Dans de nombreux cas, les actions entreprises dans le but de remplir l'obligation se font uniquement à la connaissance du défendeur, et le demandeur ne peut prouver les omissions du défendeur que sur la base de ses résultats ultérieurs. C'est lorsque l'écart entre le résultat réel obtenu et celui attendu indique un manque d'effort. En effet, les preuves concernant les résultats ne sont pas nécessairement suffisantes. Cependant, dans certaines circonstances, leur poids probatoire peut être important, et constituer au moins une preuve prima facie que l'effort requis n'a pas été fait et de transférer la charge au défendeur pour démontrer qu'il a effectivement rempli son devoir. »
Elle a également été jugée par l'honorable juge Sokol, dansl'affaire civile (district de Hai) 382-07et Sef Hochman c. Gordi Projects (1995) Ltd. (03.03.2010) (ci-après : « l'affaire Hochman »), décisions que je considère également comme étant adoptées dans la présente affaire :
« Lorsque le tribunal examine la conduite d'une partie qui s'est engagée à faire un effort, il doit également examiner quelles auraient été les chances d'obtenir le résultat si elle avait pris les mesures nécessaires. Il est douteux que même si l'appelant avait pris des mesures supplémentaires, envoyé des lettres, soumis des demandes, fait appel, etc., cela n'aurait pas changé le résultat, cela a aussi des implications pour la question de savoir s'il s'est écarté du niveau de prudence requis. Ainsi, dans d'autres requêtes municipales 4075/06 Glickman c. Izbicki [publiées dans Nevo] (rendues le 18 février 2010), la cour a statué que même si une partie cesse d'obtenir l'approbation de ses actions, cela n'exclut pas l'accomplissement d'une condition au sens de l'article 28 dela loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973, où il était clair que même s'il essayait, il ne serait pas possible de remplir cette condition. Il semble que cela soit également vrai dans d'autres circonstances où une partie a manqué à une obligation de faire un effort (à cet égard, je note qu'une partie qui a pris sur elle d'agir pour remplir une condition prend en fait l'obligation de faire un effort) (voir aussi Civil Appeal 1363/04 Tze'elim Holdings Ltd. c. Delek - The Israeli Fuel Company Ltd. [publié dans Nevo] (rendu le 11 décembre 2007)).
- Du général à l'individu - je suis d'avis que l'obligation que la défenderesse s'est assumée est une obligation de faire un effort. Cela est confirmé par le premier addenda, dans lequel il a été déterminé que le lien dépend de l'approbation de la municipalité et qu'ils sont, tels qu'ils découlent et sont étayés par toute la séquence des événements, ce qui montre que les parties elles-mêmes considéraient l'engagement comme un engagement d'effort, dont l'exécution effective ne peut être imposée au défendeur. Cela commence par la disposition de l'article 8 du deuxième addendum, qui indique que le non-respect de l'engagement ne permettra pas l'annulation de l'accord ni une demande d'indemnisation, ainsi que la poursuite du second addendum, qui a été signé après qu'il est devenu évident que le lien ne pouvait pas être réalisé, et qu'une autre voie d'action a donc été convenue.
Il convient d'ajouter à cela qu'à mon avis, le défendeur a rempli la charge qui lui a été imposée afin de démontrer qu'il n'était pas possible d'atteindre le résultat de la liaison. C'était d'abord lorsque l'existence d'une politique préventive de la commune fut prouvée, et il n'était donc pas possible (et encore aujourd'hui possible) d'attacher toute la zone du jardin à l'appartement. De plus, lorsqu'il a été prouvé que le défendeur, de son côté, avait tenté de remplir l'engagement, y compris en soumettant une demande de permis incluant la liaison, mais il est tombé sur un mur sous la forme de la municipalité. Plus que nécessaire, je suis d'avis qu'en tenant compte de la politique de la municipalité, telle que prouvée et fondée sur les décisions de l'honorable juge Sokol dans l'affaire Hochman, avec lesquelles je partage et leur logique - dans des circonstances où il est clair qu'une demande de saisie du jardin aurait été rejetée par la municipalité, en tout cas la défenderesse n'était pas tenue de présenter des preuves supplémentaires montrant qu'elle avait soumis de tels plans (et comme j'en ai constaté, la demande de permis soutient le témoignage de Rubinstein selon laquelle de telles tentatives ont été faites).
