Affaire civile 40447-12-22 Gil Zeitan c. Florida Israel Luxury Towers Ltd.

Jugement

1. Avant une réclamation monétaire d'un montant de 230 000 ILS, qui comprenait une réparation supplémentaire (bref d'habeas corpus), tout cela en lien avec des allégations de tromperie, de fraude et de fausses déclarations lors d'une transaction d'achat de terrains pour investissement en Floride, aux États-Unis. Selon la plainte, le demandeur a acheté deux lots à Port Charlotte en novembre 2021 pour un coût de 22 900 ₪ chacun (antitrust environ 140 000 NIS).  Selon le demandeur, les défendeurs ont fait de fausses déclarations à la télévision et sur Internet concernant une « opportunité unique dans une génération », promis des rendements de 100 % à 150 % dans l'année, et affirmé que les lots avaient été vendus à une remise de 75 % du prix du marché.  Malgré ces déclarations, le demandeur a affirmé avoir découvert que les lots avaient été vendus à deux fois leur valeur réelle.  Les défendeurs les avaient achetés peu de temps auparavant pour seulement 12 000 et 14 700 $.  Il a en outre affirmé que, contrairement à la déclaration selon laquelle les lots étaient approuvés et prêts à être construits avec des infrastructures, il s'est avéré qu'ils étaient couverts de végétation et d'arbres sans infrastructure opérationnelle.  Le demandeur a en plus affirmé que le défendeur 2 (ci-après : le défendeur ou Bar Oz) avait promis verbalement de racheter les terrains au demandeur après un an, mais qu'au moment pertinent, il avait refusé, et que les défendeurs avaient caché au demandeur la possibilité de vérifier l'historique des transactions sur le site Zillow, où l'on peut voir les vrais prix d'achat.
2. Le demandeur a demandé aux défendeurs de racheter les terrains au prix qu'il avait payé, ainsi que de le compenser d'un montant supplémentaire de 90 000 ILS pour les frais, la baisse de la valeur de l'argent et la souffrance mentale.
3. Les défendeurs, quant à eux, ont soutenu qu'il s'agissait d'une réclamation sans fondement déposée de mauvaise foi, et que le demandeur avait acheté les terrains après un examen approfondi et en connaissant parfaitement les modalités de l'investissement. À titre préliminaire, ils ont soutenu que la réclamation personnelle contre le défendeur devait être rejetée d'emblée, au motif qu'il agissait en tant qu'organe de la société et que le principe de la personnalité juridique distincte devait être respecté.  Il a été soutenu que le demandeur n'avait pas présenté de motifs pour lever le voile.  Il a également été soutenu que le défendeur 1 (ci-après : le défendeur) ne servait que d'entité commerciale, et que le contrat d'achat avait été signé avec une société américaine distincte (« Florida Israel Properties Ltd.  ») propriétaire du terrain.
4. Les défendeurs nient avec véhémence avoir promis un « rendement garanti ». Selon eux, une prévision estimée et un potentiel de profit basés sur des données et statistiques passées ont été présentés, et non un engagement envers le résultat.  Ils affirment qu'il a été clairement indiqué au demandeur que cet investissement était prévu pour une période d'au moins 3 ans, et que la réclamation avait été déposée avant même la moitié de la période recommandée.
5. Il est en outre soutenu que le demandeur a signé un accord comprenant une clause précisant que les parties n'ont aucune obligation ni représentation au-delà de ce qui est expressément indiqué dans l'accord lui-même. Les défendeurs soulignent qu'avant l'achat, les deux frères du demandeur - dont l'un (Avi Zeitan) est présenté dans la déclaration de défense comme expert en marketing - se sont rendus dans leurs bureaux, ont vérifié les détails et ont autorisé le demandeur à poursuivre la transaction.  La mère du demandeur a également participé à la procédure.
6. Selon les défendeurs, ils ont proposé au demandeur (au-delà de la lettre de la loi) de l'aider à vendre les lots sur le marché américain afin de lui rendre son argent, mais lui et son avocat ont refusé. Les défendeurs ajoutent que les prix des lots dans la région sont supérieurs au prix payé par le demandeur, et joignent des captures d'écran du site Zillow comme preuve de la valeur du marché réel.  De plus, il est affirmé qu'en raison de l'augmentation du taux de change en dollars entre la date d'achat (3,09 NIS) et le dépôt de la défense (3,71 NIS), le demandeur a déjà gagné plus de 20 % sur son investissement uniquement grâce aux différences de devises.
