« L'examen économique [des transactions d'évacuation et de binui - Y.D.] examinera la question de savoir si les propriétaires d'appartements reçoivent le minimum raisonnable et si la contrepartie proposée est économiquement viable en tenant compte, entre autres, du bénéfice de l'entrepreneur et des données du projet » (Section 5.11 de la norme 21 du Conseil des Experts Fonciers - Le Comité de Normalisation de l'Évaluation « Détails Minimaux Requis dans les Évaluations Immobilières Réalisées dans le cadre d'un examen d'évaluation économique du Plan Pinui-Binui » (décembre 2012)).
Une position similaire est présentée par Namdar dans son livre, où il soutient que le test de la faisabilité de la transaction est, en réalité, « le test de la valeur du nouvel appartement » :
« En apparence, dans un tel projet [le projet Pinui & Binui - Y.D.] Aucun coût n'est imposé aux locataires... Par conséquent, le résultat économique ne peut être que positif, en plus du renouvellement des infrastructures de toute la zone dont tous bénéficieront tous les locataires. Cependant, il semble que le législateur considère l'importance que le projet génère finalement un bénéfice économique pour les locataires, et si la valeur du nouvel appartement qu'ils reçoivent sera comparable ou inférieure à la valeur actuelle de l'appartement destiné à la démolition, alors cela constituera une raison raisonnable pour le refus du locataire d'accepter le projet » (Namdar, p. 78). »
[Mes accents sur L.B.]
- En complément de la liste des affaires détaillées à l'article 2 de la loi Pinui-Banui, les décisions de la Cour suprême dans l'affaire Civil Appeal 1002/14 Shomroni c. Kofman (9 juillet 2014) (ci-après et ci-après : « l'affaire Samaritan ») sont appropriées, quant à la manière dont les revendications du locataire contestant sont raisonnables ou non. Je précise que dans la même affaire, la Cour suprême était tenue de refuser un locataire dans un projet TAMA 38, cependant, puisqu'il s'agit essentiellement d'un projet similaire, je suis d'avis que les décisions rendues dans la même affaire sont également valides ici :
« Par conséquent, lorsqu'il examine une demande d'approbation d'un accord, malgré l'opposition d'une minorité de locataires, il doit d'abord examiner l'ensemble des circonstances de la question, y compris son examen des questions suivantes : Une raison de l'objection a-t-elle été avancée (ou l'objection est-elle de nature 'de principe' sans raisonnement ? » Au niveau objectif, le plan vise-t-il à améliorer la situation de tous les locataires de l'immeuble ? Le plan porte-t-il atteinte matérielle aux droits de la minorité ? A-t-il été accepté de mauvaise foi ou en raison d'un conflit d'intérêts ? Un plan alternatif concret a-t-il été présenté et présente-t-il des avantages qui ne sont pas reflétés dans l'accord présenté pour approbation ? L'égalité est-elle maintenue ? Il s'agit d'une liste non exhaustive de considérations, et bien sûr le superviseur doit examiner le plan soumis pour approbation conformément à la totalité des circonstances de la question. » (paragraphe 27 du jugement).