Au final, la décision sur la question de l'annulation ou de la revente dépend du poids à accorder à chacun de ces tests, lorsqu'il existe naturellement un « parallélisme des forces » entre eux. Ainsi, par exemple, plus une période s'est écoulée entre l'accord et l'annulation alléguée, plus une présomption ou la portée des modifications à un seuil inférieur suffit, de sorte que l'annulation ne sera pas reconnue et qu'il sera déterminé qu'il s'agit d'une revente. C'est seulement que le fait que, dans l'affaire qui nous est souvenue, une si longue période de 18 ans se soit écoulée entre la conclusion de l'accord de combinaison et la demande des parties de reconnaître son annulation, place en tout cas un obstacle élevé pour les appelants afin de prouver leur affirmation selon laquelle cette transaction a été annulée en premier lieu, et même sans prendre en compte les critères supplémentaires pertinents dans le présent cas.
- Comme je l'ai noté au début, je suis d'avis que l'application des critères énoncés dans la jurisprudence en ce cas d'annulation d'une transaction, tout en tenant compte de la base factuelle pertinente telle qu'elle est apparue au cours de l'audience sur la preuve, conduit clairement à la conclusion qu'il ne s'agit pas d'une annulation d'une transaction mais plutôt d'une revente, puisque la transaction de combinaison a été intégrée à la réalité. À cet égard, il convient de prendre en compte les aspects suivants : la période écoulée depuis la conclusion de l'accord de fusion jusqu'à son annulation ; Enregistrement d'une note d'avertissement ; les actions entreprises sur le terrain, y compris la démolition du bâtiment, la promotion du plan de zonage et la location du terrain comme parking ; la comptabilité financière et l'organisation des prêts conformément à l'accord de regroupement ; L'accord avec En attendant, il faut également examiner la question de savoir qui porte la charge de la preuve et celle de la persuasion dans la présente procédure, et s'il les a remplies.
- Je précise que, puisque j'ai constaté qu'il ne s'agit pas d'une annulation d'une transaction, et au vu de l'existence d'un accord d'annulation entre les parties, puis d'un accord de vente du terrain entre Lorenzi et Zach, il s'agit en tout cas d'une « revente » et non d'un transfert du droit de Maslawi à Zach. Il semble que cette conclusion soit également cohérente avec la revendication de Lorenzi, selon laquelle Zach s'est abstenu d'exercer l'option accordée par Maslawi, en raison du fait que l'accord de regroupement est ancien et a été modifié quatre fois (témoignage du PDG de Lorenzi, M. Netanel Lorenzi (ci-après : « Netanel »), dansle procès-verbal du 11 décembre 2024 (ci-après : le « procès-verbal »), p. 46, para. 6 ; Voir aussi les résumés de Maslawi, section 21.4).
Durée écoulée
- Dans notre cas, environ 18 ans se sont écoulés entre la date de signature de l'accord de fusion (2 mai 2001) et la demande d'annulation (22 juillet 2019). Une période aussi longue durant laquelle la transaction a effectivement existé ne peut généralement pas être considérée comme une période où la transaction n'a pas pris racine, mais plutôt comme l'inverse. Il est clair que plus la période est longue, plus la tendance est de ne pas reconnaître l'annulation de la transaction, surtout lorsque les parties ont traité la transaction comme valide et existante, même si, en raison d'une circonstance ou d'une autre, son exécution a été retardée et prolongée.
- Il convient de préciser que, durant la même période, des modifications ont été apportées aux parties transférées et que diverses additions ont été signées à l'accord de fusion (les ajouts ont été joints en annexe 7 à l'affidavit du défendeur), tandis que dans le quatrième addendum à l'accord de fusion du 3 mars 2008, la part de Lorenzi dans l'accord a été portée à 45 %. Cela doit aussi être attesté qu'il s'agit d'une transaction valide et existante entre parties qui gèrent un système commercial dynamique et actif dans lequel, naturellement, au fil du temps, des changements d'une nature ou d'une autre sont apportés.
Inscrivez une note d'avertissement
- Le 13 décembre 2001, une note d'avertissement a été écrite en faveur de Maslawi sur le terrain 380. Cet enregistrement, même s'il ne s'agit pas d'un transfert de pleine propriété, constitue une étape importante et substantielle qui atteste de l'intention des parties de faire avancer la transaction et d'établir des droits de propriété pour Maslawi à l'avenir. Il convient de se rappeler qu'une note d'avertissement, même si elle n'est pas énumérée à l'article 161 du droit immobilier comme un droit de propriété, est un droit négatif attestant de l'existence d'une obligation d'exécuter une transaction immobilière. Son enregistrement établit le statut de la transaction et empêche les conflits de transaction, renforçant ainsi la revendication du défendeur selon laquelle la transaction a pris racine.
