Les arguments des appelants
- L' affaire civile du Comité local et le Comité local de Jérusalem (ci-après : les appelants) estiment que, dans le cadre des jugements rendus dans leurs affaires, les tribunaux de district se sont trompés en déterminant qu'en calculant la valeur du terrain « dans l'État précédent », l'augmentation de la valeur du terrain issue de l'approbation de la TAMA 38 devait être incluse. Selon les appelants, l'augmentation de la valeur du terrain provenant de la TAMA 38 doit être neutralisée dans le calcul de la valeur du terrain « dans l'État précédent ». Les appelants fondent cet argument sur des raisons similaires, tout en nous demandant d'accepter leurs demandes et les appels contre les jugements de première instance, et il a été décidé que l'augmentation de la valeur du terrain fait l'objet de la discussion, qui découle de l'article TAMA 38, sera neutralisée dans le calcul de la valeur du terrain dans son plan d'amélioration préalable.
- Selon les appelants, l'amélioration résultant de l'approbation de la TAMA 38 ne reflète qu'une possibilité de planification spéculative et, selon eux, puisque ce n'est pas un véritable amélioration, cette composante du système foncier dans son état qui a précédé le plan d'amélioration doit être neutralisée. Les appelants soutiennent en outreque, dans l'évaluation de la « situation précédente », l'augmentation de la valeur du terrain résultant de mesures réglementaires de planification devrait être neutralisée, par opposition à un potentiel général de planification qui fait partie de l'opinion du marché. À cet égard, les appelants s'appuient sur ce qui a été exposé dans l'affaire Lusternik. Dans ce cadre, les appelants soutiennent que la règle établie dans l'affaire Lusternik s'applique non seulement aux attentes découlant des procédures d'urbanisme précédant le plan d'amélioration, mais aussi à tout don réglementaire, quelle qu'en soit la source.
- Les appelants développent et soutiennent que l'inclusion de l'effet de la TAMA 38 dans la valeur du terrain « dans l'État précédent » augmentera injustement la valeur du terrain et réduira son amélioration par le biais du plan d'amélioration, au point d'accorder une exemption de la taxe d'amélioration au propriétaire. Les appelants estiment que cela nuira substantiellement à l'objectif principal de TAMA 38 – encourager le renforcement des bâtiments contre les tremblements de terre. Cela s'explique par le fait queles propriétaires fonciers pourront bénéficier d'une exemption du paiement d'une taxe d'amélioration résultant de l'approbation de la TAMA 38 sans exercer réellement les droits de renforcement en obtenant un permis de construire eten obtenant la réalisation. Il a également été soutenu que la position selon laquelle l'effet de TAMA 38 ne devrait pas être neutralisé dans l'évaluation de la « situation antérieure » est incompatible avec le principe d'équité. Cela s'explique par le fait qu'au moment de la vente, aucune taxe d'amélioration n'est payée pour l'augmentation de la valeur du terrain résultant de la TAMA 38 ; De plus, l'amélioration issue du programme d'amélioration est réduite. Tout cela, selon ce mot, conduit à un enrichissement excessif de la part du propriétaire terrien, qui ne partage avec le public aucune partie du don reçu de l'État ou de l'autorité locale.
- Enfin, les appelants soutiennent que la nécessité de calculer la valeur des droits en vertu de la TAMA 38 exigera que les évaluateurs évaluent le degré de faisabilité de l'obtention d'un permis de construction – une question fondée sur des considérations d'ingénierie, d'urbanisme et économiques qui ne relèvent pas de l'expertise et des connaissances des évaluateurs. Selon les appelants, cela transformera la valorisation des biens immobiliers enspéculation qui entraînera une incertitude fiscale.
Les arguments du Centre de Gouvernement Local
- Le Local Government Center, qui a été rejoint en tant que partie à la procédure à sa demande, soutient la position des appelants et soutient également que, puisqueles droits en vertu de la TAMA 38 sont conditionnels et non formulés, dont la réalisation n'est pas garantie, il n'y a aucune justification à les inclure dans l'évaluation de la valeur du terrain. Par conséquent, la valeur économique de ces droits doit être neutralisée.
