Il s'agit d'une formule de pochoir que la banque utilise pour signer de nombreux clients qui contractent un prêt hypothécaire auprès d'elle. Selon le sens ordinaire et simple de ce qui y est énoncé, l'intimée et son mari se sont engagés, en signant cet acte, à hypothéquer la propriété de Ra'anana au profit de la Banque Hapoalim, afin de garantir le crédit que la banque avait déjà accordé sur le compte, y compris tout crédit futur, sans limitation de montant. Malgré les arguments de l'intimé, à la lumière des décisions factuelles du tribunal de district (décisions également issues de la décision du tribunal de première instance concernant la mesure temporaire), le point de départ de l'audience est que l'intimé savait qu'elle signait un « acte hypothécaire ». Le tribunal de première instance, puis plus tard le tribunal de district, ont noté plusieurs facteurs factuels ayant conduit au rejet des versions alternatives avancées par l'intimé concernant son manque de connaissance que l'acte hypothécaire contenait le titre « Acte hypothécaire » qui apparaît en grand nombre sur le formulaire ; Les mots « montant illimité » apparaissent en grandes lettres à un endroit bien visible sur la note hypothécaire ; l'impression du tribunal que la défenderesse est lettrée et a la capacité de comprendre la nature du document qu'elle a signé ; L'absence de logique économique dans l'affirmation de l'intimée selon laquelle elle aurait signé le billet uniquement pour garantir les charges dans le compte joint, puisqu'il n'y avait aucun solde débiteur sur ce compte, et qu'il n'y avait certainement aucune justification pour créer un gage sur la valeur du bien à Ra'anana ; L'affirmation de la requérante selon laquelle l'acte vise à garantir ses obligations mais dans le compte commun contredit ce qui est indiqué dans l'acte hypothécaire lui-même ; Le tribunal de première instance a rejeté le témoignage de la défenderesse selon laquelle elle n'avait aucune connaissance du statut du compte joint, après qu'il a été prouvé que l'intimée détenait des cartes de crédit et un chéquier dans ce compte, et après qu'il soit apparu lors de son contre-interrogatoire qu'elle connaissait les prêts contractés par son mari au fil des ans et les actifs hypothéqués à cette fin. En effet, à partir de la conclusion logique qui est probable à première vue, et ce n'est pas pour rien que les deux tribunaux sont parvenus à la même conclusion - que l'intimé savait ce qui contenait l'« acte hypothécaire » et que l'intimé savait exactement ce qu'elle signait. דוברדוברדובר
- Officiellement, si le défendeur a signé l'acte hypothécaire sciemment et de manière exigée par la loi, la règle habituelle et familière s'applique selon laquelle « les accords doivent être respectés » (Pacta Sunt Servanda). En d'autres termes : le défendeur doit respecter sa signature sur l'acte hypothécaire et assumer les conséquences de son accord à signer ce qui est écrit dans cet acte - la garantie de crédit sur le compte duEnquête Illimité en quantité, d'une manière qui anticipe à la fois le passé et le futur (Appel civil 9538/06 Segal c. Jerusalem Bank for Development and Mortgages Ltd., paragraphe 6 du jugement et les références citées ([Publié dans Nevo], 10.6.2008); Appel civil 8800/04 Steiner c. United Mizrahi Bank dans un appel fiscal ([Publié dans Nevo], 11.11.2004); Appel civil 6799/02 Yulzari c. United Mizrahi Bank Ltd., IsrSC 58(2) 145, 149 (2003) (ci-après : le Yulzari)). À cet égard, les propos du président Sussman sont appropriés :
« Habituellement, la loi stipule qu'une personne qui signe un document sans en connaître le contenu ne sera pas entendue au motif qu'elle n'a pas lu le document et ne sait pas ce qu'elle a signé ni ce qu'elle a entrepris. Il est présumé qu'il a signé en signe de son consentement, quel que soit le contenu du document » (Civil Appeal 467/64 Switzerland c. Sandor, IsrSC 19(2), 113, 117 (1965)).
- Ainsi, prima facie, cependant, il existe un autre fait factuel dans notre affaire qui affecte la validité de l'acte hypothécaire. Il n'y a aucun doute que personne ne fait de doute Au nom de la banque n'a pas informé l'intimé de la taille de la dette passée qui s'était déjà accumulée dans la dette du compte hypothécaire, dans le cadre duquel l'hypothèque a été contractée, avant sa signature sur l'acte hypothécaire. Comme on peut se rappeler, dans son témoignage devant le tribunal de district, le directeur de la succursale bancaire n'a pas nié cela :
« Q. Montrez-moi une lettre ou un autre document dans lequel vous, ou l'un des collaborateurs avec vous, informez le demandeur qu'il existe un prêt existant d'un montant de 490 000 ILS ?
