Quant à la seconde demande, comme cela sera expliqué ci-dessous, les défendeurs doivent être considérés comme une « entité économique commerciale unique » dans leurs relations avec les demandeurs (voir chapitre E(3)(1), paragraphes 95-100 ci-dessous). Par conséquent, ils devaient s'assurer que les montants étaient transférés conformément aux dispositions des accords. Le silence du comité de groupe n'indique pas qu'il ait accepté d'accorder à l'entrepreneur un avantage auquel elle n'avait pas droit.
- La conclusion est donc que les dispositions du troisième accord n'ont pas été correctement respectées, puisque les montants retenus n'ont pas été transférés aux membres de la classe et ont été versés à l'entrepreneur ou à toute personne en son nom. Quelles sont les implications de cette situation ?
Contrairement aux affirmations des demandeurs, le second accord ne stipule pas que les montants du privilège ne font pas partie du prêt. Par conséquent, une fois que les sommes ont été mises en disposition sous forme de prêt, le prêteur a droit à des intérêts sur celles-ci (voir aussi le paragraphe 109 de l'avis d'expert).
Cependant, si les sommes avaient été transférées aux membres du groupe comme requis, ils auraient pu les investir et recevons des fruits pour eux. D'un autre point de vue, les sommes sont tombées entre les mains de l'entrepreneur sans droit légal, et elle doit donc rendre le plaisir dont elle a profité (voir Section 1 à la Loi sur l'enrichissement injustifié, 5739-1979 ; Voir aussi le témoignage de l'expert à la page 126 de la transcription de l'audience du 10 septembre 2025, lignes 26 à 35). Comme mentionné, En ce qui concerne les plaignants, l'entrepreneur et les prêteurs forment une seule entité économique, Par conséquent, le devoir du prestataire est celui des prêteurs.
- Il semble donc que le montant des intérêts doive être déduit des montants de la dette envers les défendeurs conformément à la législation applicable aux montants de privilège, en fonction de la période allant de la date de transfert de chaque somme jusqu'à la réception du certificat d'occupation, moment où le droit de privilège au sens d'une « garantie d'exécution » sur lequel les demandeurs comptaient prend fin. Cette somme reflète la perte de profit pour les demandeurs, ainsi que le bénéfice que les défendeurs auraient dû assumer en recevant ces sommes et la possibilité de les utiliser.
- En marge, il convient de noter qu'à l'article 9.4 du troisième accord, il a été déterminé que « ce chapitre sera gelé et ne sera pas mis en œuvre tant que le projet sera financé par une entité non bancaire ». Il est possible que la clause ait pu avoir un impact sur la conclusion ci-dessus, mais les défendeurs n'ont pas soulevé d'arguments à ce sujet, et en tout cas je ne suis pas tenu de le faire.
- J'ai donc clarifié comment, à mon avis, les montants de la dette envers les prêteurs devraient être calculés, conformément aux dispositions de la loi et aux dispositions des accords. Nous devons maintenant passer à la question suivante, qui est l'équilibre des responsabilités entre les plaignants et l'entrepreneur, ainsi que son impact sur la dette envers les prêteurs.
(3) Les demandeurs ont-ils le droit de réclamer la compensation des dettes de l'entrepreneur envers eux pour retard de livraison et une exemption d'intérêts pour la période de retard ?
- Les plaignants ont affirmé qu'à partir du montant de leur dette envers le prêteur, ils avaient droit à rembourser une dette due par l'entrepreneur en raison du retard dans la livraison des appartements. Les demandeurs ont également soutenu qu'en raison de la période de retard, ils devaient être exemptés d'intérêts pour les prêteurs, puisque durant cette période, l'empêchement de rembourser les prêts, par la vente des appartements ou de leur privilège, découlait des défendeurs. Cet argument nécessite de répondre à trois sous-questions :
Première, si l'entrepreneur et les prêteurs doivent être traités comme une « entité économique commerciale unique » dans leurs relations avec les plaignants, d'une manière permettant à chacun d'attribuer les dettes de l'autre ;