- Netanel a affirmé dans son témoignage que la note d'avertissement « avait été utilisée pour rembourser un autre prêt qui était sur le terrain. Nous avons simplement échangé des prêts » (Transcription, p. 20, s. 8), mais je suis d'avis que le simple fait que la note d'avertissement ait été enregistrée pendant de nombreuses années indique l'existence d'une relation juridique substantielle et contraignante entre les parties, ainsi qu'une relation dans laquelle des prêts sont « échangés » pour lesquels l'immobilier, objet de la transaction de fusion, sert de garantie.
Démolition du bâtiment
- Jusqu'à l'annulation de la transaction, Maslawi a effectivement pris possession du terrain et a même apporté des modifications et l'a traité comme une coutume du propriétaire, notamment en démolissant le bâtiment et en louant le terrain comme parking, ainsi qu'en travaillant à un changement d'urbanisme qui a amélioré le terrain.
- Les appelants ont soutenu que la démolition du bâtiment constituait une violation de l'accord. Dans son témoignage, Netanel a décrit le bâtiment comme un « hangar à amiante » (Transcription, pp. 48, 13) et a noté que la lettre envoyée à Maslawi à ce sujet, dans laquelle Lorenzi ressentait du ressentiment envers la démolition du bâtiment (lettre datée du 22 juillet 2017 ; annexe 9 à l'affidavit de l'intimée), faisait partie d'une tentative de « créer » des réclamations contre Maslawi afin de compenser la dette à son encontre (Protocole, pp. 48, paras. 27-31). Au-delà du fait qu'il n'a pas été prouvé que ce ressentiment de la part de Lorenzi ait conduit à une quelconque sanction, même si tel est le cas, au final Maslawi a agi sur la terre comme la sienne, et il est donc difficile de ne pas voir la transaction comme une opération réalisée.
Promotion du plan de zonage
- Maslawi a agi pour promouvoir un nouveau plan de zonage (Annexe 12 à l'affidavit du Défendeur), qui a modifié la désignation du terrain, augmenté les droits de construction et, de toute façon, amélioré significativement le terrain. Dans son témoignage, Netanel a confirmé que Maslawi avait engagé le service Udes architectes Moshe Tzur pour rédiger le nouveau plan et avait versé son salaire, tandis que Lorenzi n'a reçu que des mises à jour sur cette question et a officiellement signé les plans, puisque l'intérêt de Maslawi pour le plan de zonage était supérieur à celui de Lorenzi (Protocole, pp. 33, 16-26 ; pp. 34, 7-11).
- Netanel a également confirmé que le nouveau plan de zonage modifiait la désignation du terrain de zone industrielle pour le commerce, l'emploi et le tourisme, et établissait des droits de construction pour deux tours de 37 étages chacune (Protocole, pp. 32, 32, 32 - 33, 1). Les appelants eux-mêmes, dans leurs résumés, ont admis que la promotion des plans de construction urbaine est un « changement plus important » qui a été effectué (article 11.2). Cette activité a contribué à l'augmentation des droits de construction et a modifié la désignation du terrain, de manière à renforcer la conclusion que la transaction de regroupement a bien été absorbée dans le terrain réel.
- Inutile de dire que je n'ignore pas le fait que l'entreprise principale entreprise par Maslawi - la construction de la tour de bureaux - n'a pas été réalisée, et au final, même 18 ans après la signature de l'accord, la tour n'a pas encore été construite. Cependant, il existe d'autres indices réels que l'accord a pris forme, et en tout cas, les actions effectivement menées en lien avec la terre, ainsi que leurs résultats dans le monde pratique, indiquent qu'il a « envoyé des racines » et qu'on ne peut pas dire qu'il a été annulé rétroactivement, comme s'il n'avait pas été signé au départ.
Location de parking
- Le terrain a été loué par Maslawi à l'exploitant d'un parking, Yair Hashahar, et le loyer a été partagé entre elle et Lorenzi. Alfasi a témoigné que Maslawi n'avait en réalité pas bénéficié du loyer du lot 380, mais il n'a pas pu expliquer comment l'argent avait été transféré à Lorenzi ni en présenter la preuve. Son témoignage reposait sur une conversation avec l'actionnaire majoritaire de la société, Sami Maslawi.
