De plus, et dans l'examen de plus que nécessaire, les demandeurs soutiennent en outre que même au niveau juridique, les défendeurs n'ont pas de droit acquis d'ajouter des terrains ni de réaliser de manière indépendante les droits de construction allégués, de manière à ce qu'ils annulent en tout cas leurs revendications concernant le droit à une contrepartie supplémentaire à leur égard. À cet égard, il a été précisé qu'une condition à la réalisation des droits de construction est l'obtention du consentement de 75 % des propriétaires d'appartements dans le condominium (conformément à la disposition de l'article 71B de la loi foncière). Selon les plaignants, en ce qui concerne la majorité requise ci-dessus, même si les propriétaires des appartements agrandis peuvent être considérés comme ayant non contesté l'ajout d'un bâtiment qui aurait été demandé par les défendeurs, en tout cas les défendeurs n'auraient pas atteint la majorité de 75 %, étant donné que 13 des propriétaires des petits appartements (qui font partie des demandeurs) refusent d'exercer les droits de construction des défendeurs. À la lumière de cela, il a été soutenu qu'en l'absence de consentement légal - il n'est pas possible d'exercer ces droits, et conformément à cela, il n'est pas possible de s'appuyer sur une revendication théorique de droits non utilisés pour justifier le refus de signer l'accord Pinui-Binui.
- Les demandeurs soulignent en outre que le projet, sous sa forme actuelle, présente un taux de profit entrepreneurial raisonnable de 16,2 %, conformément à l'examen économique mené conformément à la norme 21. En tenant compte de ce qui précède, les demandeurs soulignent que toute augmentation supplémentaire de la contrepartie en faveur des défendeurs ou de l'ensemble des appartements d'origine nuirait gravement à la viabilité du projet et le compromettrait. De plus, sur la base des réponses aux questions de clarification adressées à l'expert, les demandeurs affirment que les conditions du marché ont même empiré depuis la date de l'étude de faisabilité économique du projet, un fait qui a encore réduit la marge d'erreur économique.
- Dans les résumés de la réplique en leur nom et en réponse aux arguments des défendeurs selon lesquels au moment du dépôt de la demande, l'accord Pinui-Binui n'avait pas été signé par la majorité attribuable comme l'exige la loi Pinui-Banui, les demandeurs affirment que les revendications des défendeurs n'ont aucun fondement. Cela s'explique par le fait qu'au moment du dépôt de la demande, l'accord avait été signé par les propriétaires de 28 appartements sur 32 appartements du complexe. Il a été en outre soutenu que les revendications des défendeurs dans ce contexte constituent une extension de la façade et ne constituent rien d'autre qu'une tentative des défendeurs de se retirer de l'arrangement procédural, dans lequel ils ont renoncé à ces revendications et convenu que la question serait tranchée sur la base de l'avis de l'expert. De plus, selon les plaignants, ces demandes des défendeurs 1 à 6 ont été rejetées par une décision administrative finale du Comité de district du 23 octobre 2023, et ils ne devraient pas être autorisés à attaquer indirectement cette décision. Concernant cette dernière demande, les plaignants ont en outre soutenu à l'égard des défendeurs 7-10 (qui sont les héritiers du défunt Gila Schorr) que les revendications de ce dernier dans ce contexte devaient être rejetées, puisqu'elles n'ont pas épuisé légalement les procédures administratives.
- À la lumière de tout ce qui précède, les plaignants affirment qu'il y a place pour accepter la demande et ordonner l'octroi de la réparation d'une injonction ordonnant aux défendeurs de signer l'accord d'évacuation-construction.
- Comme indiqué, les plaignants continuaient à réclamer un recours monétaire alternatif, mais ce recours a été maintenu par eux.
