Affaire civile (B.Y.) 14446-07-22 Amir Ben Hamo contre Madonna Efron - part 3

Au nom de la prévenue, celle-ci et son mari, M.  Avraham Efron, ont témoigné.  Le prévenu a soumis une déclaration sous serment au nom de l'avocat Lior Bazov, mais il ne s'est pas présenté pour témoigner, et en conséquence, l'avocat de l'accusé a annoncé qu'il renonce à son témoignage (p.  2 de la transcription de l'audience du 12 mars 2024, paragraphe 27).  De plus, une déclaration sous serment a été déposée au nom de M.  Eliezer Flint, un agent immobilier qui aurait accompagné le couple lors de l'achat de l'appartement.  M.  Flint ne s'est pas présenté pour son témoignage.  Le témoin a eu la possibilité de comparaître pour son témoignage par une conférence à l'image (également à la demande de l'avocat du prévenu, et voir la requête du 11 mars 2024), mais il ne s'est pas présenté à son témoignage et celui-ci n'a pas pu être tenu.

13. Les parties ont résumé leurs arguments par écrit, et il reste désormais à trancher la question contestée.

Discussion et décision

14. L'article 14 de la loi sur les courtiers immobiliers, 5756-1996 (ci-après : la « Loi sur les agents immobiliers ») stipule que :

« (a) Un courtier immobilier aura droit à des frais de courtage de la part d'un client si toutes les conditions suivantes sont remplies :

• Il était autorisé en vertu de cette loi au moment où il exerçait le courtage ou bénéficiait d'une exemption temporaire conformément aux dispositions de l'article 20 à cette époque ;
• Il s'est conformé aux dispositions de l'article 9 ;
• Il a été le facteur effectif qui a conduit les parties à conclure un accord contraignant. »

15. Comme cela a été jugé à plusieurs reprises, pour trancher la question de l'identité de la partie effectivement concernée par la transaction, le tribunal doit prendre en compte, entre autres, du degré d'intensité des actions du courtier, de l'étendue des contacts avec les parties, du nombre de réunions et de l'implication du médiateur dans les négociations et la formulation des termes de la transaction. De plus, le tribunal doit examiner l'existence de facteurs supplémentaires ayant permis aux parties de parvenir à un accord et l'étendue de leur assistance.  Un poids significatif est accordé au degré d'implication et à l'intensité des actions du courtier (voir : Civil Appeal 2144/91 Moskowitz c.  Succession du défunt Beer, IsrSC 48(3) 116, 123 (1994) ; Appel civil 7247/97 Yitzchakov c.  Mordechai Aviv Construction Enterprises Ltd., IsrSC 56(1) 842, 847 (2001) ; Civil Appeal 2708/14 Israeli c.  Aharoni, para.  8 [Nevo] (6 décembre 2015), ci-après : « L'affaire Aharoni » et Civil Case (district de Tel Aviv) 39433-03-12 Israeli v.  Aharoni [Nevo] (12 mars 2014) ci-après : « L'affaire Aharoni au tribunal de district »).
16. Comme l'a jugél'affaire Aharoni devant le tribunal de district :

« Le test est un test de causalité...  Mais l'agent immobilier ne remplit pas son devoir en prouvant uniquement la causalité factuelle, il ne suffit pas que l'agent immobilier soit un facteur certain dans la chaîne de causalité, au sens d'une raison sans laquelle il n'y a pas de transaction.  La demande concerne un facteur efficace.  L'accent n'est pas mis sur la multiplicité des actions possibles et différentes, ni même sur leur nature, mais sur l'efficacité de l'activité.  L'agent immobilier doit être le facteur causal dans la relation entre le vendeur et l'acheteur, et comme il est bien connu, les principales caractéristiques de l'opération de courtage sont l'initiation d'une réunion entre le désir de l'acheteur de vendre et celui de l'acheteur d'acheter le bien, la conclusion de la transaction à la suite de cette rencontre, et la condition de paiement lors de l'exécution de la transaction de manière à ce que, sans transaction, il n'y ait pas de rémunération même si le travail a été investi.» (ibid., para.  9).

