Affaire civile (Nazareth) 4555-06-22 Ahmad Zoabi contre Yousef Zoabi

Jugement

1. J'ai devant moi une demande de déplacement du défendeur d'un terrain à Kfar Metzer connu sous le nom de parcelle 13 dans le bloc 22515 (ci-après : « parcelle 13 »), qu'il aurait envahi illégalement.

Contexte factuel

1. Le père du demandeur, feu Muhammad Zoabi, était le propriétaire des droits sur une partie du lot 13, sur la base d'un accord d'échange signé le 31 août 1973 entre lui et l'Autorité foncière israélienne.  Dans le cadre de cet accord, le père du demandeur a obtenu des droits sur une superficie de 340 mètres carrés sur la superficie totale du lot 13, soit une superficie totale de 20 634 mètres carrés, et il s'est vu attribuer un terrain spécifique sous forme de triangle.
2. Conformément à l'ordonnance d'héritage datée du 17 juin 2021, dont une copie était jointe à la déclaration de demande et à l'affidavit principal du demandeur comme témoin, le demandeur est l'un des héritiers de son défunt père Muhammad et sa part dans la succession est de 1/16.
3. Ce n'est qu'en février 2025 que le demandeur a été enregistré comme propriétaire de 63,74 mètres carrés des droits de propriété du Lot 13.
4. Le défendeur, Yusef Hassan Zoabi, est résident de Kfar Metzer, voisin du demandeur et qui est enregistré comme propriétaire de certains droits de propriété dans le Lot 12 du Bloc 22515.
5. Selon le demandeur, le défendeur a envahi la zone du terrain 13 qui lui appartenait et, peu avant le dépôt du procès, il a construit une clôture tout en associant la propriété à lui-même.
6. Il n'y a aucun doute que le défendeur n'a aucun droit dans le Parcelle 13, comme cela en témoigne même la formulation du registre foncier qui figure dans l'avis expert de Marwan Zibak, nommé au nom de la Maison du Demandeur.
7. Comme indiqué ci-dessus, dans cette affaire, l'arpenteur Marwan Zibak a été nommé expert au nom du tribunal, qui a été sollicité pour donner son avis sur la question de savoir si le défendeur avait effectivement envahi la zone du Parcelle 13.
8. Dans son avis, l'expert Zibak a déterminé que le défendeur détenait une superficie de 15 mètres carrés sur la zone du Lot 13, sous la forme d'un triangle provenant du terrain attribué au défunt père du demandeur conformément à l'accord d'échange avec l'Administration (ci-après : la « Zone d'Invasion »).

Les arguments des parties en résumé

1. Comme indiqué, le demandeur affirme que le défendeur a franchi ses limites et qu'il utilise le terrain du demandeur sans permis et illégalement, et il propose donc une requête pour retirer sa main du terrain tout en démolissant les connexions.
2. D'un autre côté, le défendeur avance plusieurs arguments de la défense :

1. Manque de qualité pour agir de la part du demandeur - Selon le défendeur, au moment du dépôt de la demande, le demandeur n'était pas le propriétaire enregistré du terrain, et il n'avait donc pas le droit de déposer la demande et celle-ci devait être rejetée.
2. Division convenue - Le défendeur a affirmé qu'il détenait la zone contestée depuis des décennies en vertu d'un plan de partage convenu. Selon lui, la clôture existante est une clôture historique qu'il n'a « restaurée » que lui-même n'a « restaurée ».  Pour cette raison, le défendeur soutient qu'il n'y a aucune raison de la considérer comme une intrusion.

• Estoppel judiciaire - Selon le défendeur, le demandeur a soumis une demande de permis de construire au comité local d'urbanisme et de construction, dans laquelle il a lui-même tracé les limites de sa parcelle d'une manière qui n'incluait pas la zone contestée. Selon le défendeur, cette action fait taire le demandeur pour qu'il ne revendique pas la propriété de cette partie du terrain dans une procédure judiciaire ultérieure, tout en contredisant sa déclaration au comité.

La colonisation ottomane [Ancienne version] 1916

1. 12-34-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D.  51 (2) Jugement précédent - Le défendeur affirme que, dans le cadre d'un jugement rendu en 2001, il a été déterminé que le défendeur avait droit à une surface supplémentaire de 19 mètres carrés pour le demandeur et sa famille.  Cette zone, a affirmé le défendeur, est la zone contestée.
2. Équilibre des convenances - Le défendeur a soutenu que cet équilibre nécessite la conclusion qu'il ne doit pas retirer sa main du terrain.
3. Retard - Il a été affirmé que la plainte avait été déposée avec un retard considérable, ce qui nécessitait son rejet en limine.

