaires à l'Autorité fiscale en réponse à ses demandes, notamment une mise à jour de leur évaluation totale dans la fourchette de 41,5 millions à 50,5 millions de ILS (voir : Annexe 17 à l'affidavit du demandeur), basée sur l'expertise de Camille de 2018 pour le bien à Holon et sur les évaluations internes et non officielles des autres biens (voir : pp. 8-10 du protégé). En mars 2021, SMAC a changé de position et a pris une nouvelle décision concernant l'objection, rejetant la valeur déclarée et fixant la valeur de tous les actifs de la société à 65 629 154 ILS : cette détermination s'est basée sur une expertise interne de l'Autorité, réalisée par l'expert Odem, qui a évalué le bien à Yirmiyahu à 31 055 154 ILS, les biens de Ben Yehuda à 4 170 000 ILS, et a adopté l'expertise Kamil pour le bien immobilier à Holon. Ainsi, il a consolidé ses estimations à une valeur totale de 65,6 millions de ILS (voir P/1). Les plaignants ont fait appel de cette décision et, dans le cadre de la procédure d'appel et pour étayer leurs revendications, en décembre 2021 ils ont soumis un avis d'expertise réalisé en juin 2021 par l'expert Bogin, qui a estimé la valeur de tous les actifs à 44 553 000 ILS (25,755 millions de ILS pour le bien à Holon, 16,178 millions de ILS pour le bien à Yirmiyahu et 2,620 millions de ILS pour les biens de Ben Yehuda) (voir Annexe 13 de l'appel, qui correspond à l'annexe 28 de l'affidavit du demandeur). Après des négociations, les plaignants et l'Autorité fiscale ont conclu un accord de règlement en mars 2023, dans lequel il a été déterminé que la valeur des actifs de la société à des fins fiscales était de 49,5 millions de ILS, et l'appel a été rejeté (voir : pp. 1423-1425 de l'affidavit du demandeur).
- Dans les circonstances actuelles, existait-il un lien de causalité entre les actions du défendeur et le préjudice allégué, et le résultat final peut-il être considéré comme un dommage indemnisable ? Les plaignants ont soutenu que le fait que les vendeurs n'aient pas du tout été tenus de clarifier et qu'ils se soient retrouvés avec l'évaluation initiale déclarée de 36 millions de ILS indique que la séquence des événements vis-à-vis de SCMAK concernant la valeur des actifs de la société a commencé lorsque le défendeur s'est adressé à l'Autorité fiscale. À première vue, c'est un argument logique : la transaction des vendeurs est la même transaction dans laquelle les demandeurs sont les acheteurs, et de ce fait, la séquence des événements dans leur affaire peut servir de « groupe de contrôle » pour comprendre ce qui se serait passé si les informations fournies par le défendeur n'avaient pas été fournies.
- Cependant, pour accepter cet argument, il faut d'abord examiner la question de l'existence d'un dommage indemnisable, car si le dommage allégué ne peut être considéré comme dommage indemnisable, en tout cas la question du lien causal est sans importance. Selon les plaignants, le dommage est la différence d'impôt qu'ils ont été contraints de payer après l'intervention du défendeur, par opposition à l'évaluation initiale, conformément à la valeur initiale également déterminée dans le cadre de la transaction des vendeurs. Cet argument est difficile à mon avis, car il signifie que le préjudice est le fait que les plaignants n'ont pas pu payer une évaluation selon une estimation qu'ils savaient eux-mêmes inexacte.