7. Le demandeur a soumis une réponse dans laquelle il faisait référence aux revendications concernant la valeur marchande et soulignait des contradictions dans sa position et celles des défendeurs. Il a également rejeté la revendication selon laquelle on lui avait proposé une aide pour la vente des lots.
8. Lorsque les parties ne parvenaient pas à un accord, des déclarations sous serment du témoin principal étaient soumises, et une audience probatoire avait lieu, après quoi des résumés étaient soumis.
9. Le règlement ottoman [Ancienne version] 1916 Au nom du demandeur, des affidavits ont été soumis par le demandeur lui-même, son frère Avi Zeitan. Le demandeur, dans son affidavit, répète les allégations de fraude et détaille la séquence des événements de son point de vue.  Il déclare avoir acheté les terrains sur la base de publications promettant un retour de 200 à 300 % dans quelques années et des déclarations télévisées du défendeur sur un profit de 100 à 150 % en un an ou un an et demi.  Il témoigne que le défendeur lui avait explicitement dit au moment de l'achat : « Achetez les lots, gardez-les pendant un an et vendez-les-moi...  J'achète toujours des lots.  » Selon son témoignage, un an plus tard, il a découvert via le site Zillow (dont l'existence lui avait été cachée) que les parcelles lui avaient été vendues au double du prix d'achat des accusés deux mois plus tôt.  Il note que les parcelles constituent une « zone forestière » sans infrastructures propres, contrairement à la présentation initiale.
10. 12-34-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D.  51 (2) Le demandeur a ajouté dans l'affidavit une réclamation qui n'apparaissait pas en détail dans la déclaration de la réclamation - selon laquelle une personne nommée Eyal Ankori (qu'il affirmait avoir fraudé des investisseurs par le passé) était présente à la réunion de vente, même si les défendeurs l'avaient niée dans une déclaration sous serment supplémentaire.
11. L'affidavit d'Avi vise à soutenir la version de son frère et à contredire la prétention des défendeurs selon laquelle il aurait servi de « consultant professionnel ». Avi déclare qu'il ne connaît pas l'immobilier et qu'il n'est pas impliqué dans ce domaine.  Il insiste sur le fait qu'il n'a pas conseillé à Gil d'acheter, mais qu'il a simplement cru aux affirmations des défendeurs selon lesquelles la transaction valait la peine.  Avi témoigne qu'il a été celui qui a contacté le défendeur un an plus tard pour lui demander de racheter les terrains.  Selon lui, Keinan a d'abord répondu par l'affirmative (via WhatsApp), mais lors de la réunion elle-même, il a refusé d'acheter.  Avi renforce l'affirmation selon laquelle Gil a agi sur la base des rapports et croit aux promesses d'un gros rendement.
12. Au nom des défendeurs, une déclaration sous serment du témoin principal du défendeur a été déposée, qui déclarait être copropriétaire et directeur général du défendeur (qui, comme indiqué, ne possède pas de terrain, mais n'est qu'une société de marketing). Le défendeur affirme qu'Eyal Ankori n'a aucun lien avec la transaction ni avec l'entreprise ; il est l'ex-femme de son associé (Liat) et ne vient au bureau que pour l'aider en raison de son handicap.  Selon le défendeur, le premier contact a été pris par l'intermédiaire du frère du demandeur, Avi Zeitan, qui se présentait comme un expert en marketing et en stratégie.  Mon père était très dominant, posait des questions professionnelles et négociait le prix.  Il a été affirmé que le demandeur n'est venu signer qu'après que ses deux frères aient déjà rencontré Keinan et examiné la transaction pour lui.  La mère du demandeur était également présente à la cérémonie de signature, et ensemble ils ont examiné les parcelles sur satellite et les ont choisies eux-mêmes.  Le défendeur nie l'affirmation selon laquelle il aurait « retiré » un accord ; il affirme que l'accord a été préparé à l'avance à la demande du demandeur, lu par lui et sa mère, et signé de son plein gré.