Discussion et décision

1. L'article 16 de la loi immobilière, 5729-1969, stipule :

« Réclamation pour la livraison de terres

16. Un propriétaire foncier et la personne en droit de les détenir ont le droit d'exiger la remise de la terre de la personne qui la détient illégalement. »

1. Pour réussir une action intentée en vertu de l'article 16 de la loi foncière, « le demandeur doit prouver à la fois son propre droit de posséder le terrain et l'absence de droit du défendeur à le posséder.  Le succès de la réclamation dépend de la preuve de ces conditions cumulées » [Civil Appeal Authority 5518/98 Yitzhak Yosef c.  Avigdor Okshi, IsrSC 55(3) 294 (2001), p.  304 E.  Voir aussi : Civil Appeal Authority 4311/00 État d'Israël c.  Eliezer Ben Simhon, IsrSC 58(1) 827 (2003), p.  836 G, para.  12].
2. Quant à la seconde condition, nous avons affaire à la preuve d'un fondement négatif que, conformément à la jurisprudence, une faible norme de preuve suffit et que le tribunal suffira avec une quantité moindre de preuves pour lever la charge et la transférer à l'autre partie, en raison de la difficulté inhérente à prouver un élément négatif [Civil Appeal 296/82 Dr.  Yeshaya Nebenzel c.  Jersey Nuclear - Abaco Isotopos Inc., IsrSC 40(3) 281 (1986), à la page 301 E-F ; Civil Appeal Authority 8061/12 Eli Shmueli c.  Haim Makmal [Nevo] (24/01/2013), par.  6 ; et Civil Appeal 7340/13 État d'Israël c.  Nimer Majid Al-Shaar [Nevo] (10/11/2015), par.  46].
3. L'intrusion dans le bien immobilier constitue également un délit délictuel au sens des articles 3 et 29 de l'Ordonnance sur la responsabilité civile [Nouvelle version].  Si l'intrusion est prouvée, le tribunal sera autorisé à émettre une ordonnance pour l'expulsion de l'intrus, ainsi qu'une injonction dont le résultat pratique est la restitution du bien en nature [articles 71-72 de l'Ordonnance sur la responsabilité civile.  Voir aussi : Civil Appeal 8661/10 Yosef Naama c.  Tamar Turkey [Nevo] (19 février 2012), para.  14 ; et A.  Barak, « The Return of the Object in Eye », The Law of Torts - The General Theory of Torts (G.  Tedeschi, éd., 2e édition, 1977), p.  557 et p.  560].
4. Copié de Nevo, l'article 30 de l'Ordonnance sur la responsabilité civile transfère au défendeur dans les revendications d'intrusion la charge de prouver que sa présomption est légale.  Dans l'affaire civile (Shalom Nevo) 51561-08-19 State of Israel Development Authority c.  Wakim Abu Fares [Nevo] (4 août 2023), j'ai exprimé ma position selon laquelle ladite section transfère la charge de la persuasion au défendeur.
5. Concernant la relation entre les deux motifs - celui en vertu de l'article 16 du droit foncier et celui en vertu des articles 29-30 de l'Ordonnance sur la responsabilité civile - j'ai évoqué dans mon jugement dans l'affaire Abu Fares ci-dessus [également concernant la relation entre la cause d'action propriétaire et le délit et l'applicabilité de ce dernier aux revendications de propriété, voir les différentes opinions du défunt juge Y.  Turkel contre celles de l'honorable juge Y.  Englard dans l'arrêt Civil Appeal Authority 6339/97 Moshe Rocker c.  Moshe Salomon, IsrSC 55(1) 199 (1999), ainsi que les opinions des chercheurs mentionnés dans leurs opinions].
6. Pour qu'un demandeur gagne sa réclamation, il lui suffit de prouver la propriété du terrain, auquel cas la charge revient au défendeur de prouver qu'il y a un droit présumé [Civil Appeal 483/62 Walter Koch et Deborah Kaplan Koch c.  Yova Duchan et Leah Landau, IsrSC 17 1953 (1963), p.  1957 C ; Appel civil 509/64 Parcel Company 38/1+38/5 dans Block 6667 Ltd.  c.  Victoria Levy, IsrSC 19 169 (1965), p.  177 Risha ; et les propos du juge Ben-Porat dans Civil Appeal 127/77 Malka Coffee c.  Yosef Levy et al., IsrSC 31(3) 455 (1977), p.  464 E-F].
7. Dans notre cas, la première condition est remplie, puisque l'examen du document d'enregistrement relatif à la parcelle 13 montre que le demandeur est enregistré comme propriétaire des droits sur une partie des droits de propriété sur la parcelle 13 sur une superficie totale de 63,74 mètres carrés.  Bien qu'il s'agisse d'un terrain commun, conformément à l'article 27 de la loi foncière, 5729-1969, la propriété de chaque partenaire sur le terrain s'étend à chaque site du terrain.
8. De plus, selon l'article 31(a)(3) de la loi immobilière, un associé immobilier peut, sans avoir besoin du consentement des autres partenaires, « faire tout ce qui est raisonnablement nécessaire pour prévenir les dommages qui pourraient être causés au terrain et pour en protéger la propriété et la possession » (emphase personnelle, A.S.).
9. La jurisprudence a établi qu'en vertu de l'article 31(a)(3) du droit immobilier, chacun des associés du bien a le droit de déposer une demande d'expulsion et n'est pas tenu de déposer la demande au nom de tous les associés [voir le jugement du défunt président Shamgar dans Civil Appeal Authority 1475/94 Pierre Bouchard c.  Ruth Friedlander [Nevo] (13 septembre 1994) ; ainsi que la décision de l'honorable juge Zilbertal (comme on l'appelait alors) dans la demande d'autorisation d'appel (district de Jérusalem) 1028/09 Fortuna Matot c.  Succession de feu Esther Moshe Aharon Mizrahi z" l [Nevo] (18 octobre 2009), par.  7].  « Puisqu'un copropriétaire a le droit de protéger sa part dans la propriété commune, il devrait être autorisé à agir pour protéger l'ensemble de la propriété, car ce n'est qu'ainsi qu'il peut agir pour protéger sa propre part de la propriété » [Yehoshua Weissman, Property Law - Ownership and Partnership (1997), p.  249].  Ainsi, un seul associé dans un bien immobilier commun est autorisé à déposer une demande d'expulsion contre un intrus.
10. Cela est d'autant plus vrai dans notre cas, la zone détenue par le défendeur en dehors de la parcelle 13 se trouve dans les limites du lot spécifique qui a été transféré au père du demandeur conformément à l'accord d'échange avec l'Administration, et tout cela comme décrit et expliqué dans l'avis de l'arpenteur Zibak.
11. Comme on peut le rappeler, le défendeur a affirmé qu'au moment du dépôt de la plainte (en 2022), le demandeur n'était pas le propriétaire enregistré du terrain.  En effet, comme indiqué ci-dessus, ce n'est qu'en 2025 que le demandeur a été enregistré comme propriétaire de certains droits de propriété dans le Lot 13, mais cela ne conduit pas à l'acceptation de la revendication.  Le droit de poursuivre en justice en vertu de l'article 16 de la loi foncière est accordé non seulement au propriétaire foncier mais aussi à la personne qui a le droit de les détenir.  Voici comment cela a été statué dans Civil Appeal 50/77 Eliyahu Mizrahi c.  Albert Aflalo, IsrSC 31(3) 433 (1977) :