- Le Center for Local Government soutient en outre qu'il s'appuie sur la jurisprudence selon laquelle les éléments issus des procédures d'urbanisme précédant l'approbation du plan d'amélioration doivent être neutralisés de l'augmentation de la valeur du terrain. Ainsi, il a été précisé que la méthode de la « valeur marchande » n'est pas absolue et n'est pas strictement appliquée, mais repose sur les principes garantissant une évaluation de l'amélioration juste et précise. Selon le Centre de Gouvernement Local, c'est ainsi que la décision devrait être prise dans notre cas également.
Arguments des intimés
- Les intimés s'appuient sur le jugement des tribunaux de district dans leurs affaires et souhaitent adopter leur approche de principe, selon laquelle l'effet de la TAMA 38 sur la valeur des terres dans leur situation avant le plan d'amélioration doit être pris en compte – tout en exprimant la nature conditionnelle des droits ancrés dans la TAMA 38 d'une manière qui reflète l'absence de- La certitude impliquée dans leur réalisation.
- En attendant, les intimés soutiennent qu'en accord avec ce qui précède dans les réclamations d'arbitrage, la taxe d'amélioration doit être perçue uniquement pour cette amélioration créée à la suite de l'approbation du plan d'amélioration (ci-après : l'exigence de lien causal). Selon eux, l'exigence d'un lien causal n'est pas remplie dans les affaires qui nous sont présentées, puisque l'amélioration résultant de la TAMA 38 n'est pas liée à un lien causal avec la construction et la construction du bien pour lequel lataxe a été imposée. Il a également été soutenu que, conformément aux exigences de la loi et pour réaliser l'impôt « réel », le taux de la taxe devait refléter l'amélioration réelle conformément à la valeur des terres sur le marché libre. La neutralisation artificielle de l'augmentationde valeur résultant de l'approbation même de la TAMA 38 implique une taxation qui ne représente pas la valeur réelle du bien immobilier et conduit même à des inégalités entre différents contribuables.
- De plus, les intimés affirment que , bien que dans l'affaire Ron il ait été déterminé queles droits, en vertu de la TAMA 38, ne sont pas des droits acquis, cette détermination ne concerne pas l'évaluation du bien immobilier et n'établit pas la conclusion de l'évaluateur selon laquelle la TAMA 38 n'a pas amélioré le terrain. En d'autres termes, c'est le marché immobilier seul qui répond à la question de savoir si l'approbation même du TAMA 38 a amélioré l'immobilier en question. En conséquence, les intimés affirment que la règle de Lusternik n'ordonne que la neutralisation des attentes créées par les procédures d'urbanisme du plan d'amélioration lui-même. Cette neutralisation empêche la double pesée du plan d'amélioration, pour des raisons évidentes.
- Les intimés soutiennent en outre que l'approche selon laquelle l'effet de la TAMA 38 sur la valeur du terrain doit être neutralisé pose une difficulté. Cette approche exige que l'expertisole l'impact du TAMA tout en ignorant les prix immobiliers fixés par lemarché. En revanche, l'approche selon laquelle l'impact du TAMA devrait être inclus dans l'évaluation permet aux experts de s'appuyer sur des transactions réelles sur le libre marché, qui par nature incarnent l'augmentation de valeur mentionnée – dans la mesure où elle existe. Ainsi, selon les répondants, une évaluation plus objective et bien fondée de la valeur du terrain est réalisée.
La fonction du procureur général
- À la demande du tribunal, et en tenant compte de l' ampleur large de la décision sur la question qui fait l'objet de notre discussion, la position du procureur général sur la question a été demandée et acceptée. Le Procureur général (ci-après : le Procureur général) nous demande de déterminer que, lors de l'évaluation de la valeur d'un bien immobilier « dans l'État précédent », l'effet de l'application de la TAMA 38 sur le terrain doit être neutralisé. En d'autres termes, selon sa position, « l'état précédent » du terrain est le régime d'urbanisme qui s'applique avant l'approbation de la TAMA 38.
