Affaire civile (Centre) 63837-03-22 Aharon Itzkowitz contre Tal Mordechai Naveh - part 17

Le prévenu 1 a témoigné lors de son interrogatoire qu'il n'aurait pas voulu d'un logement commercial comme celui de la famille Itzkowitz, même si, selon lui, il s'agissait d'un logement de plus grande valeur, il aurait ostensiblement pu le vendre et acheter un autre appartement (par. du 20 juin 2024, pp. 149, par. 20-26, pp. 150-156).  Lorsque le promoteur lui proposa de recevoir une unité commerciale identique à celle de la famille Itzkowitz, son avocat répondit que, pour examiner la proposition, il devait obtenir des documents (p. 157, paras. 1-7).  Cette réponse n'est pas claire.  Le prévenu 1 et son avocat disposent de tous les documents nécessaires pour examiner l'offre.  Après tout, selon le défendeur 1 lui-même, la  valeur d'un appartement en considération pour Itzkowitz est supérieure de 30 % à celle des autres appartements destinés à un usage résidentiel.  Cela repose sur son refus de conclure un accord d'évacuation-reconstruction.  Par conséquent, il n'est pas du tout clair quelles informations ou documents lui manquent.  Cette réponse prouve en réalité que l'objection est infondée et que le défendeur 1 lui-même ne considère pas que la contrepartie pour la famille Itzkowitz soit excessive.

De plus, le défendeur 1 ne connaissait pas du tout la taille de l'appartement de la famille Twito et s'est trompé en pensant qu'il s'agissait d'un appartement plus petit (pp. 126-130 du par. du 20 juin 2024).  Le fait que le défendeur 1 ne connaissait pas les détails matériels qui constituent la base de son objection, des détails qui auraient facilement pu lui être connus, s'il avait seulement examiné les documents soumis lors de la procédure, témoigne que son objection n'est ni sincère ni authentique.

147. Quatrièmement, en tout cas, l'indemnisation reçue par la famille Itzkowitz et Twito ne nuit pas aux défendeurs. Même s'il avait été prouvé que la famille Itzkovitz et la famille Twito recevaient une indemnisation excessive (ce qui n'était pas le cas), cela constituait un avantage au-delà de la lettre de la loi, au détriment du promoteur.  Pas au détriment des propriétaires d'appartements.  Les avantages ne nuisent pas aux défendeurs, ne se font pas à leurs dépens et ne portent pas atteinte aux droits des défendeurs (voir et comparer : Affaire civile (district de Jérusalem) 7236/05 Levin c. Ravid (Nevo, 15 mai 2006)).  La contrepartie versée aux défendeurs selon l'accord en vaut certainement la peine.  Au lieu de leur appartement actuel dans un ancien bâtiment, sans pièce sécurisée et dans un bâtiment non renforcé contre les tremblements de terre, les prévenus recevront un nouvel appartement plus grand avec un balcon, un parking et un stockage, une pièce sécurisée et un bâtiment renforcé contre les tremblements de terre.  Des avantages évidents et importants.  Il ne fait aucun doute que les défendeurs bénéficieront de cette transaction.
148. En résumé de cette partie, et compte tenu de ce qui précède, les défendeurs n'ont pas pu prouver que les familles Twito et Itzkovitz ont reçu des contreparties excessives ou que les défendeurs ont été discriminés.
149. Les défendeurs ont en outre soutenu (par le défendeur 1) que le mécanisme de sélection des appartements dans le projet génère une contrepartie inégale et que le fait que des points supplémentaires aient été fixés pour les propriétaires d'appartements selon la date de signature de l'accord constitue une violation du principe d'égalité dans la répartition des considérations (paragraphe 9 de l'affidavit du témoin principal du défendeur 1). Après avoir examiné la demande, j'en suis venu à la conclusion qu'elle devait être rejetée.  Premièrement, contrairement à ce qui est affirmé, selon le mécanisme de sélection d'appartement, les propriétaires ne reçoivent pas un « score supplémentaire » selon la date de signature de l'accord, mais le score est déterminé uniquement en fonction des caractéristiques de l'appartement.  Ce n'est que s'il existe des appartements avec des scores identiques, alors l'ordre de choix des appartements entre eux sera déterminé en fonction de la date à laquelle ces propriétaires ont signé l'accord.  Deuxièmement, l'accord, dans lequel repose le mécanisme de sélection des appartements, a également été examiné et approuvé par le foyer, dont le rôle est d'accompagner les propriétaires d'appartements dans le projet au nom de la municipalité, tant par les propriétaires eux-mêmes, dont les signatures ont approuvé le mécanisme, que par leur avocat.  Troisièmement, le mécanisme de sélection des appartements est raisonnable et non inégal.  Il est clair que, dans la mesure où certains appartements du projet obtiennent la même note après un examen d'évaluation objectif et substantiel, il est nécessaire de trouver un moyen de déterminer l'ordre de priorité de chacun de leurs propriétaires.  La date de signature de l'accord Pinui-Binui ne constitue pas une voie offensive ou déraisonnable.  Une manière délicieuse ou déraisonnable est celle qui applique diverses dispositions prioritaires et discrimine différents propriétaires d'appartements sans justification.  Ce n'est pas le cas dans notre cas.  Quatrièmement, l'enquête sur le défendeur 1 montre que son refus de participer à la transaction Pinui-Binui ne découle en rien du mécanisme de sélection des appartements.  Lorsque le prévenu 1 a été interrogé lors de son interrogatoire sur le mécanisme de sélection des appartements, il ne savait d'abord pas comment souligner ce qu'il jugeait inégal chez lui, mais a plutôt évité une réponse et a répondu qu'il craignait de ne pas recevoir d'appartement du tout – c'est-à-dire que, selon lui, il n'y avait aucun problème avec le mécanisme de sélection des appartements (par. du 20 juin 2024, pp. 164, paras. 3-18).  Après avoir été confronté à la question à nouveau, il a répondu qu'il s'attend à choisir un appartement « avec des paramètres similaires aux miens, selon une certaine addition fixe » (p. 166, paras. 20-24).  Cependant, c'est précisément le mécanisme prévu dans l'accord.  Confronté au fait que c'est exactement le mécanisme prévu dans l'accord, il a répondu : « Ce n'est pas l'essence du problème, l'essence du problème est qu'il y a différentes considérations selon les locataires, et qu'il y a un promoteur qui agit de mauvaise foi et qu'il y a une crainte que le projet ne soit pas construit » (p. 167).  En d'autres termes, le refus du défendeur 1 d'accepter le projet ne découle pas du mécanisme de sélection des appartements.
150. En résumé, après avoir examiné les arguments des parties et les preuves présentées en leur faveur, et après avoir été impressionné par les témoignages des témoins et des experts, j'ai conclu que le projet est à égalité avec tous les propriétaires d'appartements du projet, y compris les défendeurs, et que le refus des défendeurs de conclure un accord pour manque d'égalité en partie est déraisonnable dans les circonstances de l'affaire.