« Cette section ne limite pas le droit de revendication au titulaire du terrain qui est également le propriétaire enregistré.  Cette section se trouve au chapitre 3, qui traite de la propriété et de la possession, et à l'article B, qui traite de la protection de la propriété et de la possession, et d'après le contenu des articles, il est clair qu'ils traitent de la possession qui ne se limite pas à celle du propriétaire...  Plus important encore, la formulation de l'article elle-même est claire et sans équivoque, et elle accorde le droit d'exiger la remise de la terre à la personne qui la détient illégalement, et ce droit est accordé non seulement au propriétaire du terrain, mais aussi à la personne qui a le droit...  L'article 16 traite de la protection du mari et de la personne en droit de détenir, et ici le droit de détenir ne signifie pas limité à la personne qui a droit à détenir en tant que propriétaire enregistré du terrain, et la durée de détention s'étend également à la personne ayant reçu du mari enregistré le droit de posséder la terre » (ibid., aux pp.  436b-d.  Voir aussi : affaire Ben Simhon, paragraphe 12)

1. En jurisprudence, il a été jugé à plusieurs reprises qu'il n'est pas nécessaire d'enregistrer les droits auprès du bureau d'enregistrement foncier avant de déposer une demande d'expulsion et comme condition pour la déposer [Appel civil (district de Tel Aviv) 36215-01-12 Yaakov Koryat c.  Autorité de développement [Nevo], Custode des biens absents « Amidar » National Housing Company in Israel Ltd.  (07/05/2013), par.  12], et que dans certaines conditions il est même possible de le faire avant l'émission d'une ordonnance d'héritage [Affaire civile (district de Jérusalem) 73092-01-20 Yitzhak Elisha Levy c.  Mazkeret Hacham Yitzhak Cohen [Nevo] (09/04/2020).  Paragraphe 5 ; Demande d'autorisation d'appel (district de Jérusalem) 1028/09 Fortuna Matot c.  Succession de feu Esther Moshe Aharon Mizrahi [Nevo] (18/10/2009), para.  7].
2. Et revenons à notre affaire, au moment du dépôt de la demande, le demandeur avait déjà une ordonnance d'héritage (rendue le 17 juin 2021).  Par conséquent, puisque au moment du dépôt de la demande, il avait une ordonnance d'héritage en sa possession et, en combinaison avec l'accord d'échange signé avec l'Administration, qui atteste du droit de son défunt père à détenir le terrain (y compris la zone d'invasion), il avait le droit de déposer une demande d'expulsion, d'autant plus que, entre-temps, le demandeur était enregistré comme copropriétaire du Lot 13, et par conséquent, la demande du défendeur devait être rejetée dans ce contexte.
3. La question de savoir s'il a été prouvé que le défendeur a le droit de possession de cette partie de la parcelle 13 doit maintenant être discutée.  Comme on peut s'en souvenir, dans cette procédure, l'arpenteur Zibak a été nommé expert au nom du tribunal afin d'examiner la situation sur le terrain fait l'objet du litige.  L'expert est parvenu à une conclusion claire que le défendeur détient une superficie de 15 mètres carrés de la parcelle 13.  L'expert est arrivé à cette conclusion après avoir examiné les documents qui lui ont été présentés, examiné les différents plans soumis au comité local au fil des ans, et après avoir pris des mesures dans la zone.  Selon les conclusions de l'expert, la zone au centre du litige appartient au demandeur.  Cette zone, qui fait 15 mètres carrés, est détenue par le défendeur et sert de parking ouvert.  C'est la zone de l'invasion.
4. De plus, l'arpenteur Zibak a constaté que le défendeur détient effectivement une parcelle de 480 mètres carrés sur la superficie de la parcelle 12, et qu'en plus, il a droit à une superficie de 19 mètres carrés de cette parcelle conformément au jugement rendu dans le cadre de l'affaire civile (Shalom Nazareth) 4688/98, malgré le fait que, conformément à l'accord de division [Nevo] du 02/09/1992, la superficie de la parcelle du défendeur soit de 454 mètres carrés (pp.  19,24 et 25 de l'Avis).
5. Il convient de noter que le défendeur a envoyé à l'expert des questions de clarification Zibak, et l'expert y a répondu de manière factuelle et détaillée, sans modifier ses décisions et conclusions dans son avis.