17. Et cela nous amène à notre affaire. Le premier contact entre les parties a été créé par le défendeur après la publication de l'appartement sur le réseau Facebook sur la page du demandeur.  En réponse à sa demande, la plaignante lui a présenté des détails préliminaires et généraux - que l'appartement était en cours de mise sous séquestre et qu'il serait possible de le voir une semaine plus   Il a également été proposé de transférer les expertises.  Le défendeur a été informé que le prix serait déterminé après la soumission des offres par d'autres parties intéressées, et qu'un processus d'appel d'offres pourrait également avoir lieu (annexes B et E à l'affidavit du demandeur).
18. Suite à cette correspondance initiale, l'accord a été transféré au défendeur pour signature numérique. Il n'y a aucun doute que le défendeur a signé l'accord.  La défenderesse affirme qu'on ne lui a pas expliqué ce qu'elle signait et qu'elle n'en a pas compris l'essence et la signification, mais cette affirmation a été faite de manière simples et à moitié sincère, et en tout cas elle n'a pas été prouvée.  La transcription de la conversation qui a eu lieu entre les parties après la signature montre que le demandeur a expliqué au défendeur une explication générale de l'accord de courtage (p.  23 de l'annexe E de l'affidavit du demandeur, paras.  3-11).  On suppose qu'une personne signant un document comprend ce qu'elle a signé (voir : Civil Appeal 6055/04 Landau c.  Bank Leumi Le-Israel dans Tax Appeal [Nevo] (12 juillet 2006) ; Appel civil 6645/00 Arad c.  Even Piskei Din N.  (5) 365 (2002)).  Par conséquent, je n'ai pas constaté qu'il y avait un défaut dans l'accord ni dans les circonstances ayant conduit à sa conclusion.  Quoi qu'il en soit, le défendeur n'a pas soutenu que l'accord devait être annulé, mais que son argument principal portait sur l'implication du demandeur et le fait qu'il soit le facteur effectif dans la transaction.
19. Après la signature, une autre conversation téléphonique a eu lieu entre les parties (Annexe E à l'affidavit du demandeur, p. 21).  Au cours de cette conversation, le demandeur a fourni au défendeur des détails supplémentaires sur l'appartement concernant une offre antérieure faite par son client, qui avait soumis une offre pour l'appartement d'un montant de 3 120 000 ILS, qui n'a pas été acceptée (p.  22 de l'Annexe E).  Le demandeur a suggéré au défendeur de soumettre une offre d'un montant ne dépassant pas 3 200 000 ILS (ibid., p.  24, art.  2).  La plaignante a ordonné à la défenderesse de coordonner une date de visite de l'appartement avec le récepteur et, à sa demande, il a dit qu'il viendrait également à la date de la visite (ibid., p.  28, paras.  13-14).
20. Le demandeur a affirmé qu'un certain nombre de conversations supplémentaires avaient eu lieu (paragraphe 4 de l'affidavit du demandeur) et avait joint comme preuve un message vocal daté du 12 janvier 2022 (p. 29 de l'annexe E de l'affidavit du demandeur).  Cependant, le libellé de l'avis indique qu'il s'agit d'une formulation masculine, de sorte que cet avis était apparemment destiné à un autre client que le défendeur.  Quoi qu'il en soit, cet avis ne contient aucune donnée supplémentaire au-delà de ce qui a déjà été donné au défendeur lors de la conversation.
