De plus, Et en ce qui concerne la revendication selon laquelle les acheteurs auraient dû verser au vendeur la valeur nette qu'ils avaient en leur possession (ce qui correspond à la différence entre le solde de la contrepartie et le montant de l'hypothèque demandée), et puisqu'ils ne l'ont pas fait, il y avait un défaut dans leur conduite contractuelle - j'ajouterais qu'à ce moment-là, il n'était pas clair ce qu'il adviendrait de l'accord (à la lumière de l'avis d'annulation envoyé par le vendeur), au sens où les parties ne savaient pas si l'accord serait finalisé. Et si oui, de quelle manière. Il était donc nécessaire que les acheteurs cherchent à « réduire les dommages », au sens où il n'y avait aucune attente légitime qu'ils transférent les fonds propres au vendeur, augmentant ainsi significativement le risque auquel ils sont exposés. Cela est particulièrement vrai puisque la part des capitaux propres dans le paiement de l'appartement est de toute façon assez négligeable - seulement environ 6 % de la contrepartie totale - tandis que la majeure partie devait provenir de l'hypothèque (qu'ils ne pouvaient pas prendre sans la coopération du vendeur pour signer les documents hypothécaires - une demande qu'il a refusée à la lumière de l'avis d'annulation qu'il a envoyé).
- Ainsi, la combinaison de toutes ces considérations conduit à conclure que l'insistance du vendeur sur l'annulation immédiate du contrat a été faite de mauvaise foi, en violation de son obligation, en vertu de l'article 39 de la loi sur les contrats, d'accorder une prolongation aux acheteurs afin de pouvoir honorer leur obligation de payer le solde de la contrepartie. Dans les circonstances où le vendeur a fondamentalement violé le contrat, il était tenu d'agir avec une certaine flexibilité concernant la date de paiement contractuel, et donc d'accorder aux acheteurs une prolongation pour la durée de son existence avant d'exercer le droit d'annulation qui lui était accordé - puisqu'il ne l'a pas fait, mais s'est plutôt empressé d'annuler le contrat immédiatement après sa rupture, et qu'il n'était pas juste d'accorder une quelconque prolongation aux acheteurs (sauf dans des conditions qu'ils ne pouvaient accepter), la validité de l'avis d'annulation qu'il a donné ne doit pas être reconnue. À partir de là, la manière de déterminer que le contrat a été annulé illégalement par le vendeur est courte.
Résumé de la discussion
- De ce qui a été dit jusqu'à présent, deux conclusions principales émergent. La première est que le fait que les acheteurs n'aient pas payé le solde de la contrepartie conformément aux dates fixées dans le contrat et dans l'annexe constitue une violation fondamentale et convenue de l'accord. La seconde est que, dans les circonstances décrites, le vendeur a agi de mauvaise foi en exerçant immédiatement le droit d'annulation qui lui était accordé, sans accorder aux acheteurs une prolongation pour une période raisonnable afin de remplir l'accord (c'est-à-dire pour le paiement du solde de la contrepartie). Par conséquent, l'appel doit être accepté, et il doit être déterminé que l'accord a été annulé illégalement par le vendeur.
- Afin de ne rien constater manquant, je précise que je n'ai pas jugé approprié d'obliger aucune des parties à payer l'indemnisation convenue prévue à l'article 17(a) de l'accord. À cet égard, le raisonnement du tribunal de première instance est que les deux parties ont violé l'accord en violation fondamentale de l'accord (le vendeur, en ce qu'il y a eu un retard dans l'émission du formulaire 4 ; les acheteurs, en ne payant pas le solde de la contraprestance à temps), et que les obligations d'indemnisation convenues sont donc compensées, ce qui est même correct à mon avis, et par conséquent je n'ai pas jugé bon d'intervenir.
Le résultat opératoire
- Puisque nous avons déterminé que l'accord a été annulé illégalement, il nous incombe désormais de discuter de la portée opérationnelle de cette décision - c'est-à-dire que nous devons examiner la manière dont l'accord sera mis en œuvre.