13. Le défendeur a réitéré son refus qu'un rendement garanti ait été promis. Il affirme avoir présenté un « potentiel de profit estimé » basé sur des données passées, et a souligné qu'il s'agit d'un investissement pour une période d'au moins 3 ans.  Il fait référence à la clause 6.2 de l'accord, qui stipule que les parties n'ont aucune obligation ni déclaration au-delà de ce qui est expressément stipulé dans le contrat (dans lequel il n'y a aucune garantie de retour).  Le défendeur déclare qu'il n'a jamais promis au demandeur (ni à tout autre client) qu'il rachèterait le terrain auprès de lui.  Le défendeur a ajouté que le prix payé par le demandeur n'est pas exorbitant et qu'il inclut les coûts d'achat, de courtage, d'inspection, d'assurance et de taxes.  Il affirme que les prix des terrains dans la région sont même plus élevés que le prix payé par le demandeur.  Selon sa version, contrairement aux affirmations du demandeur, il existe toute l'infrastructure nécessaire pour une construction immédiate.  La présence d'arbres sur le terrain ne contredit pas le fait qu'il est approuvé pour la construction, et les entrepreneurs en construction accordent même un crédit financier pour leur coupe.
14. Quant à la conduite après l'achat, le défendeur a témoigné qu'environ un an après l'achat, il a retrouvé le demandeur et sa mère. Selon lui, après leur avoir de nouveau expliqué la durée de l'investissement (3 ans), le demandeur lui-même a décidé de ne pas vendre les terrains à ce stade afin d'attendre une augmentation de valeur.  Il a été affirmé que les défendeurs avaient proposé d'aider le demandeur à vendre les terrains sur le libre marché au-delà de la lettre de la loi, mais le demandeur et son avocat ont refusé de le faire et ont insisté pour recevoir une compensation excessive.
15. Cité de NevoLors de l'audience sur les preuves, trois ont témoigné - le demandeur, son frère (mon père) et le défendeur.
16. Avi a témoigné en premier. Dans son témoignage et son interrogatoire, il a confirmé qu'il était le lien entre son frère Gil (le demandeur) et le défendeur.  C'est lui qui a pris contact initial après avoir reçu le numéro de téléphone de Keinan d'un ami commun dans le domaine immobilier.  Avi a témoigné que lui et un autre frère (Nir) avaient rencontré le défendeur avant que le demandeur ne le rencontre.  Le but de la réunion était de « préparer le terrain » pour Gil, car il a dit que Gil souffrait de « phobie sociale » et ressentait une pression à l'idée de rencontrer des personnes qu'il ne connaissait pas.  Bien que les défendeurs l'aient présenté comme un expert ayant examiné la transaction, Avi a souligné que, malgré ses 30 ans d'expérience en marketing, il n'a aucune connaissance de l'immobilier.  Il a déclaré qu'il n'avait pas consulté Gil professionnellement, mais qu'il avait seulement eu l'impression que Keinan « avait bonne mine » et que l'accord semblait intéressant à première vue, d'après les représentations.
17. Avi a témoigné que Keinan leur avait présenté un rendement très élevé lors de la réunion. Il a également confirmé qu'un homme nommé Eyal Ankori était présent lors de la première réunion tenue avec le prévenu.  Il a également témoigné qu'un an plus tard, lorsqu'ils ont réalisé que les lots ne rapportaient pas le rendement promis, il a demandé à Keinan de racheter les terrains.  Il a fait référence à la correspondance présentée comme preuve et a affirmé qu'il pouvait être entendu que Keinan avait accepté en principe de discuter d'un rachat, ce qui a ensuite été dissimulé lors de la réunion.
18. Lors de son contre-interrogatoire, Avi a été confronté à un message WhatsApp qu'il avait envoyé à l'accusé quelques jours après le premier contact, affirmant que son frère voulait « conclure ». Avi a expliqué cela en disant que Gil avait déjà décidé d'aller de l'avant sur la base des informations sur les sites web et à la télévision, et que la réunion n'avait eu lieu que pour « se clôturer » physiquement.  Il a témoigné qu'il ne se souvenait pas avoir vu l'accord lui-même lors de la première rencontre, mais n'a reçu que des informations générales qu'il a transmises à son frère.