La conduite de l'entrepreneur

151. Les défendeurs ont formulé de nombreuses allégations concernant la conduite du promoteur, notamment le manque de transparence, l'absence de production de documents, la pression exercée, le conflit d'intérêts, le manque de bonne foi, le fait que le promoteur est un contractant signataire dont le but de l'accord est uniquement de percevoir des frais de courtage, et plus encore. Je précise d'emblée que les défendeurs n'ont pas prouvé leurs affirmations et que je n'ai pas constaté qu'il y avait de défaut dans la conduite du promoteur.  Je vais examiner les arguments individuels des défendeurs ci-dessous :
152. Quant à l'affirmation des défendeurs selon laquelle le promoteur a exercé des pressions sur les propriétaires d'appartements pour qu'ils signent l'accord. Les plaignants ont affirmé que les propriétaires d'appartements ne se comportaient pas comme des personnes ayant subi des pressions inappropriées, de nombreux locataires se sont présentés à l'audience du tribunal tenue le 28 septembre 2023, et de plus, lorsque la représentation dans l'affaire a été remplacée, les propriétaires ont de nouveau signé une procuration.  En d'autres termes, les propriétaires d'appartements veulent le projet (paragraphes 23 à 25 de l'affidavit principal de témoignage de M. Keinan).  Après avoir examiné les arguments des parties, j'en suis arrivé à la conclusion que la demande des défendeurs doit être rejetée.  Les défendeurs n'ont présenté aucune preuve d'avoir exercé de pression sur les propriétaires de l'appartement.  Au contraire.  J'ai eu l'impression que les propriétaires d'appartements sont sincèrement intéressés à promouvoir le projet.
153. Les défendeurs ont affirmé que le promoteur avait agi de mauvaise foi et de manque de transparence tout en dissimulant des faits, documents et informations attestant de défaillances matérielles et procédurales (manque d'équité, de solidité financière et d'expérience), la plupart des propriétaires d'appartements étant âgés et difficiles à vivre. Malgré de nombreuses demandes, aucun document n'a été soumis, y compris l'accord et ses annexes.  Les plaignants ont nié ces allégations.  Après avoir examiné les arguments des défendeurs dans ce contexte, j'en suis arrivé à la conclusion qu'ils devraient être rejetés.  Les défendeurs n'ont pas prouvé qu'il y avait un défaut dans la conduite du promoteur dans ce contexte.  Les défendeurs n'ont pas prouvé que le promoteur avait agi de mauvaise foi ou dissimulé des faits ou des documents.  Le prévenu 1 ne savait pas non plus lors de son interrogatoire quels documents lui manquaient et a admis qu'il n'aurait pas écrit à des e-mails dans lesquels son avocat demandait des documents et qu'il n'avait pas vu de correspondance sur le sujet (par. du 20 juin 2024, pp. 79, 20-26, pp. 80, 1-26, 81, s. 1-14).  S'il y avait un manque de documents au moment du dépôt de la réclamation, depuis le début de la procédure, les défendeurs ont reçu tous les documents requis, de sorte qu'à ce stade leur refus de conclure l'accord ne peut pas être fondé sur un manque de documents ou un manque de transparence.
154. Les défendeurs ont affirmé que le promoteur était un entrepreneur signature dont le but était de percevoir des frais de courtage (un accord d'organisation). Cet argument a été vain.  Les défendeurs n'ont pas mentionné, expliqué et démontré en quoi l'accord constitue un « accord d'organisation d'une transaction d'évacuation et de reconstruction » conformément à l'article 1 de la Loi sur le renouvellement urbain (Accords pour l'organisation des transactions), 5777-2017.  De plus, l'accord signé par les propriétaires d'appartements avec le promoteur est un accord d'évacuation-reconstruction, il précise le projet, les contreparties, les garanties, etc.  Conformément à l'accord, le promoteur a agi pour promouvoir le projet afin qu'un plan soit approuvé et qu'un permis de construire soit accordé sous conditions.  Dans ces circonstances, j'ai trouvé l'argument rejeté.  Même si l'argument des défendeurs était correct, je n'ai pas jugé qu'il suffisait à prouver que le refus des défendeurs de conclure l'accord était raisonnable.  Après tout, les défendeurs se plaignent de la conduite de l'entrepreneur.  Si, selon eux, tout ce que le promoteur souhaite est organiser le projet et ne pas en être l'initiateur, alors les autres revendications des défendeurs concernant l'identité du promoteur sont superflues.
155. Les défendeurs ont affirmé que le promoteur avait été déclaré contrevenant à la loi et que ses dettes avaient été transférées à des procédures de recouvrement via l'Autorité d'application et de recouvrement. Après examen de la demande, j'en suis arrivé à la conclusion qu'elle est sans rapport avec la question du refus des défendeurs de s'engager dans la transaction Pinui-Binui.  Cependant, selon la rédaction du Registraire des sociétés, en 2022 l'entrepreneur avait une dette due au non-paiement d'une redevance annuelle qui a été transférée à un centre de recouvrement des amendes (Annexe C à la déclaration de défense modifiée du défendeur 1).  Cependant, cela ne prouve pas la raisonnabilité du refus des défendeurs de conclure l'accord.  De plus, la dette de 2022, lorsque le refus des défendeurs de conclure la transaction a été donné plus tôt, de sorte que le refus des défendeurs n'a pas, et ne découle pas, de cette dette de non-paiement d'une redevance annuelle.
156. Les défendeurs ont affirmé qu'après l'approbation du nouveau plan de zonage, le promoteur avait vendu des actions à des étrangers sans la connaissance ni le consentement des propriétaires d'appartements. Je n'ai trouvé aucune faille dans la déclaration.  Les défendeurs n'ont pas invoqué une violation de l'accord, et ils n'ont pas le droit de faire une telle réclamation s'ils n'ont pas signé l'accord et n'y sont pas parties.  Les défendeurs n'ont pas prouvé qu'il existait un lien entre la vente des actions et la manière dont le projet a été mené, ni qu'ils aient subi des dommages suite à la vente des actions.  D'après les documents qui m'ont été présentés, il semble que le projet n'ait pas été retardé en raison de la vente des actions et que le représentant ainsi que l'esprit vivant derrière le promoteur sont restés la même personne, M. Keinan.
157. Les défendeurs ont soutenu que le promoteur n'avait pas déclaré qu'un membre de la famille propriétaire d'un appartement dans le projet (la famille Keinan) avait violé l'obligation de diligence raisonnable. Après avoir examiné la demande, j'ai constaté qu'elle avait été rejetée.  L'argument des défendeurs ne prend pas en compte les circonstances énumérées à l'article 2(b) de la loi Pinui-Binui, selon lesquelles le refus d'un propriétaire d'un appartement à une transaction d'expulsion ne sera pas considéré comme un refus déraisonnable.  Même si cette liste n'est pas fermée.  Deuxièmement, comme le montrent les témoignages d'Adir Keinan et de Zion Keinan, l'affaire était connue à l'avance et a été présentée aux propriétaires d'appartements (para. 5.5.24, pp. 195, 1-6, pp. 229, 19-26, p. 230, par. 1-3).  Troisièmement, aucun autre promoteur n'était intéressé par le projet, et ce sont les propriétaires d'appartements qui ont persuadé le promoteur de promouvoir le projet (par. du 28 septembre 2023, pp. 18, paras. 7-9).  Troisième