6. Il convient également de noter qu'aucune des parties n'a annoncé son souhait d'enquêter sur l'expert Zibak, ce qui signifie qu'il n'y a pas de contestation sur le contenu de son opinion, et en tout cas, cela joue en faveur de la crédibilité de l'expert [Civil Appeal 8291/16 Leumit Health Fund c.  Anonymous [Nevo] (17 octobre 2018), para.  7 ; Civil Appeal 8147/13 Granot Ventures Ltd.  c.  Arnon Gizelter [Nevo] (8 novembre 2015), par.  22 ; Appel civil 4445/90 « Amigur » Ltd.  c.  Yitzhak Mayost et al.  [Nevo] (17 avril 1994), para.  7 ; Appel civil 260/82 Shimon Salomon c.  Sasson Emunah, IsrSC 38(4), 253, aux pages 258A-B ; Appel civil (district de Tel Aviv) 1286/03 Aspen Construction and Development Ltd.  c.  Alon Arban [Nevo] (24 mars 2005), para.  5(a) ; et affaire civile (district de Jérusalem) 1950/87 Dr.  Avraham Fischer c.  A.  Treger Apartments for Rent Jerusalem (1974) Ltd.  [Nevo] (28 mars 1991)].
7. Le défendeur a affirmé qu'en accord avec le plan de partage convenu entre tous les associés depuis 1992, selon lui, la zone qu'il détenait lui appartenait (paragraphes 5-6 de l'affidavit du défendeur).  Premièrement, l'expert Zibak a fait référence au plan de partage sur lequel le défendeur fondait sa revendication susmentionnée, tant dans son avis (pp.  17-19 de l'opinion) que dans ses réponses aux questions de clarification (paragraphe 2 des réponses de l'expert), et a précisé que selon ce dessin de division, « la superficie du lot du défendeur a été déterminée à 454 mètres carrés (sur le lot 12 seulement), avec le consentement des propriétaires », tandis que « le symbole d'incorporation symbolise que la surface du triangle (la zone contestée) n'est pas incluse dans le lot du défendeur » (emphase dans l'original) (p.  19 de l'opinion).
8. Deuxièmement, l'expert Zibak a détaillé dans ses réponses aux questions de clarification que ledit croquis n'avait pas été signé par les titulaires des droits du Lot 13, mais uniquement par les titulaires des droits du Lot 12, et dans la partie du croquis faisant référence à une partie des Parcelles 13 et 16, « il y avait une note dans le corps du Croquis de Partage qui ne comportait pas de signatures » (emphase dans l'original), et il a donc désigné ce croquis comme un croquis de division du Lot 12 uniquement (paragraphe 2 des Réponses de clarification).
9. L'expert Zibak a également mentionné que même dans la procédure précédente qui a eu lieu entre le défendeur et son frère, d'une part, et le frère du demandeur, d'autre part - l'affaire civile 4688/98 - la question en litige n'était pas incluse dans le cadre du lot du défendeur [Nevo] (paragraphe E des commentaires sur la page 2 des réponses de l'expert aux questions de clarification), et comme cela ressort également du croquis présenté dans le corpus de l'avis (pp.  22-23 de l'opinion).
10. Dans ses réponses aux questions de clarification, l'arpenteur Zibak a fait référence aux revendications du défendeur et a détaillé les différents plans et dessins soumis par les parties ainsi que l'existence d'un plan de consolidation et de division convenu signé par tous les propriétaires de la parcelle 13, selon lequel la zone occupée par le défendeur hors de la parcelle 13 lui a été accordée.

00

1.  L'expert Zibak a souligné, tant dans son avis que dans ses réponses aux questions de clarification, qu'il n'existe aucun plan de consolidation et de division convenu par tous les propriétaires du Lot 13 ni signé par eux, selon lequel le défendeur s'est vu accorder la zone du triangle qui fait l'objet du litige (la zone de l'invasion), et qu'il n'y a pas eu de procédure sans consentement conformément au mécanisme prévu à l'article 122 de la Loi sur l'urbanisme et la construction, 5725-1965.  En effet, seule une telle procédure d'urbanisme aurait pu modifier l'ensemble des droits de propriété [Sarit Dana, Shalom Singer Planning and Building Law (2015), pp.  1111-1113.  Voir aussi : Appel de la requête/Réclamation administrative 2279/19 The Committee for Preferred Housing Complexes (VTAMAL) c.  Israel Neumann [Nevo] (24 juillet 2019), par.  16].  C'est la seule exception à la règle, selon laquelle « les institutions d'urbanisme ne sont pas autorisées à statuer sur les questions foncières et que leur rôle est purement de planification » [Civil Appeal Authority 25633-10-25 Bnei Brak Municipality c.  Israel Land Authority [Nevo] (16 novembre 2025), para.  7].
2. Également à ce sujet, voir les propos de l'honorable juge Y.  Amit (comme on l'appelait alors) dans Appel Requête/Réclamation administrative 229/15 District Planning and Building Committee c.  Yosef Zoabi (Nevo, 9 août 2018) :

