En conclusion, il a été soutenu que la détermination de l'expert concernant le profit entrepreneurial ne peut en soi constituer un fondement pour nier les droits des défendeurs ou les obliger à se contenter d'une contrepartie discriminatoire. Au mieux, cependant, cela peut démontrer que le projet, tel qu'il a été conçu sur la base de données erronées, n'atteint pas un équilibre économique adéquat entre les droits des propriétaires d'appartements et les intérêts du promoteur.
- Sans déroger à leurs arguments concernant leur refus, les défendeurs soutiennent en outre que les demandeurs n'ont pas réussi à prouver l'existence de la majorité d'attribution statutaire au moment du dépôt de la demande, ce qui constitue une condition préalable importante. Ainsi, selon les défendeurs, un examen attentif des signatures de l'accord - comme joint à la déclaration de la demande - montre que les signatures d'un nombre significatif de propriétaires d'appartements dans le complexe manquent (y compris dans les sous-parcelles 13,14,16,18,29 et 30, comme détaillé aux paragraphes 87-89 de la déclaration de la défense). Il a été soutenu que, bien que la demande ait été détaillée dans la déclaration de la défense, les demandeurs ont choisi de ne pas déposer de réplique et n'ont pas présenté de fondement pour contredire la demande. Selon les défendeurs, puisque, conformément à la jurisprudence, l'existence d'une majorité requise ne peut être déduite par hypothèse, la demande doit être rejetée puisque les demandeurs ne remplissaient pas l'exigence de seuil conformément à la loi Pinui-Banui.
- À la lumière de tout ce qui précède, les défendeurs invoquent que la plainte contre eux doit être rejetée.
Discussion et décision :
- Avant ma décision sur les questions en litige entre les parties dans cette affaire, je juge nécessaire de commencer par un bref examen de la nature des projets Pinui-Banui, auxquels appartient le projet fait l'objet de la procédure, ainsi que des indications telles que déterminées par la jurisprudence concernant des projets de ce type, ainsi que de la question dans quelles circonstances il sera possible d'imposer un tel projet à un locataire qui le refuse.
- Le renouvellement urbain figure parmi les principaux objectifs de la politique d'urbanisme en Israël. Cela s'explique par la tendance à encourager la surpopulation de la majorité de la population en ville et à la volonté de préserver les espaces ouverts, ainsi que d'aider au traitement et à la réhabilitation des complexes urbains en détérioration, en promouvant de nouvelles constructions à forte densité et en allouant des zones pour les besoins publics et les infrastructures urbaines. Cette tendance a été exprimée dans TAMA 35 ainsi que dans les notes explicatives du projet de loi sur l'évacuation et la construction (compensation), 5765-2005 (projet de loi de la Knesset 88,198). Voir aussi : Appel civil 3511/13 Regina Schwartzberger c. Shalom Marin, au paragraphe 14 (24 juillet 2014) (ci-après : « l'affaire Schwarzberger ») et également Haute Cour de Justice 8958/21 The Institute for Structural Reforms Ltd. la Knesset israélienne, au paragraphe 3 (23 mars 2025) (ci-après : « l'affaire Reform Institute »)).
Ces dernières années, le renouvellement urbain a été promu selon deux voies, notamment des similitudes - démolition et reconstruction de condominiums conformément aux dispositions de TAMA 38 et évacuation-reconstruction conformément aux dispositions de la loi Pinui-Banui. Dans les deux types de projets, en général, dans le cadre de la transaction, le titulaire des droits du complexe - qui est déclaré complexe de rénovation urbaine ou conforme aux dispositions de TAMA 38 - transfère ses droits au promoteur, qui à son tour démolit le bâtiment du complexe et construit de nouveaux bâtiments à plus grande échelle à sa place. Normalement, en échange, les propriétaires des droits existants reçoivent de nouveaux appartements protégés, renforcés contre les tremblements de terre et incluant un ajout d'espace.