Dans le contexte des réclamations des plaignants concernant de lourds dommages qui leur ont été infligés, et dans le contexte de ces litiges, la réclamation devant moi a été déposée.
Résumé des arguments des plaignants
- Dans le cadre de l'accord, le défendeur a déclaré qu'il n'était pas au courant de contamination du terrain et s'est engagé à présenter un permis de construction. Il leur était clair qu'une fois le permis reçu, il serait possible de construire sur le terrain et qu'il n'y aurait pas besoin de tests supplémentaires liés à une éventuelle contamination du terrain.
- En mars 2015, le défendeur a soumis au ministère de la Protection de l'Environnement un plan d'échantillonnage de la société ESD. Le défendeur s'est engagé auprès du ministère de l'Environnement à ce que le relevé des terres soit achevé après la démolition de l'usine. Le défendeur n'a pas divulgué aux demandeurs le plan d'échantillonnage ni son engagement.
- Le défendeur leur a présenté le permis de construire sans mentionner que l'examen de la question de la contamination du terrain n'avait pas été achevé. La manière dont le permis a été présenté les a amenés à croire que la condition conditionnelle avait été remplie et que le terrain était propre.
- Le 5 juillet 2017, les plaignants ont signé un bail et un accord d'exploitation avec Sadash, dans lequel ils s'engageaient à construire une station-service dans un délai de 24 mois. Sedesh devait payer un loyer annuel de 1 000 000 ILS, plus une subvention unique de 1 100 000 ILS. Peu de temps après, en novembre 2017, les plaignants ont commencé les travaux de démolition et d'excavation sur le terrain, puis une odeur terrible s'est élevée du sol. Après la découverte de la contamination, les plaignants ont été contraints de faire appel aux services de la Green Wave Environmental Protection Company Ltd. (ci-après : Green Wave Company) afin de réaliser les tests et l'étude du sol.
- La Green Wave Company a été contrainte d'apporter des amendements et des compléments aux exigences du ministère de la Protection de l'Environnement, notamment l'ajout de points d'échantillonnage. En février 2018, Green Wave a rempli les exigences du ministère et soumis un plan d'échantillonnage. Après une série d'enquêtes et d'essais, dont une enquête complémentaire le 9 août 2018 et une autre le 24 janvier 2019, l'étendue de la contamination est devenue claire. Un rapport de synthèse final des conclusions a été soumis le 20 février 2019, suivi d'un plan de fouille le 31 mars 2019.
- La découverte de la contamination a présenté aux plaignants une série d'obstacles et de dysfonctionnements, notamment des exigences réglementaires strictes de la part des autorités, l'obligation de réaliser des relevés complets des sols et des plans de réhabilitation, ainsi que la gestion de restrictions environnementales sévères qui les empêchaient de poursuivre le projet comme prévu. Les demandeurs soulignent que les coûts de restauration du terrain et de gestion des exigences des autorités leur ont causé des dommages économiques importants, incluant des investissements imprévus de grosses sommes d'argent, des retards importants dans les calendriers du projet et une baisse de la valeur du terrain.
- En raison des procédures de construction prolongées, le permis de construire initial a expiré. Les plaignants ont été contraints de déposer une requête administrative pour renouveler le permis, qui a été renouvelée le 25 novembre 2019, et ont payé des frais supplémentaires pour cela.
- Précédemment dans le 5 mai 2019, Sedash a annoncé l'annulation du bail. Afin de réduire les dommages causés, le 31 décembre 2019, les plaignants ont vendu le terrain à Sadash pour la somme de 15 500 000 NIS.
- Les plaignants affirment avoir subi les dommages suivants :
- La somme de 4 000 000 ILS (plus la TVA) pour la différence entre la valeur du terrain fondée sur le bail avec Sedash, et la valeur à laquelle les demandeurs ont été contraints de vendre le terrain à Sedash après l'annulation du bail.
- Honoraires d'avocat et honoraires d'un montant de 55 842 ILS en raison de la nécessité de renouveler le permis de construire du terrain.