19. Le demandeur a témoigné en seconde seconde. Selon son témoignage, il a été exposé au défendeur par des interviews télévisées et des publications sur Internet.  Il a souligné qu'il avait été convaincu par les promesses d'un profit rapide (« sortie ») de 100 % à 150 % en peu de temps, et a réitéré qu'il faisait entièrement confiance au défendeur.  Le demandeur a insisté sur le fait que le défendeur lui avait promis verbalement que s'il voulait vendre après un an, Keinan rachèterait les terrains de son amiable.  Interrogé lors du contre-interrogatoire pourquoi cette promesse n'apparaissait pas dans le contrat écrit, le demandeur a répondu qu'il ne comprenait pas les contrats, qu'il s'appuyait sur la parole du défendeur selon laquelle il n'était pas nécessaire de les enregistrer.  Lorsqu'on lui a demandé pourquoi il avait refusé l'offre des défendeurs d'essayer de vendre le terrain pour lui sur le marché libre après le début du conflit, Gil a répondu qu'il avait complètement perdu confiance en eux et ne voulait pas qu'ils continuent à « jouer avec son argent ».  .
20. Le demandeur a nié qu'on lui ait dit qu'il s'agissait d'un investissement de 3 ans ou plus. Selon lui, toutes les déclarations concernaient des conditions beaucoup plus courtes.  Il a admis lors de l'interrogatoire qu'il n'avait pas effectué de vérifications indépendantes (comme une vérification d'évaluation) avant l'achat.  Il a expliqué cela en disant qu'il ne connaissait même pas l'existence de tels outils à l'époque, et que les défendeurs se présentaient comme des experts qui gèrent tout.  Il a également confirmé qu'il avait demandé à son frère (Avi et Nir) d'assister à la première réunion parce qu'il était du genre « nerveux », mais a affirmé qu'ils n'étaient pas des « consultants » mais qu'ils étaient seulement venus pour se faire une idée du bureau et des personnes.  Concernant la présence de sa mère à la cérémonie de signature, il a affirmé qu'elle était venue « pour l'ambiance » et non comme consultante immobilière.
21. Selon son témoignage, environ un an après l'achat, lorsqu'il a cherché à réaliser la « sortie », il a découvert que les défendeurs avaient acheté les terrains pour environ la moitié du montant qu'ils lui avaient vendu. Il a répété que le terrain s'était avéré être une forêt sans route d'accès organisée ni infrastructure prête à construire, contrairement à ce qui lui avait été présenté sur les cartes et dans le bureau.
22. Le demandeur a été interrogé sur la présence d'Eyal Ankori à la réunion. Il a insisté sur la présence d'Ankori, s'est présenté comme faisant partie de l'équipe, et a même participé à la conversation, ce qui visait à contredire la revendication des défendeurs selon laquelle Ankori n'était pas lié à l'entreprise.
23. Concernant le témoignage du défendeur, il convient de noter qu'il s'agissait d'une tentative de se distancier des promesses verbales et de se concentrer sur le libellé du contrat écrit, tout en imposant une responsabilité au demandeur en tant que personne ayant choisi volontairement d'entrer dans la transaction et n'ayant pas attendu assez longtemps pour voir les bénéfices. Le défendeur a insisté sur le fait qu'il n'avait jamais promis un « rendement garanti ».  Il a affirmé que les représentations qu'il a faites (que ce soit à la télévision ou en réunion) étaient « potentielles » ou « attentives » basées sur des données antérieures de l'immobilier en Floride, et non un engagement contractuel.  Il a souligné à plusieurs reprises qu'il s'agissait d'un investissement à long terme (au moins 3 ans) et que le demandeur avait agi de manière précipitée et impatiente lorsqu'il a demandé à vendre après seulement un an.  Lors de son contre-interrogatoire, il a été contraint d'expliquer en quoi ses déclarations à la télévision sur les « sorties rapides » étaient cohérentes avec l'affirmation selon laquelle il s'agissait d'un investissement de trois ans.  Il a affirmé que la télévision évoque des cas spécifiques et réussis et que chaque transaction est examinée sur son fond.  Le défendeur a catégoriquement nié avoir promis au demandeur d'acheter les terrains après un an.  Il a affirmé que son modèle économique était de commercialiser les terrains, et non de les racheter aux clients.  Le défendeur a affirmé que le demandeur et sa famille (en particulier le frère, mon père et ma mère) étaient très impliqués, posaient des questions et examinaient les cartes.  Il a souligné qu'il ne les empêchait pas de mener un examen indépendant et qu'ils avaient signé l'accord après l'avoir lu et compris les risques.
