Comité d’appel (Centre) 39712-06-21 Maslawi Building Company Ltd. c. Administration centrale de la fiscalité immobilière

Jugement

L'honorable juge Shmuel Bornstein, président du comité :

Nous avons devant nous deux appels consolidés concernant les décisions du défendeur de ne pas reconnaître l'annulation d'une transaction et de déterminer qu'il s'agit plutôt d'une « revente » aux fins de la loi sur la taxation immobilière (appréciation et achat), 5723-1963 (ci-après : la « Loi »).

Les faits pertinents

1. Le 4 août 1996, Lorenzi Properties, dans un recours fiscal (ci-après : « Lorenzi » ou le « Propriétaire »), a acquis des droits sur le Lot 380 du Bloc 6109 à Ramat Gan. Le 10 novembre 2000, la société Maslawi a acquis des droits de bail d'une société de construction ( ci-après : « Maslawi » ou « le Promoteur ») sur un terrain limitrophe du Lot 285 dans le Bloc 6109.
2. Le 2 mai 2001, Lorenzi et Maslawi ont conclu un accord de regroupement, selon lequel Lorenzi a vendu à Meslawi 60 % de ses droits sur le Lot 380 en échange de services de construction sur les droits restants (40 %) (ci-après : le « Accord de Fusion » ou la « Transaction de Fusion ») ; jointe en annexe 6 à l'affidavit du défendeur). Dans le cadre de cet accord de fusion, Maslawi s'est engagé à construire une tour de bureaux sur deux parcelles et à promouvoir de nouveaux projets de construction urbaine.  De plus, les Maslawi s'engagèrent à s'assurer que Lorenzi reçoive des prêts d'une banque commerciale d'un montant de 1 300 000 $ afin de rembourser une hypothèque existante, des prêts pour le paiement de la taxe d'amélioration, de la taxe de vente et des dettes de taxes foncières, ainsi qu'un montant destiné à payer les honoraires d'avocat.  Le 13 décembre 2001, une note d'avertissement a été enregistrée sur la parcelle 380 en faveur de Maslawi.
3. Le bien immobilier (parcelles 380 et 285) a été loué à Yair Hashahar dans le cadre d'un appel fiscal (ci-après : « Yair Hashahar ») dans le but d'exploiter un parking à partir du 2 mai 2011, contre un loyer de 41 000 ILS par mois (l'accord était joint en annexe 10 à l'affidavit du défendeur). Il convient de noter ici que dans le contrat de location, Maslawi était présentée comme propriétaire des droits complets sur les deux parcelles, mais selon l'appelante, Maslawi ne louait que sa part du parking, tandis que le loyer était partagé entre elle et Lorenzi.
4. Le 30 novembre 2016, un accord a été signé entre Maslawi et Zach.k.s. Dans un recours fiscal (ci-après : « Zach »), dans lequel Maslawi a vendu ses droits sur la parcelle 285 pour la somme d'environ 63 millions de ILS (l'accord a été joint en annexe 13 à l'affidavit du défendeur).  De plus, et selon le même accord (clause 15), Maslawi accorda à Tzach une option d'achat de ses droits et obligations en vertu de l'accord de regroupement dans le Plot 380, en échange d'une contrepartie de 1 000 ILS.
5. Selon l'appelant, la transaction n'a jamais été exécutée en raison de nombreux différends entre les parties, et Maslawi n'a pas obtenu la possession du terrain et n'a pas rempli son obligation principale de construire le nouveau bâtiment et de remettre les unités de contraprestance. Le 22 juin 2017, Lorenzi a informé Maslawi de l'annulation de l'accord de regroupement (la lettre d'avis d'annulation était jointe en annexe 9 à l'affidavit du défendeur), puis, le 30 juin 2019, un accord a été signé entre les parties pour annuler la transaction de regroupement, accord qui fait l'objet d'un examen dans le cadre des appels dans cette affaire.