« Comme il est bien connu, un plan de consolidation et de division comporte un aspect d'urbanisme et un aspect propriétaire, puisqu'il redistribue les droits de propriété et permet leur enregistrement...  » Sur le plan de principe, j'accepte l'argument de l'État et des appelants selon lequel, pour approuver un plan de consolidation et de division par consentement, il faut obtenir le consentement de tous les propriétaires des droits sur le terrain.  Cette interprétation est nécessaire, tant compte tenu des implications propriétaires significatives des plans de consolidation et de division, qu'à la lumière de l'article 122 de la loi, qui utilise le langage « le consentement de tous les propriétaires concernés », c'est-à-dire le consentement de tous ceux définis par la loi comme propriétaires...  En résumé, il est difficile d'adapter un plan de consolidation et de division qui prétend être « consensuel » lorsque le consentement des propriétaires des droits de propriété n'a pas été donné » (ibid., paragraphe 8)

1. Enfin, il convient de noter qu'une déviation de l'avis d'un expert nommé par le tribunal et qui est son grand juge ne sera faite que dans des cas exceptionnels et pour des raisons majeures, ou en cas d'erreur flagrante dans l'opinion [Civil Appeal 293/88 Yitzhak Neiman Rental Company Ltd.  c.  Monti Rabi [Nevo] (31 décembre 1988), para.  4 ; Appel civil 8329/16 Trans Atlas Ltd.  c.  Eliyahu Farhi Upholstery Fabrics Ltd.  [Nevo] (06/04/2018), para.  18 ; Appel civil 4179/17 More Insurance Agency (1989) Ltd.  c.  Eran Rubin [Nevo] (12/06/2018), para.  57 ; Appel civil 3056/99 Roy Stern c.  Haim Sheba Medical Center, IsrSC 56(2) 936 (2002), 948 G - 949 A-B].  Le défendeur n'a pas prouvé qu'il existait une telle erreur selon l'avis de l'expert Zibak.
2. En résumé, puisque les réponses détaillées de l'expert Zibak sont satisfaisantes et qu'il n'y avait pas d'erreur dans celles-ci, et que sa position concernant le plan de partage allégué est cohérente avec la situation juridique détaillée ci-dessus, et étant donné que le défendeur a renoncé à l'interrogatoire de l'expert, je n'ai pas trouvé de justification pour m'écarter des décisions et conclusions de l'expert Zibak, qui sont appropriées à la situation juridique telle qu'énoncée ci-dessus, et je les accepte donc.
3. Hier, le défendeur a déposé une requête urgente pour joindre une décision substantielle du Comité d'appel du district d'appel pour l'urbanisme et la construction - district Nord, rendue le 08/03/2026, selon laquelle l'appel du demandeur contre la décision du comité local d'urbanisme et de construction d'approuver, sous conditions, le plan n° 251-1240118 - division en parcelles dans le bloc 22515, parcelle 12, soumise par le Conseil régional de Bustan al-Marj, a été rejeté.  Selon lui, « la décision confirme et établit pleinement la situation d'urbanisme et les arguments de la défense du défendeur tels que détaillés dans ses résumés » (paragraphe 2 de la demande).
4. Je n'ai pas jugé nécessaire de transférer la demande à la réponse du demandeur, car son acceptation ne modifie pas mes conclusions et décisions ci-dessus.  Non seulement la décision du Comité d'appel ne justifie pas les arguments du défendeur, mais au contraire.  Cette décision est en réalité cohérente avec les décisions et conclusions de l'inspecteur Zibak ainsi qu'avec mes décisions et conclusions ci-dessus.  En effet, au cœur de l'appel et de l'objection du demandeur à ce plan se trouve la zone de l'invasion et ses revendications concernant sa part dans le Parcelle 13.  Cependant, le comité d'appel a déterminé et clarifié que le plan contesté par le demandeur n'était pas un plan de consolidation et de division en relation avec la parcelle 13, mais seulement une division d'urbanisme, et qu'il était nécessaire d'engager une procédure future de consolidation et de division concernant les parties de la parcelle 13 qui y sont incluses, et cela a été décidé comme suit :

« 43.  Cependant, il est clair d'après les documents qui nous ont été remis que l'inclusion de la zone en litige dans les limites du plan proposé vise à compléter les lots adjacents faisant partie du Lot 12, tandis qu'il a été précisé qu'« après l'approbation de ce plan, il sera nécessaire de les fusionner avec les lots adjacents » et que « nous étions tenus d'inclure cette zone dans les limites du plan car elles sont complémentaires aux lots et selon lesquelles les lignes de construction seront déterminées ».