- En résumé, je conclurai que l'obligation que la défenderesse s'est prise est une obligation de faire un effort et non une obligation de découlir. De plus, il semble que le défendeur ait respecté l'obligation qu'il avait prise et n'a donc pas violé l'accord. Cette décision suffit à conduire au rejet de la réclamation contre le défendeur, puisque en l'absence de rupture, il n'y a pas droit à des recours. Cette décision est étayée par les dispositions du deuxième addendum, qui précise explicitement que la non-exécution ne permettra pas l'annulation du contrat ni la réception d'une indemnisation. De plus, les preuves montrent que la plaignante était consciente de l'incertitude concernant la liaison et, de plus, a été informée en temps réel de l'existence d'obstacles à l'enregistrement de la liaison à son nom - on lui a proposé d'annuler le premier addendum et d'annuler toute la rénovation de son appartement - mais elle a refusé cette offre. Par conséquent, les parties ont rédigé le second addendum à l'accord, qui a été signé par les autres propriétaires d'appartements existants. Cet addendum reflète le fait qu'il peut être impossible d'effectuer la liaison, ainsi qu'un mécanisme alternatif. Ce mécanisme soutient également le rejet de la possibilité du demandeur de recourir à tout recours contre le défendeur, puisqu'il s'agit d'un mécanisme qui ne peut être imposé au défendeur, car il implique l'obligation d'autrui envers le demandeur. À la lumière de tout cela, la loi de la réclamation du demandeur contre le défendeur - tant en termes de mesures d'exécution (qui, selon ma détermination, n'était pas possible aux dates concernées du procès, et comme sera détaillé ci-dessous, n'est même pas possible aujourd'hui) que de l'indemnisation - le licenciement.
- À la lumière de ma décision et conformément à celle-ci, la violation de l'accord par le défendeur n'a pas été prouvée, et par conséquent, le demandeur n'a en aucun cas droit à une indemnisation, je ne suis pas tenu de me conformer aux arguments des parties concernant le montant de l'indemnisation. En même temps, je ne noterai qu'à première vue, puisque, en tout cas, dans le cadre de la seconde extension de 2018, la surface du jardin a également été réduite à 90 mètres carrés. À la lumière de cela, l'argument du défendeur est fondé selon lequel, au mieux, le demandeur a droit à une indemnisation pour la différence entre 90 mètres carrés et 77 mètres carrés - c'est-à-dire au maximum une compensation pour 13 mètres carrés. De plus, j'ai du mal à accepter les arguments de la plaignante et, par conséquent, le paiement effectué par elle a été effectué pour l'agrandissement du jardin et non pour l'augmentation de la surface de l'appartement. C'est d'abord, en tenant compte de ma détermination et, conformément à celle-ci dès le départ, il n'y avait aucune certitude quant à l'attachement du jardin. Cependant, plus important encore, la plaignante a convenu que l'appartement auquel elle avait droit en vertu de l'accord TAMA était de 97 mètres carrés (voir son témoignage àla page 40, lignes 13-22). Il n'y a pas non plus de contestation que la superficie de l'appartement-jardin que le demandeur a reçue à la fin de la journée est de 130 mètres carrés. Dans ces circonstances, même dans la mesure où j'accepterais les arguments de la plaignante selon lesquels elle se rapportait subjectivement à l'extension du jardin comme principale extension, d'un point de vue objectif il n'est pas possible d'ignorer l'ajout de valeur à son appartement qui découle de l'augmentation de la surface de l'appartement - un ajout dont la valeur objective dépasse largement la valeur de la différence de jardin qui n'a pas été attachée. À ce sujet, un examen de l'avis de l'évaluateur, joint par la demanderesse elle-même, montre que l'évaluateur, en son nom, déduit également la valeur du jardin comme équivalente à celle d'un mètre carré bâti, multiplié par un coefficient de 0, 25. Kerry, même selon son approche, la valeur d'un mètre carré dans la zone urbanisée est quatre fois la valeur de chaque mètre carré d'un jardin. À la lumière de cela, même si la demanderesse n'a pas attribué d'importance à la valeur ajoutée de la zone bâtie, il est clair que cette valeur ne peut être ignorée - car si elle vend son appartement, cette valeur se reflétera dans la contrepartie qu'elle recevra, et en apparence, elle pourra acheter un autre appartement avec un jardin quatre fois la taille de l'extension de la surface bâtie (l'ajout de la surface bâtie - 33 mètres carrés multiplié par 4 = 132 mètres carrés - une surface dix fois la différence de surface que la demanderesse n'a pas reçue - 13 mètres).R).