La colonisation ottomane [Ancienne version] 1916

6. 12-34-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D.  51 (2) Le 2 juillet 2019, c'est-à-dire deux jours après la signature de l'accord relatif à l'annulation de la transaction de combinaison, Lorenzi a signé un accord avec Zach pour la vente de tous ses droits dans le Parcelle 380 en échange d'une somme d'environ 41 millions de ILS (l'accord a été joint en annexe 19 à l'affidavit du Défendeur).  Selon la clause 6.3.1 de l'accord entre Lorenzi et Zach, Zach devait verser à Matzlawi, sur le premier paiement, la somme de 5,1 millions de ILS pour couvrir l'obligation de Lorenzi envers Mazlawi, après quoi la note d'avertissement enregistrée en faveur de Maslawi serait supprimée (clause 6.3.5).  à l'accord).
7. Le 18 novembre 2020, une demande a été soumise au gestionnaire pour annuler la transaction de regroupement, et le 18 mai 2021, le défendeur a rejeté la demande et a statué qu'il ne s'agissait pas d'une annulation de transaction, mais plutôt d'une revente, pour les raisons détaillées dans ses décisions (les décisions étaient jointes en annexes 1 et 2 à l'affidavit du défendeur). Des appels contre ces décisions ont été déposés devant nous.

Résumé des arguments des appelants

8. La décision du directeur, qui a rejeté leur demande d'annulation de la transaction et l'a classée comme une « revente », est erronée ; L'accord de combinaison n'a pas pris racine dans la réalité et aurait pu être annulé. Quoi qu'il en soit, même si la transaction n'a pas été annulée, il ne s'agit pas d'une revente, mais plutôt d'un transfert du droit du promoteur au gagnant.
9. L'annulation a été faite uniquement pour des raisons économiques objectives, et non dans le but d'obtenir un avantage fiscal. Il s'agit d'un actif commercial d'une société et non d'un appartement résidentiel dont la vente bénéficie d'une exemption, et en tout cas, la valeur de vente que le défendeur déterminera lors de la transaction de revente constituera la base de la valeur d'achat au moment de la vente définitive du bien immobilier.
10. L'entreprise principale et substantielle de la transaction - la construction et la livraison d'unités de contrepartie d'une valeur de dizaines de millions de shekels - n'a pas été réalisée par Maslawi malgré de nombreuses durées. L'accord a été prolongé et retardé en raison de circonstances extérieures échappant au contrôle de Maslawi.
11. À l'exception de la démolition d'un ancien bâtiment (un hangar avec un toit en amiante) et de la promotion d'un nouveau plan de construction urbaine (dont seule une petite partie concerne les droits des propriétaires), il ne reste aucun vestige de l'accord. Ces changements sont considérés comme négligeables par rapport à l'objectif de la transaction.
12. Bien que Maslawi ait enregistré une note d'avertissement sur le terrain, une note d'avertissement n'est pas un droit de propriété, et le fait qu'aucune nouvelle inscription n'ait été effectuée au-delà de cette période de 18 ans indique que la transaction n'a pas été finalisée.
13. La possession des terres ne fut pas donnée à Maslawi et elle ne généra aucun revenu. Le loyer de la location du terrain 380 en tant que parking était payé uniquement à Lorenzi.  Selon la jurisprudence, la fourniture d'un bien à des fins de construction n'est pas considérée comme la remise d'une possession, mais plutôt l'octroi du droit d'un simple « titulaire de licence ».  La démolition de l'abri constituait une violation de l'accord.
14. Le montant de la compensation versée par l'acheteur au vendeur (par une renonciation partielle au remboursement du prêt) est d'environ 1,1 million de ILS. Cette somme ne reflète pas la véritable valeur du droit sur le terrain (environ 22 millions de NIS), et ne constitue donc pas une « revente » aux prix du marché.
15. Le vendeur n'a pas été facturé d'une taxe d'amélioration salariale pour la transaction, mais plutôt une taxe de vente d'un montant de 84 615 ILS payé en 2018. L'acheteur n'a pas payé la taxe d'achat, et la date de paiement a été à plusieurs reprises reportée par le défendeur, qui a reconnu que les conditions de l'article 51 de la loi n'avaient pas été remplies.
16. Le défendeur a classé l'accord d'annulation différemment et a déterminé qu'il s'agissait d'une annulation artificielle de la transaction. Par conséquent, la charge de prouver sa revendication lui incombe.  L'argument de la défenderesse selon lequel Zach a exercé le droit de choix qui lui avait été accordé par Maslawi n'a été soulevé que dans l'affidavit de l'intimée, et donc que le représentant de Zach aurait dû être convoqué à témoigner.
17. L'ordonnance d'exécution 26/92 du défendeur datée du 12 novembre 1992 (ci-après : « H.B. 26/92 ») stipule que la plupart des demandes d'annulation doivent être reconnues comme « authentiques et de bonne foi », et que cela doit être fait dans le présent cas également.
18. Il y a une contradiction dans l'argument du défendeur. D'une part, elle affirme que l'annulation ne doit pas être reconnue sauf si elle est faite avec le consentement des deux parties, mais d'autre part, elle affirme que l'annulation par consentement est examinée avec « une extrême prudence et une précision ».