- Dommages-intérêts pour les frais de financement liés au projet d'un montant de 732 446 ILS (plus TVA).
- Dommages supplémentaires d'un montant cumulatif d'environ 400 000 ILS (plus la TVA) dus aux intérêts, honoraires, consultants environnementaux, forages dans le sol et le fait que la fortune des demandeurs était « bloquée » dans cette transaction et qu'ils ne pouvaient pas l'utiliser au profit d'autres transactions.
- Les plaignants fixent le montant de la réclamation aux fins des honoraires à 5 182 560 NIS.
Résumé des arguments du défendeur
- Le procès n'a aucune base factuelle ni juridique et constitue une tentative de s'enrichir illégalement à ses dépens, puisqu'il n'a manqué à aucune obligation ni injustice envers les plaignants. L'essence de la transaction entre les parties était la vente du terrain tel quel (tel quel, tel quel, sous réserve de conditions de suspension et de sa déclaration qu'au moment de la signature du contrat de vente, il ignorait l'existence d'une contamination sur le terrain.
- L'accord a été signé après des négociations menées de bonne foi et avec une totale transparence, et comprenait une organisation claire des droits et obligations des parties. Toutes les déclarations faites aux acheteurs avant et pendant la signature de l'accord étaient correctes, fondées et fiables, et reposaient sur des tests menés au fil des ans par les autorités qui excluaient toute possibilité de contamination. Les acheteurs connaissaient l'histoire de l'utilisation des terres et le fait qu'une usine de transformation du cuir y fonctionnait autrefois.
- Dans sa déclaration à l'article 4.15 de l'accord selon laquelle il n'était pas au courant d'une quelconque contamination sur le terrain, il n'existe aucune obligation générale qu'il n'y ait effectivement aucune contamination sur le terrain. Cette section vise à refléter les informations dont il n'était connue qu'au moment de la signature. Il n'y a aucune obligation dans l'accord concernant l'état du terrain ni obligation de supporter les frais de nettoyage si une contamination y est découverte. Conformément aux dispositions de l'accord, la responsabilité des essais de sol, ainsi que des risques liés à son état, reposait uniquement sur les épaules des acheteurs, et le défendeur n'assumait pas la responsabilité des dommages ou dangers découverts ultérieurement. Les acheteurs, qui sont des entreprises commerciales expérimentées, ont pris un risque calculé dans le cadre de la transaction.
- Quoi qu'il en soit, les plaignants n'ont subi aucun dommage, puisqu'ils ont acheté le terrain pour un montant de 11 000 000 ILS et l'ont vendu en peu de temps, sans effectuer de travaux importants, pour un montant de 15 500 000 ILS, et avec un bénéfice considérable. L'annulation du contrat de location avec Sadash n'a pas été causée par une contamination, mais plutôt par le comportement des plaignants qui n'ont pas commencé les travaux de construction et ont choisi de louer le terrain à un tiers.
- Il n'existe aucune rivalité entre lui et le demandeur n° 2, Yevedei Bina Development and Investments Ltd., puisqu'elle n'est pas partie à l'accord et qu'il n'a pas négocié avec elle. Il n'y a aucun fondement dans la revendication des demandeurs pour avoir cédé ce droit, puisque les acheteurs n'ont subi aucun dommage. De plus, la cession alléguée du droit a été faite bien après que les sociétés additionnelles aient vendu tous leurs droits, de sorte qu'au moment de la cession, elles ne disposaient d'aucun droit au titre du contrôle.
- Les plaignants se sont comportés de manière non professionnelle, ont reporté la promotion du projet pour des raisons sans rapport et n'ont pas agi pour réduire les dommages. Les plaignants sont seuls responsables des retards de construction et de l'annulation du bail. Les réclamations des plaignants concernant les coûts de nettoyage du terrain et la baisse de sa valeur ne sont pas étayées par des preuves suffisantes et constituent une tentative d'élargir l'étendue des dommages afin d'obtenir une compensation injustifiée. La majeure partie de la pollution alléguée se trouvait en dehors de la zone du terrain, et en conséquence, le lien de causalité entre la pollution alléguée et les dommages a été rompu.