Le refus du défendeur 2 de signer l'accord puisque l'appartement en contrepartie qu'il recevra sera sans trois directions aériennes

158. La défenderesse 2 a affirmé qu'elle exigeait que le promoteur reçoive les mêmes indications d'air qu'elle a dans son appartement actuel aujourd'hui, comme c'est d'usage dans ce type de transactions, et que son état médical l'oblige à vivre dans un appartement disposant d'au moins trois directions d'air (paragraphe 44 de la déclaration de défense modifiée et paragraphes 14-18 de la déclaration de défense initiale). Dans son affidavit principal de témoignage, la défenderesse 2 a également déclaré qu'en raison de besoins médicaux particuliers, elle devait avoir un appartement avec trois directions aériennes (paragraphes 18-19 de son affidavit de témoignage principal).  Les plaignants ont soutenu que la défenderesse 2 n'avait pas soumis de document ni d'avis prouvant qu'elle avait un handicap médical empêchant l'utilisation de la climatisation (paragraphe 73 de l'affidavit de M. Keinan).
159. Après avoir examiné les arguments du défendeur 2, j'ai conclu qu'ils ne constituent pas un refus raisonnable de conclure un accord d'évacuation-reconstruction en vertu de la loi.
160. Tout d'abord, j'accepte l'argument des plaignants selon lequel la défenderesse 2 n'a pas prouvé que son état médical nécessite un appartement à trois voies. Tout ce que la défenderesse 2 a présenté était la confirmation de l'Institut national d'assurance qu'elle a une invalidité permanente de 93 %.  Aucun document médical n'a été présenté liant son pourcentage d'invalidité à la prévention de l'utilisation de la climatisation.  Lors de son interrogatoire, elle a témoigné que les médecins lui avaient conseillé d'arrêter d'utiliser la climatisation (para. 19 mai 2024, pp. 429, par. 21-25), mais elle n'a pas présenté de documents pour le prouver, et elle-même a admis ne pas en avoir accès (p. 431, paràs. 11-26, p. 432, paràs. 1-15).
161. Deuxièmement, le défendeur 2 n'a pas prouvé qu'il avait le droit de recevoir un appartement identique à son appartement existant en ce qui concerne les directions aériennes, et il n'a pas prouvé que cela soit coutumier dans les transactions Pinui-Binui. Cependant, l'article 2(b)(d) de la loi Pinui-Binui stipule qu'un refus sera considéré comme un refus raisonnable si « il existe des circonstances personnelles particulières du propriétaire refusant de l'appartement pour lesquelles l'exécution de la transaction d'évacuation et de construction, dans les conditions convenues avec les autres propriétaires, est déraisonnable. »  En même temps, cet article constitue une exception à la règle, car « dans de rares cas, les circonstances personnelles du propriétaire récalcitrant, d'autant plus son attitude subjective envers son appartement de résidence, justifieront son refus d'être considéré comme un refus raisonnable » (Schwarzberger, au paragraphe 35).  Notre affaire n'est pas si rare où les circonstances personnelles de la défenderesse 2 justifient son refus de conclure un accord.
162. Troisièmement, je ne suis pas convaincu que cet argument soit sincère et honnête à prendre en compte. Au cours de la procédure, le promoteur a proposé au défendeur un appartement de contrepartie avec trois directions aériennes.  Le défendeur 2 n'a pas accepté l'offre, qui est finalement devenue sans importance.  Le promoteur est ensuite allé plus loin et a suggéré à la défenderesse 2 d'examiner la possibilité qu'elle vende son appartement sur le marché libre lorsque le promoteur lui verserait le salaire du courtier, au lieu de recevoir un appartement à trois voies.  Le défendeur 2 a ostensiblement accepté cette offre, mais a ensuite déposé un avis et une demande d'instructions dans lesquelles il demandait au promoteur de s'engager à ce que son appartement considéré, qui selon la proposition serait vendu à un tiers, serait un appartement avec trois directions d'air.  Cette demande est déconcertante, incompatible avec les accords des parties ayant reçu la validité d'une décision, et déraisonnable.  Si la raison pour laquelle la défenderesse 2 a besoin d'un appartement avec trois directions d'air est médicale, alors pourquoi la défenderesse 2 exige-t-elle un appartement avec trois directions d'air lorsqu'elle le vend et n'y habite pas du tout ? Finalement, le promoteur a proposé au défendeur des propositions qui offrent une solution à la difficulté sur laquelle le défendeur 2 a fondé son refus, et le défendeur 2 est resté dans son refus.  Voir l'affaire Schwarzberger au verset 41, qui est pertinent pour nos besoins :