- Pourquoi dois-je informer Michal [Intimé - M.N.] d'un crédit de 490 000 ILS qui se trouve sur le compte de Yehuda Martin, avant même que Michal ne soit impliqué ? Après tout, c'est son compte personnel avec un bien hypothéqué à son nom, pourquoi dois-je en informer Michal ? Quelle place Michal s'inscrit-elle dans une dette ou un autre bien avant l'hypothèque ?
- Pour reprendre votre réponse, en fait, si je vous appelais pour savoir quelle est la situation dans le compte personnel de ma femme, vous diriez que vous avez besoin de la permission de votre femme, n'est-ce pas ?
- Vous n'êtes certainement pas autorisé à recevoir des informations si le compte appartient uniquement à votre épouse.
- Au moment de la signature de l'acte hypothécaire, annexe B à votre affidavit, est-ce que l'un des employés de banque a informé le demandeur, savez-vous, qu'il y a une dette de 490 000 ILS ?
- Je n'ai pas de telle lettre ni déclaration. Elle n'a pas été signée à la banque. Tu me demandes quelque chose que je ne sais pas. C'est pourquoi nous demandons que les documents soient signés devant un avocat à l'extérieur, où il sera informé de tout ce qui doit être dit. Par conséquent, je préfère qu'elle ne soit pas à l'intérieur de la branche » (p. 12 de la transcription de l'audience devant le tribunal de district).
Je suis d'avis que la conclusion évidente est que la banque n'a pas rempli l'obligation de divulgation qui lui a été confiée, et que cela a une importance opérationnelle en ce qui concerne la validité de l'acte hypothécaire. Je vais développer un peu la discussion sur les dettes de la banque en tant que telles ; Ensuite, je vais examiner le résultat de la violation du devoir de divulgation dans notre affaire.
- Les banques jouent un rôle central dans la vie économique et commerciale. Dans son jugement dansAppel civil 3352/07 Bank Hapoalim dans l'affaire Tax Appeal c. Horesh ([Publié dans Nevo], 7 décembre 2009) (ci-après : la Question Hérités), le juge Gibran a souligné l'unicité d'un contrat bancaire de type acte hypothécaire : compte tenu de l'unicité du contrat entre la banque et le client, un équilibre spécial est nécessaire pour incarner la disparité de pouvoir entre les parties et le statut de la société bancaire. Lorsque le tribunal examine l'interprétation du contrat bancaire, il doit prendre en compte les caractéristiques particulières du contrat qui lui est présenté (voir plus à ce sujet : Appel civil 6055/04 Landau c. Bank Leumi Le-Israel Ltd., paragraphe 15 du jugement ([Publié dans Nevo], 12.7.2006); Appel civil 8593/91 Tefahot Mortgage Bank of Israel dans l'affaire Tax Appeal c. Sabah, IsrSC 48(2) 573 (1995); Intérêt Yulzari, supra, aux pages 150-151 ; Appel civil 7451/96 Avraham c. Massad Bank dans l'appel fiscal - Succursale Rishon Lezion, IsrSC 35(2) 337 (1999) (ci-après : le Avraham)).
- La Banque est soumise à des obligations de divulgation accrues visant à refléter la force de la Banque vis-à-vis du client, ainsi que l'intensité de l'influence connue de sa conduite sur l'ensemble de l'économie. Le grand pouvoir entre les mains des banques empêche le client, dans de nombreux cas, de traiter avec la banque de manière équitable. La banque est tenue d'agir de bonne foi, de ne pas tromper le destinataire du service, de divulguer chaque détail important pour le service fourni, et tout aussi important - elle doit détailler l'ensemble des risques liés à ce service. Selon l'article 17A de laDroit bancaire (Service client), les obligations de la banque envers le client, y compris l'obligation de divulgation découlant de l'obligation large de fiduciaire, s'appliquent également à Ce soir. Le tribunal de district a justement restreindu la loi du garant à celle du garant, y compris celle du créancier hypothécaire, et a statué que Droit bancaire (Service client) Cela s'applique aussi au Mishkan. En général, il semble qu'aujourd'hui cette analogie soit acceptée entre le garant et le créancier hypothécaire, une analogie dont la logique est marginale - il n'y a aucun intérêt à distinguer les deux, puisque la différence réside dans la portée de leur obligation secondaire envers le prêteur vis-à-vis du prêt. Cela n'affecte pas la nature de l'obligation du prêt envers eux (Section 12 à la Loi sur les gages ; Appel civil 11120/07 Simchoni c. Bank Hapoalim dans un appel fiscal Paragraphes 25 à 26 du jugement du juge A. Rubinstein (pas encore publié, 28 décembre 2009) (ci-après : le Simchoni); Appel civil Feibushevich c. Bank Leumi Le-Israel Ltd., Piskei Din 44(1) 365, 377-376 (2002); Roy Bar-Kahn Garantie, 125-131, 393-397 (2006) (ci-après : Bar-Cohen Arvot); Ruth Platon -Shinar « Le devoir de la divulgation bancaire envers L'hypothèque est un actif pour assurer l'obligation d'autrui. » L'Avocat 49(2) 385 (2007); Concernant les développements concernant les dettes de la banque envers le garant, voir un aperçu du jugement du juge Hayut dansAutorité d'appel civil 4373/05 Même Haim c. Independence Mortgage and Development Bank Ltd., paragraphes 6-9 du jugement ([Publié dans Nevo], 15.11.2007); Et Parashat Avraham, supra, aux pages 346-351).