21. Le demandeur a fourni au défendeur des documents liés à l'appartement, comprenant un livret d'invitation pour faire des propositions préparé par le séquestre, comprenant une évaluation - sans montants ni calculs (Annexe F à l'affidavit du demandeur). Ces documents ne sont pas non plus des documents que le défendeur n'aurait pas pu recevoir du séquestre lui-même, et ils n'apportent pas d'aide significative à la conclusion de la transaction au final.
22. Après cette conversation, la plaignante a contacté la défenderesse via WhatsApp le 15 janvier 2022 afin d'être informée de la possibilité qu'elle ait programmé une visite à l'appartement (Annexe C de l'affidavit de la demanderesse).
23. De cette correspondance du 15 janvier 2022 jusqu'au 11 avril 2022, il n'y a eu aucun contact entre le demandeur et le défendeur (paragraphe 9 de l'affidavit du demandeur). Il n'y a aucun doute que le demandeur n'a pas visité l'appartement avec le défendeur (paragraphe 14 de l'affidavit du demandeur ; ibid., p.  7, paragraphe 18).  Le demandeur a témoigné qu 'il n'avait pas parlé avec le séquestre de la transaction du défendeur (p.  10, paras.  1-2).  Cela est également évident dans les transcriptions des conversations qu'il a jointes (Annexe 13 à l'affidavit du demandeur).  Il n'est pas clair à partir de ces transcriptions à leur époque, et en tout cas des conversations générales en émergent.  Dans ce contexte, je précise que les transcriptions ont été soumises sans avis légal, et qu'elles ne peuvent donc pas être prises en compte.
24. Le défendeur a également témoigné qu'à part ces conversations, rien n'avait été fait par le demandeur (pp. 14, paras.  27-28).  Elle a également témoigné que , comme l'a informée le séquestre, il ne s'agissait pas d'un bien relevant du domaine exclusif d'un agent immobilier ou d'un autre.
25. Ainsi, le témoignage du demandeur et du défendeur indique que l'implication du demandeur dans la transaction concernait la publication de l'offre sur son site Facebook, la transmission de détails sur la propriété au défendeur, et la fourniture de contextes et de détails sur une offre antérieure soumise au séquestre. Le demandeur n'a pas participé au processus de soumission de l'offre, de fixation du prix et de signature de l'accord.
26. Comme on peut le voir dans l'ensemble des preuves, les actions du demandeur donnaient au mieux au défendeur un accès à la procédure de redressement judiciaire, mais rien n'était certain que le défendeur gagnerait la procédure d'enchères. Dans ce contexte, le prix de la transaction différait également de celui que le demandeur avait demandé au défendeur d'offrir.  Au final, le prix de la transaction était supérieur au prix que le demandeur avait annoncé proposer, à plus de 300 000 NIS.
27. Dans ce contexte, aucun témoin supplémentaire n'a été amené pour éclairer l'ampleur de la vitalité du demandeur pour que la transaction ait lieu. le récepteur, qui pouvait témoigner sur le processus d'appel d'offres et fournir des détails supplémentaires sur le bénéfice des détails fournis par le demandeur au défendeur ; et si ces éléments ont effectivement contribué à la formation de l'accord ; Il n'a pas été amené à témoigner.
28. Ainsi, je n'ai pas estimé que le demandeur était le facteur effectif ayant conduit à la transaction. En ce qui concerne l'implication d'un agent immobilier dans un processus d'appel d'offres en cas de redressement judiciaire, l'honorable juge Sohlberg a déjà commenté dans l'affaire Aharoni :