« Il convient de souligner qu'après l'audience qui s'est tenue devant nous et à la suite de notre proposition, les parties ont mené des contacts supplémentaires, dans le cadre desquels l'appelante s'est vu proposer des offres supplémentaires, qui semblent même préférables aux offres faites par le passé – que le tribunal de district a jugées équitables – dans le cadre desquelles l'appelante s'est vu offrir une contrepartie dépassant la valeur de son appartement actuel, ainsi qu'une renonciation à son obligation de payer les frais juridiques.  Néanmoins, l'appelant insiste sur son refus au motif que les différentes offres le privent, puisqu'elles ne lui accordent pas actuellement une valeur égale à celle que recevront à l'avenir les autres propriétaires d'appartements du bâtiment ayant rejoint le projet.  Ainsi, l'appelante découvre qu'à son avis, elle a le droit de bénéficier du bénéfice inhérent au projet, sans y adhérer.  Cette approche ne doit pas être acceptée, ce qui constitue une violation de l'égalité entre le locataire récalcitrant et les autres propriétaires d'appartements du condominium.  Après tout, si cette approche est acceptée, le locataire récalcitrant bénéficiera d'un bénéfice économique supérieur à celui des autres propriétaires, puisque, contrairement à eux, il n'aura pas à attendre l'achèvement du projet ni à subir des difficultés ou des risques pour bénéficier des bénéfices économiques inhérents au projet d'évacuation et de construction.  Pour être précis, le locataire récalcitrant n'a pas le droit acquis de profiter pleinement du bénéfice inhérent à un projet d'évacuation et de construction auquel il refuse de participer.  D'autant plus dans un cas comme celui-ci, lorsque l'appelante s'est vu proposer de rejoindre le projet à des conditions favorables par rapport aux autres propriétaires d'appartements, ou de vendre son appartement actuel pour une contrepartie supérieure à sa valeur, des offres qu'elle a refusées. »

163. Dans les circonstances susmentionnées, j'en suis arrivé à la conclusion que le refus du défendeur 2 de conclure un accord d'évacuation-reconstruction, en raison du fait que l'appartement contre contrepartie qu'il recevra sera sans trois directions aériennes, constitue un refus déraisonnable.
164. Je vais maintenant aborder d'autres arguments avancés par les défendeurs afin de justifier leur refus de conclure l'accord.