- Le consultant soutient que les droits découlant de la TAMA 38 ne sont pas des « droits acquis » mais plutôt des « droits conditionnels », dont la formation dépend de l'obtention d'un permis de construction de la part de l'institution locale d'urbanisme. Ainsi, comme cela a été jugé dans l'affaire Ron, ces droits ne créent pas d'événement fiscal, fondé sur une amélioration, au moment de la vente du terrain. En conséquence, selon le consultant, ces droits ne peuvent pas être pris en compte dans l'évaluation de la « situation antérieure ». Prendre en compte ces droits dans la « situation précédente » permettra au contribuable de « tenir la corde aux deux extrémités » : lors de la vente du terrain, le contribuable ne sera pas tenu responsable d'une taxe d'amélioration pour l'augmentation de valeur résultant de la TAMA 38, puisqu'il ne dispose pas de droits accordés pour des constructions plus étendues ; Parallèlement, la valeur économique de ces droits conditionnels et non accordés augmentera la valeur du terrain dans la « situation précédente » et réduira ainsi la responsabilité du contribuable pour la relevée d'amélioration dans le cadre d'un autre plan d'amélioration.
- Le consultant fait référence à l'affaire Lusternik, où il a été déterminé, comme mentionné, que dans l'évaluation de la « situation antérieure », l'augmentation de la valeur immobilière résultant des attentes du marché dues à des procédures d'urbanisme avant l'approbation du plan d'amélioration lui-même devait être neutralisée. Selon elle, cette règle peut aussi s'appliquer dans notre cas : jusqu'à l'obtention d'un permis de construction, le processus de planification en vertu du TAMA 38 n'avait pas été achevé, et l'augmentation de valeur résultant du TAMA 38, selon ce qu'on a soutenu, est essentiellement similaire à une augmentation de valeur due au dépôt d'un plan. Ainsi, même lorsque TAMA 38 a finalement été remplacé par un autre plan, la règle établie dans l'affaire Lusternik s'appliquera, selon laquelle, dans le calcul de l'amélioration, l'augmentation de la valeur du terrain résultant du processus d'urbanisme doit être ignorée comme telle. Selon le consultant, cette approche est appropriée en relation avec tout « autre » plan d'amélioration, mais elle est encore plus valable lorsqu'il s'agit d'un plan en vertu de l'article 23 de TAMA 38 (ci-après : article 23). Il a été soutenu que dans ces cas, l'approbation de la TAMA 38 et celle du plan détaillé peuvent être considérées comme un processus d'urbanisme unique, d'une manière qui justifie, encore plus fortement, la neutralisation de l'augmentation de valeur résultant de la TAMA comme étape intermédiaire vers l'établissement du plan détaillé accordant les droits de construction en vertu de l'article 23.
- La consultante note que sa position n'empêche pas de prendre en compte l'augmentation générale de la valeur résultant de l'application de la TAMA 38 dans un domaine particulier (par opposition à un bien immobilier spécifique). Il a été soutenu que cette distinction est cohérente avec la décision de l'affaire Lusternik , qui distinguait entre le potentiel général de planification et le potentiel découlant de la conduite d'une procédure de planification concrète.
- De plus, le consultant soutient que prendre en compte l'effet des droits en vertu de la TAMA 38 dans l'évaluation de la « situation antérieure » conduira, en pratique, à l'octroi d'une exemption générale de la taxe d'amélioration pour l'amélioration résultant de la TAMA – une exemption qui n'est pas ancrée dans la loi. Selon elle, il existe une réelle inquiétude que si l'effet de la TAMA 38 n'est pas neutralisé par l'évaluation foncière dans la « situation précédente », l'amélioration issue de l'autre plan fusionnera avec l'amélioration par le droit de la TAMA d'une manière qui exonérerait complètement le contribuable de la taxe d'amélioration. Ce résultat, selon le consultant, va contrecarrer l'objectif de la taxe d'amélioration.