- Le montant de la dette existante constitue le montant de la dette existante Figure matérielle Quand nous traitons une transaction comme celle qui nous est devant nous. Le prêteur hypothécaire a le droit de savoir quelle dette il obtient à partir de l'hypothèque de l'un de ses actifs, surtout lorsque l'hypothèque n'est pas le débiteur et n'a pas accès direct aux données de transaction (voir et comparer : Appel civil 8822/04 Gabbay c. United Mizrahi Bank Ltd., paragraphe 4 du jugement du juge Rubinstein ([Publié dans Nevo], 9.11.2005)). Par conséquent, c'est un fait qui doit être révélé. OnAppel civil 8546/06 Soltani c. Bank Leumi Le-Israel dansAppel fiscal ([Publié dans Nevo], 7 juillet 2008) (ci-après : l'affaire Sultani) Il y avait des circonstances similaires dans notre cas. Dans la même affaire, l'appelant a signé des actes hypothécaires selon lesquels il hypothéquait au bénéfice de la banque ses droits sur un certain bien immobilier, en lien avec les dettes de son fils. Le but de l'engagement était d'aider son fils à gérer une entreprise familiale située dans le bien immobilier hypothéqué. Après que l'entreprise familiale n'ait pas remboursé ses dettes envers la banque, celle-ci a cherché à reconstituer la propriété. Le tribunal de district dans cette affaire Sultani Il s'est inspiré du témoignage de l'avocat devant qui les actes hypothécaires avaient été signés, et a déterminé que ce même avocat présentait à l'appelant (le créancier hypothécaire) l'essence de l'action juridique qu'il allait entreprendre lors de la signature des actes hypothécaires et lui avait également expliqué les risques encourus. Cependant, le tribunal de district a statué que l'appelant ne savait pas et n'était pas informé, avant de signer les actes hypothécaires, des dettes existantes d'environ 275 000 ILS en faveur de la banque. Dans le jugement, il a également été déterminé que le non-divulgation d'informations concernant les dettes passées entraîne la nullité de l'ensemble de l'hypothèque, y compris en ce qui concerne les dettes créées après la création de l'hypothèque :
« À mon avis, la violation de l'obligation de divulgation dans ces circonstances conduit à la nullité totale de l'acte hypothécaire [emphase dans l'original - M.N.], puisque les données concernant les dettes existantes dans les comptes au moment de la signature des billets hypothécaires sont très substantielles, d'autant plus dans le cas d'une entreprise en difficulté financière, et il est tout à fait possible que si le défunt avait eu connaissance de la situation de la dette dans les comptes, comme cela aurait été le cas avant la signature, il n'aurait pas hypothéqué le bien qu'il possédait » (paragraphe 15 du jugement du juge Danziger).