Réclamations supplémentaires des défendeurs

165. Premièrement, les défendeurs ont plaidé dans leurs résumés contre les avis des plaignants et les témoins de Paz Economics. Il a été affirmé que M. Tutian, au nom de Paz Economics, n'était pas familier avec les données pertinentes, et des contradictions sont apparues dans certaines données qu'il a téléchargées (p. 100 du paragraphe du 23 février 2025).  Après avoir examiné la demande, j'ai constaté qu'elle devait être rejetée.  Quoi qu'il en soit, l'interrogatoire de M. Tutian par l'expert, qui a eu lieu en 2024, n'établit pas un refus raisonnable de la part des prévenus qui avait été donné des années auparavant.  Pour ne pas constater que le document manque, je vais examiner les principaux arguments des défendeurs dans ce contexte :
     • L'argument de Paz Economics concernant l'égalité en contrepartie est incorrect, puisqu'il n'a pas examiné l'accord – après avoir examiné l'affirmation, j'en suis venu à la conclusion qu'il devait être rejeté, puisque, comme indiqué ci-dessus, les considérations sont égales.
     • Paz Economics n'a pas examiné les considérations pour les propriétaires d'appartements et ne savait pas quelles étaient les considérations finales pour les locataires – après avoir examiné la demande, j'en suis arrivé à la conclusion qu'elle est sans importance et ne déroge ni ne diminue la conclusion que j'ai prise sur la base des preuves présentées concernant les considérations finales pour les propriétaires d'appartements, qui ne sont pas contestées.
     • Paz Economics ne savait pas dans l'enquête ce que signifiaient les termes « coefficient uniforme » et « appartement de considération » – après avoir examiné la demande, j'en suis venu à la conclusion qu'elle était incorrecte et ne découlait pas de l'enquête.
     • Des paragraphes d'une autre opinion ont été copiés dans l'avis et il n'est donc pas possible de s'appuyer sur l'avis – après examen de la demande, j'en suis arrivé à la conclusion qu'elle doit être rejetée. Même s'il y avait une erreur administrative dans l'avis, j'avais l'impression que Paz Economics faisait preuve de compétence, de professionnalisme et de compréhension, et que le témoignage était cohérent et fiable.
     • Tutian de Paz Economics a déclaré lors de son interrogatoire que la valeur d'un mètre carré construit dans un État sortant est supérieure à la valeur d'un mètre carré construit dans un État entrant, ce qui contredit le paragraphe 16 de l'affidavit de M. Keinan. Après avoir examiné la demande, j'en suis venu à la conclusion qu'elle devait être rejetée.  Lors de son interrogatoire, tout ce qui a été dit, c'est que « même si la valeur par mètre carré est construite, elle peut parfois être plus basse, dans la nouvelle situation, car d'ailleurs il y a plus de densité...  Cependant, au final, chaque titulaire de droits reçoit un nombre plus élevé d'unités (droits de construction).  Pour cette raison, la valeur du nouveau produit sera toujours plus précieuse » (p. 294 du paragraphe du 19 mai 2024).  Contrairement à ce qui est affirmé, cette déclaration est exactement conforme au paragraphe 16 de l'affidavit de M. Keinan selon lequel « c'est un projet bon et vital pour les locataires... »
     • Quant aux autres arguments des défendeurs concernant l'avis des plaignants sans référence à la norme n° 15 ; Paz Economics ne savait pas comment expliquer les dépenses énoncées dans l'avis, pourquoi le bénéfice entrepreneurial avait diminué, ni si cela correspondait à la politique de l'introduction ; et que, selon l'enquête de Paz Economics, les dépenses dans l'avis étaient gonflées – compte tenu de la conclusion à laquelle je suis parvenue pour les raisons détaillées ci-dessus, je n'ai pas jugé qu'elles étaient substantielles.
     • Dans ces circonstances, je n'ai pas trouvé qu'il y ait de fondement dans les revendications des défendeurs quant à l'opinion des plaignants.
166. Les défendeurs ont avancé des arguments supplémentaires pour lesquels ils refusent de signer l'accord. Je vais aborder ces arguments ci-dessous :
167. Les défendeurs ont soutenu que le promoteur n'avait pas fourni les garanties requises pour la construction du projet, telles qu'une garantie autonome. Après avoir examiné la demande, j'ai constaté qu'elle devait être rejetée.  Les défendeurs n'ont pas invoqué de garantie bancaire, qui, selon eux, était absente.  Le prévenu 1 a admis lors de son interrogatoire qu'il ne connaissait pas quelles garanties lui manquaient (p. 105 du 20 juin 2024, par. 4-7).  Le défendeur 2 a soutenu que la garantie qui lui manquait était une garantie de loyer et que, dans tous les cas, les garanties n'aideraient pas si le projet était « bloqué » (pp. 444-446 du procès-verbal du 19 mai 2024).

Après avoir examiné ces affirmations, j'en suis venu à la conclusion qu'elles étaient fausses.  Conformément à l'accord, la banque prêteuse doit fournir une garantie bancaire afin que la banque assume et soit responsable devant les propriétaires d'appartements d'une garantie absolue et inconditionnelle du paiement de tout montant dû aux propriétaires par le promoteur en vertu de l'accord (c'est-à-dire y compris le loyer).  Selon les termes de la garantie, la banque s'engage à verser tout montant requis jusqu'au montant de la garantie augmentée dans les 14 jours suivant la réception de la première demande écrite (conformément à la formulation de la garantie bancaire attachée à l'accord).

