À la lumière de ce qui précède, je juge nécessaire d'être précis et de déterminer qu'à mon avis, les questions telles que déterminées par le juge Cohen dans l'affaire Kletzuk, en ce qui concerne la faiblesse de la protection du droit de propriété, dans le cadre d'un projet de renforcement, et certainement avec l'intensité qu'elles ont été déterminées, sont appropriées dans les cas où le droit de propriété sur la propriété commune est violé, mais un locataire dont le droit est violé aura droit à une protection plus étendue.
- Une fois ce qui précède aura été clarifié, je passerai à l'examen de l'arrangement énoncé dans la loi Pinui-Binui. Conformément à cet arrangement, lorsque la majorité des propriétaires d'appartements ont accepté, comme exigé des propriétaires, pour un projet Pinui-Banui, le refus d'un propriétaire qui n'est pas raisonnable pour la transaction « ne relève plus du champ d'application du « ensemble de droits » du propriétaire, comme d'autres usages interdits. Le propriétaire d'un appartement dans un condominium destiné à l'évacuation et à la construction comme mentionné précédemment n'a plus le droit de faire un refus déraisonnable sans en assumer la responsabilité. Cette restriction constitue effectivement une certaine atteinte à la liberté du propriétaire d'immeubles de faire ce qu'il souhaite avec son bien, mais cette atteinte est faite en équilibrant son droit à la fois avec l'intérêt public d'améliorer les conditions de logement dans les complexes de Pinui & Binui et avec le droit des autres propriétaires d'utiliser leur bien qui leur sera bénéfique (en recevant un appartement moderne, généralement plus grand, à l'achèvement du projet Pinui & Nuui). De plus, le mécanisme de prise de décision collective prévu par la loi, selon lequel ses arrangements s'appliqueront uniquement lorsqu'il y a une majorité privilégiée des propriétaires, ainsi que les mesures prises par la loi pour garantir que ce n'est que si un propriétaire refuse une contrepartie équitable pour son appartement sera reconnu comme un locataire récalcitrant dont le refus est déraisonnable, atténue également l'atteinte au bien, même si elle n'est pas évacuée. » (ibid., paragraphe 24)
- Et quel est le refus qui sera considéré comme raisonnable selon la loi Pinui-Binui ?
Dans le cadre de l'article 2(b) de la loi, une liste n'est pas close (voir l'affaire Schutzberger au paragraphe 30), qui inclut les motifs de refus suivants : l'infaisabilité de la transaction Pinui-Binui en question (article 2(b)(1) de la loi Pinui-Binui ; le propriétaire qui refuse ne s'est pas vu offrir un logement alternatif pendant la période de construction du nouveau bâtiment, ni un logement adapté à ses limitations ou aux limitations d'un membre de la famille vivant avec lui (article 2(b)(2) de la loi ; aucune garantie appropriée n'a été offerte pour la transaction (article 2(b)(3) de la loi) ; il existe des circonstances personnelles particulières pour le propriétaire refusant de l'appartement qui rendent l'exécution de la transaction d'évacuation et de construction, dans les conditions convenues avec les autres propriétaires, est déraisonnable (article 2(b)(4) de la loi ; l'appartement de contrepartie n'inclut pas les abaissements tels qu'ils étaient dans l'appartement d'origine pour une personne en situation de handicap ou son membre de famille vivant avec lui, ni la valeur des aménagements existants ; le propriétaire refusant est une personne âgée vivant dans l'appartement et n'a pas vu bénéficier d'alternative telle que spécifiée par la loi, en plus de la possibilité de recevoir un appartement de contrepartie (article 2(b)(6) de la loi).
- Puisque, dans le présent, les défendeurs ont soulevé un argument sur la faisabilité de la transaction, je constate qu'il est en outre noté que, dans le cadre de la jurisprudence, il a été déterminé que la charge de prouver la faisabilité d'une opération d'évacuation-reconstruction incombe aux plaignants en vertu de cette loi (l'affaire Schwartzberger à l'article 32), cependant, dans la mesure où un expert en évacuation-reconstruction détermine que la transaction est économiquement réalisable, on présume que la transaction est économiquement rentable sauf preuve du contraire (article 2(b)(1) de la loi). Quant à la manière dont la faisabilité économique d'une opération d'évacuation-reconstruction est examinée, il a été décidé qu'elle sera examinée :
« Naturellement, d'un point de vue objectif qui examine le projet dans son ensemble, et non du point de vue subjectif de chacun des propriétaires d'immeubles... » Dans ce contexte, il convient d'ajouter que, lors de l'examen de la faisabilité de la transaction, le tribunal doit se rappeler que les propriétaires d'appartements ont droit à une contrepartie raisonnable et équitable, mais pas nécessairement à une répartition égale des bénéfices du projet entre eux et ses promoteurs. Cela s'explique par le fait que ces derniers réalisent toutes les actions nécessaires à la réalisation du projet et assument les coûts et le risque de son échec. Un renforcement de cette approche se trouve également dans la norme pertinente du Land Appraisers Council, qui définit les critères pour un examen d'évaluation des plans d'évacuation et de construction et établit un principe directeur concernant l'examen de la contrepartie pour les propriétaires d'appartements, selon lequel :