- Comme indiqué, la réclamation contre le défendeur 1 est rejetée. Et que va-t-il advenir des autres prévenus ? La plaignante affirme qu'elle a droit à des mesures d'exécution à sa demande. Cela s'explique par le fait qu'ils n'ont pas participé au processus et n'y ont pas participé. Je ne trouve pas cet argument acceptable du demandeur. Cela s'explique par le fait que je suis d'avis que, d'après les preuves présentées dans la procédure, il est clair que le recours d'exécution n'est pas possible dans cette affaire. Ainsi, comme le montre un certificat de fonctionnaire, il existe actuellement une politique interdisant d'attacher le jardin à l'avant du bâtiment. La plaignante a soutenu tout au long de ses résumés que dans le certificat de fonctionnaire, M. Arad ne s'était appuyé que sur une police de 2021 (également jointe à l'affidavit de Rubinstein en annexe 8) et qu'il n'est pas possible de tirer des leçons de cette politique concernant la politique en vigueur auparavant. En d'autres termes, le demandeur n'a pas nié la police de 2021, mais a affirmé qu'elle n'indique pas de police aux dates pertinentes pour le procès - à partir de 2013. En tenant compte de ce qui précède, il est clair d'après les preuves qu'il existe une politique à jour qui interdit la possibilité d'attacher le jardin à l'appartement du demandeur aujourd'hui. En conséquence, il n'y a pas de possibilité d'accorder un recours d'exécution - qui est devenu clair qu'il ne peut être appliqué - contre les autres défendeurs, même s'ils n'ont pas participé à la procédure. Pour être complet, je précise que dans le cadre du second addendum, les propriétaires des appartements existants (et pas tous les propriétaires de l'immeuble, dont certains ont également acheté de nouveaux appartements) ont accepté un mécanisme alternatif permettant au demandeur d'utiliser le jardin. Le problème est que, dans le cadre de la demande ainsi que dans ses résumés, la plaignante n'a pas présenté de mécanisme alternatif existant ou pouvant être appliqué contre les autres défendeurs, mais que le seul recours auquel elle a fait appel est une liaison effective et, alternativement, une compensation (voir ses résumés au paragraphe 79). Comme détaillé le recours de l'exécution effective par le biais de l'enregistrement, il ne peut être accordé au demandeur, et quant aux autres défendeurs, le demandeur n'a pas demandé de recours à une quelconque indemnisation. Compte tenu de tout cela, le droit de la réclamation contre les autres défendeurs constitue également le rejet.
Conclusion ;
- À la lumière de tout ce qui précède et des détails - la réclamation est rejetée.
- Le demandeur ne supportera les frais du défendeur 1 que pour la somme de 30 000 ILS, qui seront payés dans les 30 jours à compter d'aujourd'hui. Puisque les autres défendeurs n'ont pas participé à la procédure, je n'ai pas jugé nécessaire d'accorder des frais en leur faveur.
- Le Secrétariat communiquera le jugement aux parties.
Donné aujourd'hui, le 3 août 2026, en l'absence des parties.