34943-01-26 Avraham Kriti contre Une grande merveille - part 3

34-12-56-78 Tchekhov c.  État d'Israël, P.D.  51 (2)

Discussion et décision :

10. Lors de l'audience du 29 avril 2026, le demandeur et le défendeur ont été interrogés. Après avoir entendu les parties et examiné les arguments des parties, je suis convaincu que le procès doit être accepté.
11. Il n'y a aucun doute que, comme le défendeur l'a également admis dans la déclaration de la défense, il a cessé de payer le loyer (voir, par exemple, l'article 37). Lors de son interrogatoire (p.  6, ligne 10), le défendeur a confirmé le résumé des paiements (P/1).  Ce résumé montre que sur 19 mois de loyer (octobre 2024 à avril 2026), trois mois de grâce ont été accordés, et sur 16 mois, seulement 6 paiements ont été effectués, de sorte que la dette pour le loyer seule était estimée à 200 000 ILS.  (Et cela sans même aborder la question de la TVA).  Selon le défendeur, la seule raison de la cessation du paiement du loyer réside dans l'impossibilité d'utiliser le bien loué pour les fins définies dans l'accord, et à l'égard duquel le demandeur lui-même a déclaré qu'il n'y avait aucun obstacle à son exécution dans le bien loué.
12. Dès le départ, je rejette l'argument du défendeur concernant l'incompatibilité avec la voie du litige accéléré pour l'expulsion d'un locataire. La procédure accélérée pour l'expulsion d'un locataire concerne principalement la manière dont les preuves sont présentées, le rythme de la procédure et le cadre de sa conclusion en termes de calendriers, mais en substance, il ne s'agit pas d'une procédure qui prive l'une des parties du droit de présenter des témoins et de soulever des réclamations factuelles et juridiques, y compris en ce qui concerne l'interprétation du contrat.
13. La défense d'un défendeur contre une demande d'expulsion d'un locataire ne se limite pas aux réclamations relatives au non-paiement du loyer, dans la mesure où il s'agit de la cause d'action, et que l'éventail des réclamations que le défendeur peut formuler est varié, y compris qu'il peut formuler des réclamations de contre-contrefaçon ou de compensation, ce qui ne justifie pas le transfert de la réclamation sur une voie régulière. Le critère au final est la capacité à permettre une procédure équitable dans laquelle les arguments des parties seront entendus, discutés et décidés de manière substantielle et équitable, sans que la procédure pertinente ne viole le droit substantiel de l'une ou l'autre des parties, même si le rythme de l'audience est « rapide ».
14. Dans notre cas, nous avons affaire à un argument ciblé selon lequel il n'y a aucun obstacle à en discuter dans le cadre de cette procédure. L'argument du défendeur est régi par l'article 15 de la loi sur les loyers et prêts, 5731-1971 (ci-après : la « Loi »), dont le libellé est spécifié.  Le paragraphe (a) prévoit ce qui suit :

« Si le bien loué est un bien immobilier et que le locataire est empêché de l'utiliser aux fins du bail en raison de circonstances liées au bien loué ou aux moyens d'y accéder, et que le locataire n'a pas annulé le contrat en conséquence, il est exempté de payer le loyer pour la période où l'usage a été empêché comme mentionné précédemment ; Le propriétaire peut, après un délai raisonnable dans les circonstances de l'affaire, résilier le contrat, à moins que le locataire ne l'ait informé à l'avance qu'il renonce à l'exemption de paiement du loyer.  »

15. 00Copié de NevoLa clause accorde effectivement au locataire le droit de s'abstenir de payer un loyer dans une situation où il n'a pas pu utiliser le bien loué à des fins de location. Cependant, cela n'empêche pas le propriétaire d'annuler le contrat, et par conséquent, il ne l'empêche pas d'intenter une action en justice pour l'expulsion d'un locataire si ce dernier ne notifie pas (en passant à l'annulation) qu'il continue de payer le loyer.  L'article 15 de la loi permet donc au propriétaire d'annuler l'accord dans le cas où le locataire ne paie pas en raison d'un défaut matériel du bien qui empêche l'utilisation.  La loi n'autorise pas l'utilisation du bien loué sans payer un loyer, comme le défendeur l'a choisi. 