- La preuve que les demandeurs savaient effectivement que cette évaluation n'était pas exacte est qu'ils ont fourni une évaluation différente et plus élevée, même à un stade où ils estimaient que le seul litige concernait la classification de la société en tant qu'association immobilière. Il est vrai que cette déviation par rapport à leur estimation initiale n'a pas été faite volontairement par les demandeurs, mais plutôt en réponse à une demande de documents du CC datée du 14 février 2021 (voir : « Lettres de demande de réception de documents et clarifications » (Annexe 16 de l'affidavit des demandeurs)), qui exigeait, entre autres, des détails complets concernant la valeur des actifs de la société, y compris des informations de planification, l'état du bien et les dates d'achat/rénovation. Les plaignants ont répondu à cette demande le 22 février 2021 (« Réponse à la demande documentaire du 14 février 2021 » (Annexe 17 à l'affidavit des plaignants)), par une nouvelle évaluation selon laquelle la valeur de leurs actifs n'est pas inférieure à 41,5 millions de ILS, et jusqu'à un maximum de 50,5 millions de ILS (voir Prot. aux pages 8-10). Cependant, à ce stade, étant donné que selon la position des plaignants, l'évaluation initiale fournie d'un montant de 36 millions de ILS était exacte, ils n'avaient aucune justification ni raison de la modifier en réponse à la demande de la CC de fournir des documents supplémentaires. Car si la première évaluation était correcte selon eux, une demande de documents supplémentaires qui n'ajoutent pas à l'évaluation mais ne font que la justifier aurait conduit à la livraison de la même évaluation, avec l'ajout de références. Le fait qu'à ce stade ils s'écartent de la déclaration initiale de valeur indique qu'à ce stade, ils ne sont pas eux-mêmes derrière cela. Le fait que cela ait été fait en réponse à la demande ne soulève ni ne diminue cette question, car, en principe, ils auraient pu fournir la même valeur avec des références qui la justifient (et en tout cas, à ce stade, au moment de la réponse à la demande documentaire du 14 février 2021, aucune évaluation à jour n'a été jointe). En d'autres termes, et pour résumer ce point, même si ce qui a causé l'augmentation de la valeur à l'initiative des demandeurs était la demande d'une CCI, les demandeurs étaient « libres » à ce stade de fournir l'évaluation correcte selon leur volonté en réponse à cette demande, et comme ils ignoraient les actions du défendeur, ils n'étaient pas non plus sous pression ni crainte de donner une estimation plus élevée qu'ils ne le croient. Le fait qu'ils aient néanmoins donné une estimation plus élevée que la première preuve que la première estimation était une sous-estimation selon leur méthode.
- Je note que les plaignants ont abordé cette question et ont affirmé que la source de l'écart était que la première évaluation pesait également « le grave différend qui existe entre les actionnaires de la société. ce qui rend difficile son fonctionnement et sa gestion » (voir : Annexe 17 de l'affidavit des plaignants, au paragraphe 30). Par la suite, le demandeur a soutenu que la valeur d'une société en commandite ou d'un partenariat en litige, dans lequel les associés n'autorisent ni la vente ni l'achat, réduit la valeur des actions par rapport à la valeur des actifs eux-mêmes - et il est donc possible que les deux estimations soient cohérentes. Cependant, ces arguments ont été avancés sans preuve pour établir une telle différence de valeur d'une transaction pour ces raisons, et je ne les ai donc pas trouvés acceptables. De plus, puisqu'il n'y a plus de contestation quant à l'existence d'une association immobilière, conformément à l' article 9(b)(1) de la loi sur la fiscalité immobilière (appréciation et achat), 5723-1963, dans une action devant une association immobilière, l'acheteur sera responsable de l'impôt sur l'achat du montant qui aurait été responsable de la vente d'un droit immobilier, dont la valeur correspond à la partie relative de la valeur de tous les droits sur les biens immobiliers détenus par l'association, la valeur du bien immobilier d'un vendeur volontaire à un acheteur volontaire sur le marché libre Par conséquent, l'affirmation concernant la différence de valeur des actions par rapport à la valeur des actifs est erronée. De plus, le soutien du fait que le différend entre les actionnaires n'explique pas l'écart entre l'évaluation initiale de la valeur de la transaction par les demandeurs et la seconde se trouve dans l'avis de l'expert Bogin, également au nom des demandeurs (voir : Annexe 29 de l'affidavit des demandeurs). Dans son avis, Bogin a évalué la réduction de la valeur des actifs résultant d'un litige et d'une participation conjointe, et en tenant compte de la réduction, la valeur totale des actifs atteints est de 44 553 000 ILS, soit supérieure à la valeur initiale de 36 millions de ILS déclarée par les demandeurs à la CCC.