- Les acheteurs connaissaient l'état du terrain et l'obligation de réaliser un relevé géologique. En tant qu'entreprises entrepreneuriales et entrepreneures, elles connaissaient très bien l'importance des exigences environnementales. Par conséquent, les réclamations des plaignants concernant la tromperie, la dissimulation, la fausse déclaration et la négligence doivent être rejetées.
- Les plaignants n'ont rien fait pour promouvoir la construction du terrain, mais se sont concentrés sur sa vente à but lucratif. Le procès a été déposé de mauvaise foi et dans le but de s'enrichir illégalement.
Discussion et conclusions
- Quelques années après la fermeture de l'usine, le défendeur décida de vendre ses droits sur le terrain. Idan est celui qui a géré la vente pour lui. En 2013, un permis conditionnel a été accordé pour la construction d'une station-service et d'un bâtiment commercial sur le terrain, et Idan a négocié avec diverses parties intéressées à acheter le terrain. L'un d'eux était Lior Chen, actionnaire des autres sociétés. La question de la possible contamination des terres est apparue lors des négociations. Comme sera détaillé ci-dessous, l'accord ne contient pas de dispositions claires en cas de contamination découverte sur le terrain, d'où le différend entre les parties.
- Les questions que je dois trancher sont les suivantes :
- Le défendeur a-t-il manqué à son obligation dans l'accord ?
- Si les plaignants ont subi des dommages, quel est son taux et si les demandeurs ont agi pour réduire ce dommage.
- Y a-t-il un lien de causalité entre la violation et les dommages ?
Les dispositions de l'accord et l'obligation de divulgation
- À la clause 3 de l'accord, les parties fixent une condition de suspension pour que l'accord entre en vigueur : « Une condition de suspension pour l'entrée en vigueur de l'accord est la réception d'un permis de construire du comité local pour la construction de la station-service et de la structure commerciale avant le 15 janvier 2016 (ou à une date reportée à convenir par les parties), sinon l'accord sera nul rétroactivement. »
- Selon le défendeur, il n'a pas accepté d'assumer la responsabilité de la contamination du terrain et a donc déclaré qu'il n'était pas au courant de l'existence de déchets souterrains ou de contamination dans le sol. Selon lui, le système d'eaux usées sur le terrain était fermé et en béton, et pendant la période de travail de l'usine, des tests de routine et de routine ont été effectués pour vérifier la présence de contaminants donnant des résultats normaux, ce qui lui permettait de soupçonner l'existence d'une contamination dans le sol (paragraphe 28 de la déclaration de défense modifiée). Idan a ajouté à cet égard que les inspections de routine menées par l'Unité de protection de l'environnement pour vérifier la présence de polluants donnaient des résultats appropriés (paragraphe 41 de son affidavit). L'affirmation du défendeur selon laquelle il ne connaissait pas l'existence d'une contamination sur le terrain au moment de la signature de l'accord n'a pas été contredite lors de son interrogatoire, et les plaignants dans les résumés ne prétendent pas le contraire. Ils ne prétendent pas non plus que le défendeur les ait induits en erreur dans cette représentation.
- Le défendeur soutient en outre que la clause 4.15 susmentionnée reflète une division des risques entre les parties quant à la possibilité que la contamination soit découverte à l'avenir sur le terrain, et dans le cadre de laquelle le risque total en cas de contamination est découverte leur est imposé. Par conséquent, le seul risque qu'il a pris était celui lié à sa déclaration selon laquelle il n'était pas conscient d'une quelconque contamination du sol. Selon lui, puisqu'il n'a pas été prouvé qu'il ait fait une fausse déclaration aux plaignants en lien avec ses déclarations dans l'accord, la réclamation doit être rejetée.
Je rejette cet argument ;