16. En d'autres termes, même si je suppose que le demandeur a déclaré qu'il n'y a aucun obstacle à l'usage de l'objectif défini, tout en ignorant la disposition de l'article 4.1 à laquelle le demandeur s'est référé, selon laquelle le défendeur a déclaré avoir inspecté le locataire, cela n'exempte pas le défendeur du paiement du loyer si le demandeur souhaite résilier le contrat et que le défendeur insiste sur son refus de payer le loyer. Dans cette situation, le défendeur a le choix soit d'annuler le contrat (et bien sûr, s'il estime avoir des motifs de réclamation financière, il a le droit de déposer une réclamation appropriée) soit de continuer à payer le loyer.  Il ne peut pas profiter des deux mondes - à la fois pour posséder la propriété et ne pas payer le loyer.
17. De plus, le droit à une exemption est lié au paragraphe (b) de la loi, qui n'autorise une exemption que si le locataire non seulement n'était pas au courant et n'aurait pas dû connaître ces circonstances, mais ne les a pas non plus vues et n'aurait pas dû les voir à l'avance, et n'aurait pas pu les empêcher. Le demandeur, dont le témoignage m'a semblé fiable, a confirmé lors de son interrogatoire qu'il avait expliqué au défendeur les événements en plein air et les approbations spécifiques à chaque événement (la question de la licence commerciale n'était pas du tout mentionnée dans l'accord et la difficulté à la délivrer n'a pas été posée même lors de la réunion sous réserve de l'article A/3).  Petite parenthèse, le défendeur a joint un certificat daté du 5 mai 2025, dans lequel le conseil local l'autorisait à organiser un événement unique sur Lag BaOmer pour jusqu'à 300 participants en extérieur, d'une manière conforme aux déclarations du demandeur lors de son interrogatoire concernant ce qui avait été convenu entre les parties (p.  2, lignes 16-17).
18. Cependant, même si je suppose que le défendeur s'est appuyé sur le demandeur et ne pouvait pas savoir, comme détaillé dans tous les cas, s'il souhaite remplir le contrat avant que le propriétaire ne l'annule, il doit annoncer qu'il renonce à l'exonération de loyer. Il n'y a aucun doute que non seulement des avis ont été envoyés au défendeur, mais qu'il y a aussi eu la même réunion qui faisait l'objet de P/3 le 17 novembre 2025, au cours de laquelle il s'est engagé à rembourser la dette créée au titre du loyer : « Je paierai tout, je suis juste sans liquidités maintenant.  » Et ce, sans même mentionner la réponse du Conseil du 27 juillet 2025.  Le défendeur a soutenu au paragraphe 36 de sa déclaration de défense qu'après avoir reçu le même avis officiel le 27 juillet 2025 du Conseil, dans lequel il était explicitement précisé qu'il n'était pas possible de faire avancer une licence commerciale dans la situation d'urbanisme existante et qu'un changement de désignation était requis comme condition préalable, il avait cessé de payer le loyer.  Cette affirmation n'est pas non plus exacte, c'est le moins qu'on puisse dire.  Le 2 décembre indique expressément que la moitié de ses paiements totaux (six au total) ont été effectués ultérieurement et dans les mois d'août 2025 jusqu'en octobre 2025.  Durant ces mois, il a payé environ 20 000 ILS par mois, pour un total de 60 000 ILS.  Ce n'est qu'en novembre 2025 qu'aucun paiement n'a été versé, ce qui signifie que la réponse du Conseil ne l'a pas empêché de payer le loyer, et en pratique il ne payait que lorsqu'il en avait envie, et comme le suggère le témoignage du prévenu après avoir réussi à organiser des événements générant des revenus lui permettant de payer le loyer, également en partie.