- Les demandeurs soutiennent en outre qu'en statuant sur les frais de la procédure, il faut prendre en compte le fait que les défendeurs ont persisté dans leur refus de signer l'accord Pinui-Binui même après la soumission de l'avis d'expert du tribunal, dans lequel tous leurs arguments ont été rejetés et il est devenu évident que leur refus était déraisonnable et que les contreparties qui leur étaient présentées étaient justes, raisonnables et équitables.
les revendications des défendeurs ;
- Les défendeurs, quant à eux, soutiennent que la plainte doit être rejetée, car leur refus de signer l'accord d'évacuation-reconstruction est raisonnable et justifié. Cela s'explique essentiellement par le fait que l'accord repose sur une estimation incorrecte de la surface, qui omet environ 8 mètres carrés de la surface légale et propriétaire de leurs appartements (67,6 mètres carrés dans le permis initial de 1974, au lieu des 60 mètres carrés enregistrés dans l'accord) et ne prévoit pas une contrepartie adéquate pour leurs droits de construction inutilisés. Selon les défendeurs, ce litige entraîne une perte économique d'environ 500 000 ILS par appartement et réduit la rentabilité du projet à un niveau non rentable de 9,2 %.
- Ainsi, et plus en détail, les défendeurs commencent par soutenir que, puisque la surface de leur appartement selon le permis est d'environ 68 mètres carrés - comme approuvé par un expert au nom du tribunal - l'écart de 8 mètres carrés entre cette zone et la surface de leur appartement spécifié dans l'accord Pinui-Binui (60 mètres carrés) doit être ajouté à la surface de l'appartement de contrepartie auquel ils ont droit. Les défendeurs soutiennent en outre qu'en raison de l'élargissement de la façade, l'argument des demandeurs dans ce cas dans leurs résumés est qu'aucune importance ne doit être attribuée à cet écart de zone. Cela s'explique par le fait que, dans le cadre des paragraphes 61 et 73-74 de leur déclaration de la réclamation, les demandeurs ont admis que le calcul de la surface existante des appartements et les considérations proposées étaient basés exclusivement et directement sur la superficie du permis de construire initial pour le bâtiment de 1974. De plus, selon les défendeurs dans la déclaration de la demande, les demandeurs ont même ajouté et fondé leur argument concernant l'irraisonnabilité du refus des défendeurs sur une hypothèse factuelle que les petits appartements reçoivent une extension de 18 mètres carrés dans le cadre du projet, tandis que les grands appartements agrandis reçoivent une extension de 12 mètres carrés. Cependant, selon les défendeurs, au cours de la procédure, cette hypothèse de base s'est avérée incorrecte, puisque les petits appartements ne reçoivent que 18 mètres carrés supplémentaires. Cela s'explique par le fait que l'expert du tribunal a catégoriquement confirmé que la surface réelle et légale des appartements d'origine est de 67,6 mètres carrés (et environ 68 mètres carrés dans une zone arrondie), et non 60 mètres carrés, comme l'a déterminé arbitrairement et unilatéralement le promoteur dans l'accord. Les défendeurs soulignent qu'il ne s'agit pas d'une zone construite sans permis dans leur appartement. Elle fait plutôt partie d'une zone originale, légale, approuvée et propriétaire de leur appartement qui n'a pas été prise en compte. Dans ces circonstances, les défendeurs affirment que la déduction d'environ 8 mètres carrés de surface construite légalement sur la base de calcul des considérations constitue une violation directe et disproportionnée de leur droit constitutionnel de propriété, établissant un motif raisonnable et justifié de refus en vertu de l'article 2(b)(1) de la loi sur l'évacuation et la construction. Selon les défendeurs, leurs arguments à cet égard avaient déjà été avancés dans le cadre des négociations qui ont eu lieu au fil des années, au cours desquelles les défendeurs ont même proposé de nommer un expert convenu dans cette affaire. Cependant, les demandeurs n'ont pas accepté cela.