24. Lors du contre-interrogatoire, le défendeur a été interrogé sur la différence entre le prix auquel il a acheté les lots (environ 12 000 $) et celui auquel il les a vendus au demandeur (environ 23 000 $). Il a expliqué que cette différence découlait des coûts de commercialisation élevés, des frais d'exploitation des bureaux en Israël, du paiement de commissions aux commerciaux et des inspections professionnelles effectuées sur la propriété.  Selon son témoignage, le prix payé par le demandeur était un prix de marché équitable pour un terrain qui a été examiné et contrôlé par une société israélienne accompagnant l'acheteur.
25. Une part importante du contre-interrogatoire du défendeur portait sur la question de la part et de la présence d'Eyal Ankori. Le défendeur a témoigné qu'Ankori est l'ex-mari de sa partenaire Liat, et qu'il se présente parfois dans les bureaux pour l'aider en raison de son handicap, mais qu'il n'a pas de poste officiel dans l'entreprise et n'a pas participé au processus de vente au demandeur.  Le défendeur a également été confronté à des messages qu'il a envoyés à Avi Zeitan, qui supposément sous-entendaient qu'il acceptait d'examiner un rachat.  Keinan a affirmé qu'il s'agissait d'une tentative d'être orienté vers le service et courtois envers un client (et son frère) sous pression, mais que cela n'a jamais constitué une obligation légale d'acheter les terrains au prix d'achat.
26. Les parties ont soumis des résumés.
27. Le demandeur, dans ses résumés, tente de prouver que la version des défendeurs s'est effondrée lors du contre-interrogatoire et que tous les éléments de la fraude ont été prouvés. Il a souligné des incohérences, selon sa version, qui ont été découvertes en temps réel à la barre des témoins - dans le cas d'Eyal Ankori : Les résumés soulignent que Keinan a nié tout lien avec Ankori dans son affidavit, mais lors du contre-interrogatoire, il a été contraint d'admettre qu'il était régulièrement dans les bureaux.  Le demandeur affirme dans les résumés que ce refus a des implications sur la crédibilité du défendeur dans son ensemble ; à condition du lot : il est affirmé que le défendeur a admis qu'il s'agissait d'une « zone forestière » et non d'un terrain aménagé comme annoncé.
28. Le demandeur a fait référence aux pièces pour renforcer ses revendications. Il a évoqué les propos du défendeur lors d'interviews télévisées et a demandé à les considérer comme une promesse contraignante et non simplement comme une « attente », tout en affirmant que le défendeur ne pouvait pas réfuter devant le tribunal ce qu'il avait dit devant les caméras.
29. De plus, il est soutenu que l'obligation accrue de divulgation s'applique à une personne qui se présente comme un « expert » vis-à-vis d'une personne privée, et soutient que même si elle signe un contrat, le devoir moral et légal du défendeur l'emporte sur ce qui est écrit. Les résumés tentent de donner un portrait plus large de la méthode.  Le demandeur affirme que les défendeurs agissent dans une méthode de « chasse » aux investisseurs innocents via les médias, et que l'affaire Gil n'est pas une erreur isonnée mais fait partie d'un modèle économique fondé sur la tromperie.  Les résumés soulignent l'affirmation selon laquelle les défendeurs ont acheté les terrains à moitié prix deux semaines avant de les vendre au demandeur.  Le demandeur définit cela dans les résumés comme « oppression » et « mauvaise foi extrême » qui ne peut être justifié comme un « frais de marketing ».
30. Le demandeur a également détaillé pourquoi il estime que le défendeur doit être tenu personnellement (et non seulement la société), en sachant qu'il était le principal et unique porte-parole vis-à-vis du demandeur.