168. Les défendeurs ont soutenu que l'accord était invalide car la première clause de suspension de l'accord, concernant les dates de signature de l'accord, n'avait pas été respectée. Après avoir examiné la demande, j'ai constaté qu'elle devait être rejetée à deux mains.  La conduite des parties montre que l'accord est valide.  Le promoteur et les propriétaires d'appartements ont tous deux agi conformément aux dispositions de l'accord.  Conformément à l'accord, le projet a commencé à être réalisé et en 2023, un permis de construire a même été délivré dans les conditions du projet, et conformément à l'accord, les propriétaires d'appartements signataires ont intenté une action en justice contre les propriétaires récalcitrants.  De plus, aucune des parties n'a soumis d'avis d'annulation et les propriétaires de l'appartement n'ont pas signé d'affidavits d'annulation conformément à la clause 3 de l'accord.  Il convient de noter qu'à l'appui de leur demande, les défendeurs ont invoqué  l'affaire civile (district de Tel Aviv) 8991-10-15 Kochava Yosef c. DCS Renforcement des Bâtiments dans un appel fiscal (Nevo, 22 août 2021), dans laquelle la demande des demandeurs d'annuler un accord conclu entre les locataires et la société pour la réalisation d'un projet de renfort et de rénovation du bâtiment conformément aux dispositions de TAMA 38 a été acceptée, car les conditions qui y sont incluses n'étaient pas remplies.  Cependant, les circonstances de cette affaire diffèrent de nos préoccupations.  Dans ce cas, il s'agit d'une réclamation qui a été discutée dans le cadre de la relation entre les parties ayant signé l'accord (les propriétaires de l'appartement et le promoteur).  Les propriétaires d'appartements plaignants étaient parties au contrat et ont cherché à annuler l'accord pour plusieurs raisons, et même le comportement des parties a prouvé que l'accord était nul.  Ces circonstances diffèrent de notre intérêt en ce que nous ne traitons pas d'un litige entre les propriétaires d'appartements et le promoteur.  Les parties à l'accord sont clairement intéressées à le faire respecter.  L'argument a été avancé par les défendeurs récalcitrants, qui ne sont pas parties à l'accord, comme argument de la défense, dans une tentative de justifier leur refus de signer l'accord.
169. Les défendeurs ont affirmé que les propriétaires d'appartements avaient été induits en erreur et/ou que le promoteur et/ou la famille Keinan, ainsi que d'autres propriétaires, avaient exercé des pressions sur d'autres propriétaires pour qu'ils signent l'accord. Après avoir examiné la demande, j'en suis venu à la conclusion qu'elle devait être rejetée parce qu'elle n'était que revendiquée et non prouvée.  Les défendeurs n'ont pas joint de preuve à la réclamation et, en tout cas, s'il y avait eu une réclamation réelle, les propriétaires de l'appartement auraient soulevé les réclamations pendant la procédure, n'auraient pas signé la nouvelle procuration en faveur du nouvel avocat, ou auraient cherché à se retirer de l'accord.  Cependant, aucun des propriétaires ne l'a fait.  Au contraire.  De plus, dès le début du projet, les propriétaires d'appartements étaient accompagnés d'un hall qui les assistait, supervisait la procédure et leur expliquait leurs droits après examen de l'accord (et avait même ouvert un groupe WhatsApp des représentants des propriétaires d'appartements avec un hall, ce qui prouve le lien étroit entre le foyer et le représentant des propriétaires (pp. 357, paras. 11-20 du par. 19.5.24).  Un nombre important de propriétaires d'appartements se sont présentés aux audiences et certains ont même été interrogés.  Au cours de ces discussions, les propriétaires d'appartements ont exprimé leur désir de réaliser le projet.
170. Les défendeurs ont soutenu que les termes de l'accord étaient déraisonnablement médiocres. Après avoir examiné la demande, j'en suis venu à la conclusion qu'elle devait être rejetée car elle n'était pas prouvée.  De plus, le fait que la plupart des propriétaires d'appartements (à l'exception des défendeurs) aient signé l'accord accompagnés d'un avocat expérimenté en leur nom, soient intéressés par le projet et aient intenté une action en justice contre les défendeurs récalcitrants, prouve qu'à leurs yeux, les termes de l'accord sont valides.  De plus, les défendeurs n'ont pas souligné une condition dans l'accord qui était déraisonnablement médiocre.  D'après l'ensemble des preuves présentées à moi, j'avais l'impression que les termes de l'accord étaient valides et que le projet était économiquement rentable pour tous les propriétaires d'appartements existants, y compris les défendeurs.
171. Les défendeurs ont soutenu que le promoteur manquait d'expérience. Après avoir examiné la demande, j'en suis venu à la conclusion qu'elle devait être rejetée.  Le promoteur, Koach Investments Ltd., est une société de projet créée à l'occasion pour le projet.  La société est détenue par trois actionnaires, qui sont des sociétés ayant une expérience dans le domaine de l'entrepreneuriat et du renouvellement urbain.  Keinan investit également dans l'immobilier.  L'affirmation des plaignants selon laquelle le promoteur est accompagné de consultants expérimentés tels qu'un cabinet d'architecture qui accompagne le projet, qui représente également de grandes entreprises telles qu'Azorim, Africa Israel, Aura et d'autres (paragraphes 86-90 de l'affidavit de M. Keinan), n'a pas été contredite.  De plus, le projet est un petit projet qui n'est pas dans une zone de demande pour la construction d'un projet d'évacuation-reconstruction et ne « attire » donc pas les grands promoteurs du marché.  Malgré le fort désir des propriétaires d'immeubles de promouvoir un accord Pinui-Binui, ils ont rencontré des difficultés à recruter un promoteur (comme en témoigne, le bénéfice entrepreneurial du projet n'est pas parmi les plus élevés).  Ce n'est qu'après que les propriétaires d'appartements ont contacté M. Keinan qu'il a accepté.  De plus, le promoteur a prouvé qu'il a jusqu'à présent bien travaillé pour promouvoir le projet, il a initié le plan qui a finalement été approuvé et le projet se trouve actuellement dans une situation où un permis de construire a été accordé sous conditions.
172. Les défendeurs ont soutenu que le promoteur manquait de solidité financière. Cette affirmation n'a pas été prouvée et il n'a pas été prouvé qu'il s'agisse d'une objection honnête et sincère.  Lors de son interrogatoire, le défendeur 1 ne savait pas comment répondre à la raison pour laquelle le promoteur n'avait pas de solidité financière et a échappé à sa réponse (pp. 95-102 du par. du 20 juin 2024).  De plus, j'accepte l'argument des plaignants dans leurs résumés, qui n'a pas été contredit, selon lequel en tout cas le projet sera accompagné d'un accompagnement bancaire et des garanties seront accordées aux propriétaires d'appartements sur la valeur des appartements contrepartis, tandis que la banque prêteuse examine de toute façon le promoteur lui-même d'un point de vue économique avant que l'accompagnement ne soit donné (pp. 22-23 de la transcription des résumés).
173. Il convient de noter que les défendeurs ont soulevé de nombreux arguments supplémentaires sur les raisons de leur opposition au projet, concernant la sélection des représentants du projet, l'absence d'autorisation de déposer la réclamation, le transfert des actions du promoteur à d'autres sociétés, des arguments techniques concernant les documents de constitution du promoteur et la définition de l'activité de l'entrepreneur conformément à l'approbation de la retenue à la source ; Les bâtiments n'ont pas été déclarés structures dangereuses ; L'accord manque de détails essentiels ; Aucune déclaration de conflit d'intérêts n'a été signée. La plupart de ces arguments n'ont pas été prouvés au niveau factuel ou juridique, n'ont pas été prouvés pertinents, et en tout cas il n'a pas été prouvé qu'ils pouvaient justifier le refus des défendeurs de signer l'accord du point de vue de la loi.

