Affaire civile (Tel Aviv) 25510-11-24 Cohen Naftali c. Israel Hazemi

Jugement

J'ai devant moi un procès intenté par la majorité des propriétaires des droits sur le condominium situés au 4-10 rue HaMa'amaq à Givatayim contre quatre propriétaires d'appartements du complexe, qui refusent de signer l'accord pour la réalisation d'un projet d'évacuation-reconstruction dans le condominium, signé par la plupart des titulaires de droits avec Carasso Urban Renewal Ltd.  La question principale à trancher est de savoir si le refus des défendeurs de signer l'accord constitue un refus raisonnable dans les circonstances de l'affaire, en tenant compte de leurs revendications concernant les écarts entre la surface réelle de leurs appartements et la zone déterminée comme base de la contrepartie, ainsi que de la portée de la surface supplémentaire qu'ils recevront dans l'évaluation des appartements ayant reçu une compensation à laquelle ils prétendent avoir droit pour des droits de construction inutilisés pour l'agrandissement de leurs appartements.

Introduction ;

1. Les parties à la procédure sont propriétaires d'appartements dans un condominium qui est un ancien immeuble résidentiel dans un bâtiment « Railway » construit en 1974, situé aux 4,6, 8 et 10 HaMa'avaq Street à Givatayim, connu sous les noms de Bloc 6164, Parcelle 289, avec un total de 32 appartements (ci-après : le « Condominium »). Les demandeurs possèdent 28 des appartements du complexe et les défendeurs possèdent quatre appartements comme suit : les défendeurs 1 et 2 sont propriétaires d'un appartement appelé sous-parcelle 2 ; les défendeurs 3 et 4 sont propriétaires d'un appartement appelé sous-parcelle 9 ; les défendeurs 7 à 10 sont propriétaires d'un appartement appelé sous-parcelle 11 ; et le défendeur 11 est propriétaire d'un appartement appelé sous-parcelle 15.
2. Vers 2016, la plupart des propriétaires d'appartements du complexe ont choisi la société promoteur « Carasso Real Estate Ltd » (puis « Carasso Urban Renewal Ltd. » - ci-après : la « société promoteur » ou « le promoteur ») dans le but de promouvoir un projet d'évacuation-construction.  Dans les négociations entre les propriétaires d'appartements et la société promottrice, ceux-ci seront représentés par le cabinet d'avocats Elad Zusmanovich.  Initialement, le projet a été promu comme un projet TAMA 38, et en conséquence, un accord TAMA 38 a été signé par la plupart des propriétaires en 2016.  Dans ce cadre, le promoteur a soumis un plan conformément à la section 23 de TAMA 38 pour approbation par les autorités d'urbanisme.  Le plan a été approuvé par le comité local le 13 juillet 2017, après la mise en œuvre de modifications, dont certaines découlaient notamment des objections déposées par les défendeurs.  Cependant, trois appels contre cette décision ont été soumis au Comité d'appel du district, qui a déterminé que le plan n'était pas sous l'autorité du comité local.  Deux requêtes administratives ont été déposées contre la décision du Comité d'appel, dans lesquelles un jugement convenu a été rendu le 11 novembre 2020, selon lequel le plan serait transféré au Comité de district pour examen approfondi.
3. Le comité de district a décidé de ne pas adopter les procédures précédentes, mais de transférer le projet sous forme de plan d'évacuation et de reconstruction, et de le rédéposer avec l'ajout de bénéfices publics, tels que la détermination d'une zone publique ouverte d'environ 30 % de la surface du plan et l'attribution d'une zone construite publiquement à l'intérieur de la tour.
4. Le 13 janvier 2023, un avis a été publié par le président du Comité de planification et de construction du district de Tel Aviv concernant le dépôt d'un plan local Gv/616 « Renouvellement urbain, évacuation et reconstruction dans le complexe de lutte », dont le but est de démolir 32 unités existantes, de construire une nouvelle tour résidentielle pouvant atteindre 96 logements et d'allouer des terrains au bénéfice du public.
5. Le 23 octobre 2023, après une discussion des objections formulées (notamment par les défendeurs 1-2), le Comité de district a décidé de mettre en œuvre le plan, sous réserve de modifications. Le 14 mars 2024, les modifications ont été mises en œuvre et le plan a été publié pour approbation, et le 19 mars 2024, le plan a finalement été approuvé.
6. Par la suite, le 1er juillet 2024, l'Autorité gouvernementale de renouvellement urbain a publié une déclaration concernant le complexe en tant que complexe d'évacuation et de construction.
7. Le 16 janvier 2022, un accord Pinui-Binui a été signé entre 28 propriétaires d'appartements, sur 32 appartements du complexe - c'est-à-dire avec tous les propriétaires sauf les défendeurs (l'accord a été joint en annexe 5 à la déclaration de réclamation - ci-dessus et ci-après : « l'accord Pinui-Binui » ou « l'accord »)). Dans le cadre de cet accord, plusieurs dispositions pertinentes ont été établies pour le litige faisant l'objet de l'audience :
8. Premièrement, à la clause 1.5 de l'accord, les définitions suivantes ont été fixées pour les appartements existants et les appartements des nouveaux propriétaires :

« Appartements existants » - 32 appartements résidentiels, appelés sous-parcelles 1 à 32 selon le document d'enregistrement - 8 appartements à chacune des quatre entrées du bâtiment existant.