Discussion et décision
- La question juridique qui se pose dans notre affaire concerne, comme indiqué, la détermination de la valeur immobilière – à laquelle s'appliquent la TAMA 38 et un autre plan d'amélioration – dans le but d'évaluer la taxe d'amélioration. Cette question a été soulevée à plusieurs reprises ces dernières années devant les commissions d'appel pour les indemnisations et les relevés d'amélioration, ainsi que devant les tribunaux de district siégeant en tant que cour d'appel. Des solutions contradictoires lui ont été proposées par les différentes formations siégeant à la cour (voir : Appel administratif (Administrative Live) 33949-09-20 Lavi c. Haifa Local Planning and Building Committee [Nevo] (12 juillet 2021)) ; Appel administratif (Administratif Tel Aviv) 56975-09-23 Comité local d'urbanisme et de construction Tel Aviv-Yafo c. Blue Marble dansl'appel fiscal [Nevo] (6 mars 2025) ; Voir aussi : Appel (Tel Aviv) 85143/13 Zin c. Comité local de planification et de construction de Ramat Gan [Nevo] (24 février 2016) ; Appel (Centre) 8053-08-21 Levy c. Comité local de planification et de construction Ra'anana [Nevo] (14 avril 2022) ; Dans cette affaire, un précédent contraignant n'a pas encore été statué par cette cour (voir : Civil Appeal Authority 6188/04 Rabin c. Sharonim Local Planning and Building Committee [Nevo] (26 septembre 2004)). De plus, il semble inutile de détailler les implications larges et significatives de la décision qui nous est souvenue, tant du point de vue du fonds des collectivités locales que du point de vue des nombreux contribuables impliqués dans cette affaire. Il s'agit, sans aucun doute, d'une question de principe qui justifie une audience « dans une troisième incarnation » (voir : Application administrative de congé d'appel 3416/18 Madovy c. Comité local de planification et de construction de Givatayim, par. 10 [Nevo] (29 juillet 2018)) ; Civil Appeal Authority 103/82 Haifa Parking Lot dans l'affaire Tax Appeal c. Matzet Or (Hadar Haifa) Ltd., IsrSC 36(3) 123 (1982)).
- Par conséquent, conformément à notre autorité en vertu des Règlements 149(2)(a) et (b) du Règlement de procédure civile 5779-2018, qui s'appliquent égalementaux demandes d'autorisation d'appel en matière administrative, en vertu du Règlement 34 du Règlement des tribunaux administratifs (Procédures), 5761-2000, je suggère à mes collègues de discuter de la demanded'autorisation d'appel devant nous comme si l'autorisation avait été accordée etque les appels avaient été déposés conformément à cette permission. L'autorisation d'appel n'est accordée qu'en ce qui concerne la question fondamentale en question, et je n'en traiterai que plus tard dans mes remarques. Les autres arguments des parties concernant les questions particulières soulevées dans leur affaire ne peuvent en aucun cas être inclus dans l'article66 « dans une troisième incarnation ».
- Je commencerai par dire : Après avoir examiné les plaidoiries écrites et orales des parties, je suis arrivé à la conclusion que la loi est en faveur des intimés, telle que déterminée dans les jugements du procès. Si tel est le cas, je suis d'avis que nous devons déterminer que, lors de l'évaluation d'un bien immobilier « dans l'État précédent » pour évaluer la taxe d'amélioration, la contribution de la TAMA 38 (en vertu de son approbation) aux valeurs ne doit pas être ignorée, dans la mesure où elle Par conséquent, je suggère à mes collègues de rejeter les appels qui nous sont soumis.
Demandes provisoires
- Premièrement, deux requêtes provisoires déposées dans le cadre de l'affaire Leviathan sont retirées de l'ordre du jour :
- Une demande au nom de Leviathan datée du 26 septembre 2025 visant à obliger le comité local, dans une affaire civile, à fournir des détails concernant la mise en œuvre du plan du troisième trimestre - cette demande est rejetée, car elle concerne les circonstances spécifiques de l'affaire et n'est pas pertinente pour la question juridique fondamentale qui fait l'objet de notre discussion.
- Demande au nom de la Procédure civile du Comité local datée du 16 septembre 2025 de retirer du dossier judiciaire le rapport du Contrôleur de l'État soumis par Leviathan – cette demande est acceptée puisque le rapport du Contrôleur de l'État ne peut être utilisé comme preuve dans une procédure judiciaire en aucun cas (voir : Section 30 de la Loi sur le Contrôleur de l'État, 5718-1958 [Version consolidée]).
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