19. De plus, le défendeur a également confirmé P/2 - une liste d'événements qui ont eu lieu et qui sont sur le point d'avoir lieu. Le défendeur a tenté d'affirmer qu'il s'agissait d'un total de dix incidents sur une période de 500 jours.  Décédé/2 Il est évident qu'au moins 7 événements ont eu lieu entre octobre 2025 et avril 2026.  Cependant, et naturellement, même avant cela, l'événement Lag B'Omer a eu lieu en mai 2025 et peut-être même plus, mais plus important encore, d'après ce même P/2, il semble qu'il ne reste que quelques dates pour les mois mai-août 2026, alors qu'au final il a été enregistré qu'environ 15 événements de mariage étaient prévus pour l'été. 
20. Quoi qu'il en soit, et quel que soit le nombre d'événements, dans ces circonstances, il ne devrait pas être surprenant que le défendeur ait retiré le miel du contrat de location, en tire des profits, même si ce n'était pas à la mesure qu'il attendait ou priait en raison de ses objectifs agricoles - et en même temps refusait de payer un loyer. J'ai été négativement impressionné par le témoignage de l'accusé, qui était prédit innocent et complètement illogique.  Si, en réalité, ces événements sporadiques et spécifiques ne couvrent même pas les frais de nettoyage, on s'attendait à ce que le demandeur accepte l'annulation du contrat et quitte la propriété, ne serait-ce que pour réduire ses dommages.  Après que le défendeur ait connaissance des « dommages » qu'il a subis et ait pris connaissance de la position du demandeur, il continue de conserver les fonds de l'autel du contrat - au lieu de le mettre fin.  Il s'agit donc d'utiliser un droit contractuel de mauvaise foi.
21. Le défendeur a expliqué son comportement dans les investissements qu'il a investis dans le bien loué. Cet argument ne le sauve pas.  Il n'est pas en vain qu'il a été décidé que les réclamations concernant des défauts et des dommages-intérêts financiers devaient être clarifiées dans une procédure distincte, et ne devaient pas constituer de motifs de non-paiement du loyer dans une demande d'expulsion.  Appel civil (district de Jérusalem) 61641-02-24 Shmuel Aryeh Kamil c.  Sigalit Poni (7 mars 2024) et Civil Appeal Authority 16555-12-25 Naftali Frigan c.  Moshe Meir (14 décembre 2025)).
22. Sa revendication selon laquelle il avait entamé une procédure de rezonage n'était pas encore claire, mais il l'a abandonnée seulement après le dépôt de ce procès, car il craignait d'investir de l'argent dans un changement de désignation, et que le demandeur « bénéficierait » plus tard de ces fruits s'il insistait sur la réclamation, et que le défendeur serait obligé de quitter la propriété louée sans qu'ils ne parviennent pas à un accord de règlement avec lui. Si le défendeur avait payé le loyer et ses dettes à temps (ou au moins respecté le plan convenu par P/3) et en même temps favorisé le changement de désignation, le demandeur n'aurait eu aucun motif pour exiger son expulsion du bien loué.  De plus, nous ne préciserons pas comment le défendeur bénéficiera de la même procédure et approbation si, selon lui, l'approbation est de cinq ans.  Étant donné que le contrat est de quatre ans plus une période d'option pour quatre années supplémentaires, il avait le droit de continuer à détenir le bien loué pendant toute la période d'approbation, le bail ne prenant fin que la période d'option à la fin de 2032.
23. Le défendeur, de mauvaise foi, a décidé de renoncer à ses obligations en vertu du bail afin que le demandeur accepte un compromis avec lui, apparemment à de meilleures conditions, telles qu'une réduction du loyer jusqu'à ce que la désignation soit modifiée, ainsi que l'extension de la période à neuf ans, y compris l'option (au lieu d'un total de 8 ans - clauses 7.1 et 7.4 de l'accord), comme en témoignent le défendeur/3 et son témoignage à la page 7 de l'accord.