Quoi qu'il en soit, il semble que le bail du terrain et la perception du loyer, même si certains d'entre eux sont destinés à être versés àLorenzi, sont incompatibles avec l'argument selon lequel la transaction n'a pas été intégrée à la réalité, puisqu'au minimum, cela indique l'existence d'un droit actif entre les mains de Maslawi et d'une implication commerciale substantielle en lien avec le terrain fait l'objet de l'accord de fusion. Il convient également de se rappeler que Maslawi louait les deux parcelles comme une seule parcelle, se présentait dans le contrat de bail initial comme l'unique propriétaire des droits sur les deux parcelles, et percevait le loyer du locataire.
- Netanel a affirmé dans son témoignage que Yair Hashahar « était allée dans notre dos et avait signé avec Maslawi » (Transcription, pp. 22, 16), et que Lorenzi avait déposé une plainte contre Yair Hashahar pour expulsion du locataire immédiatement après la signature du bail initial en 2011, puisque Lorenzi n'était pas présentée comme l'une des locataires dans l'accord et ne recevait même pas le montant total du loyer auquel elle avait droit (Transcription, pp. 23, 19-30). Cependant, Netanel ne savait même pas comment répondre à ce que Maslawi avait dit lorsqu'elle a signé seule, sans informer Lorenzi du bail avec Yair Hashachar, ni des raisons de ce qu'elle avait fait (Protocole, pp. 23, paras. 3-18). Il n'a pas non plus donné d'explication quant à l'absence de présentations des plaidoyers des parties dans la même procédure (pp. 22, 31).
- Quoi qu'il en soit, à la suite de ce procès d'expulsion, un accord de règlement a été signé, qui a pris force de jugement dans lequel il a été déterminé que Lorenzi serait ajouté comme propriétaire et recevrait le loyer intégral du lot 380, ce qui représente environ 26 % du loyer total payé par le locataire (Minutes, pp. 22, 33 - 23, 23). Cependant, à mon avis, le fait que Lorenzi ait insisté sur ses droits en toutes les affaires relatives au loyer ne nie pas les actions de Maslawi jusqu'à cette date, et n'enlève rien à la manière dont Maslawi elle-même a traité les terres après la signature de l'accord de fusion. Maslawi démolit le bâtiment, loua le terrain, apparemment de sa propre initiative, comme en témoigne le témoignage de Netanel, et prit la totalité du loyer. Cela suffit à indiquer le lien que Maslawi entretient avec la terre en question.
- J'ajouterais que, puisque Maslawi a démoli le bâtiment, loué le terrain pour le parking, et même perçu le loyer complet, au 2 mai 2011, sa déclaration du 3 juillet 2018, selon laquelle elle n'avait pas encore obtenu la possession du bien, une déclaration soumise dans le cadre de sa demande de report du paiement de la taxe d'achat augmente, au minimum, un désagrément et une perplexité importants.
Comptabilité financière et arrangement de prêt
- Au cours des années d'existence de l'accord, il y avait un comptage financier important entre les parties, de sorte qu'il y a un fondement à l'argument de l'intimé selon lequel même le paiement versé dans le cadre de l'accord d'annulation n'est qu'une couche supplémentaire liée à ce calcul et ne doit pas en être séparé. Comme indiqué, selon l'accord de fusion, Maslawi s'engagea à faire obtenir un prêt à Lorenzi d'une banque commerciale, compte tenu des liens que Maslawi avait avec la banque (témoignage de Netanel, pp. 12, 25-28).
- Par la suite, un troisième addendum a été signé à l'accord de combinaison (annexe 7 à l'affidavit du défendeur), dans lequel Maslawi a rejoint en tant que propriétaire additionnel du compte de prêt à Bank Hapoalim. Netanel a confirmé que Maslawi avait remboursé le prêt à la Banque Hapoalim, sans autre choix, puisque la banque avait refusé de renouveler le crédit, et que Zach avait versé à Maslawi la somme de 5,1 millions de ILS pour cette dette (Transcription, pp. 15, 21-31).
- Le prêt que Lorenzi a reçu avec l'aide de Maslawi de la Banque Hapoalim en 2001, le jour de l'annulation de la transaction (30 juin 2019), s'élevait à environ 7 millions de ILS, intérêts inclus, selon l'intimé, ou environ 6 millions de ILS, selon l'appelant. Quoi qu'il en soit, le paiement versé par Lorenzi dans le cadre de l'accord d'annulation s'élevait à 5,1 millions de ILS, soit environ 1 million à 2 millions de ILS de moins que la dette réelle. Netanel a soutenu dans cette affaire que cette différence était connue pour compenser Lorenzi des dommages causés à la suite des actions et omissions de Matzlawi (Protocole, pp. 18, parax. 29-33), mais il me semble que le défendeur a raison d'affirmer que même cette somme, qui n'a pas été clarifiée comment et comment il pense, montre que la transaction a pris racine dans la réalité et n'a pas été annulée en premier lieu.