« Petite parenthèse, je dirai qu'en raison de ce point en soi, il n'est pas nécessaire de discuter de la question soulevée par l'intimé, à savoir s'il est possible de déterminer qu'un courtier, qui a servi de médiateur entre un avenant et une procédure d'appel d'offres (par exemple pour l'informer de l'existence de l'appel d'offres) ou une procédure d'appel d'offres en redressement judiciaire, est considéré comme le 'facteur effectif' pour l'engagement entre les parties.  À mon avis, il y aura effectivement des situations où un tel intermédiaire sera considéré comme la partie effective de l'engagement, à la fois parce que le processus d'appel d'offres est rendu public et parce que le processus d'appel d'offres lui-même peut être considéré comme une partie étrangère intervenant dans la transaction..." (ibid., paragraphe 15).

29. Bien que ces mots aient été prononcés en aparté, ils sont aussi pertinents pour notre affaire. Dans notre affaire, le demandeur n'était pas le facteur effectif dans l'engagement et le processus d'appel d'offres constitue une partie étrangère intervenant dans la transaction.  Ses résultats ne sont pas sous le contrôle de l'agent immobilier mais plutôt du séquestre, et par conséquent, le processus même d'enchères en redressement empêche le demandeur d'être le « facteur effectif » dans l'accord entre l'acheteur et le vendeur (voir également à cet égard dans l'affaire civile (Shalom Tel Aviv) 24727-11-19 Daniel Properties (D.D.) dans Tax Appeal c.  Meshulam Levinstein Engineering and Contracting in Tax Appeal [Nevo] (20 mars 2023)).
30. À la lumière de ce qui précède, le procès doit être rejeté. Plus que nécessaire, je me referai à l'argument soulevé concernant la rupture de la relation à la lumière des actions d'un autre médiateur.
31. La défenderesse a affirmé qu'en raison de l'absence d'implication de la demanderesse, elle s'était tournée vers un autre courtier, qui a aidé et conduit à la transaction. Pour étayer cette demande, le défendeur a joint un document intitulé « Commande de services de courtage » d'Albert Elchildiev (Annexe B à l'affidavit du défendeur) ainsi qu'un document intitulé « Affidavit » signé par Eliezer Flint, indiquant qu'il a accompagné le défendeur lors de la transaction (Annexe A à l'affidavit du défendeur).  Elle a également joint une facture de taxe sur les reçus qui a été émise au mari de la défenderesse, M.  Avraham Efron, le 9 novembre 2022.
32. Le témoignage du défendeur concernant l'implication de l'autre intermédiaire n'établit pas la base probatoire requise :
33. Le document de commande de services de courtage n'est pas signé, il ne précise pas les détails nécessaires tels que les détails du client, les biens proposés au client et le prix demandé.   Alchilidayev n'a pas été appelé à témoigner, je n'ai donc pas trouvé de poids probant à ce document et il n'est pas possible de fonder une conclusion factuelle concernant l'engagement du défendeur dans des services de courtage supplémentaires.
34. L'« affidavit » de M. Flint n'est pas vérifié légalement et ne peut donc pas être accepté comme témoignage.    Flint a été convoqué à témoigner, mais n'est pas apparu.  M.  Flint a eu l'opportunité de témoigner lors d'une conférence visuelle, mais comme les exigences minimales requises pour témoigner de cette manière n'ont pas été remplies, son témoignage n'a pas été autorisé.  Ainsi, la version selon laquelle c'était M.  Flint qui accompagnait le défendeur lors de la transaction n'a pas été prouvée.

• La facture jointe comme preuve du paiement des frais de courtage à M. Albert Alchildiev est datée du 9 novembre 2022.  Cela alors que l'accord avec le séquestre est daté du 27 février 2022, et que l'approbation du tribunal a été donnée fin mars.  Le défendeur n'a pas donné d'explication pour le retard considérable dans l'émission de la facture.  En tenant compte des difficultés probatoires détaillées et de la différence de temps entre la réalisation de la transaction et celle de la facture émise, j'ai trouvé que la version du demandeur selon laquelle cette facture avait été émise en défense après l'envoi de la lettre d'avertissement en son nom était plus raisonnable que la version du défendeur.

33. Par conséquent, je n'ai pas jugé possible d'accepter la version du défendeur concernant l'implication d'un autre courtier dans la transaction, une version créée pour cette procédure judiciaire et qui n'est pas ancrée dans des preuves.
34. Cependant, comme mentionné, cela ne change pas ma conclusion. Le demandeur est celui qui doit prouver sa revendication, lever la charge et convaincre la balance des probabilités qu'il a été le facteur effectif dans l'établissement de la transaction.  Il ne l'a pas fait, et par conséquent, la plainte doit être rejetée.
35. Compte tenu de tout cela, la réclamation est rejetée.

Compte tenu de la conduite de la défenderesse au cours de l'audience - tant en ce qui concerne la version non prouvée quant à l'implication d'un autre courtier (ce qui soulève des questions sur la véracité des documents qu'elle a joints à cet égard), qu'en ce qui concerne la convocation de M.  Flint, je n'ai pas jugé nécessaire de rendre une ordonnance pour les frais et chaque partie assumera ses propres frais.