Affaire civile 40447-12-22 Gil Zeitan c. Florida Israel Luxury Towers Ltd. - part 2

De l'ensemble, il ressort que les principaux enjeux nécessitant une décision sont les suivants :

39. La question de la représentation et de la tromperie (délit contractuel) - est-ce que les promesses du défendeur à la télévision et lors des réunions étaient un « engagement contractuel » ou des « paroles d'éloge » et une attente purement commerciale.  Le demandeur cherche à déterminer qu'il y a une marge de confiance sur l'expertise des défendeurs et sur les publications médiatiques qui ont créé une représentation d'une « sortie » sûre.  Les défendeurs font référence à la signature d'un contrat qui inclut une clause annulant toute représentation orale faite avant la signature.
40. La promesse de rachat - c'est un litige factuel clair. D'une part, les preuves soutenant le plaignant sont son propre témoignage, celui de son frère (mon père) et les messages WhatsApp qui suggèrent ostensiblement un tel consentement.  D'autre part, les preuves à l'appui des défendeurs sont l'absence de clause dans le contrat écrit, et le fait que la famille du demandeur (la mère et les frères) était impliquée et n'a pas insisté pour ancrer la promesse par écrit.
41. Responsabilité personnelle et levée du voile - Il est nécessaire d'examiner si le défendeur a agi de mauvaise foi personnelle justifiant l'imposition de sa responsabilité, ou si le « voile d'entreprise » qui protège les membres de la société doit être maintenu.
42. Enfin, la question du dommage et de sa réduction - du côté du demandeur, il a été soutenu que le dommage était l'écart entre le prix d'achat et la valeur réelle du marché, plus les dépenses et la souffrance mentale, tandis que du côté des défendeurs : l'augmentation du taux en dollars « compensait » la perte, et le demandeur a refusé les offres d'assistance dans la vente, ce qui n'a pas réduit son dommage.

00La représentation et la tentative de tromperie

43. Au cœur du litige se trouve l'écart entre la télévision et les présentations frontales ainsi que la réalité juridique et physique des terrains. Le demandeur affirme que les défendeurs ont créé une « représentation du succès assuré », tout en promettant des rendements phénoménaux de 100 % à 150 % en peu de temps et en vendant les terrains comme une « opportunité unique dans une génération » à un prix réduit de 75 % de la valeur marchande - une représentation qui s'est avérée fausse compte tenu des prix d'achat bas des défendeurs et de l'état de la région (forêt sans infrastructure).  D'autre part, les défendeurs affirment qu'un « rendement garanti » n'a jamais été promis, mais qu'une « attente potentielle » fondée sur des données passées a été présentée, et que le demandeur, accompagné de ses membres de famille, a consciemment signé un accord incluant une clause de renonciation (clause 6.2) annulant toute représentation orale.  Selon eux, la revendication de tromperie est une tentative du demandeur d'être libéré d'une transaction qu'il regrettait avant le délai d'investissement approprié, tandis que le demandeur considère cela comme une « méthode de travail » destinée à capturer des investisseurs sans méfiance.
44. Les parties aux négociations, et en particulier les vendeurs immobiliers, sont tenues d'agir de bonne foi et de manière acceptable en vertu de l' article 12(a) de la loi sur les contrats (partie générale). Cette obligation inclut une obligation accrue de divulgation, notamment lorsqu'il s'agit de la vente d'un appartement « sur papier » ou d'un terrain non disponible pour la construction, et le non-divulgation d'informations importantes peut être considéré comme une violation de cette obligation.  La norme de bonne foi est objective et ne requiert pas d'intention de tromper.  Appel civil 2274/21 Neta Mor c.  Elad Israel Residences dans l'appel fiscal (Nevo 1.1.2023), Appel civil 4697/05 Gabbao Establishment c.  David Dudai (Nevo 27.8.2012), Affaire civile (district de Nevo) 4532-02-12 Tuglili Properties in Tax Appeal c.  Yaakov Tessler (Nevo 14.8.2014).