44. En d'autres termes, en ce qui concerne le Terrain 13, nous ne traitons donc pas d'un plan de consolidation et de division, mais seulement d'une division urbanisante des terrains desdits lots, c'est-à-dire de la détermination de nouvelles zones d'espace, ce qui inclut une réduction de la taille d'un terrain minimum conformément à l'autorité du comité local (m) en vertu de l'article 62A(a)(7) de la loi, alors qu'il a été clairement précisé à l'article 6.2D du plan proposé qu'une condition pour accorder un permis de construction dans la zone contestée est « un arrangement de consolidation et de division avec le Lot 13 ».
45. Ainsi, en ce qui concerne la parcelle 13 - et uniquement pour celle-ci, le plan proposé n'inclut pas de dispositions pour la consolidation et la division et ces dispositions seront incluses dans le cadre d'un plan futur, et par conséquent, en ce qui concerne la parcelle 13, la disposition de l'article 62A(a)(1) de la loi n'a pas d'effet et il n'est pas nécessaire de bénéficier du consentement du propriétaire ou de l'unique propriétaire. » (emphase dans l'original)

1. Je vais ci-dessous aborder brièvement les affirmations supplémentaires du défendeur : Construire conformément au permis - le défendeur affirme avoir construit la clôture conformément au permis de construire qu'il a obtenu légalement.  Il a déjà été jugé qu'un permis de construire ne porte pas atteinte ni ne prévaut sur les droits de propriété d'autrui, tout comme il n'empêche pas les propriétaires de ce droit de « se tourner vers les tribunaux compétents et d'obtenir les mêmes recours auxquels ils ont droit en vertu de leur droit de propriété et en vertu de la relation juridique contraignante entre eux et les propriétaires qui ont demandé le permis, que ce soit par un recours empêchant l'octroi du permis ou interdisant la construction conformément à celui-ci » [Haute Cour de justice 305/82 Yosef Mor c.  District Planning and Building Committee, Central District, IsrSC 38(1) 141 (1984), aux pages 148b-c.  Voir aussi : Civil Appeal Authority (district de Hai) 50535-09-20 Bolus Maha c.  Ashraf Shahin [Nevo] (30 septembre 2020), para.  10 ; et Civil Appeal (district de Hai) 7269-07-12 Amiram Barbakov c.  Yehoshua Lugasi [Nevo] (27 mai 2013)].  « Les comités d'urbanisme et de construction ne traitent que de l'aspect urbanisme, et il est clair qu'un permis de construire ne doit pas être considéré comme une approbation d'annexion de terrains appartenant à autrui, et il ne protège pas le constructeur contre les revendications de propriété » [Civil Case (Central District) 53346-08-10 Daniel Kaushani c.  Amos Ben Natan [Nevo] (4 août 2013), para.  49].
2. Quant au droit du défendeur à une surface supplémentaire de 19 mètres carrés conformément au jugement de l'affaire civile 4688/98 [Nevo], il s'agit d'une zone définie à partir de la parcelle 12 qui se trouve ailleurs, comme expliqué dans le croquis préparé par l'arpenteur Zibak (pp.  23-24 de l'opinion).
3. Retard - Dans la déclaration de la défense, le défendeur a invoqué un retard considérable dans le dépôt de la demande (paragraphe 27 de la déclaration de la défense), mais il n'a pas répété cet argument dans ses résumés.  Par conséquent, je ne suis pas tenu d'aborder la demande de retard, à la lumière de la règle selon laquelle « une réclamation faite dans la déclaration des réclamations mais qui n'a pas été soulevée dans les résumés - que ce soit par erreur ou intentionnellement - est légitime en tant que réclamation négligée, et le tribunal ne statuera pas dessus » [Civil Appeal 447/92 Henry Roth c.  InterContinental Credit Corporation, IsrSC 49(2) 102, à la page 107 f-g.  Voir aussi : Civil Appeal Authority 3642/15 Shlomo Edri Electrical Services Ltd.  c.  Shimon Edri [Nevo] (09/06/2015), par.  6 ; Appel civil 2950/07 Younis Muhammad Suleiman c.  État d'Israël - Administration des terres d'Israël [Nevo] (26 octobre 2009), par.  32 ; et Appel civil 8168/03 Yair Arnon c.  Zoabi Electricity Ltd.  [Nevo] (8 novembre 2009), para.  28].
4. Quoi qu'il en soit, le défendeur n'a pas démontré dans ses résumés que les conditions pour rejeter une demande en raison d'un retard dans son dépôt étaient remplies [pour les conditions requises, voir : Civil Appeal 2950/07 Younes Muhammad Suleiman c.  État d'Israël - Administration des terres d'Israël [Nevo] (26 octobre 2009), par.  33 ; Appel civil 2919/07 État d'Israël - Commission de l'énergie atomique c.  Edna Guy-Lippel, IsrSC 66(2) 82 (2010), paragraphe 96 du jugement de l'honorable juge (comme il était alors appelé) Y.  Amit ; Appel civil 6182/14 Invastelum Holdings Ltd.  c.  Yefet Library Ltd.  [Nevo] (05/03/2016), par.  13 ; Appel civil 9839/17 Habitat Ltd.  c.  CAFOM [Nevo] (17/12/2018), paragraphes 33-34], et il a déjà été jugé qu'« un retard dans le dépôt d'une demande ne atteste pas en soi de la renonciation ou renonciation du demandeur au droit d'agir.  Le retard dans le délai de prescription est un droit du plaignant » [Civil Appeal 6805/99 Talmud Torah General and Yeshiva Etz Chaim dans Jerusalem c.  Local Planning and Building Committee, Jérusalem, IsrSC 57(5) 433 (2003), p.  446 E].  Une approche plus stricte est encore plus stricte lorsque « le tribunal est prié de s'abstenir de reconnaître un droit de propriété au motif d'un retard dans le dépôt de la demande » [Civil Appeal 5793/96 Haim Haim c.  Aharon Haim, IsrSC 51(5) 625 (1997), p.  635D].
5. Au-delà de ce qui est requis, il convient de noter que la demande a été déposée peu après que le défendeur ait construit une extension à la clôture dans la zone de l'invasion (voir p.  9 de la transcription, versets 20-21 et 30-32), et il est donc difficile de concilier l'argumentation de retard.
6. Estoppel judiciaire - le défendeur affirme que le demandeur est empêché et réduit au silence de prétendre que la zone lui appartient puisque, dans le plan qu'il a soumis pour obtenir un permis de construction, il s'est appuyé sur ledit plan de partage de 1992, et que la zone en litige n'y figurait pas comme faisant partie du plan du demandeur (paragraphes 8 à 10 des résumés du défendeur).
7. Premièrement, la demande n'a pas été soulevée dans le cadre de la déclaration de la défense.  Le professeur Issachar Rosen-Zvi estime que « selon les nouveaux règlements, le défendeur est tenu de spécifier dans la déclaration de défense non seulement les faits qui nient au demandeur le droit d'obtenir la réparation qu'il demande, mais aussi les arguments juridiques sur lesquels il fonde sa défense de manière concise » (mon insistance, A.S.) [Issachar Rosen-Zvi, The Reform of Civil Procedure : Guide of the Perplexed (2025), p.  159], Cette position a été adoptée dans plusieurs décisions des tribunaux de district [voir, par exemple, Affaire civile (district de Tel Aviv-Jaffa) 42380-10-21 Gil Orly contre Chaya Zelda Orlev et al.  [Nevo] (15 août 2023), paragraphes 28-29 ; Affaire civile (district central) 22172-08-22 Eliezer Hai Mobushovich c.  Gezel Avraham [Nevo] (7 septembre 2023), para.  46 ; Liquidations (district de Tel Aviv) 18816-03-23 Eurocom Communications Ltd.  c.  Le Séquestre Officiel [Nevo] (18 septembre 2023), para.  26 ; Affaire civile (district de Tel Aviv) 46847-04-22 Avraham Dov Raved c.  David Freundlich [Nevo] (19 novembre 2023), para.  6].