Résumé des arguments du défendeur

19. Il ne s'agit pas d'une annulation d'une transaction, mais plutôt d'une « revente ». L'accord s'est ancré dans la réalité et ne peut plus être déraciné.
20. Environ 18 ans se sont écoulés entre la signature de l'accord de regroupement et la signature de l'accord d'annulation. Cette longue période indique que l'annulation n'est pas authentique.
21. Le terrain a été enregistré au nom de Maslawi (petite mise en garde), la possession a été en fait remise pendant la démolition du bâtiment et le terrain a été loué comme parking en échange de loyer, et des mesures ont même été entreprises pour améliorer le terrain et promouvoir le plan de zonage. Même si la construction n'a pas été réalisée, le terrain a été grandement amélioré pour le bénéfice de toutes les parties.  Maslawi a réalisé des profits au fil des années en louant le terrain comme parking, ce qui indique que l'accord n'a pas été annulé mais « développé ».
22. Au fil des années, de nombreux calculs ont été effectués entre les parties - des prêts ont été accordés, le terrain a été loué, des modifications ont été apportées aux parties transférées - et le paiement versé dans le cadre de l'accord d'annulation constitue une couche supplémentaire à ces calculs et ne relève pas uniquement du champ du remboursement du prêt.
23. Maslawi a accordé à Tzach une option d'achat de ses droits en vertu de la transaction de fusion, et Tzach a exercé cette option en prenant sa place. Le protocole d'accord entre Lorenzi et Tzach concernant la coopération entre eux renforce la conclusion que l'accord de combinaison reste valide et existe.
24. La longue période écoulée depuis la signature de l'accord de fusion jusqu'à son annulation, pour ainsi dire, a profité aux deux parties, car la valeur du terrain avait augmenté entre-temps, ce qui renforce la conclusion qu'il s'agissait d'une revente.
25. Selon le règlement 12(b) du Règlement sur la fiscalité immobilière (procédures devant les commissions d'appel), 5725-1965, l'appelant est le demandeur et la charge de la persuasion et de la preuve lui incomviennent. Les appelants n'ont pas présenté de base probatoire pour étayer leur position.  Le retrait de l'affidavit de l'ancien conseiller juridique de Maslawi, M.  Itamar Alfasi (ci-après : « Alfasi »), a effectivement laissé l'appelant sans témoin au nom de l'une des parties à la transaction.  Le fait de ne pas faire venir des témoins pertinents (tels qu'un représentant de Maslawi ayant connaissance personnelle, des représentants de Zach et Yair Hashachar) remplit le devoir de l'appelant.
26. Maslawi a faussement déclaré dans sa requête de report de la date de paiement de la taxe d'achat qu'elle n'avait pas encore pris possession du terrain (une copie de la demande datée du 3 juillet 2018 a été jointe en annexe 20 à l'affidavit de l'intimé), alors même que la possession avait effectivement été donnée avant même le 22 juin 2017, par la démolition du bâtiment et la location du terrain à un parking, et que l'article 76 de la loi exige un avis dans les 14 jours suivant la fin de la condition de report de la date de paiement.

Discussion et décision