45. Une détermination générale selon laquelle, à partir de la conclusion d'un contrat, les déclarations précontractuelles n'ont plus de signification, est incompatible avec la loi. La fausse déclaration précontractuelle peut constituer un fondement d'un défaut de volonté (erreur ou tromperie) ou d'un manque de bonne foi dans les négociations.  Dans certains cas, les déclarations précontractuelles peuvent même être considérées comme faisant partie des termes mêmes du contrat, notamment dans les contrats de consommation.  Une clause de renonciation dans le contrat de vente, qui nie la validité des déclarations précontractuelles, n'invalide pas nécessairement ces revendications, puisque les tribunaux utilisent des principes tels que la bonne foi pour protéger la partie faible.  Affaire civile (district de Hai) 67265-05-18 Merom Bar c.  Yuval Alon Building Company dans l'appel fiscal (Nevo 4.6.2025), Civil Appeal Authority 1103/17 Opéra on the Sea dans l'appel fiscal c.  Yania Litvak (Nevo 6.3.2017), Affaire civile (Shalom App) 24396-09-09 Moshe Bustan c.  A.P.  Larom-Israel Company dans l'appel fiscal (Nevo 31.1.2016).
46. La tromperie fait généralement référence à un fait factuel ou juridique passé ou présent. Une promesse relative à l'avenir est une expression d'intention et ne constitue pas un fondement pour une revendication de tromperie, à moins que la partie ayant fait la promesse ne savait à l'époque qu'elle n'avait pas l'intention de tenir.  Dans un tel cas, la promesse contient une fausse déclaration factuelle sur l'état d'esprit du garant.  La présentation d'une « attente potentielle » fondée sur de fausses données ou tout en dissimulant des informations importantes peut être considérée comme une fausse déclaration.  (G.  Shalev et A.  Zemach, Contract Law (2019) chapitre 13 de fausse déclaration).
47. Le demandeur doit prouver un lien de causalité entre la fausse déclaration ou le manque de bonne foi et son engagement dans le contrat. Si une telle connexion est prouvée, le demandeur aura droit à une indemnisation.  Les dommages-intérêts habituels pour manque de bonne foi lors des négociations sont des dommages-intérêts liés à la confiance, dont le but est de placer la partie lésée dans la situation où elle se serait trouvée si elle n'avait pas du tout participé aux négociations.  Dans les cas de fausse déclaration, lorsque le contrat n'a pas été annulé, la partie lésée peut avoir droit à une indemnisation calculée en soustrayant le prix contractuel payé pour le bien, par le ratio entre la valeur du bien et le défaut par rapport à sa valeur sans le défaut.  Bien que l'acheteur soit tenu d'effectuer des inspections, l'obligation de divulgation du vendeur prévaut, surtout lorsque l'information concerne un élément important.  Dans les cas de tromperie importante, même si l'acheteur a été négligent en ne procédant pas aux inspections, cela ne diminue pas la responsabilité du vendeur qui l'a induit en erreur.  Cependant, dans certains cas, le tribunal peut attribuer une faute contributive à l'acheteur qui n'a pas vérifié le statut légal et de planification du bien.  Affaire civile (Shalom Tel Aviv) 22116-04-22 Shmuel Sudri c.  Kuds dans l'appel fiscal (Nevo 7.8.2024) (art.  75 et références à cet égard), Appel civil 2642/19 Har Adar Local Council c.  David and Yonatan Shopping Center dans l'appel fiscal (Nevo 20.5.2019).
48. En ce qui concerne la revendication des défendeurs selon laquelle le défendeur n'est autre que l'entité commercialisante, il convient de noter que le droit israélien reconnaît la responsabilité pour la fausse déclaration négligente, fondée sur le délit de négligence, même lorsque l'information est fournie par une partie autre que le propriétaire du bien ou une partie directe du contrat. Cette responsabilité a dépassé les experts professionnels et inclut tout transfert négligent d'informations ou informations trompeuses, écrites ou comportementales, à une autre partie qui est censée s'appuyer sur ces informations.  Pour imposer cette responsabilité, il est nécessaire que la personne fournissant l'information ait une compétence particulière sur le terrain ou que l'information ait été fournie dans le cadre normal des activités, et qu'elle ait eu l'intention que la partie lésée s'appuie sur ces informations.  Dans le cas des négociants immobiliers, ces conditions sont généralement remplies.  Appel civil 7440/19 Emblaze dans l'affaire Tax Appeal c.  Double U Trading Fund Inc.  (Nevo 27.4.2021), Affaire civile (district de Tel Aviv) 45111-01-12 M15 Consultants Ltd.    Verint Systems dans l'appel fiscal (Nevo 2.2.2020).