8. Deuxièmement, le défendeur n'a pas discuté des conditions pour l'établissement de l'estoppel judiciaire telles qu'elles étaient déterminées dans la jurisprudence et n'a pas démontré leur existence dans notre affaire.  Dans ce contexte, j'ajoute et note qu'il est douteux qu'il existe une quelconque application à la règle susmentionnée, étant donné qu'il n'y avait pas de procédure judiciaire antérieure dans laquelle le demandeur avait avancé une réclamation contradictoire, et qu'en tout cas il n'y avait pas eu de décision sur une telle demande.
9. Troisièmement, sur le fond de l'affaire également, je n'ai trouvé aucun fondement dans l'argumentation.  En effet, dans la demande de permis de construire déposée par le demandeur dans le cadre d'une affaire de construction 20/01, au titre duquel un permis lui a été délivré le 27/08/2001 (rattaché à l'Autorité des Travaux Publics du 26/03/03/2025, accepté par le tribunal le 03/04/2025), la zone contestée n'était pas marquée comme faisant partie de la parcelle du demandeur, mais cela n'indique pas que le demandeur ait renoncé à cette zone au profit du défendeur.
10. De plus, à ce moment-là, la part du demandeur dans la zone du Lot 13 conformément à l'Ordonnance d'Héritage était de 21,25 mètres carrés (1/16 de sa part selon l'Ordonnance d'Héritage * 340 mètres carrés de la parcelle qui est revenue à son père selon la transaction d'échange avec l'Administration), mais selon sa version, en 2024 ses deux frères - Adel et Hussein - lui ont transféré leurs parts dans la Parcelle 13 - 21,25 mètres carrés chacun (p.  5 des procès-verbaux, Parts 5-17), et cette version est cohérente avec ce qui ressort de l'acte de propriété attaché à l'avis de l'arpenteur Zibak, lorsque, le 02/02/2025, le demandeur a été enregistré comme propriétaire des droits sur une superficie de 21,25 mètres carrés en vertu d'un « héritage » et le 17/02/2025 il a été enregistré comme propriétaire des droits sur une superficie supplémentaire de 42,5 mètres carrés en vertu d'une « vente sans contrepartie ».  Par conséquent, il ne faut pas déduire de la demande de construction que le demandeur a renoncé à la zone en litige.
11. Manque de bonne foi - le défendeur a en outre soutenu que si les mesures de l'expert Zibak sont acceptées, le tribunal doit exercer sa discrétion et s'abstenir d'ordonner son évacuation de la zone contestée étant donné qu'il s'agit d'une petite zone et que les dommages qui pourraient lui être causés - bloquant l'entrée de son domicile - sont supérieurs aux dommages causés au demandeur, en tenant compte du fait que la zone est éloignée de son domicile, tout en se référant aux décisions dans les affaires Rocker et Turdon.
12. En effet, dans le cas de la Turquie, il a été jugé que « le cœur du précédent selon lequel la protection du droit de propriété est soumise aux principes de justice, d'équité et de bonne foi a acquis une base solide dans la jurisprudence et est incontestable » (ibid., par.  13), mais il a été en même temps clarifié que « l'agrandissement du bâtiment ...  constitue une violation du droit de propriété ...  sur le territoire de l'invasion.  Le fait qu'il s'agisse d'un droit de propriété de premier ordre constitue ostensiblement une considération centrale qui exclut les autres considérations et limite la portée de l'application du principe de bonne foi » (arrêt Turquie, par.  16).
13. Dans l'affaire Civil Appeal Authority 4657/21 Israel Meir Cohen c.  Construction and Development Company Ltd.  [Nevo] (3 août 2022), l'honorable juge N.  Sohlberg (comme on l'appelait alors) a noté que « la meilleure voie est d'accorder une mesure de déplacement, lorsque ce n'est que dans des cas exceptionnels qu'il sera déterminé qu'il n'y a aucune justification pour accorder une telle réparation.  Par exemple, dans les cas où toutes les circonstances atténuantes se sont produites dans une même auberge : il a été constaté que le préjudice causé par le retrait de la main au défendeur est extrême, car la bonne foi du défendeur est absolue, et que le préjudice au propriétaire, s'il y en a une, est léger et minime » (ibid., para.  28).
14. Je n'ai pas estimé que notre affaire soit si exceptionnelle dans ses circonstances - l'exception de l'exception - qu'elle justifie une violation du droit de propriété du demandeur pour des raisons de justice, d'équité et de bonne foi.  Le défendeur n'a pas invoqué une conduite de mauvaise foi de la part du demandeur, certainement pas à un niveau qui justifie le refus de son droit à protéger sa propriété.  Il a déjà été jugé que la simple insistance sur l'existence d'un droit n'est pas en soi un manque de bonne foi.  D'autant plus lorsqu'il s'agit d'un droit de propriété.
15. Inutile de dire que, selon les éléments probatoires du dossier, y compris les photographies prises par l'expert Zibak (pp.  2 et 7 de l'opinion), et les plans de construction soumis par le défendeur dans le cadre de l'affaire de construction 5/14, il semble qu'il n'y ait aucun fondement à l'affirmation selon laquelle retirer sa main de la zone contestée entraînerait le blocage de l'entrée de sa maison.  Il existe plusieurs entrées dans le bâtiment et ce n'est pas l'entrée principale.  En effet, à première vue, cela ne permettra pas au défendeur et aux résidents du bâtiment de garer les véhicules au même endroit (comme ils le font aujourd'hui, comme le montre la photo du bas à la page 7 de l'avis), mais cela ne bloquera pas complètement l'accès et l'accès à cette partie du bâtiment.
16. Quant à l'affirmation selon laquelle il s'agit d'une petite zone, « ce fait, et même les implications financières et autres du point de vue de l'intimé dans la démolition de l'agrandissement du bâtiment dans la zone de l'invasion, ne suffisent pas nécessairement à annuler les ordres de démolition et d'élimination que l'appelant lui a adressés en tant que propriétaire du bien pour l'ensemble de la zone.  Cela s'explique par le statut élevé du droit de propriété et par l'importance qui doit être attribuée au maintien de l'État de droit et à l'existence d'un moyen de dissuasion efficace contre la construction sur les terres d'autrui » (affaire Turquie, paragraphe 16).  Ces mots, prononcés en lien avec une petite zone d'invasion de 5,23 mètres carrés, ont une force supérieure à toute autre dans notre affaire, où nous traitons une superficie de 15 mètres carrés.

