Il convient d'ajouter que j'ai déterminé que la situation complexe de l'entreprise découlait de ses états financiers et de ses rapports officiels. M. Knepfler en était conscient, et aurait dû en être informé, et a choisi de poursuivre la transaction et de conclure un accord direct avec ADN. L'argument selon lequel les rapports de la société étaient trop optimaux a été rejeté dans ces circonstances, et ce report concerne également M. Nehemiah.
Je vais donc examiner les allégations supplémentaires trompeuses que M. Knepler allègue, et que M. Nehemiah a joué un rôle dominant dans la formulation. L'un concerne le document de prévision ; La seconde concerne la non-divulgation, c'est-à-dire le non-mention du litige avec les sociétés de gestion concernant des dettes envers elles qui ont augmenté à leur égard.
Document de prévision
- Dans son affidavit, M. Knafler a souligné qu'il accordait une grande importance à la question du chiffre du NOI (Net Operating Income) pertinent pour l'activité des actifs en France. Dans ce contexte, il se vit présenter une prévision concernant les revenus et dépenses attendus des actifs détenus par les sociétés immobilières en France pour les cinq années suivantes. Il reçut également des évaluations des trois propriétés en France (annexes 13-16 à l'affidavit de Knepler). Selon lui, ces documents correspondaient à une attente selon laquelle la NOI pour les deux biens de Lille serait de 1,199 million d'euros, tandis que celle de Nantes serait de 501 856 euros et, en termes de restrictions commerciales, d'environ 1,7 million d'euros.
- Knepler affirme en outre qu'il était connu dans la société qu'il n'y avait aucun lien entre ces représentations et la réalité. Ainsi, dans le procès-verbal de la réunion du conseil d'administration d' ADN le 17 mai 2016, M. Nehemia a répondu à la question du président du conseil selon laquelle le flux de trésorerie serait de 400 000 € bruts par an pour les trois actifs (Annexe 17 à l'affidavit du demandeur) ; et lors de la réunion du conseil du 20 juin 2016, un montant de 500 000 € a été donné, selon une détention à 100 % des actifs (Annexe 18 à l'affidavit du demandeur).
Dans ce contexte, M. Knepfler a affirmé dans son affidavit qu'il existait un énorme écart entre les données qui lui étaient présentées lors des négociations qu'il avait menées avec M. Nehemia et les données connues en temps réel de l'entreprise. Il a ajouté que s'il avait eu connaissance de cette lacune, il n'aurait pas conclu l'accord.
- Après avoir examiné les arguments des parties, j'ai estimé que les arguments de M. Knepfler dans cette affaire devaient être rejetés.
- Premièrement, s'il y avait effectivement de telles représentations significatives de la part du demandeur, la question se pose de savoir pourquoi il n'a pas pris la peine de les ancrer dans les accords - s'agissait-il des projets formulés autour de l'éventuelle collaboration avec le Fonds Tamir-Fishman ou de l'accord qu'il a lui-même conclu avec ADN ? Après tout, l'accord ancre les représentations présentées par la société. L'accord faisait référence aux rapports de 2015 ainsi qu'aux divers rapports fournis par celui-ci en tant qu'entreprise cotée. Qu'est-ce qui est plus simple et plus évident - si c'est une condition indispensable dans l'approche de M. Knafler pour conclure une transaction - pour ancrer ces déclarations fondamentales prima facie ?
- Knepfler n'a pas donné de réponse adéquate à cette difficulté fondamentale, et c'est un homme d'affaires expérimenté, qui avait certainement cette possibilité sous ses yeux en temps réel.
- Deuxièmement, l'argument de M. Nehemiah selon lequel le document de prévision, préparé à la demande de M. Knefler, lui a été envoyé le 18 mai 2016 (Annexe 1 de l'affidavit de Nehemiah). Bien que cela ne soit arrivé avant que M. Knafler ne signe l'accord avec la société, c'était après avoir déjà signé le projet d'accord d'achat des actions de Guy Initiation, en sa qualité d'actionnaire majoritaire du Fonds Tamir-Fishman, le 16 mai 2016. Ainsi, le lien de causalité entre le document de prévision et l'enthousiasme de M. Knafler pour l'accord en cours est omis.
- Troisièmement, lorsque M. Knefler a déposé sa première demande d'injonction le 7 novembre 2016 (N/5), après que l'ADN lui a envoyé l'avis d'annulation de l'accord avec lui, il a affirmé (au paragraphe 26) « Il convient de souligner qu'avant la signature de l'accord, [ADN] a fait une fausse déclaration, [selon laquelle] le flux de trésorerie total provenant des actifs est de 50 000 € par mois, et [M. Knapfler] a donc droit à 80 % du revenu disponible total indiqué dans les déclarations [de la société]. »
Il en découle que, à la date bien plus proche de l'événement des événements, M. Knepfler a affirmé que le flux de trésorerie qui lui était présenté, sur lequel il comptait, était de 600 000 euros par an, dont il avait droit à 450 000 euros - un montant directement cohérent avec ceux que M. Knepfler affirme avoir été présentés au conseil d'administration de la société. Par conséquent, il n'est pas clair de quelle tromperie nous parlons. Et en tout cas, ces sommes sont complètement loin de ces 1,7 million d'euros, même si l'on en déduit 20 %. La présentation de tant de sommes différentes rend la version de M. Knafler à ce sujet peu fiable, et je la rejette.
- Quatrièmement, il est également nécessaire de prendre en compte le fait que le flux de trésorerie dans le document de prévision auquel M. Knepfler fait référence repose sur des hypothèses qui étaient claires pour tous en temps réel qu'elles n'avaient pas encore été réalisées, en premier lieu l'hypothèse que les biens étaient loués lorsqu'ils étaient entièrement occupés. Nous avons déjà constaté que les problèmes d'occupation étaient bien connus et ont également été publiés dans les rapports et rapports de la société, que M. Knepfler aurait pu examiner (voir ci-dessus au paragraphe 140), et que le personnel de la Fondation Tamir-Fishman les a effectivement examinés (voir ci-dessus au paragraphe 137). Une hypothèse supplémentaire incluse dans le document de prévision était qu'un montant inexact au moment de l'engagement serait refinancé (voir paragraphe 33 de l'affidavit de Néhémie). Bien sûr, ce chiffre nécessite de mettre à jour et de modifier les revenus dans la prévision.
De plus, j'accepte la position des défendeurs selon laquelle il existe une différence entre le concept de NOI, qui reflète les revenus issus des actifs, et le concept de flux de trésorerie. En effet, il convient de mentionner que M. Knepfler n'a pas acquis la propriété des actifs, mais plutôt la propriété des sociétés qui les contrôlaient. Par conséquent, le chiffre pertinent n'est pas le flux direct de loyer (qui se rapporte aux revenus locatifs moins les dépenses directement liées aux biens). Il faut également prendre en compte les dépenses engagées par les sociétés, un chiffre qui réduit le flux de trésorerie généré par les sociétés à celui du loyer direct perçu sur les biens.