49. L'obligation de bonne foi en négociation, énoncée à l'article 12 de la Loi sur les contrats (partie générale), s'applique à une « personne » menant des négociations, et ne se limite pas aux parties futures du contrat. Elle s'applique également à une personne qui participe aux négociations au nom de l'un des contractants, même si elle n'est pas partie au contrat signé à la fin des négociations.  Une violation de cette obligation peut s'exprimer par le manquement de divulgation de faits importants ou par la fausse déclaration.
50. Après avoir examiné les arguments des parties et le matériel de preuve, j'en suis arrivé à la conclusion que le demandeur avait assumé la charge de prouver que les défendeurs lui avaient fait de fausses déclarations et avaient manqué à l'obligation de bonne foi lors des négociations. J'ai été convaincu que les défendeurs avaient créé un « récit de succès sûr et sans risque », tant par les apparitions du défendeur dans les médias que lors de réunions frontales, utilisant des expressions telles que « une opportunité unique dans une génération » et promettant des rendements exceptionnels en peu de temps.  Ces représentations se sont révélées loin de la réalité : en pratique, les défendeurs ont caché un fait important selon lequel les terrains avaient été achetés peu de temps auparavant pour environ la moitié du prix auquel ils avaient été vendus au demandeur - un fait qui rend dénuée de sens leur déclaration d'un « prix escompté » ou des « prix de marché ».  De plus, il a été prouvé que les terrains étaient vendus comme « prêts à construire », alors qu'en réalité il s'agissait de terrains boisés nécessitant un développement important, un fait qui constitue une fausse déclaration factuelle et non simplement une « attente future ».
51. Je n'accepte pas l'argument des défendeurs selon lequel la clause de renonciation du contrat les exempte de toute responsabilité. Comme le montre l'analyse juridique, le devoir de bonne foi et l'obligation accrue de divulgation qui s'applique aux marketeurs immobiliers perçus comme des « experts » l'emportent sur les restrictions contractuelles formelles, notamment en matière de tromperie active et d'un écart de pouvoir évident entre les parties.  Le fait que le demandeur n'ait pas effectué d'inspections indépendantes sur des sites comme Zillow ne diminue pas la responsabilité des défendeurs, puisque l'obligation de divulgation du vendeur est absolue et ne dépend pas de la vigilance de l'acheteur.  Ainsi, le demandeur a prouvé un lien causal direct entre les fausses déclarations extrêmes et son engagement dans la transaction, et il avait donc droit à une indemnisation pour ses dommages-intérêts.

La question du rachat

52. Un autre litige factuel de fond concerne la revendication du demandeur selon laquelle le défendeur lui avait promis personnellement et oralement, au moment de l'achat, qu'il rachèterait les terrains après un an s'il le souhaitait. Le demandeur et son frère, Avi, ont témoigné que le défendeur s'était présenté comme quelqu'un qui « achète toujours des terrains » et lui apportait un sentiment de sécurité totale dans la transaction, tout en s'appuyant sur la correspondance WhatsApp, qui, selon eux, attestent de la volonté du défendeur de faire l'achat en temps réel.  Le demandeur a expliqué l'absence de clause dans le contrat écrit en disant qu'il avait une pleine confiance en le défendeur et qu'« il n'est pas nécessaire de consigner cela ».  D'autre part, les défendeurs nient catégoriquement toute telle promesse et affirment qu'il s'agit d'une réclamation sans fondement destinée à créer un « certificat d'assurance » rétroactif pour un investissement dont la valeur n'a pas augmenté comme prévu.  Les défendeurs soulignent qu'il n'y a aucune mention d'un tel engagement dans l'accord écrit, qui contient une clause explicite de renonciation sur des déclarations antérieures, et soutiennent que les messages WhatsApp étaient une démonstration de courtoisie et de service envers un client sous pression et non une obligation légale.  De plus, ils attribuent à l'obligation du demandeur de s'abstenir d'amener sa mère à témoigner, ce qui, selon eux, aurait pu réfuter sa version concernant les promesses supposément faites au moment de la signature.
53. En règle générale, un engagement oral de rachat de terrain, même s'il a été donné au moment de l'achat des terrains, n'est pas valide en soi en raison de l'exigence écrite substantielle énoncée à l'article 8 de la loi immobilière. Cependant, dans des cas exceptionnels et exceptionnels, lorsque le « cri d'équité » surgit et qu'il y a une violation flagrante du principe de bonne foi, le tribunal peut assouplir l'exigence écrite et faire respecter l'engagement, tout en examinant le degré de confiance de la partie lésée et le degré de culpabilité de la partie reniée.