L'accord avec Zach
- Le 30 novembre 2016, un accord a été signé entre Maslawi et Zach, dans lequel Maslawi a vendu ses droits sur le lot 285 pour environ 63 000 000 ILS. De plus, Maslawi a accordé à Tzach une option d'achat de ses droits et obligations en vertu de l'accord de regroupement dans la parcelle 380, pour 1 000 NIS.
- Par la suite, très peu de temps après l'annulation de la transaction de fusion, le 2 juillet 2019, Lorenzi a signé un accord avec Zach pour la vente de tous ses droits sur le terrain en question, en échange d'un total d'environ 41 millions de ILS. Selon la clause 6.3.1 de l'accord entre Lorenzi et Zach, Zach devait payer la somme de 5,1 millions de ILS pour couvrir l'obligation de Lorenzi envers Maslawi concernant le prêt de la Banque Hapoalim, à partir du premier paiement de la contrepartie au vendeur. Selon l'appelant, le paiement de 5,1 millions de ILS que Zach a versé à Maslawi visait à couvrir la dette de Lorenzi envers Maslawi, et ne doit pas être considéré comme l'exercice de l'option. Selon eux, Zach n'a pas acheté le terrain ni l'option prévue dans l'accord de fusion à Maslawi, mais a acheté le terrain directement à Lorenzi, après et après l 'annulation de l'accord de fusion entre Lorenzi et Maslawi.
- Mon approche est que toutes les transactions doivent être perçues comme imbriquées. Cependant, il est clair, et cela ressort clairement des accords eux-mêmes, que du point de vue de toutes les parties impliquées, la faisabilité de la transaction, qui vise en fin de compte à permettre la construction d'une tour de bureaux sur le terrain, dépend de la combinaison des deux parcelles, 285 et 380, tant en termes de plans qui leur sont applicables qu'en termes de droits juridiques qui y sont associés. Ainsi, le fait que Maslawi ait accordé à Tzach une option d'achat de ses droits et obligations en vertu de l'accord de fusion en 2016, et qu'ensuite, après l'annulation de la transaction, Lorenzi ait vendu le terrain à Tzach indique que, même de nombreuses années après la signature de l'accord initial, il est toujours considéré comme valide et a des implications juridiques et économiques pour les parties.
La décision décrite ci-dessus contredit l'affirmation selon laquelle l'accord « est mort » et ne s'est pas implanté. C'est le contraire qui est vrai ; La transaction resta valide et exista pendant toutes ces longues années, bien que, pour diverses circonstances, elle ait changé de visage et engendré de nouveaux droits et obligations par et pour d'autres parties. En tout cas, il n'est pas possible de revendiquer rétroactivement l'annulation de la transaction, comme si la transaction de regroupement, dont les droits et obligations des parties ont finalement été dérivés, n'avait pas existé en premier lieu. Inutile de dire que la proximité du délai entre l'annulation de l'accord de regroupement (30 juin 2019) et la vente du terrain par Lorenzi Tzach (2 juillet 2019) témoigne en soi qu'il ne s'agit pas d'une véritable annulation de la transaction.
- En fin de compte, il semble que l'intimé ait raison d'affirmer qu'en pratique, Maslawi a revendu à Lorenzi sa part (60 % des droits) le jour de « l'annulation », permettant ainsi à Lorenzi de vendre tous ses droits sur le terrain à Zach. De plus, entre-temps , depuis la signature de l'accord de fusion jusqu'à son annulation, l'immobilier a été amélioré et sa valeur a même augmenté.
