Demande d'autorisation d'appel 1975/24 : L'affaire Leviathan
- Nous traitons d'une demande d'autorisation d'appel contre le jugement du tribunal de district de Tel Aviv-Jaffa, siégeant sous le nom de Cour des affaires administratives (juge Shaked), qui a été rendu en appel administratif le 18618-12-22 [Nevo] le 8 janvier 2024. Dans le cadre de ce jugement, l'appel du défendeur n° 1 dans la demande d'autorisation administrative d'appel 1975/24 (ci-après : Leviathan) contre la décision de la Commission d'appel pour la rémunération et l'amélioration de la charge de Tel Aviv (ci-après : respectivement l'affaire civile du Comité d'appel et l'affaire Leviathan) a été partiellement accepté.
- L'affaire Leviathan tourne autour de l'obligation de Leviathan de payer une taxe d'amélioration pour la vente de ses droits surdeux appartements qu'il possède (ci-après : les appartements) qui relèvent du plan du troisième trimestre : un plan détaillé pour l'ajout de droits de construction, préparé en vertu de l'article 23 deTAMA 38. Leviathan a fait appel devant le comité d'appel dans une affaire civile contre le fait même qu'il avait été accusé d'une taxe d'amélioration pour l'approbation du plan du troisième trimestre ; alternativement, il a soutenu que, pour calculer l'amélioration de la situation, la valeur du terrain devait être évaluée « dans l'état précédent », en tenant compte de l'impact de la TAMA 38 sur sa valeur. Le Comité d'appel des affaires civiles a rejeté ses revendications. Le tribunal de district a en partie accepté l'appel de Leviathan : il a été déterminé que le plan du troisième trimestre accorde des droits acquis, et que son approbation nécessite donc le paiement d'une taxe d'amélioration lors de la vente. Parallèlement, il a été déterminé qu'en évaluant la valeur des appartements « dans l'état précédent », il fallait suivre la voie de la généralisation. En d'autres termes, il est nécessaire de prendre en compte l'augmentation de la valeur des appartements résultant de l'effet de la TAMA 38 dans le cadre de la situation précédente, tout en déterminant les coefficients d'évaluation qui pèseront le degré d'incertitude dans la réalisation des droits au titre de la TAMA.
- Le Comité local de planification et de construction de Tel Aviv-Jaffa (ci-après : le Comité local de Tel Aviv) n'a pas accepté la décision du tribunal de district concernant la contribution de TAMA 38 à la valeur des appartements. Selon le Comité local de Tel Aviv, la taxe d'amélioration due par Léviathan doit être déterminée afin de neutraliser l'effet de la TAMA sur la valeur des appartements dans leur état précédent ; D'où la demande d'autorisation d'appel que le Comité nous a soumise.
Demande d'autorisation administrative pour faire appel 25226-04-25 : L'affaire Kalmanovich
- Nous traitons d'une demande d'autorisation d'appel contre le jugement du tribunal de district de Jérusalem, siégeant sous le nom de Cour des affaires administratives (juge Ziller), rendu en appel administratif 25955-11-22 le 11 mars 2025. Dans le cadre de ce jugement, l'appel du demandeur dans la demande d'appel administrative 25226-04-25, le Comité local d'urbanisme et de construction de Jérusalem (ci-après : le Comité local de Jérusalem), contre la décision du Comité d'appel de la taxe d'indemnisation et d'amélioration de Jérusalem (ci-après : respectivement le Comité d'appel de Jérusalem et l'affaire Kalmanovich), a été rejeté.
- Dans le cadre de l'affaire Kalmanovich, le Comité local de Jérusalem a fait appel de la décision du Comité d'appel de Jérusalem d'annuler des dizaines de charges d'amélioration imposées par le comité concernant la vente de terrains auxquels s'applique le Plan 9988 – un plan détaillé visant à renforcer les droits de construction dans la zone du quartier Rehavia de la ville (concernant ce plan, la décision du Comité d'appel a affirmé, plus que nécessaire, que, d'un point de vue matériel, il s'agit d'un plan qui revient en vertu de l'article 23 de la TAMA 38). Cela s'explique par le fait que la Commission d'appel de Jérusalem a déterminé que les droits, en vertu du Plan 9988, sont des « droits flottants » pour lesquels il n'est pas possible de percevoir une taxe d'amélioration au moment de la vente ; que l'effet de la TAMA 38 sur la valeur du terrain « dans l'État précédent » doit être pris en compte ; et que, compte tenu de ce qui précède, l'existence d'un amélioration en vertu du Plan 9988 n'a pas été prouvée. Le tribunal de district de Jérusalem, contrairement au Comité d'appel de Jérusalem, a estimé que les droits, en vertu du Plan 9988, sont des droits « quasi-acquis » pour lesquels une redevance d'amélioration devrait être appliquée en deux étapes. Cependant, la cour a statué que pour calculer la valeur du terrain « dans l'État précédent », l'effet de la TAMA 38 doit être pris en compte. En d'autres termes, la Cour préférait la généralisation à la neutralisation. À la lumière de ce qui précède – et en tenant compte des conclusions du Comité d'appel, selon lesquelles le Plan 9988 n'a pas conduit à un amélioration distincte du terrain – la cour a rejeté l'appel.
- Le Comité local de Jérusalem n'a pas abandonné et nous a présenté une demande d'autorisation pour faire appel de la décision du tribunal de district de Jérusalem. Cette demande soulève des arguments concernant la question fondamentale de l'évaluation de la « situation antérieure » ainsi qu'aux décisions supplémentaires du tribunal de district concernant la nature des droits en vertu du Plan 9988 et l'amélioration qui en découle. Comme cela sera expliqué ci-dessous, ces décisions supplémentaires ne méritent pas une discussion sur une « troisième incarnation », et je ne vois donc aucune raison de les traiter dans le cadre de la présente procédure.
Les arguments des parties