54. La loi israélienne stipule qu'un engagement de réalisation d'une transaction immobilière nécessite un document écrit, et cette exigence est substantielle (constitutionnelle) et non purement probante. Cela signifie qu'en l'absence d'un document écrit, l'engagement est invalide, et « si un document n'est pas fait, les parties n'ont rien fait et rien.  » Cette exigence vise à garantir la gravité de la transaction, à prévenir des engagements précipités et frivoles, et à assurer la certitude quant au contenu de la transaction.  Appel civil 1463/22 Le Patriarcat orthodoxe grec de Jérusalem c.  Himanuta dans l'appel fiscal (Nevo, 14 juillet 2025), affaire civile (district de Hai) 13723-03-18 Omer Gadir c.  Feu Goat Muhammad Gadir (Nevo, 28 janvier 2020) (et ses références).
55. Dans l'affaire en question, la promesse de rachat des terrains a été faite (également selon la version du demandeur) oralement et n'a pas été incluse dans le contrat écrit, et donc, selon la règle stricte, elle n'a pas de validité juridique contraignante.
56. Au fil des années, la jurisprudence a assoupli l'exigence écrite stricte, notamment dans les cas où il y a une violation flagrante du principe de bonne foi. Autres requêtes municipales 986/93 Kalmar c.  Guy, IsrSC 50(1) 185 (1996) Il a été jugé que dans les affaires « spéciales et exceptionnelles » où le « cri d'équité » surgit, il est possible de contourner l'exigence écrite en vertu de l'article 12 de la Loi sur les contrats (partie générale), qui exige la bonne foi lors des négociations.  L'utilisation de cette exception sera faite avec une grande prudence, surtout lorsque le contrat a effectivement été exécuté ou qu'il y a eu une confiance significative, et le degré de culpabilité de la partie qui a renié l'engagement est également examiné.
57. Même lorsque l'exigence écrite est assouplie, une preuve de l'intention des parties de conclure un contrat contraignant et une spécificité suffisante de ses termes restent nécessaires. Le tribunal examinera le comportement des parties avant, pendant et après les fiançailles.  Il est possible de compléter les détails manquants dans un document écrit au moyen de dispositions légales ou de preuves externes, et même de s'appuyer sur plusieurs documents ensemble.  Dans les cas où il n'y a pas de document écrit total, des preuves externes, telles que les messages WhatsApp, peuvent servir d'indication de la discrétion, mais leur contenu et leur contexte doivent être examinés avec soin.  Dans le cas présent , le demandeur doit prouver que les messages WhatsApp, ainsi que d'autres témoignages (comme celui de son frère), attestent de la discrétion du défendeur de s'engager à un rachat, et qu'il ne s'agit pas simplement d'une « démonstration de courtoisie et de service ».  La clause de renonciation des représentations antérieures dans le contrat écrit renforce la position du défendeur, mais ne bloque pas nécessairement les réclamations de mauvaise foi extrême.
58. Un élément central du « cri d'équité » est de savoir s'il y a eu un changement de situation après la promesse orale, comme une exécution partielle du contrat ou une confiance significative envers la partie lésée. Si le demandeur s'est fié à la promesse du défendeur et a dégradé sa situation (par exemple, il a acheté les terrains sur la base de la promesse de rachat), cela renforcera sa revendication de mauvaise foi de la part du défendeur.  Le refus de faire témoigner la mère, sans nuire à l'explication donnée à ce sujet, affaiblit la position du demandeur dans cette affaire.
59. Après avoir examiné les témoignages du demandeur et de son frère face aux dénégations des défendeurs, j'en suis venu à la conclusion que le demandeur n'a pas rempli la charge de prouver l'existence d'une obligation légale contraignante de racheter les lots. Le point de départ est l'exigence écrite substantielle prévue à l'article 8 de la loi foncière ; Dans l'affaire en question, non seulement un tel engagement n'était pas ancré dans un document écrit, mais le contrat de vente inclut une clause explicite de renonciation qui annule toute représentation ou promesse faite oralement avant la signature.  Bien que la loi israélienne permette, dans les cas extrêmes, d'adoucir l'exigence écrite en vertu du « cri d'équité », je ne suis pas convaincu que les circonstances de l'affaire devant moi constituent cette rare exception.  Bien que les messages WhatsApp présentés attestent d'une certaine volonté du défendeur de discuter de la question, ils ne constituent pas une « spécificité » ou une « discrétion » au niveau requis pour créer un contrat contraignant d'achat immobilier, et peuvent être interprétés comme une simple démonstration de la signification telle que revendiquée par le défendeur.