La bonne foi et la crédibilité des défendeurs

174. Après avoir été impressionné par l'ensemble des plaidoiries, des preuves et des témoignages, je suis arrivé à la conclusion que les raisons des défendeurs pour leur refus de conclure l'accord ne sont ni sincères ni vraies, et que leurs témoignages ne devraient pas recevoir un poids important.
175. Quant au prévenu 1, j'ai l'impression qu'en plus du fait que son avocat est intervenu et a explosé à plusieurs reprises pendant son témoignage comme indiqué ci-dessus, son témoignage était truffé de contradictions et d'inexactitudes, même dans des questions accessoires qui ne sont pas pertinentes pour la demande, d'une manière qui réduit le poids qu'il faut attribuer à son témoignage. Par exemple :
     • Le défendeur 1 s'est contredit concernant son internat à Assaf Harofeh – dans ses plaidoiries et dans son affidavit principal de témoin, il a affirmé avoir acheté l'appartement en raison de sa proximité avec son lieu de spécialisation à l'hôpital Assaf Harofeh et que jusqu'au début de son internat à Assaf Harofeh, l'appartement était loué. D'un autre côté, lors de son interrogatoire, il est devenu clair qu'il n'avait pas encore commencé son stage (certainement pas à Assaf Harofeh), qu'il ne savait pas où il allait y faire, et il n'était pas certain qu'il le ferait à Assaf Harofeh (pp. 39, 13-15, 41 s. 1-20, p. 43, 15-20, p. 44, 4-22).  De plus, lors de son interrogatoire, il a témoigné de façon contradictoire que son intention était de faire un stage dans « l'un des hôpitaux du centre » (pp. 39, 3-5), et aussi que son intention était de faire un stage à Assaf Harofeh (pp. 43, 1-3) ;
     • Le prévenu s'est contredit quant à la question de savoir si son appartement était loué ou non – d'une part, il a témoigné que son appartement était loué en continu (p. 43, paras. 9-12), d'autre part, l'évaluatrice des défendeurs a déclaré qu'au moment de sa visite à son appartement (27 février 2024), l'appartement était vide (Q. 7, p. 376 du par. 19 mai 2024). Ce n'est qu'après que le défendeur 1 a été confronté à cette déclaration qu'il a admis qu'il y avait eu une période où l'appartement n'avait pas été loué en raison d'un changement de locataire et qu'il avait été loué pendant six semaines (par. du 20 juin 2024, p. 57, par. 1-26, p. 58, paràs. 1-22) ;
     • Le prévenu s'est contredit lorsqu'il a d'une part affirmé avoir acheté l'appartement en raison de la vue qu'il a vue (paragraphe 50 de la déclaration de défense modifiée), et d'autre part, il a témoigné « non pas à cause de la vue, mais à cause de l'emplacement » (par. du 20 juin 2024, pp. 65, par. 11-12, p. 69, 4-26, p. 70, par. 1-16) ;
     • Le défendeur 1 a témoigné de manière contradictoire qu'il souhaitait vivre dans l'appartement et ne pas le quitter en raison de son emplacement (p. 110, 10-14), mais il est devenu clair de sa déclaration qu'il n'y vivait pas et qu'il n'y vivait que pendant une courte période pendant la rénovation qui y a été effectuée (par. du 20 juin 2024, p. 35, par. 2-3). Il n'est pas clair pourquoi le défendeur 1 ne souhaite pas quitter un appartement dans lequel il ne vit pas du tout.
     • Le défendeur 1, d'une part, a affirmé que la famille Twito bénéficiait d'un avantage excédentaire en ce qu'elle avait bénéficié d'une exemption de paiement pour des terres supplémentaires de la part de l'ILA (paragraphe 8.2 de l'affidavit du témoin principal), et d'autre part, il ne savait pas ce qu'était un terrain supplémentaire et s'était trompé en pensant qu'il s'agissait d'un ajout de bâtiment par la famille Twito (p. 133, art. 9-26, p. 136, art. 1-26, p. 137, s. 1-14). Le défendeur 1 a en outre affirmé que la famille Twito bénéficie d'un avantage excédentaire en bénéficiant de la participation du promoteur à l'entretien du bâtiment, et d'un autre côté, il a admis que cela représente un avantage pour tous les propriétaires d'appartements de l'immeuble (par. du 20 juin 2024, p. 139, art. 23, p. 140, s. 1-15).  En d'autres termes, la participation à l'entretien du bâtiment ne constitue pas un bénéfice réservé à la famille Twito.
176. Le défendeur 1 ne connaissait pas les détails matériels qui font partie intégrante des raisons pour lesquelles il affirme s'opposer au projet. Le défendeur 1 s'est opposé au projet en raison du manque de viabilité économique, mais il ne savait pas ce qu'était un prêt bancaire ni comment cela affectait le projet (pp. 103, 12-26, pp. 105, 1-24, 106, 1-19).  Le défendeur 1 s'est opposé au projet en raison du manque de considération égale envers les propriétaires d'appartements, mais dans cette affaire également, des contradictions ont été trouvées, détaillées ci-dessus.
177. Le défendeur 1 a évité les questions et a donné des réponses qui ne répondaient pas aux questions qui lui avaient été posées (pp. 63, p. 5-15 ; p. 66, p. 18-26, p. 67, p. 1-10 ; p. 74, p. 19-26, p. 75, p. 1-22 ; p. 90, p. 23-26, p. 91-93 ; p. 105, p. 2-14, p. 135, s. 6-26, p. 136, p. 1-7, p. 145, s. 5-15).
178. Il faut insister là-dessus. Le défendeur 1 s'oppose au projet et en empêche l'avancement, même s'il ne vit pas du tout dans un appartement ou un immeuble et n'a aucun lien particulier avec ceux-ci.  Comme mentionné, ce sont de vieux bâtiments en mauvais état.  Ils ne disposent pas d'espace protégé et ne sont pas résistants aux tremblements de terre (sur l'importance de la défense contre les tremblements de terre dans l'État d'Israël, voir les propos de l'honorable juge D. Barak Erez dans Civil Appeal 1002/14 Dov Shomroni c. Ohad Kofman et al.  (Nevo, 9 juillet 2014), au paragraphe 21, et ce qui y est cité).  Malheureusement, l'importance d'un espace protégé s'est accentuée au cours de la dernière année et demie, alors que le pays traversait et est toujours en période de guerre, et que missiles et roquettes sont tirés sur le territoire de l'État d'Israël chaque jour.  La nécessité est accrue lorsque certains résidents du bâtiment sont des personnes âgées qui ont du mal à se déplacer et à atteindre une cage d'escalier à portée d'alarme.  Tous les propriétaires d'appartements de l'immeuble où se trouve l'appartement du défendeur 1 souhaitent le projet, tant ceux qui vivent dans leur appartement que ceux qui le louent.  C'est en réalité le défendeur 1 – qui ne vit pas dans l'immeuble, et la plupart du temps pas du tout en Israël puisqu'il étudie la médecine à l'étranger – qui s'oppose au projet et empêche en fait ces personnes, dont certaines sont âgées, d'améliorer leur vie et de vivre dans un appartement où il existe un espace protégé.  Il est ajouté qu'avant l'achat de l'appartement, le défendeur 1 savait qu'il existait un accord d'évacuation-reconstruction, de sorte qu'il y avait une chance qu'un projet d'évacuation-reconstruction commence (par. du 20 juin 2024, pp. 63, par. 9-12), et pourtant il a choisi d'acheter l'appartement, prenant le risque (ou la chance) de la réalisation du projet.  Et maintenant, il choisit de planter un bâton dans ses roues, sans justification.
179. Des difficultés ont également été relevées dans la version du défendeur 2. D'une part, le défendeur 2 a soutenu qu'il ne s'opposait pas au projet et qu'il ne demandait pas de contrepartie excédentaire, et d'autre part, il cherchait à être propriétaire du seul appartement disposant de trois directions d'air et ainsi à recevoir une contrepartie excédentaire, malgré le fait que, selon son avis, il avait l'intention de vendre l'appartement.  D'une part, la défenderesse 2 affirme avoir été exclue du projet, et d'autre part, elle était au courant d'une annonce sur le tableau d'affichage de l'immeuble concernant une conférence des locataires concernant le projet [P/8].  Ainsi, elle, comme les autres locataires, a été invitée à la conférence et n'a pas été exclue.  De plus, le défendeur 2 n'a pas du tout tenté de participer aux réunions ou réunions qui ont eu lieu concernant le projet, ni de vérifier sur le projet, et n'a pas répondu aux lettres du promoteur.  D'une part, dans l'affidavit de son témoin principal, la défenderesse 2 a déclaré qu'elle dirige également un cabinet d'avocats dans la zone de son appartement et qu'elle n'a jamais été exposée à l'option d'obtenir un logement commercial au lieu d'un appartement résidentiel.  D'un autre côté, elle a admis qu'elle n'aurait pas accepté de recevoir un appartement identique à celui de la famille Itzkowitz.  À ces contradictions, il convient d'ajouter que les raisons invoquées dans la déclaration de défense pour lesquelles elle refuse le projet ne sont pas identiques à celles pour lesquelles elle s'est opposée au projet (le plan) en temps réel, afin de nous enseigner qu'il s'agit de revendications supprimées et artificielles destinées à servir de défense à la déclaration de la revendication.
180. Ces difficultés sont particulièrement graves lorsqu'une procédure judiciaire de trois ans est en cours, au cours de laquelle les défendeurs retardent le projet tandis que les autres propriétaires d'appartements attendent avec impatience.

