Pour compléter le tableau, je précise que dans l'article 1 de la loi, une « transaction Pinui-Binui » est définie comme : « un contrat entre un promoteur et un propriétaire d'appartement dans un condominium, selon lequel le propriétaire de l'appartement dans le condominium s'engage à vendre ses droits en tout ou en partie, dans le but de démolir le condominium et d'en ériger un nouveau à sa place conformément au plan Pinui-Binui... »
Et une majorité privilégiée des propriétaires d'appartements est définie comme suit :
« Les propriétaires d'appartements du cluster Pinui & Binui possèdent au moins les deux tiers de tous les appartements du cluster, et qui rencontrent également les deux suivants :
(1) Ils possèdent au moins trois cinquièmes des appartements de chaque condominium dans le même groupe, mais dans le cas d'un condominium qui ne compte que quatre ou cinq appartements - ils possèdent au moins trois des appartements du condominium, et il y a plus de deux propriétaires d'appartements dans le condominium ;
(2) Plus de la moitié des biens communs de chaque condominium de ce groupe sont adjacents à leurs appartements ;
- Dansl'affaire Schwarzberger, la Cour suprême a reflété la position exprimée par le législateur dans cette loi :
« En adoptant la loi Pinui-Banui, le législateur a exprimé sa position selon laquelle le droit d'un propriétaire d'appartement dans un condominium n'est pas absolu, et que l'intérêt de la majorité des propriétaires d'appartements dans un condominium ainsi que l'intérêt public à encourager l'évacuation et les projets de construction ont un pouvoir suffisant pour justifier un préjudice proportionnel à la propriété du locataire récalcitrant. »
Cette position incarne un équilibre qui doit être trouvé entre les intérêts conflictuels dans le contexte de projets de ce type - l'intérêt de la majorité des propriétaires d'appartements et l'intérêt public contre les dommages causés au bien du locataire qui refuse de faire le projet. Cela s'explique par le fait que le droit à la propriété fait partie des droits de l'homme selon la Loi fondamentale : Dignité et Liberté Humaines et qu'il ne doit donc être violé que pour un but approprié et dans une mesure qui ne dépasse pas ce qui est requis, mais en même temps, « le statut constitutionnel du droit de propriété ne signifie pas que, dans tous les cas où il est en jeu face à des intérêts conflictuels, la balance penche en sa faveur. Ce n'est pas un droit absolu, et parfois une atteinte à celui-ci sera reconnue comme nécessaire. (ibid. au paragraphe 22).
- En ce qui concerne le droit de propriété de l'individu dans le contexte d'un condominium, il a été noté déjà dans les notes explicatives du projet de loi Pinui-Banui, qu'en équilibrant les intérêts entre l'intérêt public et la majorité des propriétaires d'appartements et le droit de propriété du propriétaire adverse, la faiblesse relative du bien individuel doit également se refléter lorsque nous traitons du droit à un condominium (notes explicatives aux pp. 198-199). Dans l'affaire Schwarzberger , la Cour suprême (au paragraphe 20 du jugement) a cité comme pertinentes, dans le contexte de la faiblesse relative du droit de propriété dans la présente affaire, les propos du député Nissan Slominsky, lors d'une discussion tenue à la Knesset le 19 juillet 2005, au cours de laquelle le projet de loi a été approuvé en première lecture :
« ... Bien qu'il semble qu'il s'agisse d'une entrée dans le domaine privé, le tribunal a déjà statué que toute personne qui achète un appartement dans un condominium... est accusée d'avoir accepté à l'avance de renoncer à une partie de l'autonomie propriétaire qu'elle a acquise et à toutes les autres choses. Car dès qu'il va vivre dans un condominium, il se définit à l'avance comme celui qui accepte la société de personnes comme faisant partie de l'affaire. »
- Concernant la question de l'équilibre entre le droit de la minorité dans son appartement et l'intérêt de la majorité, qui, à mon avis, a également des implications sur la manière dont la raisonnabilité du refus de la minorité est examinée, j'ai été requis dans un autre appel - Civil (district de Tel Aviv) 13039-12-20 Yosef Nissani c. Amnon Habib (26 avril 2021) (ci-après : « l'affaire Nissani »). Je note que l'affaire Nissani tourne autour d'un projet de rénovation urbaine conformément aux dispositions de la TAMA 38, c'est-à-dire un projet régi par les dispositions de la Loi sur le renforcement, mais ce qui a été dit sur la nature du droit de propriété d'un propriétaire d'appartement dans son appartement est également pertinent ici. Dans l'affaire Nissani , j'ai ouvert et exprimé mon opinion selon laquelle, en ce qui concerne la violation substantielle des droits de la minorité, prétexte, sous couvert de protection exclusive des droits des propriétaires d'appartements dans le condominium, il est possible de bloquer toute initiative visant à modifier le condominium. À cela, il convient d'ajouter que la base de l'objection d'un propriétaire à l'intention du projet peut être fondée d'une part pour des raisons substantielles, et d'autre part, l'arbitraire ou le désir d'extorsion. À la lumière de cela, le tribunal doit examiner les raisons de la raisonnabilité, y compris la nature de la violation du droit de propriété, en tenant compte de l'essence du droit de propriété concret. Concernant ce droit, j'ai précisé dans l'affaire Nissani que je suis partenaire dans l'analyse, les conclusions et les décisions, telles que prises par le tribunal de district de Haïfa, par l'honorable juge Cohen Other Municipal Motions (district de Hai) 899-03-09 Sarah Kletzuk c. Zvi Oron (29/04/10) (ci-après : « l'affaire Kletzuk ») (ce qui a également été reflété dans le livre de Micha Gidron et Aharon Namdar, TAMA 38 (5761), aux pages 437-439). Ainsi, dès le départ, l'honorable juge Cohen, dans l'affaire Kalchuk, a trouvé une distinction entre deux approches concernant la portée du droit de propriété et sa protection - la première étant la « protection de la propriété » - qui est : « un droit fondamental de grand pouvoir. Selon cette approche, chaque personne a le droit de faire de sa propriété ce qu'elle souhaite, sous réserve des limites de la loi, et une personne n'a pas le droit de nuire aux biens d'autrui. Cette approche s'applique également aux droits de propriété des propriétaires d'appartements dans un condominium, tant en ce qui concerne leurs droits de propriété sur les appartements qu'ils possèdent qu'en ce qui concerne leurs droits de propriété sur certaines parties de la propriété commune. Dans le cadre de cette approche, la construction de nouveaux appartements dans le condominium « dilue » les droits des propriétaires d'appartements existants dans la propriété commune, et ainsi leurs droits de propriété sont violés. Cela découle également le droit de chacun des propriétaires d'appartements de s'opposer à la construction de nouveaux appartements dans l'immeuble. "
et la seconde est la « protection de la responsabilité » - « ) ou par son autre nom - la défense de la responsabilité), déracine le droit de veto de la minorité, qui est responsable d'empêcher le bénéfice pour tous les associés. Cependant, lorsque le bénéfice pour le public cause un préjudice à la minorité, la minorité aura droit à une indemnisation pour la violation de son droit de propriété. L'exercice de la protection de la responsabilité peut, dans les cas appropriés, servir d'outil efficace pour équilibrer des droits de propriété conflictuels. »