60. De plus, le refus du demandeur de faire témoigner sa mère - une personne présente à la réunion cruciale où la promesse aurait été faite - agit conformément à son obligation au niveau de la preuve. L'explication du demandeur concernant l'âge avancé de la mère ne constitue pas une justification suffisante pour ne pas soumettre d'affidavit en sa faveur, et conformément à la présomption probatoire en vigueur, on peut supposer que si elle avait témoigné, son témoignage n'aurait pas soutenu sa version.  Par conséquent, même si des propos de ce type étaient tenus dans le cadre d'une « conversation commerciale », ils ne devenaient pas un engagement contractuel exécutoire, et le demandeur, en tant que personne ayant participé à une transaction commerciale accompagné de membres de sa famille comprenant les questions de marketing, ne peut pas être entendu affirmer s'être appuyé sur une promesse orale qui contredit les documents d'engagement qu'il a signés.

Responsabilité Personnelle

61. Le demandeur soutient que le défendeur et la société ne devraient pas être séparés, à la lumière de l'affirmation selon laquelle le défendeur est « l'esprit vivant », le propriétaire, le gestionnaire et la seule figure dominante qui s'est tendue devant lui. Toutes les déclarations, tant à la télévision qu'en première personne, ont été faites par le défendeur personnellement.  Le défendeur est le cerveau et le moteur de toute l'activité, et la société n'est qu'une « couverture juridique » pour ses actes.  Le demandeur ajoute que le défendeur lui a fait une promesse personnelle qui était non seulement liée à une obligation contractuelle d'une société, mais aussi à une fausse déclaration personnelle destinée à le induire en erreur.  Selon la position du demandeur, le défendeur s'est présenté comme un « expert » et a profité de l'innocence du demandeur, et il est donc personnellement responsable des dommages (en vertu du délit de fraude ou de négligence) quine dépendent pas de l'existence d'un contrat avec la société.  Selon le demandeur, il s'agit d'un cas d'abus de la personnalité juridique - les défendeurs utilisent une structure corporative complexe (une société israélienne qui commercialise contre une société américaine qui possède des actifs) afin d'échapper à la responsabilité et de laisser les acheteurs face à une « manche brisée » lors des procédures judiciaires.
62. D'autre part, le défendeur souhaite rejeter la réclamation personnelle contre lui et ordonner son abandon, sur la base des principes du droit des sociétés. Le défendeur souligne que la société est une entité juridique distincte de ses propriétaires.  Il a toujours agi en tant qu'organe (représentant) de la société et non en tant que personne privée.  Selon lui, le contrat de vente a été signé avec la société, et chaque action qu'il a menée s'inscrivait dans le cadre de son rôle de gestionnaire.  Selon les défendeurs, le demandeur n'a pas rempli la lourde charge de la preuve requise pour lever le voile en vertu du droit des sociétés (comme la preuve du mélange des biens personnels, de la fraude délibérée de la société ou de la microfinance).  Il a été soutenu que même en cas de litige commercial, cela ne justifie pas d'attribuer des dettes personnelles au gestionnaire.
63. Le défendeur souligne que le demandeur avait signé des documents avec une société et était conscient qu'il concluait une transaction commerciale avec une société. Aucune preuve écrite n'a été présentée indiquant que le défendeur avait assumé une quelconque garantie personnelle pour les dettes de la société ou pour le succès de l'investissement.
64. Le litige peut se résumer ainsi - tandis que le demandeur tente de convaincre le tribunal que la conduite personnelle du défendeur (en particulier les représentations dans les médias) nécessite l'imposition d'une responsabilité personnelle afin d'éviter l'injustice, le défendeur s'accroche au formalisme juridique du droit des sociétés, arguant qu'un effondrement d'investissement ou des allégations de faute contractuelle ne doivent être clarifiés qu'avec la société, et non avec le gestionnaire personnellement.