Conclusion

181. J'accepte la réclamation et j'approuve l'exécution de la transaction conformément à l'accord signé entre les propriétaires de l'appartement et le promoteur.
182. Je nomme et autorise l'avocat Guy Farbman, au nom des propriétaires d'immeubles, qui n'est pas propriétaire d'appartement dans les immeubles et/ou le groupe, à conclure une transaction avec le promoteur au nom des défendeurs et à signer en leur nom tout document requis pour l'exécution du projet conformément à l'article 2(a)(2) de la loi Pinui-Banui.
183. Après avoir pris en compte toutes les considérations, y compris les résultats de la procédure ; le fait que les demandeurs et le promoteur étaient prêts à parvenir à des accords avec les défendeurs qui rendraient la procédure superflue et que les défendeurs n'aient pas accepté leurs propositions, de sorte que la réclamation a été pleinement clarifiée ; La conduite des parties tout au long de la procédure (y compris la demande déposée par les défendeurs de convocation de témoins qui n'ont pas assisté à leur version et la demande de nomination d'un expert déposée avec retard, ainsi que la nécessité de déposer une déclaration de demande modifiée en raison du comportement des plaignants), m'a permis de déterminer que les défendeurs prendront en charge les frais des plaignants, y compris le remboursement des honoraires, le remboursement des honoraires de l'expert pour l'avis supplémentaire daté du 2 mai 2024, ainsi que les honoraires d'avocat d'un montant de 100 000 NIS plus un appel fiscal légal (50 000 NIS plus un appel fiscal sera versé par chacun des défendeurs). Je suis d'avis que cette décision est raisonnable compte tenu des circonstances de l'affaire.  Tous les montants seront versés dans les 45 jours à compter d'aujourd'hui.  Si les montants ne sont pas payés à temps, ils supporteront des intérêts et des écarts de liaison conformément à la loi, de la date limite de paiement jusqu'à la date effective de paiement.

Annoncé aujourd'hui, le 11 juillet 2025, en l'absence des parties.