- Les défendeurs affirment en outre qu'en plus de cela, ils ont droit à une contrepartie pour les droits de construction inutilisés dans leurs appartements. À ce sujet, il est avancé qu'il ne s'agit pas d'une demande de faveur ou d'une demande exorbitante, mais plutôt d'une demande qui dérive directement de la valeur économique et d'évaluation réelle du bien propriétaire que les défendeurs accordent au promoteur dans l'état d'arrivée du projet. Ainsi, selon les défendeurs, ils apportent avec eux au projet un bien précieux sous forme de droits de construction inutilisés d'environ 25 à 26 mètres carrés pour chaque appartement (ce qui contraste avec la plupart des demandeurs qui ont déjà réalisé leur potentiel d'expansion au fil des années grâce au plan Gav/386). Il est affirmé que ces droits sont entièrement transférés au promoteur dans le but de construire une nouvelle tour résidentielle comprenant 96 logements. Selon les défendeurs, dans le cadre de la jurisprudence, il a été déterminé que les droits de bâtiment inutilisés sont des actifs de grande valeur économique qui appartiennent au propriétaire de l'appartement. Il a été soutenu que cette détermination a même été confirmée par l'expert du tribunal, qui a confirmé dans son avis et lors de son interrogatoire (page 21, lignes 3-7 de la transcription) qu'il s'agit de droits de valeur économique et que l'application d'un coefficient de 0,44 à l'égard de ces droits est raisonnable et acceptable en termes d'évaluation. Il a été soutenu que négliger la valeur économique de ces droits, ou leur accorder une contrepartie symbolique et inappropriée, constitue la cession d'une part significative de leur propriété par les défendeurs au profit de subventionner les locataires ayant agrandi leurs appartements ou d'augmenter les profits du promoteur, et cela nuit gravement à l'équilibre économique requis dans la situation actuelle.
Les défendeurs soutiennent en outre à cet égard que l'argument des plaignants dans leurs résumés selon lequel les droits de bâtiment inutilisé, en vertu du plan Gav/386, ont expiré et ne peuvent être exercés indépendamment et n'ont donc aucune valeur économique. Il est soutenu que cette affirmation est infondée du point de vue de la planification et de l'évaluation, puisque ces droits existaient et étaient arbitraires à la veille du projet et ont été entièrement transférés au promoteur dans le but d'augmenter le volume de construction des nouvelles constructions et de commercialiser les appartements du promoteur dans le nouveau projet. Il a donc été soutenu que ces droits sont utilisés directement et commercialement par le promoteur afin de maximiser ses profits. Dans ce contexte, les défendeurs soulignent que le simple fait que le promoteur ait jugé bon d'accorder aux propriétaires des petits appartements 6 mètres carrés supplémentaires pour les droits de bâtiment inutilisés constitue une admission substantielle et claire que ces droits ont une valeur économique indépendante, ce qui nécessite la fourniture d'une contrepartie séparée et appropriée. Par conséquent, il a été soutenu que le différend entre les parties ne tourne pas autour de l'existence même d'une valeur économique pour les droits de bâtiment inutilisé, mais seulement de la question de la portée appropriée de la contrepartie de ces droits. Il a été soutenu que, puisque l'expert au nom du tribunal a confirmé que le coefficient raisonnable et acceptable pour les droits était de 0,44, la base professionnelle sur laquelle les demandeurs cherchaient à s'appuyer pour justifier l'augmentation discriminatoire prévue dans l'accord a été omise. Quant à l'avis de l'expert du tribunal, les défendeurs soutiennent que l'argument de l'expert selon lequel les petits appartements reçoivent une considération excessive devrait être rejeté. Cela s'explique par le fait que, dans leur approche de cette détermination, l'expert ignore le fait que l'écart dans le pourcentage d'expansion physique dans le projet actuel ne provient pas d'un avantage excédentaire accordé aux défendeurs, mais résulte directement du fait que les propriétaires des appartements agrandis ont déjà consommé, exercé et effectivement joui de leurs droits de construction par le passé et agrandi leurs appartements conformément à la loi à la veille du projet. Cela alors que les défendeurs ont préservé leurs droits en tant qu'actif propriétaire inutilisé - qu'ils apportent au projet actuel. À la lumière de cela, il a été soutenu que comparer leur ajout physique à celui de quelqu'un ayant déjà exercé ses droits par le passé constitue une évaluation claire et une distorsion économique.