65. Imposer la responsabilité personnelle à un organe d'une société et lever le voile corporatif sont deux doctrines juridiques distinctes, où la responsabilité personnelle se concentre sur les actions personnelles de l'organe et préserve le principe de la personnalité juridique distincte de la société, tandis que lever le voile ignore ce principe et attribue les dettes de la société à ses actionnaires dans des cas exceptionnels d'abus de la personnalité juridique. Dans le cas présent, les réclamations du demandeur en responsabilité personnelle en responsabilité civile (fraude ou négligence) exigent la preuve des éléments du délit personnellement contre le défendeur, sans lien direct avec l'existence d'un contrat avec la société, contrairement aux revendications de levée du voile qui exigent le respect de conditions strictes dudroit des sociétés.
66. La loi fait essentiellement la distinction entre l'imposition de la responsabilité personnelle à un organe d'une société et la levée du voile de l'entreprise. Bien que la responsabilité personnelle soit imposée à l'organe lui-même pour ses actes personnels, elle préserve le principe de la personnalité juridique distincte de la société.  En revanche, lever le voile est un recours plus extrême, qui ignore essentiellement le principe de la personnalité juridique distincte de la société et crée une relation juridique directe entre un tiers et ses actionnaires.  L'avantage de la responsabilité personnelle réside dans sa capacité à élargir le cercle des rivalités et à contribuer au développement de normes relatives à la responsabilité personnelle des dirigeants, sans éroder la généralité du principe de la personnalité juridique distincte.
67. Un organe d'une société n'est pas à l'abri d'une action en responsabilité civile, même s'il a agi dans le cadre de sa position au sein de la société. Si l'organe a personnellement commis les éléments du délit allégué (tels que négligence ou fraude), il peut être tenu personnellement responsable.  La société ne peut pas servir de « ville de refuge » aux auteurs de tort, et toute personne doit assumer la responsabilité de ses actes.  Le demandeur qui souhaite imposer une responsabilité personnelle en matière de responsabilité civile à un organe doit désigner une cause d'action spécifique contre lui et établir une base probante attestant que l'organe a personnellement rempli les éléments du délit.
68. La jurisprudence distingue un créancier contractuel d'un créancier en responsabilité civile. Un créancier contractuel est un créancier volontaire, qui a choisi de collaborer avec la société et peut fixer le prix du risque encouru.  Par conséquent, en règle générale, un organe n'assume pas la responsabilité personnelle pour une rupture de contrat de la société, sauf dans de rares cas de fraude ou de mauvaise foi extrême lors des négociations.  En revanche, un créancier en responsabilité délictuelle est un créancier involontaire, qui ne choisit pas l'auteur du délit.  Dans un tel cas, si l'organiste a personnellement commis le délit, il peut être tenu personnellement responsable.  Les revendications du demandeur concernant la fausse déclaration personnelle et la tromperie concernent le niveau de responsabilité délictuelle, et ne dépendent pas de l'existence d'un contrat avec la société.  Appel civil 407/89 Tzuk Or in Tax Appeal c.  Car Security Ltd., 48(5) 661 (1994), Affaire civile (Shalom Net) 42129-09-20   Nir Shapak c.  Ronen Feldhammer (Nevo 22.4.2025).
69. Lever le voile de l'entreprise est un recours exceptionnel et extrême, destiné à empêcher l'abus de la personnalité juridique distincte de la société. L'article 6 de la loi sur les sociétés établit les conditions pour lever le voile de l'entreprise, y compris l'utilisation de la personnalité juridique distincte pour frauder une personne ou priver un créancier, ou d'une manière qui nuit à l'objectif de la société et prenant un risque déraisonnable pour sa capacité à rembourser ses dettes, à condition que l'actionnaire en ait connaissance.  La jurisprudence souligne que cet outil doit être utilisé avec une grande prudence, car il sape le principe de l'entité juridique distincte.  Les revendications du demandeur concernant une « couverture juridique » ou un « abus » peuvent être examinées dans ce cadre, mais nécessitent la preuve des conditions strictes de la loi.
70. Le demandeur qui souhaite imposer une responsabilité personnelle en responsabilité délictuelle à un organe est tenu de désigner une cause d'action spécifique contre l'organe et de poser une base probatoire attestant que l'organe a rempli les éléments du délit. Il ne suffit pas de déterminer son statut dans la société ou la responsabilité de la société elle-même.  Dans les réclamations frauduleuses, même si la charge est liée à la balance des probabilités, le niveau de preuve requis est plus élevé et oblige le tribunal à examiner les preuves très attentivement, en raison de l'aspect pénal inhérent à la demande.