- Dans cette affaire Simchoni (ci-dessus), l'appelante a signé un certain document de renonciation avec la banque, dans le cadre duquel elle renonçait à ses droits sur un bien immobilier qui était la résidence familiale, tout en déclarant qu'elle ne revendiquerait aucune revendication concernant les droits sur la propriété. Dans cette affaire Simchoni, selon elle, l'appelante a signé le document sans le lire et a écouté les paroles de son mari, selon lesquelles sa signature était nécessaire pour eux afin d'obtenir un financement pour un certain projet de construction ; Je précise également que l'avocate qui a approuvé la signature de l'appelante l'a fait même si elle ne l'a pas signée devant lui et qu'il ne l'a pas vue de ses propres yeux. Quoi qu'il en soit, ce qui importe pour nos besoins, c'est qu'au moment de la signature de ce document de renonciation, rien n'a été expliqué à l'appelant par la banque. Mon collègue, le juge Rubinstein, a statué que la bonne foi de la banque était refusée « puisqu'elle a signé le document de renonciation, car elle craignait qu'elle ne puisse engager une réclamation pour partage de la propriété, et ceci Sans rien lui expliqueret d'une manière qui ne répond pas à ses propres standards » (emphase dans l'original - M.N. ; paragraphe 23 de son jugement). Après avoir longuement discuté des dettes de la banque envers un garant, y compris une hypothèque, mon collègue le juge Rubinstein a statué :
« Un représentant de la banque aurait dû rencontrer l'appelante, lui expliquer ce qu'elle signait, ce que cela signifiait et l'étendue des dettes. L'appelante n'a pas rencontré le représentant de la banque, et la signification de sa signature ainsi que ses implications ne lui ont pas été expliquées. Il est difficile de concilier ce comportement de la banque, et je m'en pose la question" (paragraphe 31 de son jugement).
- L'obligation de divulgation applicable à la banque a été largement discutée dans la jurisprudence dans de nombreux contextes variés. Le Dr Plato-Shinar a discuté de la portée de l'obligation de divulgation et des sources de cette obligation :
« Lorsque nous parlons d'un 'devoir de divulgation' imposé aux banques, nous entendons généralement l'obligation de la banque de fournir au client les données et les faits matériels nécessaires à l'exécution de la transaction en question. Cependant, il ne s'agit que d'un devoir de divulgation au sens étroit du terme. En vertu de son devoir fiduciaire bancaire, la banque a une obligation beaucoup plus large. Cette obligation inclut, en plus de l'obligation de fournir des données (l'obligation de divulguer au sens strict), plusieurs autres obligations qui diffèrent les unes des autres et se complètent : l'obligation de rédiger un contrat écrit, de laisser au client le temps de le lire avant de le signer, et de fournir au client une copie après la signature ; l'obligation de mettre en avant et de mettre en lumière certains détails ; l'obligation de traduire le texte pour les clients non hébreuphones ; l'obligation d'expliquer la nature de la transaction, y compris ses aspects juridiques ; et l'obligation de s'assurer que le client comprend toutes les informations qui lui sont fournies. [...] La justification de cela réside dans le concept particulier de confiance qui caractérise la relation de la banque avec le client et l'importance particulière que notre système juridique lui accorde. [...] Ainsi, le devoir de la banque n'est pas de se contenter de fournir des données informatives (l'obligation de divulguer au sens strict), mais de remplir toutes ces obligations supplémentaires, qui visent à garantir la compréhension de la transaction par le client. La banque doit remplir l'obligation de divulgation au sens large avec toutes ses composantes, même si elle agit contre son intérêt personnel, ce qui met l'accent sur le lien entre l'obligation de divulgation et l'obligation de confiance. Une autre raison de l'élargissement de l'obligation de divulgation imposée à la banque est l'inégalité inhérente à l'information entre les parties. [...] Afin de réduire l'ampleur de l'écart mentionné et de s'assurer que la banque n'abuse pas de son pouvoir considérable, il est approprié de ne pas se contenter d'imposer à la banque une obligation restrictive de divulgation, qui revient à fournir des données et des faits. La banque doit être chargée de toutes ces dettes supplémentaires destinées à obtenir la banque client dans tous les aspects de la transaction qu'elle souhaite effectuer à la banque. [...] L'obligation large de divulgation ne se limite pas à la relation entre la banque et le client, et elle s'applique également au garant et au créancier hypothécaire d'un actif pour garantir l'obligation d'autrui (ci-après : l'hypothèque). Le même concept particulier de fiducie décrit ci-dessus caractérise également la relation de la Banque avec le garant et avec le créancier hypothécaire. Les avantages informatifs de la banque et les disparités de pouvoir entre les parties sont également marquants pour ces entrepreneurs. Par conséquent, toutes les obligations subsidiaires qui constituent l'obligation de divulgation au sens large s'appliqueront non seulement au client, mais aussi au garant et au créancier hypothécaire. En particulier, nous notons l'obligation de fournir une explication détaillée de la nature de la transaction et de ses aspects juridiques, ainsi que l'obligation d'obtenir la compréhension par le contractant de la nature du contrat » (Ruth Plato-Shinar Banking Law - The Duty of Banking Trust 202-199 (2010) (ci-après : Plato-Shinar) ; emphases ajoutées - M.N.).