- Par conséquent, sans déterminer la question de savoir si les demandeurs connaissaient ces informations au départ ou les ont découvertes lorsqu'ils ont produit les documents nécessaires à la demande de CCI, au même moment où ils ont soumis les documents, l'évaluation initiale qu'ils ont fournie était également inexacte selon l'approche des demandeurs, et le paiement d'un impôt réel ne constitue pas un dommage compensable en responsabilité civile (Appel civil 153/04 Rubinovich c. Rosenbaum (Nevo 6.2.2006). Verset 6). D'autant plus dans notre cas, lorsque le montant qu'ils ont finalement payé est cohérent avec la fourchette qu'ils ont eux-mêmes estimée par rapport à la valeur de leurs actifs : pas moins de 41,5 millions de ILS, et jusqu'à 50,5 millions de ILS (voir : pp. 8-10 des procès-verbaux).
- Plus que nécessaire, et même si cet argument n'a pas été explicitement avancé en tant que tel, dans la mesure où l'intention des plaignants dans leur demande était de prétendre que c'est la fourniture par le défendeur des informations qui a conduit au durcissement de la position de la CCC dans les négociations, et donc conduit à un compromis « du côté élevé » dans le cadre de l'accord de règlement, aucun lien causal n'a été prouvé à ce point de référence.
- Comme indiqué, les plaignants ont fourni à la CCC des documents et une évaluation plus élevée, environ un an et demi avant d'avoir connaissance de la lettre du défendeur (voir : paragraphe 29.1.2 de l'affidavit de Mme Sidorenko). À cela s'ajoute l'avis d'un expert au nom de l'Autorité fiscale (voir : Annexes 27-29 à l'affidavit des plaignants) et la conduite des demandeurs eux-mêmes dans la procédure. Tous ces facteurs sont des facteurs intermédiaires importants qui rompent le lien de causalité entre l'action du défendeur et le résultat fiscal final, ou du moins rendent impossible de retracer une procédure causale qui découle exclusivement des actions du défendeur. La conduite des plaignants, les détails qu'ils ont fournis et le moment de la transmission des informations, tous ces éléments ont probablement influencé l'évaluation de la CC et possiblement aussi sa stratégie pour la conduite de la procédure, et il ne peut être déterminé que cela n'aurait pas conduit à un durcissement des positions de la part de la CC même sans l'intervention du défendeur. Dans ces circonstances, il ne peut être déterminé que ce sont précisément les actions du défendeur qui ont conduit au durcissement des positions du PCC et au fait que le compromis était « du côté élevé ». Cela s'explique par le fait qu'il n'est pas possible d'isoler l'influence de la défenderesse de la totalité des facteurs ayant agi, et il n'a pas été prouvé que son intervention ait eu un effet décisif.
- Si tel est le cas, les demandeurs n'ont pas pu prouver les éléments nécessaires pour que les actions du défendeur relèvent du champ d'une violation du devoir de diligence d'un agent, car il est douteux que les dommages réclamés par les demandeurs puissent être considérés comme des dommages compensables en responsabilité civile, et même dans la mesure du possible, ils n'ont pas pu démontrer qu'il existe un lien de causalité entre la violation et le dommage. Par conséquent , malheureusement, en ce qui concerne la violation de l'obligation de diligence, il n'existe aucune base pour accorder une indemnisation aux plaignants.
Dans ce contexte, voir les mots suivants de la Cour suprême :