31. À l'instar des résumés du demandeur, les résumés des défendeurs n'étaient pas seulement une « répétition technique » des affirmations de la déclaration de la défense, mais aussi une analyse des preuves telles qu'elles apparaissaient au stade de la preuve. Les défendeurs utilisent ces résumés pour souligner l'« échec » du demandeur à prouver ses affirmations lors des contre-interrogatoires.  Les défendeurs soulignent que le demandeur a choisi de ne pas témoigner avec sa mère, même si elle était présente aux réunions de vente cruciales.  Selon eux, s'abstenir de présenter un témoin pertinent nuit au plaignant (une présomption selon laquelle, si elle avait témoigné, son témoignage aurait contredit la version de son fils).
32. Quant à la version du demandeur lui-même, les défendeurs affirment qu'elle s'est effondrée. Ils insistent sur le fait que le demandeur a admis ne pas avoir effectué de vérification, même s'ils affirment qu'il est une personne instruite.  Ils présentent cela comme une négligence de la part du demandeur et non comme une fraude à eux.  Selon eux, lors du contre-interrogatoire, le demandeur n'a pas pu présenter de document ni de preuve solide de la promesse de rachat des terrains, et a présenté son témoignage comme le seul témoignage d'un plaignant sans assistance.  Pour renforcer leur position, les défendeurs se sont référés au témoignage du frère du demandeur, Avi.  Il a été affirmé que le frère était un homme avisé, un marketeur expérimenté, profondément impliqué dans la transaction.  Ce faisant, ils tentent de neutraliser la revendication du « demandeur innocent » et présentent la transaction comme une transaction entre personnes comprenant la question.
33. Il a été en outre affirmé que même si le demandeur n'était pas satisfait, les défendeurs lui avaient proposé de l'aide pour vendre la propriété sur le marché libre, et il a refusé. Ils affirment que ce refus constitue une violation de l'obligation de « minimiser les dommages » imposée à chaque demandeur.
34. Dans les résumés, les défendeurs ont également réitéré l'argument contre « lever le voile ». Ils affirment qu'aucune fraude personnelle de la part du défendeur n'a été prouvée, et que toutes ses actions relèvent du cadre de sa position dans l'entreprise.  Ils souhaitent rejeter d'emblée la réclamation personnelle contre lui, tout en soulignant que même s'il y a eu une erreur commerciale, cela ne constitue pas une « fraude » justifiant une accusation personnelle.
35. Les résumés de réplique du demandeur sont par nature plus courts et plus ciblés, et ont été soumis pour répondre aux résumés des défendeurs. Le demandeur a fait référence à l'argument des défendeurs concernant le fait de ne pas avoir fait témoigner sa mère et a soutenu que la signification probatoire ne devait pas être attribuée à son absence de présentation en raison de son âge avancé, et que son propre témoignage ainsi que celui de son frère Avi suffisaient à établir la base factuelle.  Selon lui, si les défendeurs estimaient que son témoignage était si crucial pour prouver leur version, ils auraient pu la convoquer eux-mêmes comme témoin de la défense.
36. En réponse à l'affirmation des défendeurs selon laquelle ils avaient proposé de l'aide et que le demandeur avait refusé, il a été soutenu que l'offre du défendeur d'« aider à la vente » était une offre vide, prononcée verbalement et à l'extérieur.
37. Quant à la revendication de responsabilité personnelle du défendeur, le demandeur a ajouté qu'il était clair, d'après le témoignage du défendeur, qu'il était « l'esprit vivant » et le seul derrière les représentations, et que la société n'était qu'une couverture juridique pour son activité personnelle. Par conséquent, le demandeur insiste dans les résumés en réponse qu'il ne devrait pas être autorisé à « se cacher » derrière la personnalité juridique de la société.
38. Les résumés cherchaient à renforcer le fait que le demandeur est un « investisseur innocent et inexpérimenté » qu'il s'agit de son premier investissement, vis-à-vis des défendeurs qui sont des « professionnels qualifiés » apparaissant à la télévision. Le demandeur affirme dans les résumés en réponse que les défendeurs essaient de « blâmer la victime » pour ne pas avoir vérifié, alors qu'ils sont ceux qui l'ont activement induit en erreur.

Discussion et décision