Le fardeau de la preuve et le fardeau de la persuasion
- Comme on le sait, celui qui élimine son ami en a la preuve. En matière fiscale, le contribuable est « celui qui élimine son ami », et donc la charge de la preuve et de la persuasion lui incombe. Cependant, en plus du témoignage de Netanel, le représentant de l'appelant Lorenzi, un autre témoin - Alfasi - a été amené - mais puisqu'il s'est avéré lors de son témoignage que toutes ses connaissances étaient fondées sur une conversation qu'il a eue avec l'actionnaire majoritaire de la société, ce qui impliquait - qu'il s'agissait d'un témoignage devant une audience claire - l'avocat de Maslawi a demandé à retirer son affidavit. Le résultat, donc, est que la version de l'accord d'annulation d'une partie n'a pas du tout été présentée au comité. De plus, l'appel n'a pas permis de recueillir le témoignage d'autres témoins concernés ayant une connaissance personnelle des circonstances de la transaction, tels qu'un représentant de Zach ou un représentant de Yair Hashahar. Au final, il semble que les appelants n'aient pas présenté de base probante suffisante pour étayer leur position selon laquelle il s'agissait d'une annulation d'une transaction et non d'une revente. Comme il est bien connu, le fait de ne pas avoir amené un témoin pertinent soulève naturellement la crainte que, s'il avait été amené à témoigner, son témoignage aurait soutenu la position de la partie adverse.
- J'ajouterais que je n'ai trouvé aucun fondement dans l'argument de l'appelant quant au fait que l'intimé a approuvé la demande de report d'impôt dans la transaction de regroupement. La représentante de l'intimée, Mme Leibowitz, a expliqué dans son témoignage que le Bureau de la fiscalité immobilière reçoit des déclarations concernant des transactions de combinaison et impose des impôts, mais que les demandes de gel du paiement de l'impôt en vertu de l'article 51 de la loi sur la fiscalité immobilière sont à peine examinées (Transcription, pp. 55, paras. 16-22). De plus, et comme il est bien connu, conformément aux dispositions de la loi, la responsabilité de rapporter à l'intimé le respect des conditions de l'article 51 incombe au contribuable.
- Je n'ai pas non plus trouvé de fondement dans l'argument selon lequel le projet de loi H.B. 26/92 soutient la position de l'appelant. En effet, une condition importante pour la reconnaissance d'une demande d'annulation est que les deux parties déclarent que la transaction a été annulée et qu'il ne s'agit pas d'un arrêt unilatéral, ce qui pourrait entraîner l'Administration de la Fiscalité Immobilière dans un litige qui ne lui revient pas. De plus, il est approprié que, en règle générale, le défendeur suppose que l'annulation de la transaction a été faite de bonne foi et non en raison d'une planification fiscale, et d'autant plus non à cause d'une planification fiscale illégitime. Cependant, il est également clair qu'il incombe au gestionnaire d'examiner les circonstances liées à l'annulation de la transaction, et dans la mesure où il estime que celles-ci nécessitent une explication et un raisonnement de la part du contribuable, il est de son devoir de clarifier cela au maximum, et la charge incombe au contribuable, qui demande un remboursement d'impôt, de prouver qu'il s'agit bien d'une annulation réelle et non d'un déguisement pour une autre transaction, d'autant plus lorsqu'il s'agit de l'annulation d'une transaction 18 ans après sa conclusion.
- Dans ce dernier contexte, je précise également que je n'ai pas trouvé de fondement pour l'argument de l'appelant selon lequel, puisque l'intimé pensait qu'il s'agissait d'une annulation artificielle d'une transaction et que la transaction devait être classée comme une opération de « revente », la charge de la preuve lui incombait. À première vue, il ne s'agit pas d'un argument pour que la transaction soit classée « reclassée » à des fins fiscales, mais plutôt qu'elle devrait être classée d'une manière « différente » de celle qu'elle a classée par les parties, puisque toutes les circonstances, juridiques et factuelles, montrent qu'il ne s'agit pas d'une annulation, mais plutôt d'une revente avec tout ce que cela implique (voir, concernant la distinction entre « reclassification » et « classification différente », Civil Appeal 550/22 Israel Daniel Amram c. Jerusalem Tax Assessor (29 août 2023) et Tax Appeal 52941-01-21 + Tax Appeal 52960-01-21 - Empire Properties c. Rehovot Tax Assessor (12 mars 2026)).
Conclusion
- Au vu de tout ce qui précède, j'en suis arrivé à la conclusion que l'intimé avait raison de ne pas accepter la demande de l'appelant de reconnaître l'annulation de la transaction, puisqu'elle s'est enracinée dans la réalité et ne peut être annulée rétroactivement. Par conséquent, les appels doivent être rejetés, et je vais également en proposer à mes collègues.
- De plus, je suggérerai à mes collègues que les appelants assumeront les frais de l'intimé pour la somme de 20 000 ILS chacun (et 40 000 ILS ensemble) à verser dans les 30 jours, sinon des différences de lien et des intérêts leur seront ajoutés à partir d'aujourd'hui jusqu'à la date du paiement effectif.
Mme Geva Balter, évaluatrice immobilière :