Quant à l'aspect de l'évaluateur, l'expert a déterminé qu'en vertu de la norme 21.1, il existe effectivement une valeur économique et d'estimation pour les droits de construction inutilisés, et qu'un coefficient de 0,44 a été reconnu (comme le prétendaient les défendeurs).
Cependant, selon l'approche de l'expert, il s'agit d'un coefficient théoriquement raisonnable s'il était examiné indépendamment des circonstances concrètes. Dans la présente affaire, l'expert a noté qu'en accord avec l'examen des zones des appartements dans l'état autorisé - c'est-à-dire conformément aux permis de construire - dans la présente affaire - il ne peut être ignoré que les propriétaires des petits appartements d'origine, y compris les défendeurs, reçoivent déjà une augmentation significative de 10,4 mètres carrés de surface de licence (de 67,6 mètres carrés dans le permis à un futur 78 mètres carrés), tandis que les appartements agrandis reçoivent (par rapport à leur surface réelle) seulement une extension d'environ 1,7 mètre carré (puisque leur superficie, selon le permis de construire et mesurée par lui, est de 96,3 mètres carrés). Compte tenu de cet écart, qui accorde aux appartements d'origine la part du lion des droits de construction supplémentaires (environ 86 % de la surface totale supplémentaire pour les propriétaires), l'expert a estimé qu'il n'y avait aucune raison d'accorder aux défendeurs une surface supplémentaire au-delà des 78 mètres carrés qui leur étaient proposés dans l'accord, puisque les appartements des défendeurs bénéficient déjà d'une surface relativement plus grande dans les futurs appartements par rapport à leur surface réellement autorisée.
En résumé, il a été déterminé que dans les données du projet, en tenant compte de la zone de licence des appartements d'origine et agrandie ainsi que de la zone proposée pour les appartements futurs, le coefficient et l'ajout déjà accordés aux appartements d'origine, en tenant compte de l'aspect de l'évaluateur, qui est jugé raisonnable en soi, et d'autre part, en tenant compte de l'intensité de la différence par rapport à la contrepartie pour tous les appartements, est raisonnable et qu'il n'y a aucune raison de céder en échange d'un espace supplémentaire pour les appartements des défendeurs au-delà de ce qui leur a déjà été offert.
- Question 3 : La raison du taux de profit entrepreneurial
L'expert a déterminé que le taux de bénéfice raisonnable pour ce type de projets est d'environ 16 % dans les conditions actuelles du marché. Selon les examens économiques menés en 2021 et 2023, le taux de bénéfice du projet sous sa forme actuelle est de 16,2 % et 17,2 %, et constitue donc respectivement un bénéfice raisonnable et acceptable pour un évaluateur.