Voir aussi : Appel civil 4077/21 Assi Rimonim Ltd.  c.  Pai Siam Ltd.  [Nevo] (28 février 2023), par.  32.

1. Il convient également de noter dans ce contexte que dans le cas de la Turquie, la cour s'est abstenue d'ordonner le retrait et la démolition uniquement en ce qui concerne une petite surface de 2,3 mètres carrés sur laquelle une partie de la cuisine du défendeur y avait été construite, compte tenu des circonstances particulières discutées par l'honorable juge A.  Hayut (tel que décrit à l'époque), mais ce n'était pas le cas concernant la zone d'invasion supplémentaire dans la cour avant de 2,93 mètres carrés.
2. Dans notre affaire, la zone d'empiètement sert de cour et de parking qui desservent le défendeur et les résidents du bâtiment, et une partie de l'immeuble résidentiel du défendeur n'y est pas construite.  Par conséquent, et compte tenu du statut constitutionnel du droit de propriété et de l'importance de le protéger, je ne vois aucune justification pour retarder la demande du défendeur et m'abstenir d'ordonner son évacuation et la démolition de la partie de la clôture construite dans la zone d'invasion.
3. Enfin, je voudrais conclure avec les magnifiques paroles de l'honorable juge Y.  Kasher dans Civil Appeals Authority 22773-11-25 Raphael Edri c.  Sara Shalom [Nevo] (15 mars 2026) :

« Il convient de souligner : la jurisprudence, qui reconnaissait en principe la possibilité de limiter l'insistance d'une partie sur ses droits de propriété ne signifie pas que dans chaque cas où une partie insiste sur ses droits de propriété, un certain équilibre des dommages-intérêts doit être établi et que l'application du droit de propriété doit être évitée lorsque la balance des dommages est penchée en faveur du défendeur (et plutôt pour accorder une indemnisation monétaire).  Il a été jugé que la limitation de la qualité pour agir sur un droit de propriété, en vertu du principe de bonne foi, oblige le tribunal à adopter une discrezionalité prudente et une approche modérée, en raison du statut constitutionnel du droit de propriété » (ibid., para.  14)