71. Les affirmations du demandeur selon lesquelles le défendeur est « l'esprit vivant » et le « cerveau et moteur » derrière l'activité, et que la société n'est qu'une « couverture juridique », peuvent être pertinentes pour l'examen du lever du voile, notamment si elles invoquent un manque de justification économique légitime à la création des sociétés ou un abus de la personnalité juridique. Cependant, le simple fait qu'une personne contrôlante ou un gestionnaire dominant dans l'entreprise, ou le fait que la société soit une entreprise individuelle, ne suffit pas en soi à lever le voile ou à imposer une responsabilité personnelle, sauf s'il est prouvé que la personnalité juridique a été abusée ou qu'un délit personnel a été commis.  Affaire civile (district de Tel Aviv) 33474-06-10 Almog (c.  A.  J.) dans Tax Appeal c.  Dalton Aluminum Works dans un appel fiscal (Nevo 28.4.2016), affaire civile (Shalom Ram) 5302-11-12 Gros outils dans un appel fiscal contre Construction de toiture et entrepreneuriat dans un appel fiscal (Nevo 21.6.2016).
72. En résumé, le demandeur cherche à imposer une responsabilité personnelle au défendeur selon deux volets principaux : la responsabilité personnelle en responsabilité civile (fraude ou négligence) et le lever du voile. La responsabilité personnelle en responsabilité délictuelle se concentre sur les actes personnels du défendeur, tels que les fausses déclarations et la tromperie, et exige la preuve que le défendeur a personnellement commis les éléments du délit.  Cette voie préserve le principe de la personnalité juridique distincte de la société.  En revanche, lever le voile est un recours exceptionnel qui permet d'attribuer les dettes de la société à ses actionnaires, et exige la preuve d'un abus de la personnalité juridique distincte de la société, comme la fraude, la privation de créanciers ou la prise de risque déraisonnable.  Les affirmations du demandeur selon lesquelles le défendeur est « l'esprit vivant » et la société comme « couverture juridique » peuvent être pertinentes pour l'examen du lever du voile, mais elles ne suffisent pas en elles-mêmes à imposer une responsabilité personnelle ou à lever le voile sans prouver les conditions spécifiques de chaque doctrine.
73. Après avoir examiné la base probatoire, j'en suis venu à la conclusion qu'il est possible d'imposer une responsabilité personnelle en responsabilité délictuelle au défendeur, M. Kenan Bar-Oz, pour les fausses déclarations et trompeurs du demandeur.  Comme en ressort des témoignages et publications présentés, le défendeur était « l'esprit vivant », le moteur principal et exclusif et porte-parole qui se tenait devant le demandeur.  Il ne conteste pas que les représentations précontractuelles trompeuses - tant celles publiées dans les médias que lors des réunions de front - provenaient directement de la bouche du défendeur.  Dans cette affaire, la société (le défendeur) servait presque exclusivement de plateforme technique pour la communication, tandis que la pleine confiance du demandeur était placée dans le défendeur personnellement en tant qu'« expert » réputé.  Conformément à la règle du « Tzuk Or », le fait qu'une personne agisse en tant qu'organisateur dans la société ne lui confère pas l'immunité contre la responsabilité délictuelle pour ses actes personnels.  Puisque j'ai constaté que le défendeur existe personnellement les éléments du délit de fraude ou de représentation négligente, il est tenu de indemniser le demandeur conjointement et solidairement avec la société.
74. Quant à la voie de lever le voile d'entreprise en vertu de l'article 6 de la loi sur les sociétés, je ne juge pas nécessaire d'accorder ce recours extrême. La levée du voile d'entreprise est destinée aux cas où la personnalité juridique est abusée afin de frauder les créanciers ou de créer un financement mince.  Bien qu'il ait été prouvé que le défendeur a utilisé une structure corporative complexe (une société de commercialisation contre une société holding), le recours de responsabilité personnelle en responsabilité civile offre une réponse complète et appropriée aux dommages du demandeur sans « enfreindre » le principe de l'entité juridique distincte de la société.  Il suffit que le défendeur ait commis personnellement le délit afin de l'obliger à payer des dommages-intérêts, sans avoir à prouver les conditions strictes requises pour lever le voile.  Par conséquent, la réclamation personnelle contre le défendeur est acceptée en vertu de sa responsabilité délictuelle personnelle.