24. Même si je fais beaucoup de choses avec le défendeur, et que je suppose même qu'il a une raison de ne pas payer le loyer, et que ce n'est pas le cas ( !), le procès devrait être accepté. Le défendeur a confirmé qu'il n'avait pas du tout payé les paiements d'eau et d'électricité, même si, d'un point de vue contractuel, il devait également payer ces paiements (voir aussi la clause 8.5 de l'accord).  Sa réponse selon laquelle il a attendu une facture fiscale n'est pas claire (et n'a pas du tout été mentionnée dans sa défense de la défense, il est donc douteux qu'elle ne constitue pas une extension de la façade).
25. Il est encore plus flou quel est le lien entre les panneaux solaires, dont le bénéfice n'apparaît pas du tout dans le contrat, et les parties n'ont pas abordé ce point dans leurs actes de non-paiement de ces dettes. Le défendeur n'a renvoyé au tribunal aucune demande écrite précisant qu'il ne paie pas les paiements obligatoires pour les raisons qu'il a d'abord énumérées uniquement lors de son interrogatoire.  Pour être précis : ce ne sont pas de petites sommes.  La dette d'électricité est estimée à 32 553 ILS, tandis que la dette sur l'eau est estimée à 30 705 ILS, dont l'étendue a été approuvée par le défendeur comme mentionné précédemment.
26. Le défendeur a cherché à s'appuyer sur l'article 11.4, qui stipule : « Les parties ont le droit de retenir toute somme qu'elles se doivent mutuellement en vertu de l'accord et/ou en tant que dérivé jusqu'à l'accomplissement de leurs obligations dues et avant son exécution. » Cette clause stipule que les parties ont le droit de retenir un montant (de l'argent) qu'elles se doivent mutuellement en vertu du contrat.  Non seulement l'affirmation selon laquelle le défendeur aurait rédigé le contrat avec l'aide de son avocat n'a pas été contredite, de sorte que s'il y avait un litige interprétatif, la règle devait être utilisée au détriment du rédacteur, mais je n'ai pas conclu à sa conclusion sur l'obligation financière que le demandeur avait violée, pour laquelle le défendeur a le droit de retarder le paiement jusqu'à ce que cette obligation soit remplie.  Après tout, il n'y a aucun doute que le demandeur est censé organiser le changement de désignation ou qu'il est obligé de payer dans cette affaire, et ce n'est pas pour rien que le défendeur a pris sur lui d'agir dans cette affaire.
27. Il est sous-entendu d'après le paragraphe 55 de la déclaration de la défense que l'intention du défendeur est d'investir dans le bien loué (voir aussi p. 9, lignes 26-33 du résumé du défendeur).  Cependant, je n'ai vu aucune clause dans le contrat obligeant le propriétaire à rembourser les investissements réalisés dans le bien loué (et à cet égard voir aussi l'article 20A de la loi), et en tout cas, comme indiqué, cette question est censée être clarifiée dans le cadre d'une procédure distincte, et il n'y a pas de place pour cet argument dans le cadre d'une procédure accélérée pour l'expulsion d'un locataire.
28. Compte tenu de tout ce qui précède, j'accepte la demande et ordonne l'expulsion du défendeur du bien loué, qui doit le restituer au demandeur au plus tard le 30.5.26 Quand elle est libre de toute personne et objet.
29. Dans les circonstances de l'affaire, j'ordonne au défendeur de payer les honoraires d'avocat du demandeur pour la somme de 7 000 ILS ainsi qu'un remboursement des frais de justice pour la somme de 774 ILS. Les sommes mentionnées ci-dessus seront versées au demandeur par l'intermédiaire de son avocat dans les 30 jours à compter d'aujourd'hui. 

Donné aujourd'hui, 13 Iyar 5786, 30 avril 2026, en l'absence des parties.