- Comme indiqué, les acheteurs ont conservé l'appartement pendant toute la durée du litige, et le détiennent toujours aujourd'hui. Par conséquent, il ne reste plus qu'à ordonner le transfert de propriété de l'appartement en leur faveur pour achever l'exécution du contrat à leur encontre. La situation concernant la contrepartie que le vendeur aurait dû recevoir est plus complexe. Le vendeur a bien reçu la contrepartie versée à ce moment-là (c'est-à-dire l'avance de 1 million de NIS), mais il a rendu sa part aux vendeurs suite au jugement du tribunal de première instance, et durant cette période, il a reçu des paiements supplémentaires définis à la lumière des décisions du tribunal de première instance comme des frais d'utilisation appropriés pour l'appartement. Maintenant qu'il a été déterminé que l'accord est valide, et que la possession de l'appartement par les acheteurs était en vertu de celui-ci, il est nécessaire d'ordonner que les acheteurs restituent au vendeur le montant qu'il leur a rendu après le jugement, et également d'ordonner de verser au vendeur le solde de la contreprestation contractuelle, le tout à la valeur actuelle, et avec l'ajout d'intérêts conformément à la loi, ce qui atteste que ces fonds étaient en possession des acheteurs même aux dates où ils auraient dû être versés au vendeur. De ces montants, les frais d'utilisation appropriés effectivement payés par les acheteurs depuis le jugement du tribunal de première instance doivent être déduits, car à la lumière de l'acceptation de l'appel, leur paiement n'est justifié.
- La manière dont le calcul financier est effectué est donc la suivante :
- Les acheteurs doivent restituer au vendeur le montant que celui-ci leur a effectivement remboursé suite au jugement du tribunal de première instance (un montant reflétant la contrepartie versée, moins les frais d'utilisation appropriés déterminés par le tribunal de première instance, et éventuellement aussi après déduction des frais et frais accordés au vendeur), ainsi que les différences de liaison et les intérêts selon la loi à partir de la date de leur retour.
- Les acheteurs doivent verser au vendeur le solde de la contrepartie contractuelle, pour la somme de 2 620 000 ILS, moins les montants effectivement versés après le jugement comme frais d'utilisation appropriés (par opposition aux frais d'utilisation appropriés payés en déduction de la contrepartie anticipée), plus les écarts de liaison et d'intérêts à partir du 28 octobre 2021 (date à laquelle les acheteurs devaient payer ce solde selon l'accord), conformément à la loi sur les décisions sur les intérêts et les liaisons. 5721-1961. Pour éviter tout doute, il est précisé que les frais d'utilisation appropriés effectivement payés seront déduits en fonction de la date de paiement, tandis qu'en ce qui concerne tout montant payé de cette manière, l'obligation d'ajouter des différences de lien et des intérêts à partir de la date de paiement au vendeur cessera.
- Les parties doivent venir à l'affaire et soumettre au tribunal dans un délai de 30 jours un avis conjoint concernant le montant que les acheteurs doivent verser au vendeur selon le calcul du paragraphe 51, à la date de l'avis. Si des désaccords surviennent entre les parties concernant la manière dont le calcul est effectué, ils seront détaillés dans l'avis conjoint, clarifiant la signification de chaque méthode de calcul et les arguments des parties à leur sujet. Après la remise de l'avis, un jugement supplémentaire sera rendu selon lequel les parties acheveront l'exécution du contrat.
Conclusion
- Compte tenu de ce qui précède, dans la mesure où mon avis sera entendu, nous ordonnerons que l'appel soit accepté, conformément aux dispositions détaillées aux paragraphes 50 à 52 ci-dessus. De plus, dans les circonstances de l'affaire, je suggérerais que nous ordonnions l'annulation de la charge pour les frais et frais imposés aux acheteurs par jugement du tribunal de première instance (dans la mesure où leur paiement a été effectué en compensation, dans tous les cas leur restitution est incluse dans le cadre des dispositions énoncées au paragraphe 51(a) ci-dessus ; dans la mesure où ils ont effectivement été payés, ils seront réglés par l'ajout de différences de liaison et d'intérêts à partir de la date de paiement conformément à la loi), et que, à la place, le vendeur supporte les frais des acheteurs dans les deux cas pour un montant total de 50 000 ILS.