Les dégâts et leur réduction

75. La question des dommages et de sa réduction est un élément central du litige, les parties étant en désaccord à la fois sur l'existence même du dommage économique et sur les tentatives de le réduire. Le demandeur affirme que ses dommages ont été consolidés dès qu'il a acheté les terrains à deux fois la valeur réelle à l'époque, et que le « profit » promis (100 %-150 %) s'est avéré être une dette énorme.  Il exige une « indemnisation de restitution » qui le ramènera à son état d'avant la transaction, en plus de la souffrance mentale et des dépenses.  D'autre part, les défendeurs présentent une ligne de défense « comptable » : ils affirment qu'en raison de l'augmentation du taux de change en dollars à partir de la date d'achat, la valeur de l'investissement en termes de shekel a en réalité augmenté de plus de 20 %, et que le demandeur n'a donc pas subi de véritable désavantage de poche.  De plus, les défendeurs ont présenté des captures d'écran du site Zillow afin de prouver que la valeur des actifs sur le marché américain aujourd'hui est supérieure au prix payé par le demandeur.
76. Quant à l'obligation de réduire les dommages, les défendeurs soutiennent que le demandeur a agi de mauvaise foi en refusant leur offre d'aide pour vendre les lots sur le marché libre, et a ainsi manqué à son devoir légal de minimiser ses dommages. Le demandeur, pour sa part, a rejeté cet argument dans les résumés de la réponse, le qualifiant de « cynique ».  Selon lui, l'offre d'assistance était vide et qu'après la découverte de la fraude, il ne pouvait pas être censé continuer à confier son sort financier à la personne qui l'avait induit en erreur au départ.
77. Quant à la question des dommages, je suis convaincu que le demandeur a subi un véritable désavantage de poche incarné par l'écart entre le prix qu'il a payé pour les lots et leur valeur réelle au moment de l'achat. Je n'accepte pas l'argument des défendeurs selon lequel l'augmentation du taux en dollars aurait « réparé » le dommage ; c'est un chiffre extérieur au marché immobilier qui ne diminue pas le fait que le demandeur a été induit en erreur sur la faisabilité de la transaction et a acheté un bien à un prix exorbitant par rapport à sa valeur réelle à ce moment-là.  Le dommage dans cette affaire n'a pas été mesuré uniquement par la valeur nominale de l'argent, mais par la perte d'opportunité et par la confiance à de fausses déclarations concernant une « remise » fictive de 75 %.  Par conséquent, les défendeurs doivent indemniser le demandeur d'un montant qui reflète la restitution du prix excédentaire perçu de mauvaise foi, ainsi qu'une certaine compensation pour la souffrance mentale qui lui a été causée à la suite de la violation de confiance.
78. Concernant la réclamation concernant le manquement de réduction des dommages, j'ai estimé qu'elle devait être rejetée. Certes, la loi impose à la partie lésée un devoir de minimiser ses dommages, mais une offre du délictueux de « participer » à la vente du bien après la découverte de la fraude n'est pas une offre que la partie lésée peut raisonnablement espérer accepter.  Dans les circonstances où le demandeur a complètement perdu confiance dans les défendeurs, et compte tenu du témoignage du défendeur selon lequel le sujet de la vente « ne l'intéresse pas vraiment », le refus du demandeur de poursuivre l'activité commerciale avec elle dans le but de vendre les terrains est raisonnable et compréhensible.  Une victime de fausse déclaration ne devrait pas être censée confier à nouveau ses biens à la personne qui l'a induite en erreur au départ, et ce refus ne constitue donc pas une négligence de la part du demandeur ni un manquement à son devoir légal de réduire les dommages.

Conclusion

79. Compte tenu de tout ce qui précède, j'accepte la demande de manière à obliger les défendeurs à racheter auprès du demandeur les terrains qu'ils lui ont vendus, au même prix que le demandeur leur a payé (143 277 NIS), plus les intérêts du shekel à partir de la date de dépôt de la réclamation jusqu'à l'effectu du paiement complet. De plus, j'ordonne aux défendeurs de verser au demandeur une indemnisation financière d'un montant de 30 000 ILS (avec 143 277 ILS d'intérêts à partir de la date de dépôt de la réclamation jusqu'au paiement intégral), les frais juridiques selon les frais de justice effectivement payés (y compris une demi-seconde) et les honoraires d'avocat d'un montant de 12 000 ILS.  Les frais et frais totaux seront accompagnés d'un intérêt de shekel à partir d'aujourd'hui jusqu'au paiement intégral effectif.

Le droit d'appel par la loi.